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标题: 求助：交割前房东突然毁约我可以打官司么，急急急 [打印本页]

作者: meiji 时间: 2013-9-10 18:38:54 标题: 求助：交割前房东突然毁约我可以打官司么，急急急

RT定金已付，还有快两周交割，对方突然和我律师说终止合约，并已退回定金。理由是我的律师只直接把定金转给了对方而没有告知对方我的FINANCE CONDITION已经APPROVED，并且态度非常强硬。但实际情况是我当时有发邮件告知我的律师事务所我的贷款已经批了，有邮件可以证明的。而我律师方面推说一般定金付了，合同也就生效了，我认为这件事责任不在我，如果这房子不能成交也会对我造成一些损失。我可以和对方打官司么，听说最好找洋人律师打，大家给点意见吧。。。。。。

作者: crazymouse 时间: 2013-9-10 18:39:59

你买房子没有加锁？？

作者: meiji 时间: 2013-9-10 18:41:09

crazymouse 发表于 2013-9-10 18:39
你买房子没有加锁？？

不是太明白，怎么加锁

作者: 和和 时间: 2013-9-10 18:44:46

是说房子屋主不想卖拉？怎么说也不行吧，人家定金都付了，拍卖不是无条件的吗？应该是对双方都是无条件吧

作者: crazymouse 时间: 2013-9-10 18:46:13

meiji 发表于 2013-9-10 18:41
不是太明白，怎么加锁

你律师通常会叫你一般交割时间比较长的都会加一个就是房东只可以卖你不可以在卖别人要卖别人必须你解锁

作者: meiji 时间: 2013-9-10 18:46:45

是一套私卖的房子，房东是个很保守的KIWI，我律师说对方现在就是找借口不想卖了，我觉得他看我是中国人好欺负，现在他态度很强硬，实在咽不下这口气

作者: meiji 时间: 2013-9-10 18:49:10

一般定金付了以后，这合同不就变成无条件了么

作者: 和和 时间: 2013-9-10 18:49:30

私卖啊'，估计就是接到更好的offer了

作者: crazymouse 时间: 2013-9-10 18:53:09

那他就是违约咯可以告他

作者: 和和 时间: 2013-9-10 18:55:32

他们说你没有告诉他们贷款批准，那怎么在取消合同前应该有一个过程吧，比如说和你联系确认贷款是否没问题，连这些过程都没有就直接来取消，说不通的拉

作者: NZFishing 时间: 2013-9-10 18:56:12

对付洋人绝对不能软，叫你的律师告诉对方，如果不能正常交割，就上庭解决吧

作者: aniceguy 时间: 2013-9-10 19:14:29

NZFishing 发表于 2013-9-10 18:56
对付洋人绝对不能软，叫你的律师告诉对方，如果不能正常交割，就上庭解决吧

同意，你的赢面应该远大于对方，不要被吓住了。

作者: aniceguy 时间: 2013-9-10 19:18:10

NZFishing 发表于 2013-9-10 18:56
对付洋人绝对不能软，叫你的律师告诉对方，如果不能正常交割，就上庭解决吧

同意，你的赢面应该远大于对方，不要被吓住了。

作者: Enspiren 时间: 2013-9-10 19:22:38

律师好不好，关键时刻就看出来了。

作者: AMICUS_LAW 时间: 2013-9-10 19:25:25

对方的理由很牵强，你需要让你的律师首先caveat the property 然后再和对方理论。

可以通过高等法庭要求强制执行合约（specific performance), 或者也可以要求赔偿你的损失（nominal damages and aggravated damages for breach of contratual duties)

作者: 牛哥 时间: 2013-9-10 19:28:52

大律师确认了，LZ勇敢的上吧，对KIWI一定不能手软。

作者: barfoot.info 时间: 2013-9-10 19:41:22

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作者: John.G 时间: 2013-9-10 19:44:16

还要再索赔精神损失..... 再敲一笔.....

作者: 夜行记 时间: 2013-9-10 19:55:50

同意楼上的楼上的意见, 我怎么觉得第二条更靠谱呢. 是不是律师没有宣布无条件? 如果你律师宣布了, 这个房主没法逃的.

作者: dispoil 时间: 2013-9-10 20:00:44

我碰到过和你一模一样情况,首先你让律师给他房子加锁,这样就不能再卖给其他人,然后一般合同上是%14年率的违约金,对方要付你直到交割。一般房东没有胜算除非有证据显示他被中介给忽悠了。对你来说应该是好事,我当时房东最后赔了我2万块钱,当然你这边律师费会比正常交割至少多一倍。

作者: 何必呢83 时间: 2013-9-10 20:31:12

barfoot.info 发表于 2013-9-10 19:41
LZ 我觉得你的案例可能有2种可能性:

1.房主听了人说了什么或者自己觉得市场比以前更好了觉得卖便宜,或者 ...

唯一的漏洞是可能他律师没有通知对方律师无条件了

这都找的什么律师啊？？？？？？？？？

作者: love_3_month 时间: 2013-9-10 20:36:48

我觉得是你律师没有尽责也

你可以问他什么时候以什么当时通知对方律师的

作者: barfoot.info 时间: 2013-9-10 20:43:41

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: meiji 时间: 2013-9-10 20:51:27

谢谢大家的回复，我现在也不清楚我律师到底有没有宣布无条件，只是说要和LITIGATION LAWYER商明天给我答复。真闹心，哎。。。。。。。

作者: winny 时间: 2013-9-10 20:58:15

作者: yuyula 时间: 2013-9-10 21:37:02

买房子如果出价以后变成无条件，律师是要跟对方律师通知，有条件条约正式变成无条件的合约的，不知道你的律师有没有做这一步。。。

作者: denema 时间: 2013-9-10 21:38:03

最好找个洋人律师（专门做这方面的，而且一直上法庭的那种）。你这个让他们帮你出主意，反正定金肯定要退的，然后还有个差价。。。

作者: cz001 时间: 2013-9-10 22:33:19

如果真的查下来是你律师的责任，最好pm下是哪家律师，以后大家都得避而远之了

作者: kingscat 时间: 2013-9-10 22:35:18

meiji 发表于 2013-9-10 20:51
谢谢大家的回复，我现在也不清楚我律师到底有没有宣布无条件，只是说要和LITIGATION LAWYER商明天给我答复。 ...

律师宣布无条件，他们有note的！！会记录时间几分几秒你怕啥！

作者: 无名水手 时间: 2013-9-10 22:48:02

meiji 发表于 2013-9-10 20:51
谢谢大家的回复，我现在也不清楚我律师到底有没有宣布无条件，只是说要和LITIGATION LAWYER商明天给我答复。 ...

你可能要告你的律师而不是卖家。从你的字面上分析应该是律师失误。
你要你的律师拿出通知对方无条件的文件或证明。

作者: 我的笔记 时间: 2013-9-10 23:10:37

我觉得如果过了贷款条件日期后，不宣布作废，就自动进入无条件了吧。

问你律师有没通知他们无条件？？

作者: bungyjumping999 时间: 2013-9-10 23:13:09

本帖最后由 bungyjumping999 于 2013-9-10 23:46 编辑

hmmm........ if you don't declare finance condition is met on the day you have to declare, the vendor can cancel agreement. Vendor's lawyer must be waiting until last min to cancel the agreement.....

It will be a difficult case for you if you don't declare unconditional and vendor jump in to cancel agreement on due date.

With property price increasing every week, not suprise this thing is happening...... not suprise at all !!!

i normally ask my lawyer to declare any condition a day before and see the letter myself, it happens before.... One case fight till supreme court and lost just because vendor lawyer requires settlement by bank cheque and purchaser lawyer use direct bank credit and agreement was cancelled. Can be read by google the name :

IN THE SUPREME COURT OF NEW ZEALAND
SC 29/2006
[2007] NZSC 39

BETWEEN BRETT RONALD LARSEN

Appellant

AND RICK DEES LIMITED

作者: Luanna 时间: 2013-9-11 01:54:28

barfoot.info 发表于 2013-9-10 19:41
LZ 我觉得你的案例可能有2种可能性:

1.房主听了人说了什么或者自己觉得市场比以前更好了觉得卖便宜,或者 ...

非常同意，很有可能是第二种情况。

是你的律师没有向对方宣布无条件，或者宣布了，但是仅限于口头，没有证据，让对方有空子可钻。没宣布无条件，就是整个买卖过程进行到了最后一小步没有走完，对方乘机溜掉了。

告赢对方几乎不可能了，只能告你委托的律师了。

作者: ﹍蕝蝂尐丫頭＂ 时间: 2013-9-11 03:07:19

房东这么做太没素质拉、咳、闹心的

作者: sky_nz 时间: 2013-9-11 06:19:41

我也觉得是买家律师不给力，没有及时通知卖家律师。同时backup offer比lz的也高

作者: bungyjumping999 时间: 2013-9-11 08:58:57

本帖最后由 bungyjumping999 于 2013-9-11 09:18 编辑

﹍蕝蝂尐丫頭＂发表于 2013-9-11 03:07
房东这么做太没素质拉、咳、闹心的

he probably receive a new offer of $50k extra, pay gd lawyer $3000 to fight a gd case for him to cancel agreement, and see it is worth it !. It is a commercial world, people play by letters of the law, not morality.

When agreement is cancelled, you will see the different between gd lawyer and cheap lawyer. For difficult deal, it is better to use gd lawyer although expensive, but will be worth it.

this thing is not new in seller market.

作者: 无色咖啡 时间: 2013-9-11 09:51:35

加锁，如果他反悔，你可以敲他一笔。反正，尽量加，所什么地产增殖，误工，精神损失。能有个几万的。

作者: hometrader 时间: 2013-9-11 09:56:27

是哪个律师呀？

作者: 夢泡泡 时间: 2013-9-11 09:58:08

和他打官司，千万不要怕。

作者: kingscat 时间: 2013-9-11 12:44:26

bungyjumping999 发表于 2013-9-11 08:58
he probably receive a new offer of $50k extra, pay gd lawyer $3000 to fight a gd case for him to ...

Did u acutely mean "words game " instead of by letters of the law ?)))))))))and the Different or difference

作者: Cindy_Zhen 时间: 2013-9-11 14:24:13

请问楼主用的是那位律师呢？

作者: deliciousegg 时间: 2013-9-11 14:32:39

我也觉得是买家律师没正式通知对方有条件变无条件。不然的话，有传真/email作证，买家律师应该很理直气壮才对。
有条件的offer都有个deadline的，过了这个deadline合同就无效了。如果卖家想卖你，就会没收你的定金，如果卖家觉得卖低了，要卖别人，就会把定金退你了。。。

作者: yuyula 时间: 2013-9-11 15:23:37

反正这个事应该怪你律师，不能完全怪卖家，卖家只能说是贪心，但是如果是你的律师没有跟人家DECLARE UNCONDITIONAL，那卖家是可以钻这个法律空子的，律师不够专业

作者: meiji 时间: 2013-9-11 16:19:20

律师本来说今天会给我个说法，但又推到了明天,也没有把那房子锁起来，真是欲哭无泪，本来希望接父母过来安度晚年，现在的房价越来越贵，看是离希望越来越远了，我等屁小民又能做些什么呢，但不论这事最后如何我都会来论坛告诉大家结果。

作者: zoedeng517 时间: 2013-9-11 16:35:53

和和发表于 2013-9-10 18:55
他们说你没有告诉他们贷款批准，那怎么在取消合同前应该有一个过程吧，比如说和你联系确认贷款是否没问题， ...

当时我们没有uncondition的时候，律师告诉我们，对方如果想解除合约还需要3天的notice给当事人的律师。
所以如果没打招呼就退订金，是不合理的。要不就是你律师没及时告诉你，要不就是对方律师操作不规矩。
如果要打官司就找个强势一点的律师吧。

作者: meiji 时间: 2013-9-11 18:06:30

zoedeng517 发表于 2013-9-11 16:35
当时我们没有uncondition的时候，律师告诉我们，对方如果想解除合约还需要3天的notice给当事人的律师。
...

我的房子应该在8月30号那天unconditional，结果昨天我律师和说对方把定金给退回来，说要cancel合约，应该没有给3天的notice，这样我还有机会么。

作者: meiji 时间: 2013-9-11 18:11:58

不愿意走到这一步，真要打官司请大家推荐个好律师

作者: zoedeng517 时间: 2013-9-12 09:13:06

meiji 发表于 2013-9-11 18:06
我的房子应该在8月30号那天unconditional，结果昨天我律师和说对方把定金给退回来，说要cancel合约，应该 ...

如果你已经uncondition了，那就没有所谓3天notice了。他就没有理由退钱了。
其实这个事情的关键问题是，你们的律师到底在对方退钱之前，有没有宣布unconditional。
然后再去讨论有没有给3天notice，或者别的问题。这些都应该是你律师去做的，建议如果你的律师不是很负责，多去咨询一下别的律师。

作者: deliciousegg 时间: 2013-9-12 09:48:39

zoedeng517 发表于 2013-9-12 09:13
如果你已经uncondition了，那就没有所谓3天notice了。他就没有理由退钱了。
其实这个事情的关键问题是， ...

有个unconditional day，当天没告知卖家无条件了，过那时间合同自动无效的吧，不需要3天吧。

作者: zoedeng517 时间: 2013-9-12 10:15:42

deliciousegg 发表于 2013-9-12 09:48
有个unconditional day，当天没告知卖家无条件了，过那时间合同自动无效的吧，不需要3天吧。

恩，是的，如果是在规定内没宣布的话，那就有问题了。
但是如果在规定unconditional的期限内，还没宣布，买方律师有责任要提前通知买方的吧？提醒买方final unconditional date吧？

作者: 花花猫 时间: 2013-9-12 10:30:09

meiji 发表于 2013-9-10 18:46
是一套私卖的房子，房东是个很保守的KIWI，我律师说对方现在就是找借口不想卖了，我觉得他看我是中国人好欺 ...

中国人就一定好欺负吗！！！除了语言没有优势，其他也没有什么好欺负的，首先自己不要软

作者: fannie 时间: 2013-9-12 11:29:58

贷款的condition也是有日期的啊是不是你的律师没有在时间内宣布这个condition satisfied了？这样的话应该是律师的错吧

作者: deliciousegg 时间: 2013-9-12 12:00:21

zoedeng517 发表于 2013-9-12 10:15
恩，是的，如果是在规定内没宣布的话，那就有问题了。
但是如果在规定unconditional的期限内，还没宣布， ...

买方律师貌似没有义务提醒买方，这个是买方自己要盯着的，合同自己签的，贷款拿到了，就要在unconditional day当天盯着律师完成交割手续。因为不是所有的律师都那么负责啦。。。

作者: fannie 时间: 2013-9-12 12:30:03

deliciousegg 发表于 2013-9-12 12:00
买方律师貌似没有义务提醒买方，这个是买方自己要盯着的，合同自己签的，贷款拿到了，就要在unconditiona ...

Lz说他跟律师说过了贷款批好了的那就是律师的责任需要通知对方

作者: kingscat 时间: 2013-9-12 12:48:08

如果你贷款通过而没宣布无条件，人家肯定会马上要给back up的那个人，所以唯一原因应该是没有无条件，楼主说来说去也没说清楚到底什么时候无条件的。
不是你签了约房子就是你的，你肯定有期限，比如12天内要宣布无条件之类，如果你超过那天几点没宣布，对方就会启动plan b 啦。
要怪就怪律师，或者你自己疏忽吧

作者: kingscat 时间: 2013-9-12 12:50:18

deliciousegg 发表于 2013-9-12 12:00
买方律师貌似没有义务提醒买方，这个是买方自己要盯着的，合同自己签的，贷款拿到了，就要在unconditiona ...

对的，律师不可能跟在你后头Push你成交啊！！所以关键是自己了。律师又不是一个客人，要是同时十几个呢。
这个我觉得broker或楼主自己应该有常识，为什么没有无条件，如真是律师责任，就没什么吞吞吐吐的。

作者: kingscat 时间: 2013-9-12 12:51:35

fannie 发表于 2013-9-12 12:30
Lz说他跟律师说过了贷款批好了的那就是律师的责任需要通知对方

律师应该会确认，他们绝不会用不正式的说喂，贷款好了。“会问你，你现在可以宣布无条件吗？”
至少每次律师都这么问的，他们又不是傻逼。

作者: zoedeng517 时间: 2013-9-12 13:09:12

deliciousegg 发表于 2013-9-12 12:00
买方律师貌似没有义务提醒买方，这个是买方自己要盯着的，合同自己签的，贷款拿到了，就要在unconditiona ...

我买的房子一直都是用的一个律师，不过她都会看合约，有price neg 的会告诉我final date是哪天，因为不同的房东中介要求的时间不同。我没用过别的律师，不过我觉得合约上写的条款，律师有义务解释给客户，至少我的律师都会highlight重要条款发给我。

作者: deliciousegg 时间: 2013-9-12 14:29:10

kingscat 发表于 2013-9-12 12:51
律师应该会确认，他们绝不会用不正式的说喂，贷款好了。“会问你，你现在可以宣布无条件吗？”
至少每次 ...

对，我律师会问，那你的房屋检查没问题了，贷款没问题了，我通知对方律师无条件啦，就放款给对方啦。。。
然后我们肯定的告诉律师 OK. 就好了。。。

作者: deliciousegg 时间: 2013-9-12 14:30:40

zoedeng517 发表于 2013-9-12 13:09
我买的房子一直都是用的一个律师，不过她都会看合约，有price neg 的会告诉我final date是哪天，因为不同 ...

那你这个律师很负责，是不是客户不多？
感觉客户很多，很忙的，都做不到这样服务的。只是你和律师约，他们很少主动约你，除非查材料有什么问题。

作者: deliciousegg 时间: 2013-9-12 14:31:02

zoedeng517 发表于 2013-9-12 13:09
我买的房子一直都是用的一个律师，不过她都会看合约，有price neg 的会告诉我final date是哪天，因为不同 ...

作者: zoedeng517 时间: 2013-9-12 14:38:37

deliciousegg 发表于 2013-9-12 14:30
那你这个律师很负责，是不是客户不多？
感觉客户很多，很忙的，都做不到这样服务的。只是你和律师约，他 ...

我不觉得她不忙，平常也会找不到人，但绝对会忙完给你回电话，有时候到晚上8点，也绝对会在关键的事情上提前通知你，我觉得是每个律师职业道德，还有责任心而已。

作者: deliciousegg 时间: 2013-9-12 15:16:45

zoedeng517 发表于 2013-9-12 14:38
我不觉得她不忙，平常也会找不到人，但绝对会忙完给你回电话，有时候到晚上8点，也绝对会在关键的事情上提 ...

pm下你的律师名字，还有价格。。。
不过我是觉得买卖房子，没纠纷的情况下，律师没啥作用。。。那几个重要日子，自己都会记住。。。我老公还老要我提前提醒律师。。。所以导致我也不知道万一我忘记日子了，我现在的律师会不会提醒我。。。

作者: shawnshao 时间: 2013-9-16 00:45:42

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: lg1750 时间: 2013-9-24 21:06:15

律师都有保险的，如果真的是你的律师的责任，可以让他赔偿的。

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