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标题: 如何为你中意的房子估价 [打印本页]
作者: Lease    时间: 2014-2-3 16:52:37     标题: 如何为你中意的房子估价

本帖最后由 Lease 于 2015-10-15 14:32 编辑

如何为你中意的房子估价


很多人买房子都希望买得又好又便宜，其实这只是自己一厢情愿的想法。但如何出价才算合理？使自己出的价既不偏低也不偏高，尤其是在Auction的场合，人们容易受现场气氛的感染，最后拍下的房子价格高出合理价位一大截。


如何为你中意的房子估价？ 当然你可以请注册估价师帮你估，但这一方面要花几百块钱，另一方面也不太方便，因为房子还不是你的，卖家未必同意让你的估价师进入估价。


我过去几年来一直使用如下我自己创立的一套估价方法，实践的效果还不错。


大家知道房子是由Land& Building组成的。如果我所中意的房子， 让一个Builder重新建造，那么他将会以怎样的价格卖给我？


1. Land Cost


首先上到QV网站花几十块钱给自己中意的房子做一个E-Value， 不过重点并不是要知道E-Value对这个房子的估价， 而是E-Value报告中会给出这个房子附近10幢最近成交房的价格。用这10个房子的成交价来估算地的价格。虽然每幢房子价格里Land和Building所占百分比各有不同， 但我就简单的算作Land和Building各占50%。 比如，附近一幢600平方米地的房子卖了60万， 我就算这房子的地价为30万，每平方米地的价格为$500.


2. Building Cost.


以目前新西兰的建筑水准，基本平均一平方米的造价为$2000.将2000乘以房子的面积，得出造这一全新房子的Building Cost， 但如果看重的房子不是新房， 则按照每年3%的Building折旧率进行折旧。


3. Builder的利润率


这需要查每年的行业Benchmark, 最新的行业统计显示Builder的利润率为17.03%。


这样， 将Land Cost+ Building Cost+ Builder的利润，则可得出此房的价值，上下再各给5%的误差， 可以得到此房的价值范围。


举个例子，西区某房地917平方米， 房子面积100平方米，建筑年龄为30年， 估价如下。



1. Land Cost


E-Value报告中的10幢最近成交房的价格， 将每幢房的每平方米地的价格算出来，然后平均一下得出该地区土地平均每平方米地为$355， 则Land Cost=917 X 355=325535.


2. Building Cost.


100平方米，新建造价每平方米2000， 全新造价为200000，但房龄已经30年，则需折旧。





  

Asset

  
  

Cost

  		  

Book

  		  

        Depreciation

  
  

Total

  		  

Book  

  



  

Value

  		  

Rate

  
  

Amount

  		  

Depn

  		  

Value   

  
  
  		  
  		  
  		  
  		  
  		  
  		  
  		  
  		  
  









  

Building

  		  

1

  		  

       200,000

  		  

     200,000

  		  

3%

  
  

       6,000

  		  

           6,000

  		  

       194,000

  

  

2

  		  

       200,000

  		  

     194,000

  		  

3%

  
  

       5,820

  		  

         11,820

  		  

       188,180

  

  

3

  		  

       200,000

  		  

     188,180

  		  

3%

  
  

       5,645

  		  

         17,465

  		  

       182,535

  

  

4

  		  

       200,000

  		  

     182,535

  		  

3%

  
  

       5,476

  		  

         22,941

  		  

       177,059

  

  

5

  		  

       200,000

  		  

     177,059

  		  

3%

  
  

       5,312

  		  

         28,253

  		  

       171,747

  

  

6

  		  

       200,000

  		  

     171,747

  		  

3%

  
  

       5,152

  		  

         33,406

  		  

       166,594

  

  

7

  		  

       200,000

  		  

     166,594

  		  

3%

  
  

       4,998

  		  

         38,403

  		  

       161,597

  

  

8

  		  

       200,000

  		  

     161,597

  		  

3%

  
  

       4,848

  		  

         43,251

  		  

       156,749

  

  

9

  		  

       200,000

  		  

     156,749

  		  

3%

  
  

       4,702

  		  

         47,954

  		  

       152,046

  

  

10

  		  

       200,000

  		  

     152,046

  		  

3%

  
  

       4,561

  		  

         52,515

  		  

       147,485

  

  

11

  		  

       200,000

  		  

     147,485

  		  

3%

  
  

       4,425

  		  

         56,940

  		  

       143,060

  

  

12

  		  

       200,000

  		  

     143,060

  		  

3%

  
  

       4,292

  		  

         61,232

  		  

       138,768

  

  

13

  		  

       200,000

  		  

     138,768

  		  

3%

  
  

       4,163

  		  

         65,395

  		  

       134,605

  

  

14

  		  

       200,000

  		  

     134,605

  		  

3%

  
  

       4,038

  		  

         69,433

  		  

       130,567

  

  

15

  		  

       200,000

  		  

     130,567

  		  

3%

  
  

       3,917

  		  

         73,350

  		  

       126,650

  

  

16

  		  

       200,000

  		  

     126,650

  		  

3%

  
  

       3,800

  		  

         77,149

  		  

       122,851

  

  

17

  		  

       200,000

  		  

     122,851

  		  

3%

  
  

       3,686

  		  

         80,835

  		  

       119,165

  

  

18

  		  

       200,000

  		  

     119,165

  		  

3%

  
  

       3,575

  		  

         84,410

  		  

       115,590

  

  

19

  		  

       200,000

  		  

     115,590

  		  

3%

  
  

       3,468

  		  

         87,877

  		  

       112,123

  

  

20

  		  

       200,000

  		  

     112,123

  		  

3%

  
  

       3,364

  		  

         91,241

  		  

       108,759

  

  

21

  		  

       200,000

  		  

     108,759

  		  

3%

  
  

       3,263

  		  

         94,504

  		  

       105,496

  

  

22

  		  

       200,000

  		  

     105,496

  		  

3%

  
  

       3,165

  		  

         97,669

  		  

       102,331

  

  

23

  		  

       200,000

  		  

     102,331

  		  

3%

  
  

       3,070

  		  

       100,739

  		  

         99,261

  

  

24

  		  

       200,000

  		  

       99,261

  		  

3%

  
  

       2,978

  		  

       103,717

  		  

         96,283

  

  

25

  		  

       200,000

  		  

       96,283

  		  

3%

  
  

       2,889

  		  

       106,605

  		  

         93,395

  

  

26

  		  

       200,000

  		  

       93,395

  		  

3%

  
  

       2,802

  		  

       109,407

  		  

         90,593

  

  

27

  		  

       200,000

  		  

       90,593

  		  

3%

  
  

       2,718

  		  

       112,125

  		  

         87,875

  

  

28

  		  

       200,000

  		  

       87,875

  		  

3%

  
  

       2,636

  		  

       114,761

  		  

         85,239

  

  

29

  		  

       200,000

  		  

       85,239

  		  

3%

  
  

       2,557

  		  

       117,318

  		  

         82,682

  

  

30

  		  

       200,000

  		  

       82,682

  		  

3%

  
  

       2,480

  		  

       119,799

  		  

         80,201

  

这折旧看似好复杂， 其实在Excel上面一拉就都出来了。所以目前该Building Cost 为80201.


3. Builder的利润率



利润率 为17.03%， 即（325535+80201）*17.03%=69096


所以该房的价值为：325535+80201+69096=474832


上下5%的误差， 因此该房的价值范围在450000-500000之间， 实际拍卖中，最高拍到482000， 我帮我亲戚拿下了。

作者: 我不是YY帝    时间: 2014-2-3 17:01:51

好文，顶一下！
作者: kordia    时间: 2014-2-3 17:18:20

Thanks for sharing.

Just wondering why  Land Value is also included when calculating Builder的利润率, rather than building cost alone?

Sorry for not typing Chinese as @ work...
作者: phlip0813    时间: 2014-2-3 17:20:48

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: Lease    时间: 2014-2-3 17:21:59

本帖最后由 Lease 于 2014-2-3 17:32 编辑
kordia 发表于 2014-2-3 17:18
Thanks for sharing.

Just wondering why  Land Value is also included when calculating Builder的利润 ...

The benchmark I research is for those builders purchased land, build building on land. Hope I've answered your question.
作者: Lease    时间: 2014-2-3 17:30:37

本帖最后由 Lease 于 2014-2-3 17:31 编辑
phlip0813 发表于 2014-2-3 17:20
房子和地各占一半??

这是有争议的地方， 只是我懒人的做法。

更为精确的做法是： 去查E-Value报告中那10幢房子最新的CV，看CV里Land占CV多少， 然后将这%乘以成交价，从而得出Land的价格， 再除以Land面积， 得出每平方米Land的价格。
作者: lche059    时间: 2014-2-3 17:38:22

本帖最后由 lche059 于 2014-2-3 17:40 编辑

现在卖家市场的价格是demand-driven不是value-driven，如果太坚持房子价值，在市场恢复平稳之前很难买到房。另中国builder每平米绝对低于2000.
作者: Lease    时间: 2014-2-3 17:41:05

lche059 发表于 2014-2-3 17:38
现在卖家市场的价格是demand-driven不是value-driven，如果太坚持房子价值，在市场恢复平稳之前很难买不到房 ...

但value是最终决定投资成败的。所以如果是自住房无所谓， 但投资房的话， 应该是要计算value的。
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2014-2-3 19:05:31

和cv区别能有多大？就cv上乘以1.17来的更方便，过太多不给就走人
作者: FM811    时间: 2014-2-3 20:00:07

见多必识广。
作者: 红玫瑰和白玫瑰    时间: 2014-2-3 20:01:53

Lease 出品，必是精品，先顶，在看
作者: kingscat    时间: 2014-2-3 20:04:50

很棒，谢谢，
作者: 阿放    时间: 2014-2-3 20:12:21

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: love_3_month    时间: 2014-2-3 21:38:26

说的不错！
作者: 狂风暴雨    时间: 2014-2-3 22:47:02

本帖最后由 狂风暴雨 于 2014-2-3 22:51 编辑

3%折旧率是否还应该具体考虑房屋本身的状况而定?
作者: Lease    时间: 2014-2-4 07:25:03

本帖最后由 Lease 于 2014-2-4 07:25 编辑
狂风暴雨 发表于 2014-2-3 22:47
3%折旧率是否还应该具体考虑房屋本身的状况而定?


大多数房子也就3-4%的折旧率，因为房子是耐用品，不是象手机那样更新换代很快的，并且3%是原来IRD规定的房屋折旧率。
作者: NewLynnHse    时间: 2014-2-4 07:34:19

不错不错
作者: womb    时间: 2014-2-4 10:57:37

Thanks for sharing
作者: zynzakl    时间: 2014-2-4 12:31:00

lease老兄投资眼光精准，在市场上屡有斩获，现在又把自己估价的独门秘技拿出来分享，赞一个！

关于房屋估计的问题有个疑问想探讨一下。楼主举例是用周围房屋的近期成交价来做参考的，认为其他买家是按照比例来支付地价和房屋价格的，那么其他买家是否也把房屋价格按照折旧后的估值来计算呢？按照楼主的计算方法，老房子的building其实是不值多少钱的（事实也的确如此）那么其他买家支付的价格中地价的比例是否远远超过楼主的设定呢？这样一来楼主对于地价的估算就有了很大的误差。

我一直觉得builder这个词的含义不该那么混乱，狭义就是指建房的木工工人，最多延伸到承建商，可很多人包括楼主都把发展商也称为builder了，比如楼主把地价也加到builder的成本里面来计算利润，明显是把builder当做开发商了。关于新房造价，2000一平对于一般洋人承建商是个很正常的价格，这里面已经包括了承建商的利润，绝不仅仅是他支付的人工和材料成本。developer和承建商是不同的角色，利润范围也不同。作为投资客invester最好把这几个概念理清楚。

抛砖引玉，希望大家继续探讨旧房的估价标准！
作者: Lease    时间: 2014-2-4 13:05:32

zynzakl 发表于 2014-2-4 12:31
lease老兄投资眼光精准，在市场上屡有斩获，现在又把自己估价的独门秘技拿出来分享，赞一个！

关于房屋估 ...

谢谢你的补充， 我这一估值模式是在4-5年前开发出来的， 当时房产成交价中地价占50%左右的情况比较普遍， 所以我将这一百分比沿用至今。的确目前市场上房子成交中地的比例一般要高于50%， 可能会达到60-70%， 甚至更高， 但是， 我依然用50%使得我的估值方法更加conservative, 如果用此方法依然可以买到价值范围内的房子的话， 其实可以说是捡了便宜。

关于builder， 这是我使用的词汇不妥，我其实是指Developer. 正常情况下， Developer的profit margin 是在15-20%之间。
作者: Yunhe    时间: 2014-2-4 16:41:25

感谢楼主总是提供极有价值的信息给大家！
作者: herox5    时间: 2014-8-25 13:57:55

RV上明明有对地的估价，为什么不用？
作者: herox5    时间: 2014-8-25 13:59:40

Lease 发表于 2014-2-4 06:25
大多数房子也就3-4%的折旧率，因为房子是耐用品，不是象手机那样更新换代很快的，并且3%是原来IRD规定的 ...

为什么不考虑现在IRD对房子折旧设定为0？意味着IRD认为房子能50－100年内能用下去
作者: Lease    时间: 2014-8-25 14:44:12

herox5 发表于 2014-8-25 12:57
RV上明明有对地的估价，为什么不用？

你说的是CV吧， CV是每三年评估一次，去年和现在的市场， 用2011年对地的估价显然不再合适。
作者: Lease    时间: 2014-8-25 14:45:14

herox5 发表于 2014-8-25 12:59
为什么不考虑现在IRD对房子折旧设定为0？意味着IRD认为房子能50－100年内能用下去

你觉得Building折旧为0合适吗？
作者: herox5    时间: 2014-8-25 15:01:59

Lease 发表于 2014-8-25 13:45
你觉得Building折旧为0合适吗？

很合理啊，假如20万的房子，按3%折旧，每年要花至少6000刀来维护，使其保值，但实际上，有哪家人家每年花6000刀不停翻修的？最多5年，10年来一次大的整修

按3%算，住33年房子就不值钱了，但实际上百年老房多了去了
作者: herox5    时间: 2014-8-25 15:04:43

Lease 发表于 2014-8-25 13:45
你觉得Building折旧为0合适吗？

很合理啊，假如20万的房子，按3%折旧，每年要花至少6000刀来维护，使其保值，但实际上，有哪家人家每年花6000刀不停翻修的？最多5年，10年来一次大的整修

按3%算，住33年房子就不值钱了，但实际上百年老房多了去了
作者: Lease    时间: 2014-8-25 15:19:17

本帖最后由 Lease 于 2014-8-25 14:22 编辑
herox5 发表于 2014-8-25 14:01
很合理啊，假如20万的房子，按3%折旧，每年要花至少6000刀来维护，使其保值，但实际上，有哪家人家每年花 ...

你的理解有误， 第一年折旧为200000 X 3%=6000， 第二年为194000 X 3%=5820， 第三年为188180 X 3%=5645，所以并非是每年花6000刀。当然实际没有人每年花这个钱， 但你也说了， 可能每5-10年来一次大的整修， 而这一整修可能要花好几万， 那样本质上是把每年的折旧加在一起一次性的使用了。所以每年有一定百分比的折旧是合理的， 0折旧不可能合理。
作者: 一曰方茗    时间: 2014-8-25 15:19:23

herox5 发表于 2014-8-25 14:04
很合理啊，假如20万的房子，按3%折旧，每年要花至少6000刀来维护，使其保值，但实际上，有哪家人家每年花 ...

5/10年一次大整修的费用平均下来加上每年的maintenance费, 每年6000说不定还不够呢
作者: herox5    时间: 2014-8-25 15:58:52

Lease 发表于 2014-8-25 14:19
你的理解有误， 第一年折旧为200000 X 3%=6000， 第二年为194000 X 3%=5820， 第三年为188180 X 3%=5645， ...

你那个是Diminishing value，如果用这个要用4%的，3%就是Straight line
作者: herox5    时间: 2014-8-25 16:00:18

Lease 发表于 2014-8-25 14:19
你的理解有误， 第一年折旧为200000 X 3%=6000， 第二年为194000 X 3%=5820， 第三年为188180 X 3%=5645， ...

但10年花6万整修的估计也没几个啊，有6万整修，不如再多花点都能再造个阁楼了
作者: Lease    时间: 2014-8-25 16:11:19

herox5 发表于 2014-8-25 14:58
你那个是Diminishing value，如果用这个要用4%的，3%就是Straight line

我又不是做Tax Return, 只是参考一下为自己估值模型做折旧率而已。
作者: Lease    时间: 2014-8-25 16:13:20

herox5 发表于 2014-8-25 15:00
但10年花6万整修的估计也没几个啊，有6万整修，不如再多花点都能再造个阁楼了

别忘了我这是为房子做估值，估值估值乃是 ”估“，即大约，不是要精确的。
作者: love_3_month    时间: 2014-8-25 16:34:24

Do you think it is still about $2000 per m2 in AKL (by average)? i thought it is more expensive now.
作者: Lease    时间: 2014-8-25 16:45:50

love_3_month 发表于 2014-8-25 15:34
Do you think it is still about $2000 per m2 in AKL (by average)? i thought it is more expensive now. ...

$2000 per m2 is prety much standard fees for construction as builders are now facing a lot of competitions. They are unlikely to increase fees substantially.
作者: leonfish    时间: 2014-8-25 17:05:32

本帖最后由 leonfish 于 2014-8-25 16:08 编辑

呃，俺房产估价专科毕业，  楼主的 method 作为私人投资估价，已经很OK 了，
确实有些地方值得商榷，但就像楼主说的，关键在于 “估” 这个字，
而且 intention 是自己做investment 用的， 又不是去银行拿贷款。
作者: Lease    时间: 2014-8-25 17:22:28

leonfish 发表于 2014-8-25 16:05
呃，俺房产估价专科毕业，  楼主的 method 作为私人投资估价，已经很OK 了，
确实有些地方值得商榷，但就像 ...

专业的估价是如何， 请道来听听。
作者: leonfish    时间: 2014-8-25 17:43:53

Lease 发表于 2014-8-25 16:22
专业的估价是如何， 请道来听听。

想知道去Massey 蹭课吧，我懒得打字，而且我现在做QS， 没在做valuer，
像老兄你这样有专研精神的房产投资人， 去Massey 进修一下，会有种豁然开朗的感觉。
我是先上的学， 毕业后才慢慢实践，经常会有一种释然的感觉， 呵呵。
作者: wendy20115    时间: 2014-8-25 17:48:05

作者: Lease    时间: 2014-8-25 17:50:47

leonfish 发表于 2014-8-25 16:43
想知道去Massey 蹭课吧，我懒得打字，而且我现在做QS， 没在做valuer，
像老兄你这样有专研精神的房产投 ...

其实我基本上知道， 不外乎这几种专业估价吧：

1. Sales Comparison
2. Capital Asset Pricing Model
3. Income Approach
4. Replacement Cost
5. Discounted Cash Flow

现在市场上的RV基本上用第一种方法， 因为最简单， 也不需要算什么。
作者: leonfish    时间: 2014-8-25 18:00:43

Lease 发表于 2014-8-25 16:50
其实我基本上知道， 不外乎这几种专业估价吧：

1. Sales Comparison

RV 是片估，purpose不一样，结果当然不一样
作者: leonfish    时间: 2014-8-25 18:06:11

Lease 发表于 2014-8-25 16:50
其实我基本上知道， 不外乎这几种专业估价吧：

1. Sales Comparison

Massey 的地产专业， 估价只是其一， 投资和管理才是重点，
再结合你现有的经验，牛逼大发了,
作者: songinator    时间: 2014-8-25 18:07:31

leonfish 发表于 2014-8-25 17:00
RV 是片估，purpose不一样，结果当然不一样

第四种靠得住 母猪也上树

来replace一个漏水房看看哈哈哈
作者: Lease    时间: 2014-8-25 18:10:51

本帖最后由 Lease 于 2014-8-25 17:11 编辑
leonfish 发表于 2014-8-25 17:06
Massey 的地产专业， 估价只是其一， 投资和管理才是重点，
再结合你现有的经验，牛逼大发了,

其实说实话， 那些大学的课程过于Academic, 我是觉得我自己在网上自学一下基本原理和概念就行了， 关键还是实践， 能够把一些原理和概念派上实际用场就可以了。
作者: leonfish    时间: 2014-8-25 18:12:05

songinator 发表于 2014-8-25 17:07
第四种靠得住 母猪也上树

来replace一个漏水房看看哈哈哈

， 一样做啊， depreciation rate 不同罢了，
depreciation rate 又不是一定是 3%， 取决于房子建材的寿命。
艾玛，越说越多， 下班走人。
作者: Lease    时间: 2014-8-25 18:12:29

songinator 发表于 2014-8-25 17:07
第四种靠得住 母猪也上树

来replace一个漏水房看看哈哈哈

有什么不可以的。
作者: songinator    时间: 2014-8-25 18:14:23

本帖最后由 songinator 于 2014-8-25 17:14 编辑
Lease 发表于 2014-8-25 17:12
有什么不可以的。

有的算上房子比地价还便宜。。。。怎么算
作者: Lease    时间: 2014-8-25 18:15:51

songinator 发表于 2014-8-25 17:14
有的算上房子比地价还便宜。。。。怎么算

什么意思？
作者: 如若初见    时间: 2014-8-25 18:15:56

虽然您在拍卖中以估值范围内拿下了，但并不代表您这种计算的公式能得出准确的估值。

因为您计算邻居的土地价值是以一半来算，忽略了房屋的估值，这个误差会挺高的。如果多数都是旧房，那估值会偏低。但另一方面你又以新房建设费为基准来进行递减，这个没有考虑到旧房的材料、装修、状况，会导致估值偏高。

另外你也没考虑到地理位置、校区、景观、拓展潜力等加分或减分的因素。

在这样情况下，一个偏高，一个偏低，负负得正，相加起来或许就变得在合理范围内了。

我倒认为根据CV来评估会比较准确些，一般区加20%－30%，好区学区加40%-60%，这是比较保守的。另外还有个简单方法，让你银行经理给你一个估价，他们的比较专业也能控制风险。
作者: leonfish    时间: 2014-8-25 18:18:01

本帖最后由 leonfish 于 2014-8-25 17:18 编辑
Lease 发表于 2014-8-25 17:10
其实说实话， 那些大学的课程过于Academic, 我是觉得我自己在网上自学一下基本原理和概念就行了， 关键还 ...

， 聪明人，自学当然ok。
我是觉得对自己很有用，也有很大帮助。另外，Property 专业并不过于Academic， 很实用，呵呵。
作者: Lease    时间: 2014-8-25 18:20:58

如若初见 发表于 2014-8-25 17:15
虽然您在拍卖中以估值范围内拿下了，但并不代表您这种计算的公式能得出准确的估值。

因为您计算邻居的土 ...

"这个没有考虑到旧房的材料、装修、状况，会导致估值偏高。" - 折旧就是考虑这些状况的。

”另外你也没考虑到地理位置、校区、景观、拓展潜力等加分或减分的因素。“ -地的价值反映了这些因素。
作者: leonfish    时间: 2014-8-25 18:21:49

songinator 发表于 2014-8-25 17:14
有的算上房子比地价还便宜。。。。怎么算

Easy，

Replacement cost = 0, means demolition cost > salvage

Method： land value - demolition cost + salvage
作者: 如若初见    时间: 2014-8-25 18:29:45

Lease 发表于 2014-8-25 17:20
"这个没有考虑到旧房的材料、装修、状况，会导致估值偏高。" - 折旧就是考虑这些状况的。

”另外你也没 ...

比如90年代的plaster和60年代的cedar房，通过折旧计算能反映出估值吗？另外如果业主自己翻新过房屋，一般是不会更新在CV中，但过几年后这房子又上市了。

我问过中介，他说地价是没反映校区、景观之类的，这就是为什么同在中区的两条街道上，校区内的房会比非校区的贵20万左右。看得到海景的房子，也远贵于对面看不到海的邻居房。
作者: Lease    时间: 2014-8-25 18:42:06

本帖最后由 Lease 于 2014-8-25 17:50 编辑
如若初见 发表于 2014-8-25 17:29
比如90年代的plaster和60年代的cedar房，通过折旧计算能反映出估值吗？另外如果业主自己翻新过房屋，一般 ...

如果是plaster可以用高一点的折旧率啊， 我并没有说要定死3%不能变的。如果是翻新过的房子， 你在open Home的时候是明眼能看见的（不少卖家在出售房子前都有较大的装修）， 这些可以在做折旧的时候做一定比例的调整，也并非是定死不变的。

你那中介不懂， 怎么可能地价不反映校区和景观。 你自己不也说了校区内的房会贵20万， 这不就贵在它的土地上吗？ 难不成是贵在土地上面那有一百多年历史的破building上？
作者: love_3_month    时间: 2014-8-25 18:46:52

实际上有的公司卖新房就是这么定价的，地多少房多少，当然他们不会告诉你利润啦

我觉得房子价格有高低，材料还是区别挺大的，另外，一样的地造两层300平还是一层150平或者两栋连体一共300平，单位成本也有区别吧，就是不知道具体什么数据，估计那些建筑商都知道吧。。。。
作者: Lease    时间: 2014-8-25 18:57:33

love_3_month 发表于 2014-8-25 17:46
实际上有的公司卖新房就是这么定价的，地多少房多少，当然他们不会告诉你利润啦

我觉得房子价格有高低， ...

肯定的， 但基本以一定百分比做折旧可以基本反映目前该房屋的replacement cost.
作者: alisterchan    时间: 2014-8-25 20:17:17

好帖子..看各大神评论更是学东西
作者: sky-horse    时间: 2014-8-25 21:21:58

本帖最后由 sky-horse 于 2014-8-25 20:22 编辑

毫不客气地说，楼主这样的估价不太合理。

首先房子与地价各50%就是及其业余的做法。事实上的评估与市场价又有点差距。即使是专业的评估师也会与市场价有点区别。

影响房价的因素太多了，这要综合考虑，市场永远是正确的。
作者: sky-horse    时间: 2014-8-25 21:31:44

个人觉得考虑一个房子的价格主要要考虑一下几个方面：

1 地价， 主要考虑附近房子的成交价折算成的地价或空地的价格，在考虑一个地段位置等的修正值。
2 房价， 如果是新房，考虑建房成本，加一个合理的15%-20%的建房利润。
              如果是旧房，考虑旧房的一个平均价格，当然根据屋况作一个修正值。
3 市场， 整个地价加上房价后，更加市场的热度，做一个市场的修正值。

这样算，必将接近市场。
作者: Lease    时间: 2014-8-25 22:12:33

sky-horse 发表于 2014-8-25 20:21
毫不客气地说，楼主这样的估价不太合理。

首先房子与地价各50%就是及其业余的做法。事实上的评估与市场价 ...

"首先房子与地价各50%就是及其业余的做法。"

请问你凭什么得出这个结论？那么看来你有专业的做法，请你把你的专业做法说出来听听，你这专业的做法依据又是什么？
作者: cici2008    时间: 2014-8-25 22:35:50

gooooooooood
作者: beck@    时间: 2014-8-25 22:43:18

感谢分享～～～～～～～～～～～～～～
作者: Lease    时间: 2014-8-25 22:43:39

本帖最后由 Lease 于 2014-8-25 21:53 编辑
sky-horse 发表于 2014-8-25 20:31
个人觉得考虑一个房子的价格主要要考虑一下几个方面：

1 地价， 主要考虑附近房子的成交价折算成的地价或 ...

我怎么觉得你这方法与我的没太大区别。
作者: 如若初见    时间: 2014-8-25 23:02:45

Lease 发表于 2014-8-25 21:12
"首先房子与地价各50%就是及其业余的做法。"

请问你凭什么得出这个结论？那么看来你有专业的做法，请你 ...

我认为参考政府CV的估价会比"房子与地价各50%"更专业。
因为同是CV50万的物业，一个地35万房子15万，和另一个地20万房30万，在市场的情况会相当不一样。您这种各算50％的估价方式无法体现出这种差别。
作者: Lease    时间: 2014-8-25 23:08:18

如若初见 发表于 2014-8-25 22:02
我认为参考政府CV的估价会比"房子与地价各50%"更专业。
因为同是CV50万的物业，一个地35万房子15万，和另 ...

你应该完整看完我在这个帖子上所说的再来评论。除了1楼以外，请再看我在6楼和20楼的回帖。
作者: sky-horse    时间: 2014-8-25 23:24:16

Lease 发表于 2014-8-25 21:43
我怎么觉得你这方法与我的没太大区别。

非常不好意思，我是无意中来这里，也无意中发表那样的看法。

其实对于一个业余人士来说，你已经做得非常之好！！！我觉得你有财会知识，房屋折旧作得非常的漂亮。说真的，我不是来踢馆子的，是来捧场的。

我知道评估师有评估师的方法，经纪人有经纪人的评估方法，开发商有开发商的评估方法，投资客有投资客的方法。你是投资商，你有你的方法，这已经非常好了。我只是告诉你专业评估不是你那样的。当然也不一定准，
作者: leonfish    时间: 2014-8-25 23:46:18

sky-horse 发表于 2014-8-25 22:24
非常不好意思，我是无意中来这里，也无意中发表那样的看法。

其实对于一个业余人士来说，你已经做得非 ...

专业评估当然不这么做，楼主只是投资时预估一下心理价位，能想到这么多已经很ok了，
作者: nanjifeng    时间: 2014-8-26 00:10:01

想知道楼主用此法在这几年房价高居不下的情况下，投资的物业获利的情况，如果不介意分享的话。
作者: Lease    时间: 2014-8-26 00:11:47

nanjifeng 发表于 2014-8-25 23:10
想知道楼主用此法在这几年房价高居不下的情况下，投资的物业获利的情况，如果不介意分享的话。

获利颇丰。
作者: nanjifeng    时间: 2014-8-26 00:21:12

了不起！看了楼主的帖子，又激起了我又一次想入市信心。有人说明年小高点，15年后房价会跌，楼主怎么看？
作者: Lease    时间: 2014-8-26 00:25:46

nanjifeng 发表于 2014-8-25 23:21
了不起！看了楼主的帖子，又激起了我又一次想入市信心。有人说明年小高点，15年后房价会跌，楼主怎么看？

同意明年小高点的说法，明年就是15年了，小高点之后将是大高点，所以15年后房价不会跌，会升得更高直到16年。16年之后就难说了。
作者: nanjifeng    时间: 2014-8-26 00:30:17

Lease 发表于 2014-8-25 23:25
同意明年小高点的说法，明年就是15年了，小高点之后将是大高点，所以15年后房价不会跌，会升得更高直到16 ...

啊哦，你这个结论值得我深思，看来我需要近期入市。万分感谢！
作者: mytv123    时间: 2014-8-26 15:00:58

本帖最后由 mytv123 于 2014-8-26 14:19 编辑
Lease 发表于 2014-8-25 16:50
其实我基本上知道， 不外乎这几种专业估价吧：

1. Sales Comparison


3 跟 5 是一样的。。。。 楼主缺的是 market return approach。
作者: Lease    时间: 2014-8-26 15:10:47

mytv123 发表于 2014-8-26 14:00
2 跟 5 是一样的。。。。 楼主缺的是 market return approach。

What's market return approach?
作者: mytv123    时间: 2014-8-26 15:18:30

Lease 发表于 2014-8-26 14:10
What's market return approach?

annual income / market yield normally used in rental/retail/industrial properties.

like if you having a retail property returning 50k rent/ yr. and in local area the retail has a 6.5% market return = then your value of that retail property would be 769k ( 50000/6.5% = ) then you adjust it by +/- 5% or 10%. then round to nearest 5k.

Thanks
作者: mytv123    时间: 2014-8-26 15:20:39

是你的3和5 一样的。 不是2， 看错了
作者: Lease    时间: 2014-8-26 15:23:08

mytv123 发表于 2014-8-26 14:18
annual income / market yield normally used in rental/retail/industrial properties.

like if you  ...

That is my No. 3: Income Approach.

the following is abstract from "Investopedia":

Income Approach

The income approach focuses on what the potential income for rental property yields relative to initial investment. The income approach is used frequently for commercial real estate investing. The income approach relies on determining the annual capitalization rate for an investment. This rate is simply the projected annual income from the gross rent multiplier divided by the original cost or current value of the property. So if an office building costs $120,000 to purchase and the expected monthly income from rentals is $1,200, the expected annual capitalization rate is 12% (1200*12/120000).
作者: Lease    时间: 2014-8-26 15:25:48

mytv123 发表于 2014-8-26 14:20
是你的3和5 一样的。 不是2， 看错了

3和5完全不一样。
作者: mytv123    时间: 2014-8-26 15:26:56

Lease 发表于 2014-8-26 14:23
That is my No. 3: Income Approach.

the following is abstract from "Investopedia":

did you use 12% as you mentioned?... i think you have not finished the whole sentence . What you are trying to write (1k2 each month * 12 month)/value of 120,000.. but you didnt use 12% at all.. Or you're half way finished
作者: Lease    时间: 2014-8-26 15:36:47

mytv123 发表于 2014-8-26 14:26
did you use 12% as you mentioned?... i think you have not finished the whole sentence . What you a ...

It should be another way around, that is monthly rent 1200, cap rate 12%. So property value =12 x 1200/0.12=120,000.
作者: leonfish    时间: 2014-8-26 15:58:11

楼上两位，别争了， income approach 不适用于大部分的 residential property valuation。
只适用于极少部分的 residential property，
例如 林肯大学周边的联排unit，投资目的就是收租，Capital gain 少的可怜。

谁要是真把  income approach 用在AKL的 residential house investment， 那估计没啥好结果。
作者: jiangmenghong    时间: 2014-8-26 17:42:20

顶一下
作者: weismomo    时间: 2014-8-27 13:10:27

谢谢分享，感觉方法很实用。就是想再详细的问一下，如果是老房子，但是重新装修，那么估算的时候怎么操作？
作者: Lease    时间: 2014-8-27 13:49:08

weismomo 发表于 2014-8-27 12:10
谢谢分享，感觉方法很实用。就是想再详细的问一下，如果是老房子，但是重新装修，那么估算的时候怎么操作？

如果重新装修过， 则先用折旧法算出没装修之前的Building book value. 然后再看它具体装修了那些， 通常的装修应该包括： 室内外油漆，换地毯，换窗帘，新的厨房和卫生间，花园整理以及其他， 可以根据这房子的面积大小来估算这样的装修大概需要花多少钱（当然这需要有些曾经装修过的经验），然后将这估算的装修费加上去， 那么这个房子的价值为：Land cost+Building Book Value+Renovation cost+Profit Margin.
作者: 葵花小籽    时间: 2014-8-29 03:23:48

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: love_3_month    时间: 2014-8-29 09:39:48

关键第一步，找出附近的类似房子的价钱挺重要的，可以初步的反应出那个地区的平均cv增幅。然后算房子的成本和折旧可以理解是锦上添花，把数值修正的更合理一些

换句话说，如果能找到同一片区的相似大小的地和房子和建筑年代的房子的售价，平均一下就差不离了，呵呵这个最偷懒了。如果是新的小区应该能找到很多类似的，其他的区就难了。。。

有的时候还有房子的个性，说不好特别有人喜欢就拍上去了，或者相反没人有兴趣。这个很难估算，等于是最后的价值再加减几万，哈哈，来去就大了
作者: Lease    时间: 2014-8-29 09:52:10

love_3_month 发表于 2014-8-29 08:39
关键第一步，找出附近的类似房子的价钱挺重要的，可以初步的反应出那个地区的平均cv增幅。然后算房子的成本 ...

其实在新西兰大多数房子都有个性，所以对房子的估价重点是在“估”，要非常精确是很难的。
作者: yaoyaoG    时间: 2014-8-31 06:04:45

赚钱了就好啊，小平同志说过，不管白猫黑猫，抓住老鼠的猫就是好猫，问下那个E vaule 是什么东东？哪里找啊？本人就一小年轻，想年底买房子，在基督城，不是AKL，LZ对基督城有了解么？谢谢
作者: Lease    时间: 2014-8-31 11:30:46

E-Value是QV提供的一项服务，到他们网站上找一下就知道了，基督城不了解。
作者: love_3_month    时间: 2014-8-31 12:51:36

yaoyaoG 发表于 2014-8-31 05:04
赚钱了就好啊，小平同志说过，不管白猫黑猫，抓住老鼠的猫就是好猫，问下那个E vaule 是什么东东？哪里找啊 ...

如果你向anz贷款预批的话，他们有个免费的评估报告的
作者: colaying301    时间: 2014-8-31 18:02:33

HAO TIE LIU MINGGGGGGGGGGGGGGG
作者: nzlove2012    时间: 2014-8-31 18:07:01

那新房哪？？价值就公平吗？
作者: Lease    时间: 2014-8-31 21:12:09

本帖最后由 Lease 于 2014-8-31 20:12 编辑
nzlove2012 发表于 2014-8-31 17:07
那新房哪？？价值就公平吗？

新房就简单啦，没有折旧的。了解一下是什么人建造的，基本洋人以2000一平米， 华人以1500一平米算就差不多了。
作者: 比肩乔丹    时间: 2014-9-1 23:42:43

等等等等等等
作者: 52nzakl    时间: 2014-9-2 02:49:46

很有用的信息，谢谢
作者: 锅炉房户主    时间: 2014-9-3 11:03:54

mark一下～
作者: yuyula    时间: 2014-9-3 18:24:43

感谢楼主分享，我觉得应该还加上一个翻新的费用和花园+泳池的费用。再有就是景观和学区，朝向的考量
作者: hello_daisy    时间: 2014-9-3 23:13:37

鼓掌
楼主讲得太好了
我在楼主的基础上略微改进下，请楼主指教：
1.LAND Cost:参考cv里面土地价值LV
2.Building Cost可以完全参考楼主的算法
新房华人建造按1500/平，洋人建造按2000/平
折旧率按3%
3.校区的total value =(LV+Building Cost)*1.5

另外，如果cv中的房子价值Improvement value比较低的话，我会更感兴趣，因为这意味着这套房子的价值会被市场低估，因为很多人是拿CV*1.5
另外还会考虑房间数目，多一个房间多加5万
作者: nzlove2012    时间: 2014-9-5 21:40:35

Lease 发表于 2014-8-31 20:12
新房就简单啦，没有折旧的。了解一下是什么人建造的，基本洋人以2000一平米， 华人以1500一平米算就差不多 ...

怎么知道建造者？好像华人的问题不少啊，master builder比较好
作者: love_3_month    时间: 2014-9-5 21:54:59

hello_daisy 发表于 2014-9-3 22:13
鼓掌
楼主讲得太好了
我在楼主的基础上略微改进下，请楼主指教：

你这个估非校区的房子会低不少吧

校区的概念也比较模糊啊，具体哪些学校算校区呢，decile十分吗



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