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标题: 讨论 - 影响房价的4大因素 [打印本页]
作者: leonfish    时间: 2013-11-27 14:12:38     标题: 讨论 - 影响房价的4大因素

本帖最后由 leonfish 于 2013-11-27 15:51 编辑

N年前上学的时候，老师说 4 Key Factors That Drive The Real Estate Market，
1. Demographics
2. Interest Rates
3. The Economy
4. Government Policies/Subsidies

目前除了第四点有些不确定，1-3的形势都已经很清楚了。
人口在增加，利率还在最低点，经济前景不错，就看政府有啥强硬政策了，光靠一个 LVR 肯定不够啦。

政府可能出台的政策包括，
1. 限制海外购房
2. 提高OCR
3. Capital Gain Tax
4. 地税与收入绑定
5. 等等，高手添加。

明年大选年， 国家党应该不会有太大动作吧，如果政府放任不管， 那明年可想而知了。

大家一起讨论讨论哈。

另外，总是看见有人拿美国次贷说事， 那NZ和USA做比较， 俺就说一句，先把次贷元凶之一的 Non-Recourse Loan 搞清楚，再来和NZ比吧。
作者: NewLynnHse    时间: 2013-11-27 14:19:27

immigration算是Demographics的一部分？
作者: leonfish    时间: 2013-11-27 14:25:11

NewLynnHse 发表于 2013-11-27 15:19
immigration算是Demographics的一部分？

Demographics 包括 income, migration patterns and population growth， 移民增加，人口增加，收入增加，目前的数据都是positive的。
作者: NewLynnHse    时间: 2013-11-27 14:26:16

leonfish 发表于 2013-11-27 15:25
Demographics 包括 income, migration patterns and population growth， 移民增加，人口增加，收入增加， ...

哦，原来如此
作者: 肉肉妈    时间: 2013-11-27 14:28:54

本帖最后由 肉肉妈 于 2013-11-27 15:34 编辑

其实利率属于利好出尽，以后成为抑制房价的因素了。除了要看货币增发之外，政府的经济操控能力是最大的利好，国家党能力很强，最近的线代令就是铁证非常有效。
作者: leonfish    时间: 2013-11-27 14:42:06

本帖最后由 leonfish 于 2013-11-27 15:45 编辑
肉肉妈 发表于 2013-11-27 15:28
其实利率属于利好出尽，以后成为抑制房价的因素了。除了要看货币增发之外，政府的经济操控能力是最大的利好 ...

就明年来说，虽然不清楚利率会提升多少，但比较近10年来看，明年利率应该还是算是在低点。所以贷款成本还是不高，还贷压力也相当较小。 08/09年都挺过来了，那个时候浮动可是10%+。
作者: klwss    时间: 2013-11-27 14:45:58

除房產增值外，你確定收入是增加的？？通脹比工資漲得快啊。這應該不算是確切positive的吧。
作者: leonfish    时间: 2013-11-27 15:06:12

klwss 发表于 2013-11-27 15:45
除房產增值外，你確定收入是增加的？？通脹比工資漲得快啊。這應該不算是確切positive的吧。

是不能算确切的， 唯一能确定的是 最低工资今年涨到13.75，失业率也有所下降。 随着经济的好转，明年也不会差的。
作者: klwss    时间: 2013-11-27 15:09:18

leonfish 发表于 2013-11-27 16:06
是不能算确切的， 唯一能确定的是 最低工资今年涨到13.75，失业率也有所下降。 随着经济的好转，明年也不 ...

還好我沒問你是不是來混經驗積分的
作者: leonfish    时间: 2013-11-27 15:11:21

klwss 发表于 2013-11-27 16:09
還好我沒問你是不是來混經驗積分的

尼玛，这都被你看穿了.
作者: leonfish    时间: 2013-11-27 15:15:36

肉肉妈 发表于 2013-11-27 15:28
其实利率属于利好出尽，以后成为抑制房价的因素了。除了要看货币增发之外，政府的经济操控能力是最大的利好 ...

LVR 是央行的产物，貌似和国家党没啥关系吧。



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