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标题: 对国内房价的看法 [打印本页]

作者: aniceguy 时间: 2013-10-22 20:52:39 标题: 对国内房价的看法

对新西兰的房市关注十多年了，也试水了几次。近六七年来，对国内的房价也比较留心，曾经跟人讨论过，今天借剑客浪心同学的话题，系统的说说，权当顺便整理一下自己的思路。
我对国内房价总的观点是，有泡沫但不严重，以后短中期内会以调整为主。因为不是专业研究人士，这里就不摆数字了，只按大家日常接触到的信息和感觉为基础了。
一，有泡沫
国内的房市确实是有泡沫的，从几个方面可以说明房价抛离了其实际价值。
1，空置率高，回报率低。我们从媒体的报道知道，国内很多的城市，房子卖出去了，但很多房子没人入住。据我跟国内的亲友了解，他们（中年人）大多手里有两套房，或者更多，从一线到四线城市都是，而且很多人多余的房子大都不出租，因为出租的回报率很低，麻烦还浪费装修费用。象在北上广，一套均价200到300万的房子，市场租金一般才四五千块钱，扣去开销后回报才1%上下，远低于市场平均回报率，也低于房贷利率。空置率高说明房子的供应已经超过需求，当然这不等于说需求完全得到了满足，但可以说有购买能力的需求基本得到了满足。回报率低，说明作为投资，房子的价钱超过了价值。很多的人投资或者投机房子，主要是看在房价上涨方面，但从历史知道，这正是泡沫的一个特征。
2，房价收入比过高。中国的这个数据（很多地方超过10倍了），要比西方高出近一倍，很多年轻人的收入是买不起房子的。脱离了购买力的市场价格，就是有泡沫了。这个问题，在一线城市也许不是问题，因为它的稀缺性，其需求很大程度上并不来自本地的购买力，全国各地和海外的有钱人都会推高这里的房价。而广大的二三四线城市，这就算是个问题了。
3，产生泡沫的原因
A, 投资途径的缺乏。这些年大家收入上升很快，手里余钱很多，但投资途径缺乏，除了极少数自有实业的家庭之外。股票没分红，价钱也没起色，赚钱的是少数；贵金属和艺术品也已经炒得很高了。
B，政府控制不力，地方政府甚至乐观其高，以增加收入和政绩。
C，房价从来没有大跌过，很多人有房价只涨不跌的错觉。国内的商品房市场从无到有，房价也几乎从零起步，所以这短短的20多年，房价不光没有全面性的跌过，而且涨势远超物价，到处可见的买房致富成功案例掀起了巨大的追随效应。

二，泡沫不严重
但这个泡沫并没有一些唱空人士说的那么严重，曾准确预见安然公司垮台的詹姆斯·查诺斯说中国的房产泡沫是迪拜的千倍，预言中国即将崩溃，真不知道这样的经济学家是怎么练成的。我认为中国的房产市场崩溃的可能性极低，因为
1，房价收入比虽然看起来高，但并不危险。因为国人的灰色收入比较高，房价收入比没有看起来那么高，还因为中国人的储蓄率高，比之西方国家高十倍有余，所以中国本来就可以支持更高的房价收入比。
2，房价高，也是把未来一段时间的收入增加预期计入了。国人的人均收入连续几十年以超过10%的比例上涨，这是世界上少见的。很多的买房者把这个打入了购买力预期，而至少从5-10年的短中期来看，他们的预期是很有可能是正确的。
3，中国的房市抗跌能力是西方不能比拟的。
A, 自住的比例高，90%比60%，一旦房价下跌，自住的没有割肉止损的压力。看看现在大跌的城市，只有温州和鄂尔多斯这些地方就知道了。
B，国内的首付比例高，一般是4成左右，即使房价跌了，也不会愿意让银行收走。不象美国以前的5%首付，甚至零首付，房价一跌，一些买家即使能供也选择断供，而很多的法拍房的出现又进一步冲击市场价格。
C，国内亲友支持功能是西方没有的。西方一旦遇上经济衰退，就会出现一些被裁员失业的人断供，而银行收回的房子再投放市场，价钱就要大打折扣，拖累房市。在中国，即使某人丢了工作供了房，家人朋友也不会坐视他的房子被银行收走的，总有人会伸手帮助他度过难关的。这样的亲友财务互助，是西方社会不具备的。
4，房价上涨的因素不会顿时消失。除了出生率下降会导致需求减少之外，别的因素（比如投资途径，政府调控）都是政府掌控的范围内，而政府是不会坐看房市崩溃的。即使是出生率下降导致需求减少，也有人们改善居住条件的抵消。以发达国家情况来看，人们一般到人均居住面积100平米左右，才不再追求更大的房子了，中国还大有潜力。
5，房价暴跌的诱因基本没有。对二套房征税会有平抑房价的作用，但不至于太大，因为中国的房屋自住率高，投资比例不高，受影响的房主比例不大。而且政府推行这样的新税种，会在个别地方先行试验，知道不会产生严重后果才会推广的。
至于贪官转移财产卖房导致崩溃，就更是天方夜谭了。中国的公务员虽然数量大，但绝大部分是教师和普通办事人员，他们是没有什么机会贪的。即使是官员，不是实权官员也没有多少油水的，吃点喝点收点小礼，就是一般官员的灰色收入了，对买多套房是没有太大的帮助的。所以贪官手里的房子，只占市场极少极少的比例，大家都被个别案件的炒作误导了。而且即使极少数巨贪，贪墨所得未必敢买房，买了大都也会有遮掩手段，不怎么怕财产不明罪的。

三，房价短期内是盘整为主，稳中有降。
综合以上分析，我认为国内的房市，房价已经明显高出其价值，而且现在很多人已经意识到了这个问题，政府也在主动打压。所以房价不太可能大幅上涨了，下行压力大于上升压力。但由于其各种抗跌能力，注定房价不会出现断崖式的大跌崩溃，最可能的情况是调整阴跌（阴跌就是名义上上升，但幅度小于通胀率）。
这个房价走势，只是普遍的大势。少数特殊的城市，可能会因为自己的特殊情况，出现大涨（一线城市，或者重大政策利好城市），或者大跌（之前投机过度的城市，或者人口大量流失的城市如克拉玛依）。

本人不是专业的学者或者从业人员，所言只是基于自己的观察，判断不准的可能性很大，请有兴趣的坛友指教，拍砖者望轻砸。其实，即便是专家，又有多少人能预测准的，君不见时刻有多军和空军的专家在到处切磋开骂，乃至打赌开片哈。

作者: mgames 时间: 2013-10-22 21:13:31

非常同意你的观点
一直在喊房产脱离收入比要崩盘的人，忽视或者说故意忽略了一个事实，而且这也是官方不能摆到明面上来说的事实。
那就是贫富差距不断扩大。没错，很多人买不起，但是事实上买得起的人还很多。国内储蓄比和收入比远远不是官方的数字。商品房就是商品，任志强说的没错，它就是给有钱人造的。它的价格不取决于平均收入，而取决于买得起的人的收入。

作者: aniceguy 时间: 2013-10-22 21:28:31

mgames 发表于 2013-10-22 22:13
非常同意你的观点
一直在喊房产脱离收入比要崩盘的人，忽视或者说故意忽略了一个事实，而且这也是官方不能 ...

谢谢捧场哈

作者: 协和广场 时间: 2013-10-22 22:17:55

LZ的文章，是网上摘抄，并稍加改动的吧

嘿嘿，写得不深入

作者: NewLynnHse 时间: 2013-10-23 09:13:47

不关注国内的，不过写了那么多，帮顶一下

作者: aniceguy 时间: 2013-10-23 09:33:14

协和广场发表于 2013-10-22 23:17
LZ的文章，是网上摘抄，并稍加改动的吧

嘿嘿，写得不深入

呵呵，观点或者有受别人影响，内容都是自己码的。如果有跟别人重合请告知

作者: aniceguy 时间: 2013-10-23 09:35:13

NewLynnHse 发表于 2013-10-23 10:13
不关注国内的，不过写了那么多，帮顶一下

溜灵的老鼠就是好老鼠

作者: talkaboutvision 时间: 2013-10-23 09:44:05

我就是轻信了租售比/收入房价比这种东西。。。

又一个finance free的机会被错过了。。。帝都的房价是无解的，不要想任何西方经济的理论去解释帝都

作者: aniceguy 时间: 2013-10-23 11:17:39

talkaboutvision 发表于 2013-10-23 10:44
我就是轻信了租售比/收入房价比这种东西。。。

又一个finance free的机会被错过了。。。帝都的房价是 ...

西方经济理论不象自然科学理论那样有精确的模型可以计算推导，所以错的几率任然很大。他们连西方自己的经济都指导不好，预测不了，就更加不要说去解释天朝的经济了。
这么多年的中国崩溃论，除了部分是因为政治立场需要的忽悠之外，也是确有部分是以西方的经济理论去预测天朝碰出的满天金星哈

作者: winny 时间: 2013-10-23 13:32:36

作者: nzica 时间: 2013-10-23 13:55:01

国内房价没跌的主要原因是政府在大量印钱。没有直接冲击市场是因为大部分都放在了国家建设上。在由一些既得利益者慢慢地花出来。就像温水煮青蛙。但是还是让大家感到了钱的贬值。不能放银行，只能投资。租金回报低总比在银行里负增长好。欧美知道这一点，但他们自己现在也是一团乱麻。所以就顺水推舟。让中国也加入印钞机的行列。但他们有的是办法来对付国内的官僚经济学家，等他们走出低谷时就会攻击中国。放心，房价不会跌，300万还是300万的房，不过300万人民币到时就只可以买两包大米了。

作者: zcsstar 时间: 2013-10-23 14:04:06

作者: aniceguy 时间: 2013-10-23 14:09:58

nzica 发表于 2013-10-23 14:55
国内房价没跌的主要原因是政府在大量印钱。没有直接冲击市场是因为大部分都放在了国家建设上。在由一些既得 ...

中国真印了那么多钱吗，为什么人民币相对于几乎所有的货币还是升值的呢？而且从90年代后期开始，中国的通货膨胀就一直是温和的（2-6%）。比平均工资是上涨慢那么多呢？

作者: kazuha 时间: 2013-10-23 14:12:34

确实,租房的房租低完全不能说明任何问题,房价涨5倍,房租涨500太正常.
这些东西究竟能不能靠理性和数据分析出来真的好难讲

作者: 蓝山小野猫商铺 时间: 2013-10-23 14:20:11

中国是最充满机会的地方。。。

如果问那里的砖头最值得买。。。

会毫不犹豫的说中国北上广。。。

作者: aniceguy 时间: 2013-10-23 14:34:24

kazuha 发表于 2013-10-23 15:12
确实,租房的房租低完全不能说明任何问题,房价涨5倍,房租涨500太正常.
这些东西究竟能不能靠理性和数据分析 ...

租金房价比对西方国家可能有用，但对复杂的天朝就是另外一回事了。
就是在西方，这个数字也只能对大面分析有用，对一些大都市就不一样了，因为大都市的买家并不只由本地而来。

作者: aniceguy 时间: 2013-10-23 14:36:27

蓝山小野猫商铺发表于 2013-10-23 15:20
中国是最充满机会的地方。。。

如果问那里的砖头最值得买。。。

它们应该是与纽约伦敦东京一样的房价水平才合理。

作者: anzac_corp 时间: 2013-10-23 15:34:46

国内房价高，还有一个原因就是小孩读书需要户口和房产证，如果没有就只能进最差的学校。

作者: aniceguy 时间: 2013-10-23 16:07:25

anzac_corp 发表于 2013-10-23 16:34
国内房价高，还有一个原因就是小孩读书需要户口和房产证，如果没有就只能进最差的学校。

户口和就学，可能对房价有利多的影响---买房可以办户口；但也有利空的影响，限制了更多人涌入城市。我赶脚还是利空影响更大一些似地。

作者: nzica 时间: 2013-10-23 16:43:30

aniceguy 发表于 2013-10-23 15:09
中国真印了那么多钱吗，为什么人民币相对于几乎所有的货币还是升值的呢？而且从90年代后期开始，中国的通 ...

人民币升值是有原因的，欧美国家逼迫人民币升，可以消灭大量的民企，人民币升，出口利润就薄，事实上的通胀又带来成本的上升。现在国内的钱都在房地产上，因为做实体产业回报低。炒作房子利润大。贪官们也乐得升值，这样可以多买国外资产，领导阶层（除了习李）是没人关心国家将来的经济的。现捞为主。但是以后一旦欧美国家时机到了，就会把这个气球戳破，让中国严重陷入衰退。至于国家报的通胀率，那是领导说多少就多少，别当真。国内真如果是5-6%的话，就不会是唐高宗，蒜你狠了。

作者: aniceguy 时间: 2013-10-23 18:08:20

nzica 发表于 2013-10-23 17:43
人民币升值是有原因的，欧美国家逼迫人民币升，可以消灭大量的民企，人民币升，出口利润就薄，事实上的通 ...

我不同意您的观点，但估计我们都说服不了对方，就不继续讨论下去了，过几年看事实吧。

作者: Hisoka 时间: 2013-10-23 18:48:48

本帖最后由 Hisoka 于 2013-10-23 18:49 编辑

1，喊跌得外国专家是因为他要炒新闻，有利益相关的。不然中国房价跌不跌和他有屁关系。
2，中国房价要跌的可能性有2种：
一，政府出台愚蠢的政策，继续扩大泡沫，同时经济转型又不成功。
二，等到10年后人口红利消失，那时候，不只是房价，还有养老金等都会出现问题。问题的关键是中国解放后突然生太多人了，而且之后也不可能保持人口的长期增长，否则环境是肯定容不下的。新生人口减少这，就会给经济带来很大压力外国

作者: aniceguy 时间: 2013-10-23 19:18:46

十年后的事，现在说不太清。至少近期是没有多少崩盘的机会的哈

作者: mimisa 时间: 2013-10-23 20:40:11

NewLynnHse 发表于 2013-10-23 09:13
不关注国内的，不过写了那么多，帮顶一下

这么多字，不容易啊

作者: love_3_month 时间: 2013-10-23 20:51:07

Hisoka 发表于 2013-10-23 19:48
1，喊跌得外国专家是因为他要炒新闻，有利益相关的。不然中国房价跌不跌和他有屁关系。
2，中国房价要跌的 ...

你回来了，还是翻墙？

作者: love_3_month 时间: 2013-10-23 20:59:04

很多年前就有这个说法，房地产绑架了中国经济

你让它破灭，重新建立健康的市场，有房子的不干
你不让它破灭，那只能让泡沫越来越大，永远不健康

作者: 肉肉妈 时间: 2013-10-23 21:10:39

中国的房价是西方学者所无法理解的。文化差异太大，几十年来都是我们在向国外学习，而西方学者对中国的了解很肤浅。我觉得国内长期向好，但短期问题太多而且会遇到麻烦。比较倾向于2018年左右面临难关，之后或走入几年低谷或一直很稳定。局部战争爆发的可能性会在十年内增高。

作者: aniceguy 时间: 2013-10-23 21:38:08

love_3_month 发表于 2013-10-23 21:59
很多年前就有这个说法，房地产绑架了中国经济

你让它破灭，重新建立健康的市场，有房子的不干

您这话好像90年代很多人对中国体制的描述，“不改革等死，改革找死”，但这么多年过去，土共还活得好好的，至少这段时间比起世界上所有的主要国家都活得好。
很多时候问题是有，这么大的国家，问题是免不了的。但这些问题都没有严重到危及根本的地步，发展中可以化解的，比如说，房市可以慢慢冷却，把泡沫挤出去。

作者: aniceguy 时间: 2013-10-23 21:49:04

肉肉妈发表于 2013-10-23 22:10
中国的房价是西方学者所无法理解的。文化差异太大，几十年来都是我们在向国外学习，而西方学者对中国的了解 ...

中国是个发展中的大国，从来就不乏问题，一直都是在发展中解决问题，在解决问题的过程中成长。
而现在还是中国的上升期，国内矛盾都不至于太激化，这届政府又很注意防范西方的插手分化，所以我觉得近一二十年还是会比较顺利的发展的。别看网上似乎不满情绪很高，其实那都是一些人在过度发泄而已，真实生活中大家都忙着挣钱花钱，乐呵着呢。

作者: love_3_month 时间: 2013-10-23 21:50:58

本帖最后由 love_3_month 于 2013-10-23 22:51 编辑

aniceguy 发表于 2013-10-23 22:38
您这话好像90年代很多人对中国体制的描述，“不改革等死，改革找死”，但这么多年过去，土共还活得好好的 ...

如果这样倒好了

既得利益者会承认有泡沫会配合还是阻挠呢。。。。

作者: love_3_month 时间: 2013-10-23 21:55:42

我不是说左右都是死，而是要做好准备这是个困难艰巨的事，但越拖越麻烦，不如认真的面对它，努力的解决它

作者: FM811 时间: 2013-10-23 22:20:34

本帖最后由 FM811 于 2013-10-23 23:26 编辑

这次回国和一个朋友交谈，他说他有个疑惑：现在好多人几套房，等小孩长大结婚双方一加就更多了，到时怎么办？据我所知他家3套公寓1小套度假房加一套郊区不太贵的别墅（双方一般职工），我们二、三线城市，买得早，价格都不贵。

作者: xcmir 时间: 2013-10-24 01:55:10

本帖最后由 xcmir 于 2013-10-24 03:02 编辑

我的看法是：
1）一线城市如有下跌空间，房价和收入比差距太离谱，不是灰色收入就能弥补的。但是不会大幅度下跌，因为就跟楼主所说的一样，中国人首付比例比较高，所以不需要靠房屋增值来还贷款，大不了自己住也不用卖。其实这种情况市场中已经看到。每次政府打压房价的时候，成交量就急剧下降，大家都不卖。
2）二线城市会继续上涨，因为二线城市和一线城市房价差距是几倍。很多二线城市平均一平米也就一万左右，和北京上海的五六万差距不是一般的大。
我觉得之所以有外界人士说中国房价会跨，是因为他们看见韩国和日本走过相同的路线。但是我觉得中国和这两个国家的最大不同点，是对于中国目前而言，投资渠道相对较为单一。不是股票就是房子。现在股票没戏，也就只有靠房产了。而那些国家，在他们当时房产泡沫破裂的时候，已经有相对更加成熟的金融投资平台，所及即便房产泡沫，钱也有别的地方可投。

作者: AUGUSTUS 时间: 2013-10-24 07:16:38

我看了1/4之後明白了 LZ 說的國內是指中國大陸。

作者: monsterja 时间: 2013-10-24 07:26:58

不用说，在哪里房价都是很贵的啊

作者: 微苦蓝山 时间: 2013-10-24 10:08:25

aniceguy 发表于 2013-10-23 15:09
中国真印了那么多钱吗，为什么人民币相对于几乎所有的货币还是升值的呢？而且从90年代后期开始，中国的通 ...

對外升值對內貶值
還要結合匯率、金融流通、貨幣兌換等多重因素考慮
4萬億都是印出來的、、

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 10:19:32

love_3_month 发表于 2013-10-23 22:55
我不是说左右都是死，而是要做好准备这是个困难艰巨的事，但越拖越麻烦，不如认真的面对它，努力的解决它

我觉得政府已经意识到这个问题了，并开始在用政策手段调节了，比如收紧贷款，试行房产税等。当然，最有效的还是市场调节，而市场调节对社会稳定有益无害。跌去一些--比如10%--对大部分只有自住房的民众没有什么影响，但会打击那些投机的部分，挤出一些泡沫，比如温州炒房团，这样市场更健康。

作者: guoxiaotime 时间: 2013-10-24 10:26:13

楼主还没考虑农村人要进城这个因素，未来20年房价不会崩盘，稳步上升，北京应该向纽约看齐

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 10:28:53

FM811 发表于 2013-10-23 23:20
这次回国和一个朋友交谈，他说他有个疑惑：现在好多人几套房，等小孩长大结婚双方一加就更多了，到时怎么办 ...

这个问题有两个解决的方向，一是城镇化需求，国际上发达国家的城市人口比例一般到70%，中国现在才50%，还有3亿人要进城。二是，人均居住面积扩大，人有能力的时候，总想住得宽敞一些。这几十年中国的人均居住面积有很大改善，但还是在30-40平米，比起美加澳新等的70-80平米，还有一定的空间。
我在一树山和南岛打箭镇上见到100多年前人们住的房子，比之现在是那么狭小，我就觉得房产市场很难到顶，哈哈

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 10:31:44

AUGUSTUS 发表于 2013-10-24 08:16
我看了1/4之後明白了 LZ 說的國內是指中國大陸。

对不起，跟中国国内的人交流得多，习惯以国内来指称大陆了

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 10:36:25

xcmir 发表于 2013-10-24 02:55
我的看法是：
1）一线城市如有下跌空间，房价和收入比差距太离谱，不是灰色收入就能弥补的。但是不会大幅度 ...

日本的房市崩溃，除了原来价格奇高之外，至少还有3个原因---经济下滑，人口下降，城镇化到头，这3样都还没有在中国出现，加上中国政府的调控能力不是日本可比的，所以出现那样的崩盘机会实在很小。

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 10:37:59

monsterja 发表于 2013-10-24 08:26
不用说，在哪里房价都是很贵的啊

是啊，尤其是在各国都在印钱的今天

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 11:09:42

guoxiaotime 发表于 2013-10-24 11:26
楼主还没考虑农村人要进城这个因素，未来20年房价不会崩盘，稳步上升，北京应该向纽约看齐

是的，城镇化的继续确实是后续房市的一大支撑点

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 11:15:23

微苦蓝山发表于 2013-10-24 11:08
對外升值對內貶值
還要結合匯率、金融流通、貨幣兌換等多重因素考慮
4萬億都是印出來的、、

中国是有印钱，但很大程度是为了反应生产的增加，比如企业出口创汇，政府就需要发行对应数量的人民币来给企业。
对外能升值，至少说明中国印钱还没有国外离谱。

作者: nzica 时间: 2013-10-24 11:21:16

aniceguy 发表于 2013-10-23 19:08
我不同意您的观点，但估计我们都说服不了对方，就不继续讨论下去了，过几年看事实吧。

没关系，我也只是个人观点。也不一定是对的。政府的考量是房价的涨和跌不能引起社会的动荡，火药筒一旦点燃，就难以控制了。看看历史就知道，和平收场可能性为零。黄巢，李自成，张献忠，太平军。。。。有些中国人的奴性是不见棺材不掉泪，但报复心却是在得势后必灭对方满门。我真的希望到了那个时刻大家能宽容。离题了。

作者: 剑客浪心 时间: 2013-10-24 11:26:00

不一定要暴跌结束，可以阴跌20年那种

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 12:10:16

nzica 发表于 2013-10-24 12:21
没关系，我也只是个人观点。也不一定是对的。政府的考量是房价的涨和跌不能引起社会的动荡，火药筒一旦点 ...

历史可以借鉴，但不是照搬。因为现在的根本情况已经发生了改变，现在是工业社会，乃至信息社会了，农业社会的所谓起义已经没有那土壤了。
而且历史上的起义或者暴乱，都是民生凋敝走投无路的情况才发生的，中国现在民众生活不断改善，处于上升期，我觉得二十年内是看不到这个可能的。太远的事，现在就很难预测了。

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 12:17:25

剑客浪心发表于 2013-10-24 12:26
不一定要暴跌结束，可以阴跌20年那种

阴跌就是一种自我调节，或者说叫软着陆，挤去之前暴涨的水分，让房市更健康。西方国家的房产周期，不是都有这个阶段吗？
中国的房市因为是刚从无到有，加上遇上了30年的经济高速发展时期，所以还没有经历过调整的阶段。阴跌一段时间是好事，阴跌多久，就看现在的水分有多少了。

作者: 剑客浪心 时间: 2013-10-24 12:21:52

aniceguy 发表于 2013-10-24 13:17
阴跌就是一种自我调节，或者说叫软着陆，挤去之前暴涨的水分，让房市更健康。西方国家的房产周期，不是都 ...

日本阴跌20年，健康？

作者: xcmir 时间: 2013-10-24 12:32:31

剑客浪心发表于 2013-10-24 13:21
日本阴跌20年，健康？

日本房价不是阴跌，明显暴跌，尤其是商业住宅

作者: 剑客浪心 时间: 2013-10-24 12:35:28

本帖最后由剑客浪心于 2013-10-24 13:36 编辑

xcmir 发表于 2013-10-24 13:32
日本房价不是阴跌，明显暴跌，尤其是商业住宅

感谢兄弟贴图， 1986年广场协议，利率市场化后。日本房价上涨到1990年后开始下跌。一直跌到最近才有点起色。

作者: 剑客浪心 时间: 2013-10-24 12:41:31

再放个韩国的。

东亚这几国，情况都差不多。基本上是利率上去后，开发商受不了，被MORTGAGE SALE再带动银行下水，普通群众只是传导的最后一节罢了。

作者: auhome 时间: 2013-10-24 13:31:38

以我自身为例，北京市西城区的两居室，售价300多万，租出去的话，月租金5000元。假设打算租两年，然后收回自用，那就基本上是亏，因为租出去的租金只不过两年12万，两年后收回自用时候的装修费、家具钱基本也是这个数目。这么想房子就很鸡肋了。空置还会产生物业费、供暖费等额外开销。

作者: auhome 时间: 2013-10-24 13:36:41

所以我现在就很犹豫要不要卖掉北京的房子在新西兰买房。据说北京二环以里以后的房子越来越少，人都搬到远离中心区的房产项目去了，可能二环内的老城区房子会升值。但是呢，我又很担心新西兰的房子涨价幅度比国内还快，在新西兰赚钱的速度赶不上房价涨幅怎么办！

作者: 剑客浪心 时间: 2013-10-24 13:46:36

auhome 发表于 2013-10-24 14:36
所以我现在就很犹豫要不要卖掉北京的房子在新西兰买房。据说北京二环以里以后的房子越来越少，人都搬到远离 ...

等汇率低的时候再动手是王道，但是房价是动态的，所以时机不好把握。

作者: love_3_month 时间: 2013-10-24 14:16:39

auhome 发表于 2013-10-24 14:31
以我自身为例，北京市西城区的两居室，售价300多万，租出去的话，月租金5000元。假设打算租两年，然后收回自 ...

物业供暖没几个钱吧.

有能力最好两边都留着.

作者: guoxiaotime 时间: 2013-10-24 14:19:40

auhome 发表于 2013-10-24 14:31
以我自身为例，北京市西城区的两居室，售价300多万，租出去的话，月租金5000元。假设打算租两年，然后收回自 ...

能买300多万的房子就不差那点物业费了

作者: auhome 时间: 2013-10-24 14:31:24

guoxiaotime 发表于 2013-10-24 14:19
能买300多万的房子就不差那点物业费了

是老房子买断工龄买的，不是新房直接付房款买的

作者: auhome 时间: 2013-10-24 14:32:05

剑客浪心发表于 2013-10-24 13:46
等汇率低的时候再动手是王道，但是房价是动态的，所以时机不好把握。

没错，而且现在看来奥克兰的房子涨幅不比北京慢。

作者: auhome 时间: 2013-10-24 14:33:05

love_3_month 发表于 2013-10-24 14:16
物业供暖没几个钱吧.

有能力最好两边都留着.

现在就是很犹豫，不知道在奥克兰一边工作一边攒首付，是不是来得及买房。万一攒钱赶不上房子涨价，岂不惨了？但是现在就卖了北京的房子，心里又总觉得亏。犹犹豫豫。

作者: monsterja 时间: 2013-10-24 14:33:41

aniceguy 发表于 2013-10-24 10:37
是啊，尤其是在各国都在印钱的今天

print money? That's impossable.

作者: guoxiaotime 时间: 2013-10-24 14:43:16

auhome 发表于 2013-10-24 15:31
是老房子买断工龄买的，不是新房直接付房款买的

那不如在奥克兰买房出租呢，起码回报率比北京高

作者: love_3_month 时间: 2013-10-24 14:43:37

auhome 发表于 2013-10-24 15:33
现在就是很犹豫，不知道在奥克兰一边工作一边攒首付，是不是来得及买房。万一攒钱赶不上房子涨价，岂不惨 ...

北京的房子完全没贷款吗.

如果这种情况在国外很好操作, 贷部分款出来, 就能买第二栋, 然后就是自己赚钱付房贷或者出租的问题了.

在国内就不知道贷款是不是这么容易, 你相当60万NZD的房产,贷个10-20万不知道是否可以, 然后再这里贷40-50万, 买60万左右的房子.

就靠存首付是挺慢的.......

作者: auhome 时间: 2013-10-24 14:54:38

love_3_month 发表于 2013-10-24 14:43
北京的房子完全没贷款吗.

如果这种情况在国外很好操作, 贷部分款出来, 就能买第二栋, 然后就是自己赚 ...

北京有两套，小的在西城，稍大的在大兴。西城的没贷款，大兴的有一百多万人民币贷款呢。贪心，想都留着，到了新西兰从头开始赚钱挣首付。但是现在觉得路漫漫。

作者: auhome 时间: 2013-10-24 14:55:29

guoxiaotime 发表于 2013-10-24 14:43
那不如在奥克兰买房出租呢，起码回报率比北京高

舍不得，因为那是家。有时候也很想索性卖了，带着钱换成纽币去新西兰买新房子

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 16:50:42

auhome 发表于 2013-10-24 15:33
现在就是很犹豫，不知道在奥克兰一边工作一边攒首付，是不是来得及买房。万一攒钱赶不上房子涨价，岂不惨 ...

我觉得奥克兰房价快速上涨的时候已经过去了，近几年不会再出现这样两位数的涨幅了
你可能刚赶上这个快速上涨的时候，但不要觉得这样的幅度是常态了

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 16:53:22

monsterja 发表于 2013-10-24 15:33
print money? That's impossable.

那么说增发货币，量化宽松，是否会感觉好些呢？

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 17:01:14

auhome 发表于 2013-10-24 15:54
北京有两套，小的在西城，稍大的在大兴。西城的没贷款，大兴的有一百多万人民币贷款呢。贪心，想都留着， ...

如果觉得会在新西兰长住（5年以上）的话，我觉得可以买掉北京的一套，在这边先买个自住房。
北京和新西兰的房子在未来几年都可能涨，新西兰涨的可能性大，但北京如果涨的话幅度还大。从升值的角度看很难说，但从住得舒服和减少远程出租的麻烦看，我觉得可以卖一套。

作者: Q11 时间: 2013-10-24 17:02:42

国內的土地所有权太短...长期投資就不值...

作者: monsterja 时间: 2013-10-24 17:34:57

aniceguy 发表于 2013-10-24 16:53
那么说增发货币，量化宽松，是否会感觉好些呢？

如果人民币比美元值钱的话就无敌了

作者: Randy@NZ 时间: 2013-10-24 18:07:07

Q11 发表于 2013-10-24 17:02
国內的土地所有权太短...长期投資就不值...

国内的土地所有权按规定70年收回是没可能的。。。最后应该就是交钱续期相当于补地税了

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 18:26:39

Randy@NZ 发表于 2013-10-24 19:07
国内的土地所有权按规定70年收回是没可能的。。。最后应该就是交钱续期相当于补地税了

应该是这样的了

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 18:34:28

本帖最后由 aniceguy 于 2013-10-24 19:35 编辑

monsterja 发表于 2013-10-24 18:34
如果人民币比美元值钱的话就无敌了

很可能会有这一天的，美元的信誉日见下降，会贬得越来越厉害的。
而人民币的国际化过程，也会加速美金的贬值，因为很多国家有了更加靠谱的，而又规模足够大的另一货币做结算和储备的选择了。
人民币的使用规模虽然相比于美金，规模仍然还很小，但发展速度惊人。今年就超过了2只货币，从第10升到第8了

作者: monsterja 时间: 2013-10-24 18:50:16

aniceguy 发表于 2013-10-24 18:34
很可能会有这一天的，美元的信誉日见下降，会贬得越来越厉害的。
而人民币的国际化过程，也会加速美金的 ...

美国政府关门?倒闭了才好呢

作者: 肉肉妈 时间: 2013-10-24 19:12:21

aniceguy 发表于 2013-10-24 17:50
我觉得奥克兰房价快速上涨的时候已经过去了，近几年不会再出现这样两位数的涨幅了
你可能刚赶上这个快速 ...

非常同意，未来四年都是稳步增长。除非真的无法加息。

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 19:16:28

monsterja 发表于 2013-10-24 19:50
美国政府关门?倒闭了才好呢

我也觉得美国倒闭了更好，不过短期之内看不到哈。
我说美元的信誉下降，主要不是指政府关门，而是说美国的债务不受控制的狂升，国际上对美国的偿还能力越来越怀疑。
货币是完全建立在信誉之上的。

作者: auhome 时间: 2013-10-24 19:30:47

aniceguy 发表于 2013-10-24 17:01
如果觉得会在新西兰长住（5年以上）的话，我觉得可以买掉北京的一套，在这边先买个自住房。
北京和新西兰 ...

楼主说的对。远期看，应该会在新西兰常住了。但是目前又舍不得卖掉国内的，老想着去了新西兰那边多打几份工赚首付。

作者: auhome 时间: 2013-10-24 19:31:20

aniceguy 发表于 2013-10-24 16:50
我觉得奥克兰房价快速上涨的时候已经过去了，近几年不会再出现这样两位数的涨幅了
你可能刚赶上这个快速 ...

真的吗？这么说的话，我还真想再等几年买房

作者: aniceguy 时间: 2013-10-24 20:05:50

auhome 发表于 2013-10-24 20:31
真的吗？这么说的话，我还真想再等几年买房

这里一个房价周期是8-10年，不出意外的话，还有几年的低幅增长哦

作者: auhome 时间: 2013-10-24 20:23:29

aniceguy 发表于 2013-10-24 20:05
这里一个房价周期是8-10年，不出意外的话，还有几年的低幅增长哦

就是说，8-10年一个猛窜？哈哈，那就好。

作者: kazuha 时间: 2013-10-25 00:27:53

auhome 发表于 2013-10-24 15:54
北京有两套，小的在西城，稍大的在大兴。西城的没贷款，大兴的有一百多万人民币贷款呢。贪心，想都留着， ...

大兴太远了.....不知道那边最近的情况怎样,如果好租还好说,如果不好租应该考虑卖掉.西城的应该有潜力,毕竟西城初中高中小学都非常给力,4,8,实验中,实验二小.

作者: monsterja 时间: 2013-10-25 07:32:58

aniceguy 发表于 2013-10-24 19:16
我也觉得美国倒闭了更好，不过短期之内看不到哈。
我说美元的信誉下降，主要不是指政府关门，而是说美国 ...

当然当然，必须倒闭了。。。。。。

作者: aniceguy 时间: 2013-10-25 09:37:29

auhome 发表于 2013-10-24 21:23
就是说，8-10年一个猛窜？哈哈，那就好。

从以外的记录来看是这样，以后会不会就没人能保证了。哈哈

作者: 微苦蓝山 时间: 2013-10-25 09:47:47

auhome 发表于 2013-10-24 15:54
北京有两套，小的在西城，稍大的在大兴。西城的没贷款，大兴的有一百多万人民币贷款呢。贪心，想都留着， ...

毫無疑問
留西城，賣大興
西城有太大的稀缺性。將來萬一回國住也方便，不愁租
大興太遠，同類型的房子太多，又難租

無論如何，別用那邊的租金補貼這裡的租金，非常不值當，建議賣北京大興房在這裡先置一套簡單的，然後再騎驢找馬

作者: xiaobo 时间: 2013-10-25 11:18:54

nzica 发表于 2013-10-23 13:55
国内房价没跌的主要原因是政府在大量印钱。没有直接冲击市场是因为大部分都放在了国家建设上。在由一些既得 ...

好多大米才能换个房子啊，到时候房价岂不暴涨了？

作者: nzica 时间: 2013-10-25 12:51:46

xiaobo 发表于 2013-10-25 12:18
好多大米才能换个房子啊，到时候房价岂不暴涨了？

哈哈，打个比方而已。其实就是数字上涨，但购买力贬值。就像津巴布韦一样。

作者: auhome 时间: 2013-10-25 13:06:54

微苦蓝山发表于 2013-10-25 09:47
毫無疑問
留西城，賣大興
西城有太大的稀缺性。將來萬一回國住也方便，不愁租

但是很奇怪的是，按照现在的租售价格，两套房子是一样的。租金都是月5000。哈，因为大兴的户型、地段也很好，地铁直接入到楼下地下车库。两套房子都离地铁近，但是大兴的更方便。而且西城的70平米，大兴的90平米。同样是南北通透的房。最重要的是，大兴刚住一年，精心装修。

作者: auhome 时间: 2013-10-25 13:07:55

aniceguy 发表于 2013-10-25 09:37
从以外的记录来看是这样，以后会不会就没人能保证了。哈哈

拜谢楼主，长见识啦！

作者: auhome 时间: 2013-10-25 13:11:17

kazuha 发表于 2013-10-25 00:27
大兴太远了.....不知道那边最近的情况怎样,如果好租还好说,如果不好租应该考虑卖掉.西城的应该有潜力,毕 ...

大兴的房子距离宜家亚洲旗舰店只有700米距离，紧邻南五环路，地铁四号线专门有出口一直入到我家楼下的地下车库。所以，目前的行情看，租金与售价与西城的房子几乎不差，租金都是一月5000，售价都是300万。

作者: 老Q 时间: 2013-10-25 19:27:35

楼主分析基本认同，但是有一个特殊情况如果出现的话，国内的房市也许就会有一个深的下跌了，预计跌幅超过25%吧，那就是国内开征房地产税，而且税率高的情况下，穷凶极恶的天朝ZF 是干得出来这个。

作者: aniceguy 时间: 2013-10-25 20:54:41

老Q 发表于 2013-10-25 20:27
楼主分析基本认同，但是有一个特殊情况如果出现的话，国内的房市也许就会有一个深的下跌了，预计跌幅超过25 ...

我觉得土共的“摸着石头过河”哲学挺好的，一些重要的决策出台之前，不光会广泛征求意见，还会在一些地区先作试点，有把握之后才会在全国推广。
房产增值税现在已经开始实行了吧，好像对市场没有太大的影响。

作者: huangzhihao 时间: 2013-10-25 21:33:16

房子买那么多干嘛？住得过来嘛？生不带来死不带去。

作者: 想象空间1357 时间: 2013-10-25 22:19:43

aniceguy 发表于 2013-10-23 15:09
中国真印了那么多钱吗，为什么人民币相对于几乎所有的货币还是升值的呢？而且从90年代后期开始，中国的通 ...

钱印的多不多看通货膨胀就知道了，当然如果你要相信中国官方的通胀数据我也无话可说，但是通胀这东西老百姓日常生活中能够体会到

作者: 想象空间1357 时间: 2013-10-25 22:40:44

Hisoka 发表于 2013-10-23 19:48
1，喊跌得外国专家是因为他要炒新闻，有利益相关的。不然中国房价跌不跌和他有屁关系。
2，中国房价要跌的 ...

我觉得大家讨论中国房价要不要崩盘没是么实际意义，国外专家之所以定论中国房价会崩盘的主要依据是房价和收入比的关系，中国现在房价的泡沫比当年日本崩盘时严重的多，几年前的美国房价崩盘时的房价收入比其实比现在中国房价收入比还要低，但中国怎么就到现在还是没崩盘捏，我个人认为主要是我们的“英明，果敢，付责任”的政府，印了太多的钞票，源源不断的支持着我们的房企，政府也乐意看到已经高的非常离谱的房价，一方面地方政府出售土地收入明显增加，另外那帮贪官污吏官商勾结中饱私囊，老百姓的死活更不会在他们的考虑范围之内，所以大家会看到被揭露出来房姐，房叔手里捏着几十套房子大发横财，一般老百姓要供养一套普通住房千辛万苦。这就是中国房地产的现状，不过我还是相信物极必反，中国房地产总有一天会崩盘，到时候最倒霉的还是广大劳苦大众

作者: happyletian 时间: 2013-10-26 01:58:07

本帖最后由 happyletian 于 2013-10-26 03:32 编辑

看了楼主的分析，有些观点我不敢苟同。
楼主认为泡沫不严重，这个观点，我个人看法跟楼主相悖，我个人觉得现在楼市的泡沫非常严重。
商品房作为商品，应该是遵守市场规律的，话句话说，作为商品，其商品价值不应该偏离其本身价值太多。如果我只是说说那就显得太过枯燥了，我们做个对比吧，对比新西兰和中国的情况。
在新西兰人均年收入大概是5.5万纽币（r数据来源：http://www.immigration.co.nz/life-new-zealand/salaries/和trademe的工资指导价http://www.trademe.co.nz/jobs/salary-guide），我们把工资再压一压，假设一个人的年薪5万纽币的人，买一套30万纽币的公寓房，不吃不喝需要攒6年的工资，在新西兰，你拿着中等偏下的工资，攒6年的钱，就可以买到一套属于自己的房。
放眼国内，以首都为例，北京2012年人均年收入是3.6万元人民币（数据来源，百度百科http://baike.baidu.com/view/554364.htm），然而，北京商品房的均价是2.5万一平米（数据来源http://house.china.com.cn/newhouse/newsview670324.htm），假设我买一套45平米的小户型住房，我需要不吃不喝攒31.25年，然而45平米的房子，除了公摊面积，除去厕所和厨房，又有多少居住面积留个卧室呢，即使这样的房子，在国内不吃不喝也需要攒31年的工资。相比于新西兰的6年，北京的31年还能算是泡沫不严重吗？
在国人的眼里，衣食住行是一个人的最低层次需求，换句话，低层次需求应该比较容易能够达到，但是这种情况在国内确实非常难以达到的。即便是租房的话，在广州也快到了难以承受的地步了，这是今天的搜狐新闻，http://business.sohu.com/20131025/n388898090.shtml，以前是房奴，现在是房租奴，在以后是什么样子真的很难说了，反正一个不争的事实，如果房产泡沫不严重的话，为什么白领连房租都难以承受，有一个事实，楼主说的对，现在很多人都去投资炒房了，因为房产经济的利润实在是太大了，我再举一个例子，我记得我04年的时候，北京三环外的商品房一平米只有4000元左右，9年过去了，相同的楼盘，相同的地区，二手房价已经涨到了4万一平米，9年时间，房屋增值10倍，然而实体经济中，中国移动28%的利润已经算是暴力了，相比于实体经济，炒房简直就是在抢钱了，这样的房价暴涨，房产泡沫还能说不严重吗？当年日本房产暴涨的时候，据说把东京卖掉，可以买若干美国，但是，房产泡沫破裂之后，日本迎来的10年经济的一蹶不振，现在你计算一下北京的房价，也可以买几个美国了。

作者: nzica 时间: 2013-10-26 07:31:58

想象空间1357 发表于 2013-10-25 23:40
我觉得大家讨论中国房价要不要崩盘没是么实际意义，国外专家之所以定论中国房价会崩盘的主要依据是房价和 ...

说得很对啊

作者: aniceguy 时间: 2013-10-26 10:26:02

huangzhihao 发表于 2013-10-25 22:33
房子买那么多干嘛？住得过来嘛？生不带来死不带去。

有人买房是为了投资，也有人以其回报作为生活来源，或者作为给后代的遗产。
应不应该，就见仁见智了

作者: aniceguy 时间: 2013-10-26 10:37:05

想象空间1357 发表于 2013-10-25 23:19
钱印的多不多看通货膨胀就知道了，当然如果你要相信中国官方的通胀数据我也无话可说，但是通胀这东西老百 ...

你如果不相信官方数据，那你相信西方数据吗？西方这20年也没有说中国有恶性通货膨胀啊。
老百姓的感觉，很多时候是容易被忽悠的。比如蒜你狠，糖高宗之类的，只是以短期内个别产品的价格飚升来代表整个物价，其实以大时间跨度和整个农产品来算，物价上涨的速度就不算离谱，何况很多工业产品的价钱是下跌的。
不说数字，就按常理推断，现在老百姓买车，旅游，留学的花费增长速度极快，这些都说明除了生活必须开销后的结余增多，至少代表通胀低于收入上涨吧

作者: aniceguy 时间: 2013-10-26 11:06:00

happyletian 发表于 2013-10-26 02:58
看了楼主的分析，有些观点我不敢苟同。
楼主认为泡沫不严重，这个观点，我个人看法跟楼主相悖，我个人觉得 ...

我的观点帖子里都有，就不一一重复了。简单回复一下您的几个可商榷之处吧
1，你引用的数字中，新西兰的是平均工资，而北京的是人均收入，这中间是有差异的。
2，不能以北京的房价来代表中国，否则我们就要以mission bay来代表新西兰的房价。除了面积范围的比例相似之外，还有一个相似就是，在这两个地方买房的人，收入很可能都不来自本地。
3，房价收入比这个数字，在西方国家好使，但在中国的标尺作用差了很多。中国特色的房价购买力，中间要考虑到长辈的支持，灰色收入，和高储蓄率。这个道理就象不能用平原地区的油耗来判断山区的油耗一样，这也是西方几十年来一直在预言中国崩溃论，却一直碰壁的原因。

作者: 高飞 时间: 2013-10-26 11:42:31

我已经在开始清空国内资产了

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