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标题: 一个投资的好方向，有钱准备好了，开始炒澳洲房地产！！！ [打印本页]

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-12-18 08:49:13 标题: 一个投资的好方向，有钱准备好了，开始炒澳洲房地产！！！

本帖最后由我行我素我酷于 2013-12-18 10:16 编辑

澳币兑纽币目前已经加速下跌，已接近20年底部位置了，还有大概300点左右的空间，最佳抄底澳币机会年初应该（中长期策略）。 aud/nzd 今年已经缩水20%，澳币一直下跌，而纽币却高位震荡。从2013年初1.3接近，目前已经到了1.076，跌了超过2000点了。近20年从93年到03年，初略的算下，澳币兑纽币在1.15以下的时间只占大概20%，1.1以下的时间更少，只有10%左右，绝大部分时间都是在1.2以上，而且澳洲房地产目前涨势凶猛，如果目前纽币换澳币，投资澳洲地产，按照概率来说，一个中长期周期大概3--5年，相信会是不错的回报。本人认为澳洲地产也会有3-5年的快速增长期，如果地产平均每年涨5%以上，加汇率平均涨15%，三年后，如果澳币纽币回到正常 1。3左右，预计回报率可以达到50%以上。以上个人观点，无利益冲突，供大家参，投资有风险，任何事情投资都有小概率事情，风险自由控制！！

作者: NewLynnHse 时间: 2013-12-18 08:52:12

你是根据什么认为“三年后，如果澳币纽币回到正常 1。3左右”？

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-12-18 08:57:55

本帖最后由我行我素我酷于 2013-12-18 09:58 编辑

NewLynnHse 发表于 2013-12-18 09:52
你是根据什么认为“三年后，如果澳币纽币回到正常 1。3左右”？

我是说如果，没有说一定，如果按照澳币兑纽币大的循环10年左右一次，就是从低到高，然后从高到低。未来三到五年出现1.3的情况概率还是比较大。如果按照近20年出现的概率，澳币兑纽币在1.2以上的时间占据至少10年以上，澳币在纽币在2015以后，维持在1.2以上的概率比极大。根据图形也可以看出，但是外汇这东西，只能说有比较高的概率实现，做出一个统计，但是任何事情都要小概率事情，这是没有人能预测到的。你可以打开澳币兑纽币的进20年的图形，看一个看。

作者: NewLynnHse 时间: 2013-12-18 08:59:45

我行我素我酷发表于 2013-12-18 09:57
我是说如果，没有说一定，如果按照澳币兑纽币大的循环10年左右一次，就是从低到高，然后从高到低。未来三 ...

嗯嗯，只是要知道有什么根据没有，不可能是“一定”的

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-12-18 09:04:34

NewLynnHse 发表于 2013-12-18 09:59
嗯嗯，只是要知道有什么根据没有，不可能是“一定”的

嗯，天天关注汇率的，有一定根据，不是瞎说的，而且汇率这东西不像其他的金融产品，股票，有一定范围，不会一直的涨或者跌，虽然，底部和顶部我们无法估计，但是接近的时候都会知道。除非这个国家完蛋了，但一般情况下，基本会维持在一个大的范围，低估，或者高估的时候，自然有很多银行，或者金融机构进入，或者政府干预。澳币兑纽币的心理价位跌破1.0的概率很小很小，因为接近1.05的时候，会有大量的买盘，会推高上去。

作者: 我不是YY帝 时间: 2013-12-18 09:08:55

关注一下。

请LZ分析一下为什么OZ的房地产会在未来几年快速上涨？

澳洲目前政府债务高举，就业率低下，利率历史低点，短期内前景黯淡。。。。

个人认为恢复期至少是3年。

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-12-18 09:13:09

我不是YY帝发表于 2013-12-18 10:08
关注一下。

请LZ分析一下为什么OZ的房地产会在未来几年快速上涨？

1。新移民增加，2。抄澳币，热钱流入，两年前澳币兑美金1：1，现在0.89。 3，利率历史最低。尤其一些大城市，根据这几点，我认为房价如果不快速增长，至少也要缓慢增长。

作者: 我不是YY帝 时间: 2013-12-18 09:20:52

本帖最后由我不是YY帝于 2013-12-18 09:21 编辑

我行我素我酷发表于 2013-12-18 09:13
1。新移民增加，2。抄澳币，热钱流入，两年前澳币兑美金1：1，现在0.89。 3，利率历史最低。尤其一些大 ...

感觉

1. 净移民确定是在增加？我只听说新西兰移民回流
2. 澳币对美元中短期还是跌的节奏啊，感觉回到0.8不是没可能
3. 欧洲利率也低，匈牙利昨天刚降息
4. 一些国家中短期的升值前景更好吧，比如说NZ和US

不是说这个项目没有好的前景，只是我觉得现在不是最佳的入市时机

作者: klwss 时间: 2013-12-18 09:25:09

儘管個人對3-5 年的快速增長期表示信心不足，不過原則上支持樓主觀點

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-12-18 09:26:51

本帖最后由我行我素我酷于 2013-12-18 10:32 编辑

我不是YY帝发表于 2013-12-18 10:20
感觉

1. 净移民确定是在增加？我只听说新西兰移民回流

等大家都觉得好的时候，都晚了，呵呵，我这没有看美元，忽略美元，光是澳币兑纽币来说。还有300点的空间，底部马上就来了。房地产吗，需要具体研究了，汇率上的东西还可以，哈哈。

作者: talkaboutvision 时间: 2013-12-18 10:26:32

我行我素我酷发表于 2013-12-18 10:26
等大家都觉得好的时候，都晚了，呵呵，我这没有看美元，忽略美元，光是澳币兑纽币来说。还有300点的空间， ...

确实，房产不好说，但汇率应该接近顶点了，确实是投资澳洲的好机会

作者: 一星风 时间: 2013-12-18 10:51:28

不用几年，NZ经济就超澳洲了，看着吧。。。澳洲快玩完了, 投资澳洲房产。。。算了吧，brisbane房产从08年到现在没涨过。。

作者: lulucqg 时间: 2013-12-18 10:52:58

现在澳元兑美元还是处于历史高位呢，01年2.09：1，08年1.66：1，现在不过1.12：1，现在美国退出QE3政策越来越明确，美元会越来越强，反观澳洲这几年得益于中国偏面追求GDP，从澳洲进口巨量矿产，澳洲经济想不好都难，现在中国经济政策正在发生改变，土豪般不问价钱只管抢购的日子一去不返了。未来中国房地产泡沫很可能破灭，地方债台高筑，无钱大张旗鼓地搞基础建设，澳洲经济也将十分堪忧。中国下雨澳洲打伞。而新西兰对中国出口的农畜产品却不受太大影响，旅游业也将蒸蒸日上，游澳洲的人也一般会顺道游游新西兰，同样的游客人数，对于新西兰这样的小国家促进作用会大很多。根据图表上的历史走势得出澳元兑新元不久又将回到高位未必可靠。

作者: NewLynnHse 时间: 2013-12-18 10:53:02

一星风发表于 2013-12-18 11:51
不用几年，NZ经济就超澳洲了，看着吧。。。澳洲快玩完了, 投资澳洲房产。。。算了吧，brisbane房产从08年到 ...

不会吧？我还有朋友正准备移民啊

作者: 一星风 时间: 2013-12-18 11:09:48

NewLynnHse 发表于 2013-12-18 10:53
不会吧？我还有朋友正准备移民啊

现在移民澳洲？。。。。不说了。。。让他们去吧。。

作者: NewLynnHse 时间: 2013-12-18 11:10:35

一星风发表于 2013-12-18 12:09
现在移民澳洲？。。。。不说了。。。让他们去吧。。

嘘。。。

作者: 我不是YY帝 时间: 2013-12-18 12:27:15

我行我素我酷发表于 2013-12-18 09:26
等大家都觉得好的时候，都晚了，呵呵，我这没有看美元，忽略美元，光是澳币兑纽币来说。还有300点的空间， ...

是，这一点我也同意你，等大家都觉得好的时候就晚了。

不过个人感觉澳洲经济离触底还很远，而且其它国家（除了欧洲）现在都在上升期，此消彼长因此现在应该还有更好的投资机会了

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-12-18 13:50:33

本帖最后由我行我素我酷于 2013-12-18 14:58 编辑

lulucqg 发表于 2013-12-18 11:52
现在澳元兑美元还是处于历史高位呢，01年2.09：1，08年1.66：1，现在不过1.12：1，现在美国退出QE3政策越来 ...

图形是最可靠的，k线图代表一切，基本面分析才是最难预测，因为你所得到新闻的时候已经晚了，你所有分析的形势都是来自别人的数据，都经过多少手才传给你了。再操作一切都晚了。就像之前新闻，欧债危机的时候，欧元跌到1.22的时候，全世界媒体，新闻都到处轰炸，欧元完蛋了。但越这个时候越要小心，一般抄底的时候就来了，就是该转势的时候了。我偏重于技术分析，多于经济面分析。图形数据是一切经济走势的先知，直观的反应，图形反应走势。。。而且我这只盘口走势跟美元无关系，只识aud/nzd 的图，美元如何波动，都无关系。我只是一个很好的机会，你赢了的概率很高而且。但是就算90%以上的概率，那也有小概率事件的发生。

作者: 狂风暴雨 时间: 2013-12-18 22:15:01

本帖最后由狂风暴雨于 2013-12-18 23:23 编辑

其实有那些投资额度,3-5年追求50%的增长,在NZ也是有可能做到,当然了真能多个选择也是好事.

作者: 用过都说好 时间: 2013-12-18 22:49:16

原則上支持樓主觀點

作者: johntea2008 时间: 2013-12-19 00:22:13

本帖最后由 johntea2008 于 2013-12-19 12:03 编辑

澳洲比這裡複雜。
悉尼，墨爾本就不用你炒，早上去了。澳洲不缺有錢人。

作者: johntea2008 时间: 2013-12-19 00:34:45

一星风发表于 2013-12-18 11:51
不用几年，NZ经济就超澳洲了，看着吧。。。澳洲快玩完了, 投资澳洲房产。。。算了吧，brisbane房产从08年到 ...

在布里斯本買過嗎？
首先，2010年是08年後的一個高峰，後來有回落
我從年初到現在，有投資一些。別的區不說，就說華人喜愛的區。從今年7月開始，快速漲。到現在起碼有15%。那幾個特別區域更不止。好房子是要帶好驗屋師和本票現場拿下的。
合理價位的，基本一周內售出。而且大媽很厲害。
布村一般房子價錢比這裡便宜，但質量和佈局不如這裡。光大部分一層房子主人房在門口，和車庫對稱的佈局已經很讓人迷惑。
不過澳洲投資比這裡麻煩。外國人限購，印花稅，收入稅等。還有就是白蟻問題。功夫要做得比這裡好。另外，裝修成本高，do up要算好賬。

作者: 一星风 时间: 2013-12-19 08:12:05

johntea2008 发表于 2013-12-19 00:22
你在布里斯本沒買過吧。首先，2010年是08年後的一個高峰，後來有回落
我從年初到現在，有投資一些。別的 ...

我朋友买的，好像是08年前买的，他说现在卖就是亏，都多少年了还亏，但我不知道他买的哪个区，但如果是在AKL任何一个区那么多年前买现在一定是升的，多少的问题而已。

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-12-19 08:26:38

一星风发表于 2013-12-19 09:12
我朋友买的，好像是08年前买的，他说现在卖就是亏，都多少年了还亏，但我不知道他买的哪个区，但如果是在 ...

你朋友肯定买在顶上，呵呵，在说澳洲那么大，看个体没有用的，任何时候都有投资机会，肯定有涨有跌，不可能是一根直线，这要看自己的运气和眼光了。

作者: johntea2008 时间: 2013-12-19 11:24:58

一星风发表于 2013-12-19 09:12
我朋友买的，好像是08年前买的，他说现在卖就是亏，都多少年了还亏，但我不知道他买的哪个区，但如果是在 ...

剛剛上禮拜布里斯班的朋友推薦一個不錯的4房。因為在奧克蘭，沒有過去看。但看了資料。
屋主2008年買的，46萬。布里斯班南區，華人喜愛區。好街。住了這幾年，去年開始裝修。因為屋主是做裝修的，不少是自己做，挺漂亮的。上週爭得激烈，近80萬賣了。

作者: winny 时间: 2013-12-20 14:56:42

{:8_390:}

作者: onetreehill1 时间: 2013-12-20 21:49:42

其实有钱在奥克兰投资房地产一样可以赚钱的，投资澳洲房产，就象Johntea说的很多限制，而且你人在NZ要管理澳洲的房产很不现实

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-12-20 23:11:33

onetreehill1 发表于 2013-12-20 22:49
其实有钱在奥克兰投资房地产一样可以赚钱的，投资澳洲房产，就象Johntea说的很多限制，而且你人在NZ要管理澳 ...

没有啥不现实，澳洲离我这门这，飞机两个小时就到了，我有朋友很多都在澳洲有生意或者房产的，他们有钱的肯定不会全部把钱放在一个篮子里面，他们都很分散投资降低风险。就算nz房产这几年不错，但是也潜在很多风险，谁也不敢保证nz房价高速增长。我这是只不过是抛砖引玉而且，哈哈

作者: nanjingwy 时间: 2013-12-28 05:38:03

纽币为什么这么牛啊？

作者: 我是元芳 时间: 2014-1-3 05:44:18

一星风发表于 2013-12-18 10:12
我朋友买的，好像是08年前买的，他说现在卖就是亏，都多少年了还亏，但我不知道他买的哪个区，但如果是在 ...

brisbane應該是因為淹大水問題

作者: 一星风 时间: 2014-1-3 08:25:09

我是元芳发表于 2014-1-3 05:44
brisbane應該是因為淹大水問題

好像也不是，是因为政府一直在建新房，所以有过剩的房源。

作者: johntea2008 时间: 2014-1-3 13:32:12

洪水淹的只是部分地區。人人買房都會研究洪水地形圖。
新房只要地區好，大把沒有澳紐國籍的人買。關鍵是好區壞區的問題。
比其他幾個大城市房價低是因為相對工作機會少，工資低。

作者: 阿放 时间: 2014-1-3 15:48:36

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: xpd2000 时间: 2014-1-7 09:13:41

如果世界经济没有起色，以资源为主的澳洲应该也很难再硬起来吧

作者: xpd2000 时间: 2014-1-7 09:17:57

johntea2008 发表于 2014-1-3 13:32
洪水淹的只是部分地區。人人買房都會研究洪水地形圖。
新房只要地區好，大把沒有澳紐國籍的人買。關鍵是好 ...

没有澳洲国籍是不是只能买新房？

作者: 会员 时间: 2014-1-13 05:53:15

比较同意楼主的观点。
我不做房地产方面的生意，对这方面也几乎不怎么关注，在奥克兰买房是07年，也没做什么功课，看了第二个房子就买了。由于是自住，所以从不关心房价走势。最近几个月想再买个房子给爸妈，才开始看看房子，但是随便看了几个房子，就觉得不值这个价。中介的说法是现在就是这个行情，好像便宜不占就晚了，都跟抢一样，不少都是没去看过房子就直接在拍卖会拍下来的。或许我没有这种跟风的想法，觉得看过的几个房子真心不值现在的价格。唯一看着觉得还可以的是一个lifestyle的房子，是拍卖形式的，本来有心想买，但是可能和这个房子无缘吧，遇到的中介其态度和手法让我一点兴趣都没有了。因为openhome我去了一次，临走时问这个lifestyle的房子的政府估价是多少，拍卖大概会在什么价位，中介不提政府估价，就说拍卖时会很高。我问很高的范围呢，人家说这个很难讲的，现在的房市会高出多少都可能的。然后就反过来追问我的预算。等于说的和没说一样，所以我也不想说出我的预算了，只想结束这次对话，就说我再看看吧，谢谢。结果就换来后面的废话，这种房子一般都是留给国内来的游客的，那些才是有钱人，价格根本不在乎，本地的洋人，还有华人很少会买的。我停了下来但是没回头，问了一句为什么。人家很用力的告诉我，因为没钱呗。我说原来是这样啊，明白了。直接出门离开了。后来离拍卖没两天了，这个中介一个接一个的电话打给我，就问我是否确定会去拍卖会。我说我连大概价格都不知道所以确定不了会不会去。到了拍卖当天一早就打来电话，直接说最后拍卖价格不会低于1.8M，如果我想买，她会尽量跟业主谈，但是要我确定会带着支票本去拍卖会。其实前一天我已经知道大概价格，自己都不用做什么预批都够，但是这种谈话方式，和最后说的这个很有水分的数目，让我决定不去了。同时也不想再看目前的奥克兰房子了。刚好一次和几个朋友吃饭，才知道他们几个都把目光转到了澳洲，有的已经买了地正在盖呢，于是就把这次度假地点定在了澳洲。
7号才刚从澳洲回来，哪是去度假啊，跑了几个银行开户，到处看房子看地，感觉腿都不听使唤了。那种各大公司共同预售的展示屋，全都在一起，看一天都看不完全部的房子，还另外看了不少的盘，别的先不说，最起码给我一个和奥克兰房市极为不同的感觉，就是每个房子起码让我感觉值得去买它。
再加上在澳洲某银行的brach manager是我的发小，去找他开户时告诉了我关于货币方面的一些信息，是他刚刚在高层会议中得知的。所以说，现在投资澳洲房地产，确实是个正确的选择。
我也知道这样说，会有很多人出来持否定观点，毕竟涉及到很多利益方面的东西，不过我没有想证明我的观点是对的，也不会因为别人的否定改变自己的判断，就算是给需要的人作为参考吧。

作者: johntea2008 时间: 2014-1-31 09:25:23

我不是持反對觀點。只是覺得觀點和氣氛有點輕率。
不能用紐西蘭的情況簡單套澳洲。很多東西要虛心學習，實地考察。
我最初在昆州買過一間曾經進過白蟻的房子，驗屋什麼都通過。後來也放不下心花錢重新修好，受損程度很低，完全符合投資理念。可是在記錄裡面，這一項一直是潛在買家一個陰影。雖然說澳洲可能有三分之一房子有過多多少少白蟻問題。
在那邊，保養房子很重要。出租房子，如果不能親力關注，要特別小心。不光是算術計好就ok。

作者: johntea2008 时间: 2014-1-31 09:28:06

xpd2000 发表于 2014-1-7 10:17
没有澳洲国籍是不是只能买新房？

澳洲新西蘭可以沒限制。其他要在離開時賣出。新屋不受限制。

作者: 肉肉妈 时间: 2014-1-31 09:41:31

澳洲的问题是经济不行。我有个傻办法你看行不？换几万奥币，存外币账户拿利息，等奥币涨了再换回纽币哈哈。

作者: johntea2008 时间: 2014-1-31 09:48:10

瘦死的駱駝比馬大。
老想不明白，經濟都那麼不行了。為什麼雇主還能負擔法定高達12.5%的公積金。

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