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标题: 奥克兰统一规划(Unitary Plan)对奥克兰大地房的房价走势的影响 [打印本页]
作者: ATAE 时间: 2013-9-6 15:17:06 标题: 奥克兰统一规划(Unitary Plan)对奥克兰大地房的房价走势的影响
本帖最后由 ATAE 于 2015-4-25 08:37 编辑
-------------- 15年4月25日 (北岸大地分割盘全面暴涨前夕)-------------
进入4月份以来，北岸好区大地有分割潜力的物业进一步加速上涨.
37 forrest hill road, Milford CV110, pre-auction offer是187.5万, 买家抢到了210万
35 Sydney Street, Hauraki , CV130 卖了251万
http://harcourts.co.nz/Property/723316/GL24748/10A-Becroft-Drive 这快位于forrest hill学区的417的空地，看看明天４月２６日会拍到多少钱？
随着unitary plan的影响逐渐深入人心, 买家更多的关心的是物业的增值潜力, 比如是否这套物业在未来的terrace house and apartment zone, 未来的趋势是要吗你能分割，要么你和邻居组合起来分割或是可以重建公寓,terrace house之类的了.
就像大家常说的，你单核不能带队夺冠，那么你就加盟我们球队成为冠军的最后一块拼图，而在当下的北岸，这样的趋势会越来越明显，尤其是在takapuna 和 northcote这２个区，好了，让我们继续见证着历史洪流给奥克兰带来的变化．
--------------15年3月18日更新-------------
昨天晚上19:30 去现场感受了一下80 Velma Road, Hillcrest的拍卖现场,就在glenfiled shopping mall旁边的Ray White的办公室, 人非常多,大概50人吧，大家都是为了这1个房子去的, 6组人叫价,CV 84万，房东122万接的pre-auction offer, 5分钟之内抢到了177万成交，房东是肯定高兴的, 多拿了55万纽币. 同一条街也是昨天16:00提前拍卖成交的,32a velma road, hillcrest, 抢到171.5万.
北岸的交通越来越糟糕 联想近期milford更加疯狂的拍卖,抢夺近CBD的学区房才是今年的趋势？如果这个假设成立, Hillcrest和milford今年将大涨!!!
--------------15年3月1日更新-------------
今天去现场感受了一下11 Otakau Road,Milford的拍卖现场,人非常多,当拍卖师宣布pre-auction offer仅仅196.5万的时候(毕竟前几周28 Quebec Road,Milford都拍到了201万), 我观察了一下，现在5-7组买家(全是中国人) 眼睛都闪现着光芒,这个价格确实都低于预期,大家都磨拳搽掌,跃跃欲试, 从196.5万到210万这个区间大家都1万5万欢快的加着, 到了210万以上,还剩两组中国同胞在较劲, 从他们出价节奏可以看出不管是中介的掌控还是买家自己参加拍卖的经验都体现的淋漓尽致, 1000,1000的试探,还是一次5000,10000的尝试给对方造成心理压力,拍卖师风趣的push也是给现场增辉不少,最近出pre-auction offer的买家以232.1万的价格有惊无险的拿下,这个成交价格低也是在230-250万这个预期的区间之内, 毕竟这套3+1的home + income的房子租金能高达1000一周,但是投资客们更多的是关心土地价格以后的大幅增值，毕竟在milford这条接近Golden Mile的好地段,去年3房1卫100平米的小半幅地都已经有过127万的成交记录了. 从阿铁一直以来的对北岸各区的跟踪观察记录显示, Milford的各分割大地,过去12个月的增幅已经达到了40-60%,相信这股趋势会继续蔓延下去. The land is the King!!!
列举几个近期大地成交价的例子:
合法home and income的大地的 (15年的成交价格):
11 Otakau Road, Milford – 处于Urban区, 1012的地，有分割成3块地的潜力, 15年3月1日拍到了232.1万
28 Quebec Road, Milford – 处于Suburban区1012的地， 有分割成2块地的潜力，15年2月2号拍到了201万
不是home and income类型的大地 （14年的成交价格）
11 Marsh Ave, Forrest hill – 处于Suburban区1012的地， 有分割成2块地的潜力，14年12月13日拍到了168.6万
38 Gordon Ave, Milford –处于Suburban区900的地， 有分割成2块地的潜力，14年10月28日拍到了176万;
13 Raines Ave, Forrest hill --处于Suburban区855的地， 有分割成2块地的潜力，14年11月22日拍到了165万
18 Marama Street, Castor Bay, 处于Suburban区1050的地， 有分割成2块地的潜力，大地旧房，大路冲, 房东私卖于14年9月11日233万成交
61 Jutland Road, Hauraki -- 处于Suburban区890的地， 有分割成2块地的潜力，14年08月30日拍到了170万
167 east coast road, Castor bay, 处于Suburban区1012的地， 有分割成2块地的潜力，13年2月拍到了167万，洋人房东与14年2月再次出售，同袍193万拍卖拿下.
--------------15年2月10日更新-------------
新的一年即将到来, 新西兰过去一年良好的经济表现和相对其他西方国家更宽松的移民政策, 吸引着更多的同胞前来新西兰定居.
奥克兰的Unitary Plan目前还没有最终改定稿实施,慢则3-5年，快则1-2年, 让我们继续保持跟进.
Single Housing Zone: 只允许35%,既然这种类型的zone将来是向豪宅区演进, 大比率覆盖,高密度,分割不是他的主要特点, 而地块的综合利用(游泳池, 网球, 花园,假山,流水)才是其未来发展方向. 如果是这5-10年是抢大地分割的时代,那么未来富人们是会去追求这种真正的urban Life Style 生活档次的.
Mixed Housing Urban & Suburban: 目前的政策是在满足一些条件的情况下可以最大允许50%的覆盖, 未来民宅的主流zone. 300-400是中密度生活方式,是广大老百姓可以负担的house生活方式.
Terrrace House and Apartment Zone: 最大允许40%,因为是高层发展,所以即便40%也可以容纳很多居住需求,但是配套的car parking and garden, drive way,frontage也是有相应的要求的, 也是未来CBD和各个区域中心的未来建设主流. 澳洲的terrace and apartment经过了上百年的发展, 老百姓对于这种类型的物业的接受程度要比新西兰高很多,不过随着奥克兰的房价不断攀升,部分人群只能迫于现实去居住购买此类型的物业(交通生活便利,易于出租).
--------------14年2月18日更新-------------
感谢 网友"一日方茗"给大家提供了进一步的解释,后续的争夺焦点是不是会更集中在900m2左右极其以上的地呢? 拭目以待
Unitary Plan Team回复了在PAUP下entrance strip是否包含在net site area的问题
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2561403&fromuid=300052
--------------13年10月1日更新-------------
今天是LVR政策实施的第一天,再加上昨天Unitary Plan的正式公布,可以说奥克兰的房地产翻开了新的篇章,好戏拉开了序幕.
建议大家多读读Unitary Plan的详细说明(就如其他网友所说大家比较关心的是Part 3 -> Chapter I -> 1 Residential Zones
http://unitaryplan.aucklandcouncil.govt.nz/Pages/Plan/Book.aspx?exhibit=PAUPSept13-- 政策说明部分
http://acmaps.aucklandcouncil.govt.nz/unitaryplan//FlexViewer/index.html --- Zone MAP, 输入你家地址可以查到你家具体划到那个zone
简单说来,大家比较关心的是如下3类;
1) Mixed Housing Urban, 可以建10米高, 300割一块(无条件限制), 250割一块(门宽等条件限制);
2) Mixed Housing Suburban,可以建8米高,400割一块(无条件限制), 300割一块(有门宽等条件限制);
3) Single housing zone:不能割, 但是可以加建minior dwelling,可以建游泳池，网球场, 以后往豪宅的发展方向. 之前北岸bay区有一些大地买的时候是在4A或是4B区,在新的规划下面被划成了single housing zone (比如54 Aberdeen Road,Campbells bay,前段时间186万拍掉的,现在被划到了single housing zone,但是现行政策可以割2块;), 所以开发商会留下直接建大豪宅呢,或者就会在3年之内按照现行标准将其分割掉, 让我们拭目以待, 而有些房子800多的地,4B区,现在不能割,被划到了urban以后,以后是可以割3块(满足一定的条件情况下).
--------------13年9月7日更新-------------
随着市长林布朗先生的妥协 (http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=11116284),新的UnitaryPlan修改后,低于1200的地只能按照400m2一块来割, 之前大量800一下的地都以非常高的价格被拍掉了,我在想这些人可能受此政策的影响较大, 可以预见,后续的买家或是投资客应该会将目光放在850+平米的land上了,其实这样的严格条件从某种程度上来说对于城市规划是良性的,你想,600-750都可以割了,地的价格也上不去了,土地也是商品,商品的价格是否能上去有很大一部分是要看其稀有度的,之前南区200就割一块的一刀切方法确实有点不太妥. 退一步讲,就算UnitaryPlan通过,也有3年的过渡期,在这期间,北岸大部分的民宅区还是会继续沿用老的4A,4B zone来实行分割,西区会特殊一些,目前的投资分割潜力在于原西区citycouncil的规划是250-450之间的都可以割,具体按照设计情况来灵活掌握,后续是否会有更多的人将眼光投向西区呢?让我们拭目以待,也欢迎大家补充讨论一下中区和其他区目前的分割情况和相关政策.
下面是几个西区当前在市场上拿出来卖的盘:
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-633136333.htm -- 1022m2 land
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-631159644.htm -- 736m2 land
http://www.trademe.co.nz/property/residential/sections-for-sale/auction-634660631.htm -- 439的地在卖
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-632914024.htm --1184m2land 中午12点提前拍掉,64.8万
西区大地的例子:
20 RathgarRoad, Henderson 72.6万拍出,CV44, 1174m2的地 statesmanstreet, Henderson, 95.4万拍出,CV54, 1533m2的地
289 great north road,Henderson, 154万拍出,CV65,2707m2的地
北岸大地的例子:
24 Kowhai Road,Mairangi Bay 135.56万拍出去，CV68,809m2的地
51 Parr Terrace, Castor bay 141.5万拍出去， CV78,786m2的地
12B Sunrise Ave, Mairangi Bay 138.9万拍出去, CV67,898m2的地
7 Summit Drive,Torbay, 130万拍出去,CV61,1070m2的地
Note:目前的Unitary Plan还没有最终定稿,后续有可能会发生一定的变化.
作者: Venox10111 时间: 2013-9-6 15:19:48
分析得很给力，顶一个
作者: 剑客浪心 时间: 2013-9-6 15:23:54
这TMD好贴阿，精华了，西区要火！！！！！！
作者: NewLynnHse 时间: 2013-9-6 15:24:03
买大地的真的都是为了分割啊？
作者: ATAE 时间: 2013-9-6 15:27:54
NewLynnHse 发表于 2013-9-6 14:24 
买大地的真的都是为了分割啊？
不一定的,很多人喜欢大地，并不是一定为了要分割, 但是有分割潜力的房子价格确实会越来越高, 话说前段时间Hutchinson Avenue,New Lynn那个大地的房子也卖到了接近130万.
作者: taiechi 时间: 2013-9-6 15:32:56
本帖最后由 taiechi 于 2013-9-6 14:37 编辑
北岸Bay区还有不少海景大地，也有学区，按此情况很有潜力。
作者: NewLynnHse 时间: 2013-9-6 15:34:57
ATAE 发表于 2013-9-6 14:27
不一定的,很多人喜欢大地，并不是一定为了要分割, 但是有分割潜力的房子价格确实会越来越高, 话说前段时间 ...
艾玛，哪一个啊？印象中NL超过100万的屈指可数
作者: bbaaa76 时间: 2013-9-6 15:38:45
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: ATAE 时间: 2013-9-6 15:42:54
bbaaa76 发表于 2013-9-6 14:38
Torbay和longbay都100多万了，没有比torbay更远的bay吧？
longbay 比torbay还远, 以后只能去看看Gulf Harbour, Red Beach那边了.
作者: bbaaa76 时间: 2013-9-6 15:47:31
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: ATAE 时间: 2013-9-6 15:49:13
本帖最后由 ATAE 于 2013-9-6 14:54 编辑
bbaaa76 发表于 2013-9-6 14:47 
Long bay 500方的叫价全部100万以上啊
好一点户型的都是115-140这个价格区间, 还只是500左右的地,不过话说回来,现在新房放那个区都不便宜, Mt Albert 新房都120-135这个区间了.
作者: kingscat 时间: 2013-9-6 15:50:28
本帖最后由 kingscat 于 2013-9-6 14:53 编辑
这种炒作都是炒个预期，就像国内楼盘吵地铁，股票，说，地铁2年内楼下开通，价格的最高点并没有在地铁开通那一年，而是会在地铁开通前。
等到这个plan真正实行的时候，你看看你同条街人人都在搞分割，那个价格是不可能上去很离谱的。
真正得利的是卖家，趁这2年，可以把手中的长线大地放掉，套现了去投资其他的。
市场在变，现在分割许可的地少，可是2年后，市政规划延续到西区，南区，密度压力不再那么大，可分割的资源增多，这三大措施，保证了aucklanders 生活安居乐业，因为政府不会鼓励炒房地产来维持经济，民生不稳。
作者: ATAE 时间: 2013-9-6 15:54:34
kingscat 发表于 2013-9-6 14:50
这种炒作都是炒个预期，就像国内楼盘吵地铁，股票，说，地铁2年内楼下开通，价格的最高点并没有在地铁开通那 ...
所以政府要提高标准,不能让人人都割的现象出现,如果真的200一块就可以割了,奥克兰都在割, 热火朝天啊,builder,分割师,勘测师,水工电工,一起迎来未来的黄金10年
作者: kingscat 时间: 2013-9-6 16:06:36
ATAE 发表于 2013-9-6 14:54
所以政府要提高标准,不能让人人都割的现象出现,如果真的200一块就可以割了,奥克兰都在割, 热火朝天啊,bui ...
政府的真正目的是 居者有其屋，而不会倡导40%的人拥有了奥克兰90%的房屋，目前的政策正在疏导这种不平衡，面对暂时的市场紧缺，我想市长john总理都有点玩不过来，不过西方的自由经济，不会有太多的“高压压制管制”，他们会尽可能的疏导，当supply变多，就会适当的稳定了，不会出现疯抢的恐慌心理了。
把人口平均分配到各个区域，均衡发展，才是他们想要的，而不是100万人全部挤在中区，其他区越来越乱。
作者: 夢泡泡 时间: 2013-9-6 22:43:10
是，还是大地爽。
就是没钱呀
作者: cm31 时间: 2013-9-7 09:22:40
LZ解释一下为什么对820左右的地有价格影响？400一平可以分的不是依旧可以分吗？倒是800以下的有影响
作者: fannie 时间: 2013-9-7 09:33:58
cm31 发表于 2013-9-7 08:22
LZ解释一下为什么对820左右的地有价格影响？400一平可以分的不是依旧可以分吗？倒是800以下的有影响
还要有driveway吧？
作者: 我要买车 时间: 2013-9-7 12:02:39
bbaaa76 发表于 2013-9-6 14:38
Torbay和longbay都100多万了，没有比torbay更远的bay吧？
amry bay， arkles bay，多滴很呢
作者: Dlink.Y 时间: 2013-9-7 12:19:22
本帖最后由 Dlink.Y 于 2013-9-7 11:21 编辑
cm31 发表于 2013-9-7 08:22
LZ解释一下为什么对820左右的地有价格影响？400一平可以分的不是依旧可以分吗？倒是800以下的有影响
同问。。。。
作者: cm31 时间: 2013-9-7 13:57:30
fannie 发表于 2013-9-7 08:33
还要有driveway吧？
那个Plan上好像没有提除掉driveway后400一分
作者: ATAE 时间: 2013-9-7 14:57:03
cm31 发表于 2013-9-7 12:57
那个Plan上好像没有提除掉driveway后400一分
Plan上确实没有提的那么细,其实我说的820不等于一定就是820平米,是一个大概的值,如果是"一"字形的地Drive Way可能占的必烈小一些,如果是"1"字形的可能Drive Way占的比例大一些,但是其实设计得好,drive way也是可以算到后面那家的总面积里面的,关系都不是很大,所以800以上理论上都是可以分的,但是会存在某些800刚出头的地因为地形和设计的原因导致不能分.
作者: cm31 时间: 2013-9-7 19:46:18
ATAE 发表于 2013-9-7 13:57
Plan上确实没有提的那么细,其实我说的820不等于一定就是820平米,是一个大概的值,如果是"一"字形的地Drive ...
对嘛，分不能分还是得看具体情况，好的情况805都行，不好的850都不一定，应该改一下你说的话
作者: 保健养生 时间: 2013-9-7 20:50:44
看来西区想不火都难啊
作者: 肉肉妈 时间: 2013-9-7 22:26:53
哦吔!!!不满十个字不满十个字
作者: 肉肉妈 时间: 2013-9-7 22:28:07
本帖最后由 肉肉妈 于 2013-9-7 21:28 编辑
cm31 发表于 2013-9-7 18:46
对嘛，分不能分还是得看具体情况，好的情况805都行，不好的850都不一定，应该改一下你说的话
是的,细节很多,但也很难说的很具体,买地这事要心细啊.
作者: 一曰方茗 时间: 2013-9-8 14:06:19
本帖最后由 一曰方茗 于 2013-9-24 22:40 编辑
...................................................................
作者: yuyula 时间: 2013-9-9 12:33:28
好区的大地尤其是不能分割的在将来会更为稀缺，因为能分割的地方被发展商买来逐渐分的越来越小，邻居之间距离越来越近，房子密度越来越高，相反有钱人都向往深宅大院的生活，那么中区北岸BAY区沿海一带，REMUERA, ORAKEI,ST HELIERS等不能分割的大地会有更多有钱人的追捧， 因为这样的大地越来越罕有了。。
作者: nz_skytower 时间: 2013-9-9 12:58:47
終究地大還是王道阿..
作者: ATAE 时间: 2013-10-1 10:56:45
Unitary Plan昨天正式公布出来了,前段时间高价买入的地有些倍划到了single housing zone, 如果想分割的话,3年之内还是可以的,大家买地要看清楚了.
作者: ATAE 时间: 2014-2-18 13:58:04
感谢 网友"一日方茗"给大家提供了进一步的解释,后续的争夺焦点是不是会更集中在900m2左右极其以上的地呢? 拭目以待
作者: songinator 时间: 2014-2-18 14:02:06
kingscat 发表于 2013-9-6 14:50
这种炒作都是炒个预期，就像国内楼盘吵地铁，股票，说，地铁2年内楼下开通，价格的最高点并没有在地铁开通那 ...
说得好。。。。。。。。。。。
作者: stone.lion 时间: 2014-2-18 22:17:14
请问LZ，划在SINGLE HOUSE 里面的地不管大小都不能分吗? 比如2000m2的地?
作者: ATAE 时间: 2014-2-18 22:35:14
stone.lion 发表于 2014-2-18 21:17
请问LZ，划在SINGLE HOUSE 里面的地不管大小都不能分吗? 比如2000m2的地?
single housing zone的地块面积要超过1000m2以上才能按照500m2一块来割,而且 max building coverage也只有35%,比将来的mix housing zone小不少.
作者: 观。火 时间: 2014-2-18 23:54:12
ATAE 发表于 2014-2-18 21:35
single housing zone的地块面积要超过1000m2以上才能按照500m2一块来割,而且 max building coverage也只有 ...
不是500了，现在要600才行。
作者: ATAE 时间: 2014-2-19 10:09:51
观。火 发表于 2014-2-18 22:54
不是500了，现在要600才行。
我又看了一下章节,确实现在要求600的net site area.
In addition to the controls in table 1, subdivision of a parent site of 1ha or more and where 15 or more vacant sites are proposed, each site that will contain a building must comply with the average net site area for the zone below, provided that the proposed site size is no more or less than 20 per cent of the average net site areas:
i.600m2 for Single House zone
ii.400m2 for Mixed Housing Suburban zone
iii.300m2 for Mixed Housing Urban zone.
c.Clause (b) above does not apply to sites in areas listed in table 3.
d.Subdivision that does not comply with this control is a non-complying activity.
Table 1: Minimum net site area
Zone Minimum net site area
Terrace Housing and Apartment Buildings
1200m2
Mixed Housing Urban
300m2 for vacant proposed sites
Mixed Housing Suburban
400m2 for vacant proposed sites
Single House
600m2
Large Lot Residential 4000m2
Rural and Coastal Settlement
4000m2
作者: 蓝魔之泪 时间: 2014-2-19 10:52:38
ATAE 发表于 2014-2-19 09:09
我又看了一下章节,确实现在要求600的net site area.
In addition to the controls in table 1 ...
请问您发的这个是关于北岸的还是西区的呢？
作者: 微苦蓝山 时间: 2014-2-19 11:07:44
蓝魔之泪 发表于 2014-2-19 10:52
请问您发的这个是关于北岸的还是西区的呢？
大奧克蘭統一規劃
作者: 蓝魔之泪 时间: 2014-2-19 11:19:58
微苦蓝山 发表于 2014-2-19 10:07
大奧克蘭統一規劃
也就是说，1000出头的地真心和600多的没太大区别了？还要费心机打理，更累？
作者: 微苦蓝山 时间: 2014-2-19 11:54:20
蓝魔之泪 发表于 2014-2-19 11:19
也就是说，1000出头的地真心和600多的没太大区别了？还要费心机打理，更累？
某種角度來說，是的
但地大住的還是舒服點吧，不是所有東西只有投資為目的的
作者: ATAE 时间: 2014-2-19 11:54:28
蓝魔之泪 发表于 2014-2-19 09:52
请问您发的这个是关于北岸的还是西区的呢？
全奥克兰的统一标准, unitary plan其实就是一个统一的标准,将原来各个区不同的分割标准整合起来.
作者: 蓝魔之泪 时间: 2014-2-19 12:03:47
ATAE 发表于 2014-2-19 10:54
全奥克兰的统一标准, unitary plan其实就是一个统一的标准,将原来各个区不同的分割标准整合起来.
好的，了解，谢谢指导。那是否就意味着这几年1000左右的地的房子的价格不会涨得太厉害了？可以这么理解吗？
作者: ATAE 时间: 2014-2-19 12:36:16
蓝魔之泪 发表于 2014-2-19 11:03
好的，了解，谢谢指导。那是否就意味着这几年1000左右的地的房子的价格不会涨得太厉害了？可以这么理解吗 ...
具体还是要看zone, 在urban zone，以后好分割的700左右的地会抢得很凶,而对于suburban zone 900左右极其以上的地会抢的很凶.
作者: stone.lion 时间: 2014-2-19 17:41:26
蓝魔之泪 发表于 2014-2-19 11:03
好的，了解，谢谢指导。那是否就意味着这几年1000左右的地的房子的价格不会涨得太厉害了？可以这么理解吗 ...
不是还有3年新老政策过度吗，可以这两年把SINGLEHouse的地快点分好就是了！
作者: CONQS 时间: 2014-2-19 17:55:31
就算有六百多的urban 混合区能分割的很有限。比如那种形状不规则的地，和几家共用车道的，坡度太大的分割就有很大的难度。
作者: stone.lion 时间: 2014-2-26 20:30:34
请给一下这几类地的建筑覆盖比率？
作者: ATAE 时间: 2015-2-10 11:04:10
stone.lion 发表于 2014-2-26 19:30
请给一下这几类地的建筑覆盖比率？
Single Housing Zone: 只允许35%,既然这种类型的zone将来是向豪宅区演进, 大比率覆盖,高密度,分割不是他的主要特点, 而地块的综合利用(游泳池, 网球, 花园,假山,流水)才是其未来发展方向. 如果是这5-10年是抢大地分割的时代,那么未来富人们是会去追求这种真正的urban Life Style 生活档次的.
Mixed Housing Urban & Suburban: 目前的政策是在满足一些条件的情况下可以最大允许50%的覆盖, 未来民宅的主流zone. 300-400是中密度生活方式,是广大老百姓可以负担的house生活方式.
Terrrace House and Apartment Zone: 最大允许40%,因为是高层发展,所以即便40%也可以容纳很多居住需求,但是配套的car parking and garden, drive way,frontage也是有相应的要求的, 也是未来CBD和各个区域中心的未来建设主流. 澳洲的terrace and apartment经过了上百年的发展, 老百姓对于这种类型的物业的接受程度要比新西兰高很多,不过随着奥克兰的房价不断攀升,部分人群只能迫于现实去居住购买此类型的物业(交通生活便利,易于出租).
作者: 凯旋门 时间: 2015-2-13 23:23:34
LZ，翻译得很好，服务社区，顶一个！
作者: summit 时间: 2015-2-24 08:08:35
那如果现在1000多的大地可以分割2块，Unitary Plan变成Terrace House and Apartment Zone，是不是只能现在分割建house，新政策出台以后就不能建house了呢？
作者: ATAE 时间: 2015-2-24 08:22:54
summit 发表于 2015-2-24 07:08
那如果现在1000多的大地可以分割2块，Unitary Plan变成Terrace House and Apartment Zone，是不是只能现在 ...
是的，一旦Unitary plan实施以后, 土地会依据新的zoning rule来实施, 所以现在能分割的以后不能分割的就要提早去申请了
作者: 陌生的香港人 时间: 2015-2-24 21:20:26
summit 发表于 2015-2-24 07:08
那如果现在1000多的大地可以分割2块，Unitary Plan变成Terrace House and Apartment Zone，是不是只能现在 ...
Terrace House and Apartment Zone 是密度上限最大的zone 如果現在只能建2塊 那在新UP下應該能建更多才是 當然你要建小點也絕對沒問題 Council 不會逼你一定要建apartment 的 也可以繼續建house
作者: 陌生的香港人 时间: 2015-2-24 21:24:09
本帖最后由 陌生的香港人 于 2015-2-24 20:26 编辑
ATAE 发表于 2015-2-10 10:04
Single Housing Zone: 只允许35%,既然这种类型的zone将来是向豪宅区演进, 大比率覆盖,高密度,分割不是他 ...
又不用說得35%那麼厲害 其實現在一般zone 的最高建築覆蓋率最普遍的也就是35% 真的豪宅區/超低密度區域有些只能建到20%甚至10%也有 這些才是真正豪宅
就算在UP下容許建房的面積大了 發展也要符合各方面其他的要求才獲得批准 更要強調體現urban design （城市設計）的原則 所以發展其實不是真的變得容易了
作者: ATAE 时间: 2015-3-1 22:17:07
15年3月1日的更新, 请见主贴.
作者: ①①嘛嘛 时间: 2015-3-1 23:17:00
请问今天拍的11 otakau能分几个呀?
作者: ATAE 时间: 2015-3-1 23:23:24
①①嘛嘛 发表于 2015-3-1 22:17
请问今天拍的11 otakau能分几个呀?
从Unitary Plan上看，土地面积是够可以分3块（urban区），但是雨水管没有是一个问题，相信买家后续会去解决这些问题.
作者: patton123 时间: 2015-3-2 14:04:09
如果是Mixed Housing Urban zone的地是一定可以分吗
作者: ATAE 时间: 2015-3-2 15:52:00
patton123 发表于 2015-3-2 13:04
如果是Mixed Housing Urban zone的地是一定可以分吗
总的面积够吗？管道到位吗？net area够吗？还有其他一系列的问题需要确认
作者: ATAE 时间: 2015-3-11 22:42:17
蓝魔之泪 发表于 2014-2-19 11:03
好的，了解，谢谢指导。那是否就意味着这几年1000左右的地的房子的价格不会涨得太厉害了？可以这么理解吗 ...
对于一些平坦，舒服，好利用的大地，就算不能分，没有关系的，也是可以做land banking的，因为大家都知道，CV=LV+IV, 每3年一次的CV更变以后，同区域，大地的LV涨的幅度也更大，所以以后价值也会更高，毕竟当今的奥克兰不要说1000的平坦方正大地, 就是800以上的这种大地的房子都已经极其难找了,尤其是离CBD近，有学区，有景观，有商业，生活便利的好区，出来一个都是抢一个的节奏了.
作者: edwardyd 时间: 2015-3-12 00:39:11
大神帮看一下754 Remuera road, Remuera 是什么zone, 可以盖多高几栋？谢谢
作者: ATAE 时间: 2015-3-12 09:52:11
edwardyd 发表于 2015-3-11 23:39
大神帮看一下754 Remuera road, Remuera 是什么zone, 可以盖多高几栋？谢谢
你提供的这个地址是处于 Terrace Housing and Apartment Buildings zone, 从描述来看, 这个zone在满足一系列的条件下最多可以建6层. 但是你光拿下这一块地是不行的，因为frontage不满足至少25米宽,site area也不够1200平米大等等.
9.2 Building height
Purpose: manage the height of buildings to provide for terrace housing and apartments of between four and six storeys.
1. Buildings must not exceed 13.5m and four storeys in height or 14.5m and four storeys in height where semi-basement parking is provided. Semi-basement parking must not exceed 1m in height.
2. If the site is subject to the Additional Building Height overlay, buildings must not exceed the height in metres shown for the site on the planning maps. Additionally, buildings must not exceed the corresponding height in storeys for the height in metres specified in the table below.
Table 7:
Building height in metres Building height in storeys
20.5m 6 storeys
17.5m 5 storeys
作者: edwardyd 时间: 2015-3-12 13:25:43
ATAE 发表于 2015-3-12 08:52
你提供的这个地址是处于 Terrace Housing and Apartment Buildings zone, 从描述来看, 这个zone在满足一 ...
谢谢大师。 754 REMUERA后面的房子是mix house sub, 左右都是建好的terrace house, 所以不可能再拿地了。
754 REMUERA 目前地是817平方，路边宽21M （frontage ) ，长43M， 按照新PLAN， 最多可以建几层？ 最多多高？需要邻居同意吗？对不起我级别不够所以发不了图，谢谢帮忙。
作者: x-ray 时间: 2015-3-12 13:36:51
Mark~~~~~~
作者: ATAE 时间: 2015-3-12 13:50:41
edwardyd 发表于 2015-3-12 12:25
谢谢大师。 754 REMUERA后面的房子是mix house sub, 左右都是建好的terrace house, 所以不可能再拿地了。 ...
路宽不够25，土地面积不够1200，很有不能建的可能性很大，但是你可以去试试申请resource consent，说不定也可以批的。具体多高，多少层得靠你的设计师去设计，unitary plan给出的只是一个总体的规划，但是每个case都可能不一样
作者: enningtang 时间: 2015-3-12 14:13:50
好贴！Lim report 里面有说明是处于什么类型的土地，然后按照上面的指示在网站上找对应的信息是吧？
作者: ATAE 时间: 2015-3-12 14:17:27
enningtang 发表于 2015-3-12 13:13
好贴！Lim report 里面有说明是处于什么类型的土地，然后按照上面的指示在网站上找对应的信息是吧？ ...
LIM report上目前写的都是现在的ZONING, UNITRAY PLAN主要将的是将来的zoning,至于这个zoning具体何时生效，就得等等看了.
作者: enningtang 时间: 2015-3-12 14:25:22
ATAE 发表于 2015-3-12 14:17
LIM report上目前写的都是现在的ZONING, UNITRAY PLAN主要将的是将来的zoning,至于这个zoning具体何时生 ...
谢谢，一般现在可以350平分割的话，以后分割面积只会缩小不会变大把？
作者: ATAE 时间: 2015-3-12 14:26:40
enningtang 发表于 2015-3-12 13:25
谢谢，一般现在可以350平分割的话，以后不会缩小把？
得看具体情况，有些现在是可以分割的，以后说不定不可以，有些是不能分割的，以后说不定可以，得看具体的地址的zoning 变化而定.
作者: enningtang 时间: 2015-3-12 14:31:37
ATAE 发表于 2015-3-12 14:26
得看具体情况，有些现在是可以分割的，以后说不定不可以，有些是不能分割的，以后说不定可以，得看具体的 ...
感谢回答
作者: edwardyd 时间: 2015-3-12 17:26:14
ATAE 发表于 2015-3-12 12:50
路宽不够25，土地面积不够1200，很有不能建的可能性很大，但是你可以去试试申请resource consent，说不定 ...
1200M2 和路宽够25M是现在还是将来新PLAN的对terrace 的要求？ 我在网上查不到 council的相关资料，可否给个链接？ 谢谢
作者: ATAE 时间: 2015-3-12 18:03:07
edwardyd 发表于 2015-3-12 16:26
1200M2 和路宽够25M是现在还是将来新PLAN的对terrace 的要求？ 我在网上查不到 council的相关资料，可否 ...
http://unitaryplan.aucklandcounc ... ?exhibit=PAUPSept13 主贴里面是有的
作者: 陌生的香港人 时间: 2015-3-12 18:10:06
看到樓主說Unitary Plan 說得很認真 分析得好像也不錯 只想多口說一句 這些規定其實還沒實行 理論上是明年才由獨立的委員會舉行了聽證會做決定了生效 但就算明年Council 真的通過了 還極有可能有人不服向Environment Court 上訴打官司反對相關的密度標準 所以一切還有變的可能 這些規定知道就好 但請不要現在就當是板上釘釘的東西
作者: ATAE 时间: 2015-3-12 20:04:04
陌生的香港人 发表于 2015-3-12 17:10
看到樓主說Unitary Plan 說得很認真 分析得好像也不錯 只想多口說一句 這些規定其實還沒實行 理論上是明年 ...
恩，你说的对，确实是现在还没有定论的, 所以现在只是根据草案进行的理论上的讨论.
作者: ATAE 时间: 2015-4-25 09:34:19
更新。。。。。。。。。。。。。。。
作者: 陌生的香港人 时间: 2015-4-25 15:37:45
本帖最后由 陌生的香港人 于 2015-4-25 15:08 编辑
我說樓主老兄 你炒Unitary Plan 的概念也炒得太厲害了吧 就拿你說的這兩個Sydney Street 和 Forrest Hill Road 的房子來說 兩個都只是比較低密度的 Mixed House Suburban Zone 一般密度是400平方米左右 甚至不是高一點的Urban Zone 雖然它們或者能降低到200平方米 但至少要和鄰居合作購地到1200才行和前面要有20米的寬度才行 - 這本身就不是件容易的事
至於要變成Terrace Housing and Apartment Buildings (THAB) Zone 則更有它的地理位置限制 至少要在市中心/town centre 或者交通樞紐 (公交總站／火車站等) 250米而內 你說這兩塊地都不像有這個條件 就是Sydney Street 那個比較近Takapuna的貌似距離也超過1000米 大概不過是一般住宅區而已
要知道高密度發展在新西蘭（甚至一般英語國家）其實都非常敏感 他們一方面要壓制urban growth （城市擴展）另一方面又好強調所謂的住宅區的 amenity 就算真的可以達成大家想要的高密度 房子設計也有很多限制 設計得不好/違規甚至可能要鄰居同意 實在不要對這些密度數字好像帶來的商機太過興奮 更不要說到底是不是真的能落實這些新規定還要看明年年底: 當Unitary Plan 所有hearings 結束後才知道 當然隨之而來的還有可能是一堆對這些密度規定的上訴 然後Environment Court / High Court 審議後宣布某些規定其實是無效 要發回Council 重做 (N年前奧克蘭中區 原Auckland City Council 那個為了保護住宅1區加的一些新規定 Council所啟動的“plan change”和之後為了立法管理按摩院的bylaw 都有過這樣滑鐵盧的例子）....
作者: clam 时间: 2015-4-25 15:45:10
陌生的香港人 发表于 2015-4-25 14:37
我說樓主老兄 你也炒Unitary Plan 的概念也炒得太厲害了吧 就拿你說的這兩個房子來說 兩個都只是比較低密度 ...
國人愛炒概念股 
作者: Venox10111 时间: 2015-4-25 19:49:56
本帖最后由 Venox10111 于 2015-4-25 18:54 编辑
陌生的香港人 发表于 2015-4-25 14:37
我說樓主老兄 你炒Unitary Plan 的概念也炒得太厲害了吧 就拿你說的這兩個Sydney Street 和 Forrest Hill R ...
嗯，现在还没开始hearing，等到hearing好还要consultation, consultation后还要discussion，最后的plan未必是proposed plan
但是几个规划fix部分是不会改的。。。。
作者: 陌生的香港人 时间: 2015-4-25 20:23:16
本帖最后由 陌生的香港人 于 2015-4-25 19:48 编辑
Venox10111 发表于 2015-4-25 18:49
嗯，现在还没开始hearing，等到hearing好还要consultation, consultation后还要discussion，最后的plan未 ...
嗯 不是 consultation已經差不多/基本結束了 (已經進行了兩輪了) hearing 之後如果沒有上訴就可以生效了
但什麼是‘fix’部分呢？ 覆蓋率 陽光角 花園面積 yard setback 等等這些"fixed"的部分肯定是有的 就算其要求和現在的很有點不同也好像沒有太多人注意 大家唯一關心的好像就是一直盯著密度規定和最高高度規定 （哪怕還有個什麼隱私權 (visual privacy) 的設計規定比現在的更麻煩卻好像沒什麼人提） 之前最多爭議也是這個 所以上訴基本上是意料之中的 問題是有多少和如何影響最後決定而已
作者: 一曰方茗 时间: 2015-4-25 21:06:10
本帖最后由 一曰方茗 于 2015-4-28 21:19 编辑
............................................................
作者: 陌生的香港人 时间: 2015-4-25 21:44:00
本帖最后由 陌生的香港人 于 2015-4-25 22:06 编辑
一曰方茗 发表于 2015-4-25 20:06
关于terrace house and apartment zone, 分割/开发要求minimum net area 1200以上否则属于non-complying ac ...
或者很多朋友不知道樓上姐姐一堆什麼 'activity'是什麼意思 其實這都是新西蘭主管城市規劃法規 《資源管理法 1991》 (Resource Managememt Act 1991) 下面對各種土地用途/活動的分類 從District Plans/Unitary Plan 不同activity 可以看到審批獲批機會和難度 Unitary Plan 裡面盡是這些泥馬 ‘activities’ 的代表英文字母字頭:
- Permitted activity (容許活動) ('P')：項目本身不用resource consent 拿個building consent 就可以 或者什麼都不用申請
- Controlled activity (管制級活動) ('C')：項目需要resource consent 但Council一定要批准 不過可以放有法律效力的 conditions 在上面 申請人需要遵守並執行
- Discretionary activty (酌情級活動) ('D' / 'RD'): 顧名思義 Council 可以用酌情權決定批或者不批 首先要考慮項目本身所有的環境影響 然後視乎活動的環境影響和符不符合zoning 本身的政策原意 （下面還有一個叫"restricted discretionary" - 就是說Council 只能考慮它可以考慮的環境影響來做決定 - 例如如果房子只是提供不了停車位 這一般是restricted discretionary activity 這表示 Council 只能在審批過程中考慮房子的交通影響而不是房子本身）
- Non Complying activity (違反級活動) ('NC'): 這個算是resource consent 裡面最難的了 Council 除了要滿意活動的環境影響輕微 還要同意活動符合各級相關規劃文件(National Policy Statement, Regional Plan, Regional Policy Statement, Regional Coastal Plan, Growth Strategy....) 的立法原意和政策目的才有可能考慮批出申請 一般還很有可能需要將申請諮詢公眾
- Probhibited activty (禁止級活動) - 文件一般不會顯示 如果你想做的用途沒有顯示 那可能就是Prohibited Activity 了 建議去Council 問: 這個想也不要想了 因為就算你申請resource consent 也根本不可能獲得考慮 - 例如,在你家後院開個核電廠?
作者: 校草 时间: 2015-4-25 21:53:52
本帖最后由 校草 于 2015-4-25 20:55 编辑
陌生的香港人 发表于 2015-4-25 20:44
或者很多朋友不知道樓上姐姐一堆什麼activity 是什麼意思 其實這都是Resource Managememt Act 1991 下面 ...
问个题外话，政府有没有时间表，什么时候把WESTMERE各条街道的电线杆变直埋啊。。
作者: 陌生的香港人 时间: 2015-4-25 21:58:32
本帖最后由 陌生的香港人 于 2015-4-25 21:03 编辑
校草 发表于 2015-4-25 20:53
问个题外话，政府有没有时间表，什么时候把WESTMERE各条街道的电线杆变直埋啊。。 ...
呵呵 真的很題外啊 這些不都是Vector 和Auckland Transport 的事嗎？和PAUP 沒關係啊 雖然據我所知這些 Utilities 的建設方面一般來說PAUP應該都是相對從寬的 如果只是看Westmere的話 看Local Board Plan 吧
作者: 校草 时间: 2015-4-25 22:06:39
陌生的香港人 发表于 2015-4-25 20:58
呵呵 真的很題外啊 這些不都是Vector 和Auckland Transport 的事嗎？和PAUP 沒關係啊 雖然據我所知這些 ...
多谢。
作者: 一曰方茗 时间: 2015-4-25 22:27:52
陌生的香港人 发表于 2015-4-25 20:44
或者很多朋友不知道樓上姐姐一堆什麼 'activity'是什麼意思 其實這都是新西蘭主管城市規劃法規 《資源管 ...
赞一个! 到底是专业人士, 解释起来既准确又通俗易懂
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