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标题: 討論：這年頭，cv是否不用看？ [打印本页]

作者: klwss 时间: 2013-10-8 10:29:21 标题: 討論：這年頭，cv是否不用看？

有些人聲稱cv不值一看，理由是cv說得不准，買賣房子要看市場价。這話對不對，我發個貼來與各位討論，旨在抛磚引玉。
我自己的切入點是：cv是啥？有啥用？
都說天下文章一大抄，冤冤相報何時了。不能免俗，時間也有限，我先抄個官網内容：
Council rating valuations are one component in determining what portion of the region’s total rates you will pay. The total rates revenue that is required is set each year through council’s annual planning process, which goes through public consultation. This total is then apportioned across ratepayers using a combination of factors, including the value of your property.

cv 是市議會推出決定房主們交稅多少的其中一個標準，影響到市議會決定每年的開支計劃。計算公式裏面有且不只有房產價值。
Change in your capital value does not automatically mean that your rates will increase or decrease because of that change.
Rating valuations are calculated using mass appraisal techniques. They are not individual valuations of every property like those undertaken by private valuers. Mass appraisal valuations are used for all rating valuations in New Zealand and globally.

cv改變不一定改變稅收水平，因爲實際上官老爺們有一万种其他方式和理由讓房主掏銀子。

When the value of your property was assessed, the valuer considered a number of factors, including:
cv是腫麼算出來的呢？看看市議會官網作和解釋：

what properties are selling and renting for in your neighbourhood
the type of property: house, town house, factory, shop, etc
changes to improvements made since the last valuation that required a consent from council e.g. the addition of a room, swimming pool, garage or removal of an improvement
這房產及其周邊房產都干嘛用的，各位親改變房子用途要拿批准的，不然他們算不准，算不准就往大裏算，總不能倒貼給市民。
information in the District Valuation Roll, which contains the valuation details of all Auckland properties
information about industrial and commercial rental trends obtained from market surveys.
全市宏觀的權衡下哪裏的人可以多繳稅而又沒空駡娘。
Council valuations are used for setting rates and as such, they are not intended for other purposes such as for marketing or for mortgages. We strongly recommend that private registered valuations be obtained for these purposes.
去！去！說一万遍了，cv是繳稅尺度工具，至於各位房子能賣多少錢，官老爺不管。
源引 www.aucklandcouncil.govt.nz

很清楚，cv是稅收工具，直接用來做買賣房產用途並不合适。但中國人是聰明的，哪有輕易不用的道理。
我個人是這麽用的。
1。看看交多少地稅，不排除有些人不在乎一年交多少，但這是主要用途，我不會忽略,但不是本貼重點。
2。給看上的房子估估價。這個下來舉例説明

-- 1 Cambrai Avenue, Mt Roskill, cv47，  x-lease，mt roskill school zone, 1/2share-800平米, SOLD $807,000  多於cv70%
-- 8 Haughey Avenue, Mt Roskill，cv60，fullsection,  mt roskill school zone，890平米, sold $1,170,000    多於cv95%

-- 12A Strabo Place, Mairangi Bay, cv52, x-lease, Rangitoto school zone,  1/2-800平米, sold $759,000  多於cv45%

-- 355 Eastcoast Road, Mairangi Bay, cv78, fullsection, Rangitoto school zone, 865平米, sold 1,150,000 多於cv47%

-- 83 Killybegs Drive, Pinehill, cv83, fullsection, Rangitoto school zone, 575平米, sold $1,330,000 多於cv60%
其實就是簡單的算術，大概可以看到mt roskill房子售價多于cv70%以上，而在mairangi bay區則只在45%左右。那有下一棟房子上市，給它一個粗略估計。同時也能看出很多信息，比如哪個區是成熟好區，cv普遍高，地价高，漲幅小些，新區因爲cv更高，地價低，漲幅也不錯等等。勤挖掘，信息源源不斷，樂趣無窮。
當然，數據越多，統計結果理論上趨於更準確，在這裡我只是原則上説明我的觀點 -- cv還是值得看看的。

作者: NewLynnHse 时间: 2013-10-8 10:32:05

我还是会看，不解释

作者: klwss 时间: 2013-10-8 10:33:56

NewLynnHse 发表于 2013-10-8 11:32
我还是会看，不解释

多謝老鼠捧場，灌水不容易，你好人要做到底，加個分貝哈哈

作者: NewLynnHse 时间: 2013-10-8 10:35:28

有BHB的数据吗？

作者: klwss 时间: 2013-10-8 10:39:14

NewLynnHse 发表于 2013-10-8 11:35
有BHB的数据吗？

你知道我興趣沒在bhb的啊，不過要是你發帖問的房子，我哪個不給出自己意見了？

作者: NewLynnHse 时间: 2013-10-8 10:42:09

klwss 发表于 2013-10-8 11:39
你知道我興趣沒在bhb的啊，不過要是你發帖問的房子，我哪個不給出自己意見了？

好吧，那我再去找几个发发

作者: NewLynnHse 时间: 2013-10-8 10:45:39

这个你怎么看？

http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-648069355.htm

作者: klwss 时间: 2013-10-8 10:48:22

NewLynnHse 发表于 2013-10-8 11:45
这个你怎么看？

http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-648069355. ...

trademe費流量傷銀子啊！老鼠不厚道啊！！

作者: NewLynnHse 时间: 2013-10-8 10:55:13

klwss 发表于 2013-10-8 11:48
trademe費流量傷銀子啊！老鼠不厚道啊！！

http://www.realestate.co.nz/2132936

作者: John.G 时间: 2013-10-8 11:00:34

必看的惯例往上加个XX K

作者: klwss 时间: 2013-10-8 11:01:00

NewLynnHse 发表于 2013-10-8 11:55
http://www.realestate.co.nz/2132936

午飯時間，我給中介發短信要lim和其他資料，看他啥時候回我，我再給意見。

作者: klwss 时间: 2013-10-8 12:31:12

NewLynnHse 发表于 2013-10-8 11:55
http://www.realestate.co.nz/2132936

關於35a somerset rd.mt roskill。我注意到了幾個點：
-- new subdivided 1999
-- height control- volcanic cones，只能蓋單層
-- flood risky zone
-- 離高速太近
-- 長driveway

我個人看法這房值80万左右，但屋主想要百萬，估計成交价在90万初，要不就流拍。我向來不傾向哄擡價格。

作者: NewLynnHse 时间: 2013-10-8 12:33:00

klwss 发表于 2013-10-8 13:31
關於35a somerset rd.mt roskill。我注意到了幾個點：
-- new subdivided 1999
-- height control- v ...

哇。。。

作者: klwss 时间: 2013-10-8 12:44:58

NewLynnHse 发表于 2013-10-8 13:33
哇。。。

我建議你等它流拍。

作者: NewLynnHse 时间: 2013-10-8 12:45:38

klwss 发表于 2013-10-8 13:44
我建議你等它流拍。

没想要买，就是没事八卦一下。。。哈哈

作者: klwss 时间: 2013-10-8 12:49:04

NewLynnHse 发表于 2013-10-8 13:45
没想要买，就是没事八卦一下。。。哈哈

你妹，浪費俺時間。。

作者: frzheng 时间: 2013-10-8 12:54:00

比较专业。去年买MT ROSKILL。39的CV，就是60.1万了。50%以上了。

作者: fx933 时间: 2013-10-8 13:55:15

楼主好有时间研究房市啊？连接个电话都没时间

作者: klwss 时间: 2013-10-8 14:00:50

fx933 发表于 2013-10-8 14:55
楼主好有时间研究房市啊？连接个电话都没时间

嗯。。嗯。。很忙很忙

作者: JJ-Creative 时间: 2013-10-8 15:11:35

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: klwss 时间: 2013-10-8 15:21:08

JJ-Creative 发表于 2013-10-8 16:11
帖子要是简体字就更好了。。。。。。。。。。。。

如果可以，請幫我“翻譯”成簡體字。感激不盡。

作者: beck@ 时间: 2013-10-8 15:46:07

LZ 分析的很有道理

作者: yuyula 时间: 2013-10-8 15:53:49

我会看，但只作为参考，会考虑其他因素，

比如两个房子CV都是90万，

房子A，

500平米的地LV30万房子新建的房子60万我觉得这个房子可能卖到110万，

房子B假设位于同样区域，但是房子比较老，地比较大有1100平米LV70万房子旧些IV20万，
我觉得这个房子可能可以卖到130万
如果这个老房子屋主可能做了翻新而没有把价格加在IV里面的话，那140万都不奇怪

而且若干年以后，两个房子CV来说，A肯定没有B升值多

还有一个要考虑的因素就是比如一些区域，LV只考虑地的大小，比如一些比较新的街道，分出来的大小差不多，有些地点不如另外一些地点好，但是类似大小的地CV都一样，但是位置好点的，买家会愿意付出多点的钱

有些老房子，因为不断折旧，IMPROVEMENT VALUE甚至只有十几万二十万，但是同样大小的房子，用十几二十万是根本建造不出来的，所以这点也是参考因素

以上个人一点小见解

所以参考CV的同时也要考虑很多其他因素

作者: klwss 时间: 2013-10-8 15:59:39

yuyula 发表于 2013-10-8 16:53
我会看，但只作为参考，会考虑其他因素，

比如两个房子CV都是90万，

說得真好

作者: bondbunny 时间: 2013-10-8 17:48:50

如果只从cv的选房，一般房价高于地价的我基本不考虑，我认为cv中房价与地价的理想比例为一比二。当然有些投资房急需现金流的除外。。。。。。

作者: yuyula 时间: 2013-10-8 17:51:45

klwss 发表于 2013-10-8 16:59
說得真好

矮马。。。得到表扬了，真高兴啊

作者: xeedavid 时间: 2013-10-8 20:14:52

klwss 发表于 2013-10-8 13:31
關於35a somerset rd.mt roskill。我注意到了幾個點：
-- new subdivided 1999
-- height control- v ...

请教如何从一个地址就可以看出那么多名堂？这些信息哪里可以查到。

作者: yuyula 时间: 2013-10-8 20:22:37

xeedavid 发表于 2013-10-8 21:14
请教如何从一个地址就可以看出那么多名堂？这些信息哪里可以查到。

lim可以看。。。。。。。。。。

作者: winny 时间: 2013-10-8 21:29:58

作者: oldid 时间: 2013-10-8 21:31:47

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: heroemma 时间: 2013-10-8 22:01:40

CV 依旧可以参考，明年年底前CV都应该会涨一圈，到时候也许会更有参考价值吧

作者: mimisa 时间: 2013-10-9 07:16:13

klwss 发表于 2013-10-8 12:31
關於35a somerset rd.mt roskill。我注意到了幾個點：
-- new subdivided 1999
-- height control- v ...

分析得十分详细准确赞一个

作者: AUGUSTUS 时间: 2013-10-9 07:57:26

經常聽和說CV，那GV是什麽？

作者: samsung2006 时间: 2013-10-10 11:27:40

GV是俗称吧。

作者: linayao 时间: 2013-10-10 12:15:24

请问lzmt,roskill的商业楼盘卖价可以高出cv 多少能接？

作者: klwss 时间: 2013-10-10 12:18:19

linayao 发表于 2013-10-10 13:15
请问lzmt,roskill的商业楼盘卖价可以高出cv 多少能接？

商業盤實在沒研究，怕回答錯了貽笑大方。抱歉，還是另請高明吧。

作者: linayao 时间: 2013-10-10 12:52:30

klwss 发表于 2013-10-10 13:18
商業盤實在沒研究，怕回答錯了貽笑大方。抱歉，還是另請高明吧。

多谢，有事再请教

作者: JBC20110516 时间: 2013-10-11 08:24:15

本帖最后由 JBC20110516 于 2014-2-3 19:49 编辑

````````````````````````

作者: lodn 时间: 2013-10-11 09:06:56

本帖最后由 lodn 于 2013-10-11 10:13 编辑

CV 需要看，因为房子是 CV(LV+IV), IV每年折旧一直贬值下去，假设有的年限很长的房子CV =60W，可能IV 只有大概5W了，那么LV=55W，如果你买这房子是90万，可能你已经支付了未来10--30年土地potential in value。当然炒房子的是短期商业行为是另外话题。

作者: dancer 时间: 2013-10-12 15:47:41

NewLynnHse 发表于 2013-10-8 11:32
我还是会看，不解释

对。干嘛不看

作者: Squirrel212 时间: 2013-10-12 19:33:32

奇怪我怎么查 1 Cambrai ave Mt Roskill 的CV 是60万，也没有看到有最近交易呀？

作者: 美盛游艇俱乐部 时间: 2013-10-14 09:31:16

有点道理 lz厉害呀

作者: klwss 时间: 2013-10-14 10:10:32

美盛游艇俱乐部发表于 2013-10-14 10:31
有点道理 lz厉害呀

感謝你和其他人的支持。大家的支持頂貼加分都是我醖釀下一貼的根本動力。

作者: Nahema 时间: 2013-10-14 10:12:54

也来支持下，我也会看，但是看房子和地价分别多少，理想是地价比房价贵一倍或者以上

作者: 剑客浪心 时间: 2013-10-14 10:13:33

CV 很有用,但是很多人不懂. 按照区来划分比较好吧

作者: klwss 时间: 2013-10-14 10:22:46

剑客浪心发表于 2013-10-14 11:13
CV 很有用,但是很多人不懂. 按照区来划分比较好吧

劍客真知卓見！

作者: winter-010140 时间: 2013-10-14 13:19:38

剛去過一個在hillcrest 的拍賣﹐cv 53萬﹐要價大約89萬

作者: 老Q 时间: 2013-10-27 20:55:17

1年前，我住的区域，很多房子售价也就是在CV到比CV高10%，现在这个区域基本不比CV高30%都不好意思啊。

作者: 老Q 时间: 2013-10-27 20:56:18

看中了一个房子，Albany 区域，靠近Albany Mall那边，请问楼主，您觉得那边比CV高多少，算是一个合理的位置，谢谢了

作者: klwss 时间: 2013-10-29 08:43:06

老Q 发表于 2013-10-27 21:56
看中了一个房子，Albany 区域，靠近Albany Mall那边，请问楼主，您觉得那边比CV高多少，算是一个合理的位置 ...

就這麼點信息量，我能猜什麽？
但就cv來説，普遍高於cv35%
要能高於40%，應該有景，路的高面，550平米以上，旁邊有高於cv40 %的交易記錄等等

作者: 老Q 时间: 2013-10-29 10:09:57

谢谢了，房子在albany oak区域，地600多平米，平地，2公里内交易记录显示，高于CV15%-45%之间，景是街区景

作者: 老Q 时间: 2013-10-29 10:12:10

房子为平层1层房子，200多平，无游泳池，外墙砖。高于15%的房子疑为plaster

作者: ﹍蕝蝂尐丫頭＂ 时间: 2013-10-29 10:13:24

会看、但是绝对不会那栋才高30%拿来跟自己中意地比啦、每懂性质不同啦

作者: klwss 时间: 2013-10-29 10:15:34

老Q 发表于 2013-10-29 11:09
谢谢了，房子在albany oak区域，地600多平米，平地，2公里内交易记录显示，高于CV15%-45%之间，景是街区景

albany oak新房衆多，本來cv就高，新房高於40 %不多啊。除非是上下全磚瓦，6房或以上的broading house的設計。注意，提供方便加廚房是賣點也是危險點。願者上鈎。

作者: 夢泡泡 时间: 2013-10-29 10:59:57

剑客浪心发表于 2013-10-14 11:13
CV 很有用,但是很多人不懂. 按照区来划分比较好吧

恩，说的好

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