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标题: 想咨询一下关于房东违约问题 （已经回答） [打印本页]
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-21 20:15:27     标题: 想咨询一下关于房东违约问题 （已经回答）

本帖最后由 AMICUS_LAW 于 2013-8-28 18:20 编辑

大律师你好，  之前跟房东签了整3年的租房合约， 但是今天早上房东跟我说要从下个月开始涨租金，距离合同截至还有一年半，并且签合同之前没提过任何有关涨租金的事儿，合同里也没注明。我看到合同上说最少提前60天书面通知 而且在合同上也要写明，但是他是直接通知我下个月开始涨，我提了60天的事儿，他回复说可以给我60天时间，但是租金会更高。 如果他坚持把这套房子的管理权转交给中介的话，那我跟他签的这份合同还有效么？ 这种情况算是他违约了么？
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-22 12:36:33

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-22 11:42 编辑

如果是fixed term 合同里没有任何一条说可以涨 那么这3年内都是不可以涨的 你说的60天通知是periodic 那种


引用 http://www.dbh.govt.nz/prevention-tips-fixed-term-tenancy

The rent cannot be increased during a fixed-term tenancy unless there is provision for an increase written into the tenancy agreement.
你可拒绝但是你要确定 合同里没有
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-22 13:47:09

灰色夜宵 发表于 2013-8-22 11:36
如果是fixed term 合同里没有任何一条说可以涨 那么这3年内都是不可以涨的 你说的60天通知是periodic 那种
...

谢谢回复~ 我已经拒绝了但是他还是坚持要涨，并且说如果不同意的话就把房子管理权转交给中介，我现在担心的是如果管理权给中介了，那么我之前签好的这份合约失效么？ 中介是不是也没有权利涨房租？
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-22 14:45:27

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-22 13:50 编辑

是什么中介 房屋管理中介么？
其实我并没有完全理解你的担心是什么 房屋管理公司或者中介只是个代管人而已 一般他们并没有很大的特殊权利的，最多只是对房屋法律了解多一点，或者有些持牌中介可能可以调出来些一般人比较难查的信息 。 但是他们并没有权利更改你们的合同的，不管是交给谁管 或者就算是房子卖掉了 管理人或者房产拥有者一样必须履行你的合同 合同是不会失效的 除非是你自己同意了取消 或者合同本身有相关条款。如果随便把合同交给一个其他人管就会失效 那合同本身也没存在的意义了。。。
房东只有在合同截止后 也就是3年到期的时候 才有权要求涨租
作者: 假装多好    时间: 2013-8-22 14:53:36

具体要看合同怎么签的
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-22 14:59:31

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-22 13:59 编辑
假装多好 发表于 2013-8-22 13:53
具体要看合同怎么签的

lz 说了合同里没注明 就是没咯
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-22 22:56:57

灰色夜宵 发表于 2013-8-22 13:45
是什么中介 房屋管理中介么？
其实我并没有完全理解你的担心是什么 房屋管理公司或者中介只是个代管人而已 ...

哈哈~ 因为我看他跟我说得时候那个语气和态度，就好像，把管理权交给中介就能要求涨房租而且要重新跟中介签合同了一样， 所以才特别不确定过来问问~
这下全明白了~十分感谢！！！！！放心了~ 那如果他要是强制我搬出去的话 是不是就算违约了？ 是要交违约金的是吧？ 违约金是跟bond一样的价格么？
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-23 11:13:39

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-23 15:19 编辑
翔濡以沫丶 发表于 2013-8-22 21:56
哈哈~ 因为我看他跟我说得时候那个语气和态度，就好像，把管理权交给中介就能要求涨房租而且要重新跟中介 ...

不是强制你搬出去算违约 而是他根本无权强制你搬出去的 他要动用暴力 或者你所谓的 强制 那根本就成刑事罪了，直接可以报警了 如果他断水断电换锁， 或者不断上门骚扰 那也都是不合法的

所以自然也没什么违约金一说 因为他根本不能要求你搬 除非你合同里有可以违约的条款 或者你同意了
以上信息参照
http://www.dbh.govt.nz/tenancy-ending-fixed-term-info

当然如果你做了一些不当的事情 比如 拿着锤子或者炸药之类在故意毁坏房子 在房子里制毒之类 那就另说了

再来就是 如果房租真的很低 低到不合理 那么他可以像租约法庭申请 然后会邀请你去争论 法庭的话是有权改变你们合约的 但是必须也只能是租约法庭或者更高的法庭可以 个人私人各种公司或其他牛鬼蛇神什么的都不行
但是一般不是很离谱的情况租约法庭也是不会去改变什么的
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-23 19:49:26

灰色夜宵 发表于 2013-8-23 10:13
不是强制你搬出去算违约 而是他根本无权强制你搬出去的 他要动用暴力 或者你所谓的 强制 那根本就成刑事罪 ...

好的~ 这回都明白了~ 非常感谢！！！ 租金就比市场价低了5刀，人家的还都是向阳包家具的= =而且我们签了很久。。而且还没有家具。。 没觉得他哪吃亏了。。

安心了~~
再次感谢！！！
作者: 紫影婆娑    时间: 2013-8-24 09:50:05

房子的管理权转交给中介只会对你是利多於弊.
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-24 13:14:09

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-24 12:15 编辑
翔濡以沫丶 发表于 2013-8-23 18:49
好的~ 这回都明白了~ 非常感谢！！！ 租金就比市场价低了5刀，人家的还都是向阳包家具的= =而且我们签了很 ...


等一下 我到是发现有问题了
你一开始的问题里写的是 “合同里也没注明。我看到合同上说最少提前60天书面通知”
你这是啥意思？，，先说 没写 又说写了
如果合同一开始就有写 可以60天通知涨租 那就是可以涨的... 我之前说了你要先百分之百确定合同里没有这一条，那我说的才成立
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-24 17:23:13

灰色夜宵 发表于 2013-8-24 12:14
等一下 我到是发现有问题了
你一开始的问题里写的是 “合同里也没注明。我看到合同上说最少提前60天书 ...

我都懵了可能没说明白= =
我说我看到的是那个合同背面的条约什么的~ 不是房东他们手写的那种~ 就是本来在纸上打印的那个~

不管是手写的还是口头的他都没提前跟我说过~
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-24 17:23:58

紫影婆娑 发表于 2013-8-24 08:50
房子的管理权转交给中介只会对你是利多於弊.

为什么这么说呀~ 房东跟我说中介会总来检查啊什么什么的。。 我也不太知道= =没在洋中介那租过房子。。
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-24 17:26:30

灰色夜宵 发表于 2013-8-24 12:14
等一下 我到是发现有问题了
你一开始的问题里写的是 “合同里也没注明。我看到合同上说最少提前60天书 ...

就是 outline of the provisions of the residential tenancies act 1986 下面列出来的很多很多很多条款里的3.rent 下面的其中一条~
作者: fannie    时间: 2013-8-24 17:44:03

签了定期的约连卖房子都得带着房客 给中介管不关你啥事的
作者: purpleapple    时间: 2013-8-24 20:49:12

灰色夜宵 发表于 2013-8-22 11:36
如果是fixed term 合同里没有任何一条说可以涨 那么这3年内都是不可以涨的 你说的60天通知是periodic 那种
...

谁说固定租约不可以涨价的？固定租约满6个月就可以涨价了，但是要书面通知有个通知期，48天还是60天不太记得了。
作者: purpleapple    时间: 2013-8-24 20:50:40

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-24 16:23
为什么这么说呀~ 房东跟我说中介会总来检查啊什么什么的。。 我也不太知道= =没在洋中介那租过房子。。

3 个月可以检查你一次，但是不能过于频繁。
作者: 皇家骑士    时间: 2013-8-24 23:17:06

purpleapple 发表于 2013-8-24 19:49
谁说固定租约不可以涨价的？固定租约满6个月就可以涨价了，但是要书面通知有个通知期，48天还是60天不太记 ...

是这样么？我们最近正打算买投资房，所以对这个有兴趣想请教一下。

如果固定租约满了6个月可以涨价，那如果我不喜欢那个房客，我就可以通过涨房租来让他滚蛋，对吧？ 这样的话，固定租约对房东就比较有利，房客不可以中途取消，而房东可以通过涨价来让房客中途搬走，那么固定期限这个东西对房东就没有制约了……

我可以先搞个很低的房租，先确保房子租出去，然后再看着涨？
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 08:13:07

皇家骑士 发表于 2013-8-24 22:17
是这样么？我们最近正打算买投资房，所以对这个有兴趣想请教一下。

如果固定租约满了6个月可以涨价，那 ...

请看如下链接，你的确是可以低价租出去然后再涨起来，但是如果你遇到跟你耍赖的房客，也是要耽误一段时间才能够把房客赶走的，并不是每个房客都有志气说你涨房租了我就立马搬走，也有和你耍赖的，你要能够承受奉献，如果你涨个10块20块的问题一般不大，你要是低个50块租出去想涨个50块起来就要看你的租客是不是承受的起了，毕竟每一次换人你也是有损失的。

http://www.dbh.govt.nz/faqs-tenancy-rent#rent3

3. How much notice do I need to give to increase the rent?

For periodic tenancies the landlord must give the tenant at least 60 days’ written notice to increase the rent, in addition to a period allowed to correctly serve the notice. There is no limit to how much a landlord may increase the rent, as long as the rent is not increased excessively above market rate.

For periodic tenancies, the rent cannot be increased within 180 days of the beginning of the tenancy, nor within 180 days of the last rent increase.

Rent can only be increased for fixed-term tenancies where provision for this is written into the tenancy agreement.

For boarding house tenancies, the landlord must give the tenant at least 28 days written notice to increase the rent.
作者: 皇家骑士    时间: 2013-8-25 08:53:10

这两段话：

For periodic tenancies, the rent cannot be increased within 180 days of the beginning of the tenancy, nor within 180 days of the last rent increase.

Rent can only be increased for fixed-term tenancies where provision for this is written into the tenancy agreement.


看上去意思是非固定期限的租客的话可以涨价，但是固定期限的租客，除非合同允许，否则不能涨价。这楼主签了3年的租约，除非合同允许，按说是不能涨价了？

看来作为房东，还是不要签固定期限的租约为好。
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-25 16:03:08

皇家骑士 发表于 2013-8-25 07:53
这两段话：

For periodic tenancies, the rent cannot be increased within 180 days of the beginning  ...

如果他当初想涨价。那可以在合同里写每年涨一次。 我都可以接受。大家都是为了方便才签长期的。 那我真就不明白签这个合同对房客还有什么保护么？ 保护的只有房东而已。签了合约还可以随意涨价，不同意涨价的话最后退房还可以把押金都各种理由扣没。
觉得亏了当时就说明白。我也说了口头上提过涨价我都可以接受。现在莫名其妙就说下个月开始涨价。
请问你明白我什么意思么。
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-25 16:04:02

purpleapple 发表于 2013-8-24 19:49
谁说固定租约不可以涨价的？固定租约满6个月就可以涨价了，但是要书面通知有个通知期，48天还是60天不太记 ...

合同上没写以后可能涨价之类的字眼。口头也没说过。
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 16:07:14

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-25 15:04
合同上没写以后可能涨价之类的字眼。口头也没说过。

你的房东用的什么合同我就不知道了，但是合同有个基本公平的原则在，比如劳动合同，即便写在合同中的条款，如果对一方明显不公平，也是要根据公平原则来的。所以固定租约合同，在纽西兰就是房东有权利在6个月之后涨价，只要在市场合理范围之内，他需要提前60天书面通知你，你可以选择不接受并且搬离，但是房东没做什么不合理的事情。
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-25 16:10:48

purpleapple 发表于 2013-8-25 15:07
你的房东用的什么合同我就不知道了，但是合同有个基本公平的原则在，比如劳动合同，即便写在合同中的条款 ...

那签长期固定合约还有什么意义么。。 如果当时我就是为了签长了才能价格便宜的话，那过后涨价这个合同我签的就一点儿意义都没有了。
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 16:51:05

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-25 15:10
那签长期固定合约还有什么意义么。。 如果当时我就是为了签长了才能价格便宜的话，那过后涨价这个合同我签 ...

长期合约的意义至少是房东不可以随时让你走，涨价呢也最多半年涨一次，对于拖家带口的人有意义，你认为没意义那就以后不要签固定租约的好了。
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-25 22:32:39

purpleapple 发表于 2013-8-24 19:49
谁说固定租约不可以涨价的？固定租约满6个月就可以涨价了，但是要书面通知有个通知期，48天还是60天不太记 ...


行 那你告诉我你怎么解释这个?

"The rent cannot be increased during a fixed-term tenancy unless there is provision for an increase written into the tenancy agreement."

网页
http://www.dbh.govt.nz/prevention-tips-fixed-term-tenancy
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 22:34:35

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 21:32
行 那你告诉我你怎么解释这个?

"The rent cannot be increased during a fixed-term tenancy unless ...

这我就不知道了，反正标准合同都是有这条的
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-25 22:34:45

purpleapple 发表于 2013-8-25 07:13
请看如下链接，你的确是可以低价租出去然后再涨起来，但是如果你遇到跟你耍赖的房客，也是要耽误一段时间 ...

不对 这里说的是periodic,  fixed是不可以涨的
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 22:36:52

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 21:34
不对 这里说的是periodic,  fixed是不可以涨的

fix term也一样，你看我转的那部分
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-25 22:37:11

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-25 21:38 编辑
翔濡以沫丶 发表于 2013-8-25 15:10
那签长期固定合约还有什么意义么。。 如果当时我就是为了签长了才能价格便宜的话，那过后涨价这个合同我签 ...


没错 就是因为如果可以涨价 那么固定合约就没有任何意义了 不想你住直接涨个100倍不就完了 那漏洞太大了 所以固定合约就是不可以涨价的
政府网站说的很清楚
The rent cannot be increased during a fixed-term tenancy unless there is provision for an increase written into the tenancy agreement.

连接是
http://www.dbh.govt.nz/prevention-tips-fixed-term-tenancy
不过你还是没说明白你用的是哪一个合约 是dbh网页上下的标准合约么
必须搞清楚合约上真的是没有这条 才可以 如果有的话 要看是针对固定还是非固定的
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-25 22:42:34

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-25 21:43 编辑
purpleapple 发表于 2013-8-25 21:36
fix term也一样，你看我转的那部分


那是合同里有规定的情况 而一般的标准合同是没有这一条的
你好好看清楚

标准合同里确实写了 • 60 days' written notice must be given for rent increases.
但是那不是合同条款 你看上面的title 写的是
Outline of the provisions of the
Residential Tenancies Act 1986 (RTA)
那只是法律的复印件 FYI 而已
并不对固定合约起作用
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 22:44:42

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 21:42
那是合同里有规定的情况 而一般的标准合同是没有这一条的
你好好看清楚

不懂你的意思，写在合同里了又不起作用什么意思？
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-25 22:48:41

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-25 21:50 编辑
purpleapple 发表于 2013-8-25 21:44
不懂你的意思，写在合同里了又不起作用什么意思？


我说过了 那是FYI 的作用 是residential tenancy act 的简单叙述 标题写得很清楚 Outline of the provisions  （条款的叙述） 而不是 terms and conditions of contract

http://www.dbh.govt.nz/prevention-tips-fixed-term-tenancy
这个链接里已经写得很清楚了 需要另加 也就是说他不是Residential tenancy act 自带的东西 那请问他怎么可能会在 Outline of the provisions   里面呢？

fixed term 涨租是要写在第二页里的 6.Other terms of this tenancy eg, pets, number of tenants (Please continue on a separate sheet if necessary)
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 22:50:18

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-25 15:04
合同上没写以后可能涨价之类的字眼。口头也没说过。

http://www.dbh.govt.nz/UserFiles ... s-responsibilities-(english).pdf

8. write and tell the tenant at least 60 days before they put the rent up
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 22:52:50

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-25 15:04
合同上没写以后可能涨价之类的字眼。口头也没说过。

你在别的帖子里好像说过什么合同背后有各种条款里写的有涨租金的一条，那应该就是标准合同了，请看该链接：

http://www.dbh.govt.nz/UserFiles ... nancy-Agreement.pdf
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 22:54:34

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 21:42
那是合同里有规定的情况 而一般的标准合同是没有这一条的
你好好看清楚

建议你看一下这个文件：
http://www.dbh.govt.nz/UserFiles ... nancy-Agreement.pdf

4 The rights and obligations set out in the Residential Tenancies Act
1986 are implied in every residential tenancy agreement (see the
back of this agreement for a brief outline of some key provisions of
the Residential Tenancies Act).
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 22:55:11

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 21:48
我说过了 那是FYI 的作用 是residential tenancy act 的简单叙述 标题写得很清楚 Outline of the provi ...

我只能说，你还没整租过房子吧？
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-25 22:57:31

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-25 21:59 编辑
purpleapple 发表于 2013-8-25 21:54
建议你看一下这个文件：
http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Publications/Tenancy/pdf/Residential ...


看过很多次
就跟你说的一样 residential tenancies act 是implied 所以以下是residential tenancies act的条款
act本身条文是最终根据

(g)a landlord under a fixed-term tenancy—
(i)may not increase the rent during the term of the tenancy unless permitted by the provisions of the tenancy agreement to do so; and
(ii)may do so only in accordance with this section and any such provisions of the tenancy agreement; and

请问provision outline 怎么可能直接帮房东加一个act里面明显没有的东西呢，需要另加provision 的东西呢，你认为合理？
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 22:58:46

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 21:57
看过很多次
就跟你说的一样 residential tenancies act 是implied 所以以下是residential tenancies  ...

4 The rights and obligations set out in the Residential Tenancies Act
1986 are implied in every residential tenancy agreement (see the
back of this agreement for a brief outline of some key provisions of
the Residential Tenancies Act).

那这段话你如何理解？
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-25 23:00:11

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-25 22:01 编辑
purpleapple 发表于 2013-8-25 21:58
4 The rights and obligations set out in the Residential Tenancies Act
1986 are implied in every r ...


这句话有有什么 你想说什么？ 这条文就是说Residentail act所有权利都是implied的啊？
而residentail act里面写的很清楚 自己本身并没给fixed term implied加租的权利
和我说的有什么冲突的吗
这句话貌似是supporting 我的观点的吧
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 23:01:33

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 22:00
这句话有有什么 你想说什么？ 这条文就是Residentail act所有权利都是implied的啊？
而residentail ac ...

服了你了，act里的条款对所有合同适用，后边outline的就是部分主要条款，这还有什么疑问？还要怎么明确？
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-25 23:02:30

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-25 22:05 编辑
purpleapple 发表于 2013-8-25 22:01
服了你了，act里的条款对所有合同适用，后边outline的就是部分主要条款，这还有什么疑问？还要怎么明确？


act里写的很清楚
g)a landlord under a fixed-term tenancy—
(i)may not increase the rent during the term of the tenancy unless permitted by the provisions of the tenancy agreement to do so; and

对所有合同适用 也就是这句话适用 谢谢 合同本身没有terms and condition说可以加租就是不能加租，后面的outline只是outline 不是terms and condition
如果按照你说的 那请问我这条款的意义何在
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 23:05:08

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 22:02
act里写的很清楚
g)a landlord under a fixed-term tenancy—
(i)may not increase the rent during ...

呵呵，我的理解就是满足签约之后6个月的期限，或者是上次涨租之后的6个月，这个就是满足涨租的条件。
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-25 23:06:33

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-25 22:06 编辑
purpleapple 发表于 2013-8-25 22:05
呵呵，我的理解就是满足签约之后6个月的期限，或者是上次涨租之后的6个月，这个就是满足涨租的条件。


但是act里说的很清楚
g)a landlord under a fixed-term tenancy—
(i)may not increase the rent during the term of the tenancy unless permitted by the provisions of the tenancy agreement to do so; and

而一个法律outline 明显并不是terms and condition,
他明显并不能satisfy 以上条款说的 permitted by the provisions of the tenancy agreement to do so 你认同不？ 因为他并不是 provisions
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-25 23:09:19

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-25 22:11 编辑

而从逻辑上来说 政府提供的标准合同 他其他的outline 都是法律implied 的权利叙述 你认同不
那么为什么会在这里突然帮你加入一条 非implied的东西？ 这符合逻辑吗
他这是没有写清楚而已 而事实上那么一张纸也不可能包括全部
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 23:11:03

If there is a problem between the tenant and landlord, and they
can’t agree, the Department of Building and Housing can help
sort it out. Visit www.dbh.govt.nz or call us for free advice on
0800 83 62 62

帮不了你了，你坚持你的理解，可以和他们联系一下，我只能告诉你，关于固定租约6个月一涨租绝对是标准合同允许的，至于你如何理解那句话，我就真管不着了。
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-25 23:21:00

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-25 22:25 编辑
purpleapple 发表于 2013-8-25 22:11
If there is a problem between the tenant and landlord, and they
can’t agree, the Department of Bui ...


那么你为什么不能解释我提出来的问题
(g)a landlord under a fixed-term tenancy—
(i)may not increase the rent during the term of the tenancy unless permitted by the provisions of the tenancy agreement to do so; and
(ii)may do so only in accordance with this section and any such provisions of the tenancy agreement; and

按照你的说法那这一条是来做什么的
这条文已经说的很清楚了 不能涨租

还有outline of provision 怎样才能被解释成terms and condition?
可以随便涨租 那么就和lz说的一样 固定租约失去意义了
怎么可能给你留那么大一个漏洞
也完全不符合大英普通法的合同精神

如果你认为你是对的请解释以上
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 23:29:17

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 21:57
看过很多次
就跟你说的一样 residential tenancies act 是implied 所以以下是residential tenancies  ...

你把你这段话的链接给下，我看看上下文
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-25 23:42:21

purpleapple 发表于 2013-8-25 22:29
你把你这段话的链接给下，我看看上下文

这是act 本身

http://www.legislation.govt.nz/a ... atest/DLM95057.html
作者: purpleapple    时间: 2013-8-25 23:48:35

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 22:42
这是act 本身

http://www.legislation.govt.nz/act/public/1986/0120/latest/DLM95057.html

那就是说如果合约里没写就不能涨了，那可能我拿到的版本都是写进去了的。
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-26 01:54:54

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 21:37
没错 就是因为如果可以涨价 那么固定合约就没有任何意义了 不想你住直接涨个100倍不就完了 那漏洞太大了 ...

上面写了dbh的网址，而且签字的上面日期一栏写的是： this tenancy is for a fixed-term ending on the_ day of_20_.  感觉就是正规的合同了。 然后房东前几天去问了中介， 中介给她的回复说 In saying that unless it is specified not to in your original tenancy agreement with your current existing tenant that the rent cannot be increased we are able to review and increase rent every 180 days. 不是很明白这中介这是什么意思。。
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-26 08:24:23

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-26 10:08 编辑
purpleapple 发表于 2013-8-25 22:48
那就是说如果合约里没写就不能涨了，那可能我拿到的版本都是写进去了的。

所有政府提供的合约 都有这一条 但是那不是terms 而是法律的简单叙述
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-26 08:24:58

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-26 10:07 编辑
翔濡以沫丶 发表于 2013-8-26 00:54
上面写了dbh的网址，而且签字的上面日期一栏写的是： this tenancy is for a fixed-term ending on the_  ...

我觉得中介这话是错的 你直接吧这一条拿中介看 看他怎么说

residential act 第24条
(g)a landlord under a fixed-term tenancy—
(i)may not increase the rent during the term of the tenancy unless permitted by the provisions of the tenancy agreement to do so; and
(ii)may do so only in accordance with this section and any such provisions of the tenancy agreement; and

你要让他解释清楚 合同上的那一部分满足了 permitted by the provisions of the tenancy agreement to do so; and 这个条件

至于后面的outline 那并不是合同本身条约吧 只是法律的outline 而那后面outline 出来的一条 而且合同本身后面还有附加项 就是我上面这条
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-26 11:05:32

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-26 10:07 编辑
purpleapple 发表于 2013-8-25 22:48
那就是说如果合约里没写就不能涨了，那可能我拿到的版本都是写进去了的。

我又看了一遍合同

3. Rent
• Landlords shall not require rent to be paid more than 2 weeks
in advance, nor until rent already paid has been used up.
• 60 days' written notice must be given for rent increases.
• Rent shall not be increased within 180 days of the start of
the tenancy or the last rent increase.
• Also for rent to be increased in a fixed-term tenancy, it must
be stated in the tenancy agreement.
• Receipts must be given immediately if rent is paid in cash.

你看看你的是不是这样的

没错 里面是写了 60天notice
但是下面还写了
• Also for rent to be increased in a fixed-term tenancy, it must
be stated in the tenancy agreement.

你想想 依照逻辑性 如果60天 notice他真就是包括了fixed term 那为什么还加上这一条呢？ 并不合逻辑吧？
所以我认为 最正确的释义就是 这条 是需要另加的 在outline这里不包括
我觉得很明显了 你说呢
作者: purpleapple    时间: 2013-8-26 11:08:22

灰色夜宵 发表于 2013-8-26 10:05
我又看了一遍合同

3. Rent

嗯，你是对的，固定租约的合同里必须写明6个月涨租一条，那么楼主的房东如果合同里没有就是不能涨租的。
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-26 11:26:36

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-26 10:42 编辑

lz agent 有些是很坏的 很多仗着你不懂坑你骗你
你应该好好根据条款问他 如果他说不出个所以然来 或者说什么 我们一直都是这样 我以为
这种蟹脚的答案 你就该吧法律条文和租约拍他面前 告诉他这才是租约法的释义
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-26 17:55:58

灰色夜宵 发表于 2013-8-26 10:26
lz agent 有些是很坏的 很多仗着你不懂坑你骗你
你应该好好根据条款问他 如果他说不出个所以然来 或者说什 ...

好的好的~ 谢谢~ 这家中介是挺恶心的。。 之前有朋友在他们中介租房子都觉得神烦。。 如果房东再拿中介说事儿我就把这些条文拍他面前。。真是膈应= =
作者: Lucas他爹    时间: 2013-8-26 21:20:21

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-22 12:47
谢谢回复~ 我已经拒绝了但是他还是坚持要涨，并且说如果不同意的话就把房子管理权转交给中介，我现在担心 ...

在签约时效内，转给谁都一个样，没有理由改变或者终止这个合约。除非你俩双方同意。

在这个时候房东要上门检查什么的，都要提前24小给notice ，一周内不能超过一次好像。具体我记不清楚了。好像房子检查一个月不能超过一次，具体上tenancy trubinal那边自己看吧。
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-26 21:25:09

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-26 20:25 编辑
翔濡以沫丶 发表于 2013-8-26 16:55
好的好的~ 谢谢~ 这家中介是挺恶心的。。 之前有朋友在他们中介租房子都觉得神烦。。 如果房东再拿中介说 ...


如果对方开始无厘头 无根据 不合理的骚扰 可以使用以下 Residential Tenancy Act 第三十八条

38 Quiet enjoyment
(1) The tenant shall be entitled to have quiet enjoyment of the premises without interruption by the landlord or any person claiming by, through, or under the landlord or having superior title to that of the landlord.

(2) The landlord shall not cause or permit any interference with the reasonable peace, comfort, or privacy of the tenant in the use of the premises by the tenant.

(3) Contravention of subsection (2) in circumstances that amount to harassment of the tenant is hereby declared to be an unlawful act.

(4) In this section premises includes facilities.

Compare: Residential Tenancies Act 1978–1981 s 47 (SA)
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-27 00:03:16

灰色夜宵 发表于 2013-8-26 20:25
如果对方开始无厘头 无根据 不合理的骚扰 可以使用以下 Residential Tenancy Act 第三十八条

38 Qui ...

嗯！！ 谢谢~ 帮了大忙了~ 太感谢了！好有耐心~ 再次感谢！万分感谢！！
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-27 00:04:04

Lucas他爹 发表于 2013-8-26 20:20
在签约时效内，转给谁都一个样，没有理由改变或者终止这个合约。除非你俩双方同意。

在这个时候房东要 ...

好的~ 如果再纠缠的话只能甩给他条款了。。 谢谢~~
作者: 紫影婆娑    时间: 2013-8-27 10:20:35

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-24 16:23
为什么这么说呀~ 房东跟我说中介会总来检查啊什么什么的。。 我也不太知道= =没在洋中介那租过房子。。


中介一般按照有关法律规定办事，不然或会丟去工作或牌照，房东都是按自己想的去做。
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-8-27 18:48:40

紫影婆娑 发表于 2013-8-27 09:20
中介一般按照有关法律规定办事，不然或会丟去工作或牌照，房东都是按自己想的去做。

这样啊~ 那就不怕他了~ 说得好像会被中介吃了一样。。
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-8-28 10:44:31

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-8-28 09:48 编辑
翔濡以沫丶 发表于 2013-8-27 17:48
这样啊~ 那就不怕他了~ 说得好像会被中介吃了一样。。

这句话就不一定对了 那个针对的是 买卖或者出租房屋的中介 如果你这里说的仅仅是管理 就不一样了
property management 中介不需要牌照


The Real Estate Agent’s Authority does not currently require a property
management agency to hold a Real Estate Agent’s licence to operate
and hence, consumers are not protected by the legislation covered
in the  Real Estate Agents Act.  
网址
https://www.reinz.co.nz/shadomx/apps/fms/fmsdownload.cfm?file_uuid=6350BDF3-E210-3093-A207-A2C94EB8A3FA&siteName=reinz

当然 我不是说 lz房东的中介就不是持牌的 他很可能是， 但是 他并不需要是。
作者: AMICUS_LAW    时间: 2013-8-28 19:19:56

灰色夜宵 发表于 2013-8-22 11:36
如果是fixed term 合同里没有任何一条说可以涨 那么这3年内都是不可以涨的 你说的60天通知是periodic 那种
...

这个说法基本正确，如果房东强行要求涨租，你可以通过tenancy tribunal 要求仲裁的。以下是相关法律：

24 Rent increases


(1) The rent payable in respect of any tenancy may be increased by the landlord provided all of the following conditions are complied with:

(a) the landlord shall give the tenant notice in writing of the increase; and


(b) that notice shall specify the amount of the increased rent and the day upon which the increased rent shall become payable; and


(c) the day upon which the increased rent shall become payable shall be not less than 60 days (or, in the case of a boarding house tenancy, not less than 28 days) after the date on which that notice is given; and


(d) the rent shall not be increased within 180 days after the date on which the last increase took effect; and


(e) in the case of a tenancy which is not subject to annual rent adjustment, the rent shall not be increased within 180 days after the date of the commencement of the tenancy; and


(f) in the case of a tenancy which is subject to annual rent adjustment, no rent increase shall take effect—

(i) less than 60 days (or, in the case of a boarding house tenancy, 28 days) after the notice required by paragraph (a) is given; and


(ii) other than on the specified date in any year or with effect on the next day on which any rent is to be paid within 28 days after the specified date in any year; and



(g) a landlord under a fixed-term tenancy—

(i) may not increase the rent during the term of the tenancy unless permitted by the provisions of the tenancy agreement to do so; and


(ii) may do so only in accordance with this section and any such provisions of the tenancy agreement; and



(h) where the Tribunal has made an order under section 25 and that order is still in force, the rent shall not be increased to an amount in excess of the amount specified in the order.



(1A) The provisions referred to in subsection (1)(g) may take the form of the provisions set out in Schedule 1.


(2) For the purposes of subsection (1), a tenancy is subject to annual rent adjustment where—

(a) it is the landlord's practice (the proof of which shall lie on the landlord)—

(i) to review the rent annually; and


(ii) to adjust the rent on a specified day in each year; and



(b) provision to that effect is included in the tenancy agreement or the tenant is otherwise informed of the practice in writing before the commencement of the tenancy.



(3) A notice of an increase in rent lawfully given under this section shall, unless it is withdrawn by the landlord, have the effect of varying the tenancy agreement in accordance with the terms of the notice.


(4) Where a landlord has given a notice to increase the rent and subsequently realises that, because of—

(a) some error in calculating the day on which the increased rent is to become payable or in the manner in which that day is expressed in the notice; or


(b) some delay in serving the notice,—


the day fixed in the notice for the increased rent to become payable is in contravention of subsection (1), the landlord may, with the agreement of the tenant or (failing such agreement) with the consent of the Tribunal, give to the tenant a further notice varying the original notice so as to bring the terms of the original notice into accord with the provisions of that subsection.


(5) Every notice given under subsection (4) shall be in writing, specifying the amount of the increased rent and the day upon which the increased rent shall become payable.


(6) The Tribunal shall not give its consent under subsection (4) unless it is satisfied—

(a) that the error or the delay was inadvertent; and


(b) that the landlord has sought to correct the matter as soon as practicable; and


(c) that it would not be unfair to the tenant to allow the original notice to be varied in the manner proposed.
作者: 天才    时间: 2013-9-4 12:40:00

我之前招房客是找中介帮找的，中介就说如果我没有在合同上注明多久REVIEW一次RENT，那这个RENT就是COVER整个合约的时间
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-9-4 20:23:37

天才 发表于 2013-9-4 11:40
我之前招房客是找中介帮找的，中介就说如果我没有在合同上注明多久REVIEW一次RENT，那这个RENT就是COVER整个 ...

那中介还挺讲理的~ 谢谢~ 有遇到过这个问题的就好多了~ 谢谢谢谢~
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-9-4 20:53:09

灰色夜宵 发表于 2013-8-28 09:44
这句话就不一定对了 那个针对的是 买卖或者出租房屋的中介 如果你这里说的仅仅是管理 就不一样了
prope ...

现在又有一个问题。。。我跟她说你要坚持涨价的话，那我们就解约吧，我们在你提议涨价的那个日期之前就搬走，然后他就一直拖着我不回复。一周了已经，今天才回我说，要是想提前解约的话那就明年2月份。
我是想要是搬家的话就这两周赶紧搬走，因为马上就期末了，她这样跟耽误我时间啊。。。 我应该怎么快点解决呀。。。
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-9-4 21:05:34

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-9-4 20:05 编辑
翔濡以沫丶 发表于 2013-9-4 19:53
现在又有一个问题。。。我跟她说你要坚持涨价的话，那我们就解约吧，我们在你提议涨价的那个日期之前就搬 ...


这。。 这恐怕也是不行的 fixed term 是相对的 这3年内 他无权赶你 但是你也不能提前解约的 除非双方都同意，fixed term就是相对而言的。。
同样的 对方不能涨价。
这个千万不能跑了 不然对方可以追讨从现在到合同结束这段时间内的房租的 只要他找得到你
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-9-4 21:29:51

灰色夜宵 发表于 2013-9-4 20:05
这。。 这恐怕也是不行的 fixed term 是相对的 这3年内 他无权赶你 但是你也不能提前解约的 除非双方都 ...

之前看上面有人回说如果不同意的话可以协商解约，那我现在是不是可以跟他说 要么你别涨房租 要么咱俩就解约？
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-9-4 21:30:34

灰色夜宵 发表于 2013-9-4 20:05
这。。 这恐怕也是不行的 fixed term 是相对的 这3年内 他无权赶你 但是你也不能提前解约的 除非双方都 ...

就是比较烦他这么一直拖着。。 很影响我生活学习。。。 总不给个准信儿然后一直在那打太极、。。 有没有什么办法快刀斩乱麻啊。。。
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-9-4 21:44:06

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-9-4 20:45 编辑
翔濡以沫丶 发表于 2013-9-4 20:30
就是比较烦他这么一直拖着。。 很影响我生活学习。。。 总不给个准信儿然后一直在那打太极、。。 有没有什 ...


他现在在打什么太极呢， 这个事情很明显呀 就是 不能涨租 他具体在拿什么理由在说呢
其实这个事情感觉就是很直白的不能涨呀 告诉他了 你应该就不需要在烦心了
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-9-4 21:44:45

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-9-4 20:46 编辑
翔濡以沫丶 发表于 2013-9-4 20:29
之前看上面有人回说如果不同意的话可以协商解约，那我现在是不是可以跟他说 要么你别涨房租 要么咱俩就解 ...


是的 我刚发的就说了 除非 双方都同意 你们都同意了那当然可以解约啦
你这么说没问题的
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-9-4 21:48:49

本帖最后由 翔濡以沫丶 于 2013-9-4 20:54 编辑
灰色夜宵 发表于 2013-9-4 20:44
他现在在打什么太极呢， 这个事情很明显呀 就是 不能涨租 他具体在拿什么理由在说呢
其实这个事情感觉 ...

是啊，我之前也是这么想的，他要是想涨房租，咱就协商解约我们搬走 他用他觉得合理的价格找新房客就好了呗。要么就别涨租。我就是这么跟他说的。。结果原来说涨租的时候一天邮件好几封来回。我说协商解约以后他就一周多了才回我。。 他要是同意了我好赶紧找房子搬走，不同意的话就别涨租我继续在这儿消停的住着。 他就是一直都不明说。也没说坚持涨租，也没说同意我搬走，就回了一句如果你想提前解约的话那就提前一年，明年2月解约。 感觉他现在是发现这段时间不好租房子所以才这样。。 拖得我很烦。。。。 马上就期末了没功夫再跟她这么耗下去了啊。。。
作者: LU99    时间: 2013-9-4 21:57:26

他不能涨 ， 因为是固定约 ， 除非合约里面专门用手写进去 。 否则不用理房东 ，
他要是敢换锁 ， 赶走你 。 你去告他 。 还能拿两千块
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-9-4 22:03:15

LU99 发表于 2013-9-4 20:57
他不能涨 ， 因为是固定约 ， 除非合约里面专门用手写进去 。 否则不用理房东 ，
他要是敢换锁 ， 赶走你 ...

他要是真那样还好了呢。。 唉。。 一直在跟我打太极。。就不说到点子上。。都来来回回半个多月了。。 我说你要是涨，那不如咱俩解约我搬走，你按你觉得合理的租给别人，这样咱俩都好， 他就干脆不回。。回了以后就说了一句话  你要想提前解约的话那就提前整一年，明年2月吧。。。。 就是不提正事儿。。。搞得我很烦。。
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-9-4 22:16:49

翔濡以沫丶 发表于 2013-9-4 21:03
他要是真那样还好了呢。。 唉。。 一直在跟我打太极。。就不说到点子上。。都来来回回半个多月了。。 我说 ...

基本上有这个合约他就必须租到期满并且不能涨租 他也搞不出什么别的来的 所以这个事情你应该是不用烦的了
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-9-4 22:39:56

灰色夜宵 发表于 2013-9-4 21:16
基本上有这个合约他就必须租到期满并且不能涨租 他也搞不出什么别的来的 所以这个事情你应该是不用烦的了

我现在是两周期中假期。。 我就担心他现在一直拖着，然后等我开学以后再同意我们搬走。。。 期末很忙啊啊啊啊。。。。然后就比较烦= =
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-9-5 10:37:56

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-9-5 09:39 编辑
翔濡以沫丶 发表于 2013-9-4 21:39
我现在是两周期中假期。。 我就担心他现在一直拖着，然后等我开学以后再同意我们搬走。。。 期末很忙啊啊 ...

这是个问题 所以你要现在给他说清楚 3天后你的这个offer就过期了 然后他提出的任何提议都要经过你的同意 这样他以后再想让你走 也不是他单方面可以做决定的了 你不方便的话就不用走咯 和他通讯最好使用email或者信件之类不要口头 这样能留底
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-9-5 18:22:27

灰色夜宵 发表于 2013-9-5 09:37
这是个问题 所以你要现在给他说清楚 3天后你的这个offer就过期了 然后他提出的任何提议都要经过你的同意  ...

嗯嗯~ 一直都是email联系的，都存着呢， 昨天又是打太极了两个来回，他说可以明年2月之前都按原来的价格，然后明年2月再解约。。 然后我就回他说你要么合同期内都没涨价，要么就现在咱协商解约。。然后他就又不回了。。。。。
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-9-7 01:51:04

灰色夜宵 发表于 2013-9-5 09:37
这是个问题 所以你要现在给他说清楚 3天后你的这个offer就过期了 然后他提出的任何提议都要经过你的同意  ...

他终于回邮件了.. 但是让我签一个 bond form, 说要我签字以后扫描给她,然后 lodge it to the Housing Department... 完全不明白是什么意思.. 这是同意可以解约并且搬走了么?
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-9-8 10:03:33

本帖最后由 灰色夜宵 于 2013-9-8 09:05 编辑

你看看是不是这个
http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Publications/Tenancy/pdf/bond-lodgement-form.pdf
如果是的话他这是要把你的押金交到bond中心 这里的租房押金按规定都需要交到租房中心 但是他之前明显没交 现在怕被你抓住尾巴
作者: 灰色夜宵    时间: 2013-9-9 14:29:47

对了 定金他应该是在租给你后的23天内交上去的 拖到现在交 如果你投诉他会被罚款
作者: 翔濡以沫丶    时间: 2013-9-9 18:42:41

灰色夜宵 发表于 2013-9-9 13:29
对了 定金他应该是在租给你后的23天内交上去的 拖到现在交 如果你投诉他会被罚款

这么回事儿啊。。 我跟她说我咨询过律师了 然后他就给我发那个表了。。 我以为是他要转交给中介所以必须要那个表。
好在现在都解决了~ 算是和平解约了~



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