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标题: 奥克兰房市走向 [打印本页]

作者: rifle213 时间: 2013-12-7 22:39:52 标题: 奥克兰房市走向

自LVR新政策在两个月前问世以来，房市变的有些动荡，让大多数人摸不着头脑，有人说上涨的周期到头了，要开始下来了，另一面的声音则是这是入市的大好机会，很快市场就会恢复正常，再度疯狂起来。

市场大环境：

在最少需要20％首付的贷款条例下，首次置业者在第一时间被拦在了大门外，有效减缓了市场中低房价的市场，申请预批的家庭也比前几个月少了一半左右。另一组受影响的人群是相对早期的投资者，在他们准备用第一套房产刚升值出的资产买投资房的时候，也在20％首付法令前停滞了脚步。

各类负面新闻也在打击着人们对房地产的信心，目前拍卖成交率已经降到50％左右，新闻都晚于市场的一个月左右，很快这些信息就会大规模的散布出去，无疑会再次对本想入市的人带来恐惧。

明年是大选年，肯定有很多政客等着在这之前对目前的LVR政策大做文章，个人认为在3,4月份LVR政策会有所改变，至少对于首次购房者会有些特优，不然储备银行将会受到各方面很大的压力。

中国市场：

海外有非常可观的资金流入到新西兰房地产，在未来几年还会继续，主要原因是近些年“北上广”巨大的房产升值，很多有多套房产的人瞬时间暴富，都有在海外投资的想法，还有就是对国内房市和即将出台房产税的恐慌，想把资金投到相对稳定的市场，新西兰这几年在国内也有很多的正面曝光，引起越来越多的关注。

但中国人大多数只在市场疯狂时入市，别人抢，自己才放心买，在市场有些冷的情况下反而犹豫不决，不知如何是好。尤其在负面的新闻影响下更是不敢轻易出手。

房屋短缺：

房屋短缺这个事实是有它的两面性的，当一个地区房屋真正短缺的时候租金会直线上升，上升比例应该和房价是成正比的，这在奥克兰完全没有看到，一个在mt eden花一百万买到的3室的房子也不过只租到$650左右一星期，和他在10年前40万就可以买到时的租金相差并不是很多。真正房屋短缺是象基督城或是奥克兰南区那些地方，低收入人群要好几家合租一个房子来负担租金，而这些问题靠开发商在silverdale，long bay，albany建造80万以上的房子是完全得不到缓解的。

总结：

好房子该抢还是会照样枪，价钱下不来，但会趋于稳定，不会像这一年我们所看到grey lynn，sandringham一带的“do up”抢到120万这么夸张。西区会因为LVR的原因受到较大的冲击，应该能找到些比较值的房子，同样在北岸的“泡沫区“例如Glenfield，Beach Haven，Bayview同样会出现比较多的流拍，主要原因是卖方还在期待着已经过时的疯狂，而市场已经理智下来，越来越多的房子会以议价形势出现。南区可能会是影响面最大的，在这个主要靠investor交易起来的区一旦没有investor买房那结果将会显而易见。

作者: xiang7110 时间: 2013-12-7 22:52:53

分析得很有道理！个人认为目前是长期投资者选房的好季节，做短线的风险越来越大。

作者: zhsslwq 时间: 2013-12-8 00:45:54

拍卖成交率好像早就低过50%啦吧，，，，，，，，

作者: MJC 时间: 2013-12-8 01:47:49

同意，价格不会那么猛了。

作者: womb 时间: 2013-12-8 10:36:33

DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD

作者: nijiaying 时间: 2013-12-8 11:57:32

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作者: Q11 时间: 2013-12-8 12:01:05

中区和北岸可能会是影响面最大的，在这个主要靠investor交易起来的区一旦没有investor买房那结果将会显而易见。

作者: 肉肉妈 时间: 2013-12-8 14:51:53

同意价格会稳定，再疯下去会出问题的。

作者: Q11 时间: 2013-12-8 15:16:39

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2507781

作者: LeetheFIRST 时间: 2013-12-8 15:24:19

LVR新政策应该会对北岸影响较大,本来买的起北岸的现在就只能买西区和南区了

作者: 0409JYI 时间: 2013-12-8 16:31:26

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: simpleliving 时间: 2013-12-8 18:25:05

分析的很好，拭目以待

作者: kuailexiaozhu 时间: 2013-12-8 21:48:36

“另一组受影响的人群是相对早期的投资者，在他们准备用第一套房产刚升值出的资产买投资房的时候，也在20％首付法令前停滞了脚步”
这是否表示把升值部分作为20%首付，再向银行贷款，实际是100%贷款，这种做法不可以了？

“真正房屋短缺是象基督城或是奥克兰南区那些地方，低收入人群要好几家合租一个房子来负担租金，而这些问题靠开发商在silverdale，long bay，albany建造80万以上的房子是完全得不到缓解的。"
"南区可能会是影响面最大的，在这个主要靠investor交易起来的区一旦没有investor买房那结果将会显而易见。"
南区房屋短缺，但受影响又最大。那么南区房价和租金的走向怎样? 如果买投资房，现阶段应该买好区小房还是差区大房？应该在哪个区买？

作者: rifle213 时间: 2013-12-9 00:01:34

本帖最后由 rifle213 于 2013-12-9 01:05 编辑

kuailexiaozhu 发表于 2013-12-8 22:48
“另一组受影响的人群是相对早期的投资者，在他们准备用第一套房产刚升值出的资产买投资房的时候，也在20％ ...

1. 依然可以用已有房产升值部分做首付，没有影响，只是原本只需10%或5%，现在20%就难度很大了

2. 南区房屋短缺主要原因是家庭收入所造成的，负担不起整租，只好一个屋檐下挤很多人来分担。至于房价个人认为会开始下滑，具体多少不敢轻言。房租不会有大的变化，毕竟有这么多投资房，不是都要出租吗，需要不远远大于供给租金就很难上去，投资者自己住那边的还是少数吧（从个人了解而言）

3. 买投资房要看您的初衷是什么，想长期投资侧重capital gain还是需要比较强的租金回报来负担房贷？两种操作截然不同。好区小房（freehold）租金很有可能要倒贴，但升值潜力甚至租客质量都会大大优于差区。差区大房租金回报会好些，通常可以自给自足房贷，但在市场趋于稳定的情况下升值会相对慢一些。在哪个区或者哪几个区买就是比较难回答的了，最终还是看价钱，只要买得好，您就已经赚到了，任何区都有好机会，就看您能不能抓到了。很多人都在市场上盯着，一旦上市就很难捡到实惠，建议找私卖。前几周一个在avondale的房子标价43万，不到一周以55万成交，您说是买方还是卖方市场，真的是“买方市场”了，卖方标价都拦不住呀。

作者: kuailexiaozhu 时间: 2013-12-9 22:21:18

回答得很详尽，谢谢。

作者: tianbiandeyun 时间: 2013-12-10 11:14:37

very good...........

作者: zhsslwq 时间: 2013-12-12 00:03:41

东区好像静得比较明显吧，，

作者: 肉肉妈 时间: 2013-12-12 00:22:56

rifle213 发表于 2013-12-9 01:01
1. 依然可以用已有房产升值部分做首付，没有影响，只是原本只需10%或5%，现在20%就难度很大了

2. 南区 ...

这个标价43万, 卖掉时是55万的例子最近时有发生. 时代变化太快了啊.

作者: John.G 时间: 2013-12-12 06:49:23

管他涨还是跌呢过了圣诞节再说吧

作者: klwss 时间: 2013-12-12 07:47:59

路過，拿分

作者: NewLynnHse 时间: 2013-12-12 07:49:49

John.G 发表于 2013-12-12 07:49
管他涨还是跌呢过了圣诞节再说吧

http://www.youtube.com/v/K5bo4VDEH-U

作者: 雨后彩虹yylm 时间: 2013-12-12 08:41:26

分析得比较客观

作者: 雨打沙滩点点坑 时间: 2013-12-12 10:20:22

分析的很好，赞同

作者: ChristineZhang 时间: 2013-12-12 19:25:09

DDDDDDDDDDDDDDD

作者: winny 时间: 2013-12-12 20:14:23

作者: womb 时间: 2013-12-31 11:41:38

作者: 流落他乡 时间: 2014-1-1 08:48:51

谁知道呢，呵呵。
明年看政策走向再说吧，在这以前，什么乱七八糟的预测都TMD是浮云。楼市起落也只是资本运作的一环罢了。

作者: 阿放 时间: 2014-1-3 16:06:19

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作者: 四分之三CUP 时间: 2014-1-3 18:54:45

这预测的很客观，还是央行老头厉害，论坛的人不行啊。。。

作者: cat78 时间: 2014-1-20 06:28:40

你好我想請問新房子百分之十的首期是真的嘛如何申請？

作者: rifle213 时间: 2014-1-20 07:48:45

cat78 发表于 2014-1-20 07:28
你好我想請問新房子百分之十的首期是真的嘛如何申請？

你好，是真的，请pm你的联系方式，谢谢

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