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标题: BUY! BUY! BUY! [打印本页]

作者: Lease 时间: 2013-11-26 19:04:11 标题: BUY! BUY! BUY!

本帖最后由 Lease 于 2013-11-27 09:17 编辑

More than two years ago, I posted the same title of thread at this forum. http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=1702670.

If you followed my advice to buy properties at that time, then congratulations you have made substantially capital gain. If you didn’t, then you can action right now.

My optimism about NZ property market is based on followings.

1. Global Economy Improvement.

It’s been leading by US economy expansion. USA is still the strongest nation in the world. As long as its economy goes to improve, the world economy won’t be too bad.

Plus Europe is recovering from the region’s debt crisis, and China 3rd plenum has announced aggressive economic reform framework which, at least, keep China economy at steady growth rate.

Therefore, all big economies are out of their worst time. The globa leconomy is surely improving. Though it may from time to time have some bad news, the big picture is positive.

2. Local Economy

NZ economy may come at its best time now. The whole world need its green and clean agricultural products. Numerous reports have shown confidence that New Zealand will grow at faster pace than the other developed economies.

3. Immigrants

New Zealand's inbound net migration notched up another decade-high monthly gain in October. It can reasonably foresee immigrants will surge in next acouple of years, similar to the ones in 2002 & 2003.

4. Interest Rate

Interest rate has been increased this year, but put it in the long-term history pattern. It’s still very low.

5. Supply Shortage

Although building permits have picked up this year, properties still largely undersupply. This fundamental will keep property price firm.

All add together, Auckland property prices have only one way to go: UP!

You need to: BUY! BUY! BUY!

作者: phlip0813 时间: 2013-11-26 19:10:18

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作者: 肉肉妈 时间: 2013-11-26 19:12:48

its going ......going .....gone！我估计今年疯狂的拍卖场景近几年不会再现了，虽然房价还在慢慢的升。不过要是重现了估计买了房子的会很开心哦。

作者: Annie911 时间: 2013-11-26 22:32:03

支持。有子弹的赶紧射！

记得Lease兄蛮长一段时间以前就一直建议把房贷长期固定，比如3-5年，请问如今这个建议有没有改变？

作者: Lease 时间: 2013-11-26 22:33:29

没有，刚固定了一笔5年6.7%.

作者: Annie911 时间: 2013-11-26 23:20:40

Lease 发表于 2013-11-26 22:33
没有，刚固定了一笔5年6.7%.

和Lease兄探讨下，假设100万的房贷，选择1次固定5年和选择5次定期1年两种方案的利息支出：

方案1：1次固定5年，每年利息6.7%，那么5年内总共利息支出是： 5x6.7万=33.5万。

方案2：每年固定1次，每年转一次银行，假设未来5年的1年固定利率每年增加1%（4.75 --> 5.75 --> 6.75 --> 7.75 --> 8.75), 那么5年内总利息支出是：4.75万+5.75万+6.75万+7.75万+8.75=33.75万，如果每年房贷到期后Refinance一次，按照多年来的市场竞争规律，多少有点Cash Back或者其他什么奖励，100万的房贷假设转一次平均7K吧，5次就是3.5万左右。比较下来，方案1未必比方案2更省利息。

方案1把房贷5年都吊死在一棵树上，如果这家银行倾向保守，贷款政策不给力，想每年申请个Revolving Credit整些子弹出来扩大再生产，完全得看这家银行脸色，没什么谈判空间，可能会比较被动。而方案2就灵活多了，可以在Refinance时挑选银行，顺便要求把Revolving Credit一道做了，还可以有更大Power来跟银行谈Deal。

个人愚见，敬请指正！

作者: Lease 时间: 2013-11-27 06:18:46

本帖最后由 Lease 于 2013-11-27 06:20 编辑

Annie911 发表于 2013-11-26 23:20
和Lease兄探讨下，假设100万的房贷，选择1次固定5年和选择5次定期1年两种方案的利息支出：

方案1：1次 ...

谢谢分享，方案2的确是个很好的idea, 但我觉得它的实施需要具备以下两点，

1. 适合单笔贷款数目较大的，比如，你所说的100万。我的单笔贷款额都很小，比如，刚固定5年的那笔只有6万，象我这样如果转银行的话根本不可能有什么cash back.

2. 适合不怕麻烦的人。

其实我这个人天生就比较懒。我从投资第一幢房子开始就把房子交给property manager，自己从来没有管理过。所以每年都让我去换银行我觉得不大适合我。另外我做投资主要是把控宏观，确定大方向没问题，至于很细节的东西我不太在意。

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-11-27 12:00:34

本帖最后由我行我素我酷于 2013-11-27 12:06 编辑

Lease 发表于 2013-11-26 22:33
没有，刚固定了一笔5年6.7%.

定五年6.7%不是很划算，不如一年一定划算，利息高的时候，就多还一些就可以了，比如贷款 50万，6.7%的利率就是， 3226 一个月，5年就是 60个月。我就假如每年按照0.5%涨，目前固定一年4.9 % 2653 一个月，第一年，你就要多付（ 3226-2653）x 12 = 6876，第二年假如，利息声 0。5， 2807 一个月，你多付 419 一个月，一年多付5028，第三年，假如继续涨 5。9%，第四年就算涨到8% ，每个月也就是时 3448，假如最后一年利率涨到8%也没有关系了。因为多出的一部分钱，头三年你已经省了大概至少有2万，你把多出这部分钱放进你的saving account for long term, 就算一年3%的回报，你把这多出的部分多还一些贷款，这个时候，重新计算，由于你贷款的数量减少，这个时候你每个月就算8%的利息，也和你当初贷还的数目也会差不多。

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-11-27 12:04:26

本帖最后由我行我素我酷于 2013-11-27 12:16 编辑

Annie911 发表于 2013-11-26 23:20
和Lease兄探讨下，假设100万的房贷，选择1次固定5年和选择5次定期1年两种方案的利息支出：

方案1：1次 ...

还有省得部分的，你要计算，当时你前三年，利息低的时候省的，如果你贷款一百万，每年至少少还一万的，你这些钱就算重新投资，还有赚的，最笨办法放到银行长期定期，也会省几万，当利息涨过7%的时候，你repay你的home loan, 减少贷款额度就好了，绝对比一次定5年划算多了，除非，明年就涨到8%以上，并且后四年全部都是 8%以上，这个时候才可能划算，要不然，绝对不划算。而且后四年一直高于 8%以上，相对概率就比较小，利率也会上下波动。而且我还要考虑2%的通货膨胀，今年还 5万，和明年还 5万，这个time value of the money是不一样的，所以，还是一年一定是最划算的，因为利息是最低的，最开始的时候，越少越好。当然有小概率事件发生的机会。但是追求最佳选择的话，home loan 还是刚开始的时候还得越少越好，时间越长越好，因为一般做投资，投资任何一个项目，高于你的 home loan,利息的投资机会很多很多

作者: Lease 时间: 2013-11-27 12:13:02

我行我素我酷发表于 2013-11-27 12:04
还有省得部分的，你要计算，当时你前三年，利息低的时候省的，如果你贷款一百万，每年至少少还一万的，你 ...

哇，算得都好精啊。这些我是不太在乎的，只要我自己觉得能够承受即可。

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-11-27 12:17:44

Lease 发表于 2013-11-27 12:13
哇，算得都好精啊。这些我是不太在乎的，只要我自己觉得能够承受即可。

搞金融的就算精细，各种情况尽可能考虑，可以做一个模型的，选择最佳方式，哈哈

作者: tianbiandeyun 时间: 2013-11-27 15:43:34

都看涨么？没有人看跌么？

美国经济离复苏还很远啊，美国央行还是不肯退出宽松，美国外债又创了新高，美国有什么办法解决自己的赤字问题。欧洲也是一样，如何解决赤字，不靠借钱过日子？

新西兰的经济主要靠中国了，是不是很有风险。中国政府如何解决政府与人民的矛盾，矛盾激化会不会影响新西兰的出口。

美国的次贷危机不会这么快就被遗忘了吧。

作者: onetreehill1 时间: 2013-11-27 18:10:50

支持Lease，Buy Buy Buy

作者: xp_theman 时间: 2013-11-27 22:12:50

没子弹，怎么办
没子弹，怎么办
没子弹，怎么办

作者: Hondan 时间: 2013-11-28 11:35:18

对LZ佩服得五体投地，两年多前那个帖子我看过，当时我还表达了我的顾虑。现在回过头来看，您是多么有远见。

作者: not419 时间: 2015-1-7 15:44:32

888

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