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标题: 加建，已拿到政府许可，想听听大家的建议。 [打印本页]

作者: zjren1997 时间: 2013-3-30 13:26:35 标题: 加建，已拿到政府许可，想听听大家的建议。

地址在BLOCKHOUSE BAY、 NEW LYNN和 AVONDALE中间地带
土地面积612平方
现在房屋面积110平方
设计师设计的加建面积81平方，三个卧室两个卫浴。很紧凑的三居室
市政府已经批准
下一步可以随时动工加建。

现在的困惑是：
1，值得不值得加建。如果加建，恐怕要花12万左右，值得吗？
2，如果加建，以何种方式加建，大包？MASTER BUILDER？还是小包？
3，加建的主意事项有哪些？

作者: sam2006 时间: 2013-3-30 14:10:51

本帖最后由 sam2006 于 2013-3-30 14:11 编辑

我觉得很值。
能ＰＭ一下你申报加建手续一共花了多少啊？是自己省报的吗？能告知一下你的设计师的联系电话吗？多谢！

作者: zjren1997 时间: 2013-3-30 14:25:41

本帖最后由 zjren1997 于 2013-10-7 20:54 编辑

sam2006 发表于 2013-3-30 13:10
我觉得很值。
能ＰＭ一下你申报加建手续一共花了多少啊？是自己省报的吗？能告知一下你的设计师的联系电话 ...

花了小一万。

作者: zynzakl 时间: 2013-3-30 14:35:14

1，值得加建，一方面对房子价值的提升肯定超过你的付出；另一方面现在放弃的话，你的设计费申请费都打水漂了，那个building consent可是一年有效啊。
2，能提出这个问题说明你对建筑方面了解不多，自己的时间精力也有限，无法亲自管理。master builder仅仅是一个行业协会的称号，个人觉得比certified builder还要差一些，假如没有LBP注册的话一样不能接活儿；并不代表任何承建方式，无非就是多花几千块钱买个所谓十年质保而已，而且保障的范围很有限。
大包一般是指整个工程全部委托给一家承建商，由他来组织管理工程进度，安排各个subcontractor；市面上有很多可以选择，合同尽可能详细，然后比较口碑和价格。
小包一般是指自己或委托的project manager来管理工程进展，组织各类供货商和subcontractor，可以更加有效的掌握工期和质量。
除非你对对方非常信任，否则不建议大包，因为你要预付款对方才会开工，建筑过程中出了任何问题你都是被动的一方；而且由于你不是直接付款方，对sub-contractor的质量、工期控制都不够给力。所以最好还是自己控制每一笔支出，缺乏时间精力的话可以请人帮你管理。一般而言管理费加上建筑成本肯定低于大包，因为大包肯定在建材的预算上从宽估计，而你自己出资的话是按实际支出付款（比如预计需要weather board 1000米，大包肯定按照1100米甚至更多给你报价，没用完的就是他赚到的。再比如土方量和回填料事先没人能准确计算，大包估价时肯定从宽不会自己贴钱）。当然前提是能找到个认真负责的project manager。
大包一般是指承建商报一个总价，全包工程，业主分期付款给承建商，不参与具体的管理，按合同在工期结束时拿CCC入住或上市。请人帮忙管理就不同了，虽然也不必参与具体管理，但可以通过site manager随时了解进度，亲自和每一个分包商和供应商结账。在管理费差不多的情况下，大包是承建商和分包商、供应商结账，材料结余归他；请人管理是业主实付材料费，多余的可以退。

作者: zjren1997 时间: 2013-3-30 14:50:14

zynzakl 发表于 2013-3-30 13:35
1，值得加建，一方面对房子价值的提升肯定超过你的付出；另一方面现在放弃的话，你的设计费申请费都打水漂了 ...

非常感谢。
我真的不懂，这是大姑娘上轿，第一次。
这么说来，我肯定是要找个BUILDER自己参与进去了。
我时间和精力比较充裕，就是没有经验。

作者: zhang2671 时间: 2013-3-30 14:56:37

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: zynzakl 时间: 2013-3-30 14:58:39

builder只管框架，最多加上内门和门锁、地脚线，如果你的外墙是weather board的话builder可以做，要另算工钱；很少有builder做地基的，更没听说过builder做屋顶的，其他的水、电、门窗、橱柜、批灰、油漆、地板、地毯、瓷砖都要另找。建议找个有经验的site manager。

作者: onetreehill1 时间: 2013-3-30 15:42:23

学习了。。。

作者: zjren1997 时间: 2013-3-30 16:09:41

zynzakl 发表于 2013-3-30 13:58
builder只管框架，最多加上内门和门锁、地脚线，如果你的外墙是weather board的话builder可以做，要另算工钱 ...

能不能推荐一个SITE MANAGER?
对这个一点概念都没有，大概需要多少钱？

作者: zjren1997 时间: 2013-3-30 16:12:42

zhang2671 发表于 2013-3-30 13:56
但是现在CITY COUNCIL 不是提出新的PLAN, 如果你的房子在MIX HOUSING ZONE , 612平米不是有机会分割成两块地 ...

不知道我家的地可不可以分割。
去年9月份决定加建的时候，是想着建好了能卖个好价钱就卖掉，卖不上好价钱就出租。

作者: zhang2671 时间: 2013-3-30 17:07:30

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 人生风景 时间: 2013-3-30 17:21:49

祝楼主成功。

作者: wuqq 时间: 2013-3-30 18:12:27

请问我家在6z.地698cm2(mt roskill)是否属于MIX HOUSE ZONE ?300平米就可以单独建房,什么时候开始的？谢

作者: 狂风暴雨 时间: 2013-3-30 18:17:08

既然concent已经下了，那不建的话之前的费用可就损失了。加建绝对是值得的，如果你是自住需要，那么价值一时间体现得不明显，但是一旦你要卖的时候你就会发现付出绝对是有超值的回报的。
如果你需要有经验的人去manage你的加建工程，可以PM我联络方式，我给你推荐既好用又实惠的。

作者: zhang2671 时间: 2013-3-30 20:01:34

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: wuqq 时间: 2013-3-30 21:20:20

ZONE - Residential
ZONE - Residential - Terrace Housing and Apartment Buildings
Acquifers
Streams
可以单独建房吗？

作者: winny 时间: 2013-3-30 22:29:05

作者: 可爱的小猪猪 时间: 2013-3-31 01:48:42

612就能加健拉起？不错呀。

作者: live_in_nz 时间: 2013-4-1 09:21:18

zynzakl 发表于 2013-3-30 14:35
1，值得加建，一方面对房子价值的提升肯定超过你的付出；另一方面现在放弃的话，你的设计费申请费都打水漂了 ...

必须要赞一下！！

作者: 可乐1982 时间: 2013-4-1 19:31:09

其实自己管理就好只要找的人有证书就好了，没什么复杂的

作者: zjren1997 时间: 2013-4-2 22:28:27

可乐1982 发表于 2013-4-1 18:31
其实自己管理就好只要找的人有证书就好了，没什么复杂的

谢谢您的建议

作者: 胖子河豚 时间: 2013-4-3 18:00:09

zjren1997 发表于 2013-3-30 14:50
非常感谢。
我真的不懂，这是大姑娘上轿，第一次。
这么说来，我肯定是要找个BUILDER自己参与进去了。
...

我作建房管理，住的离你很近，希望能帮到你。

作者: Archiland 时间: 2013-4-3 21:05:56

楼主要记得问下承包商做木地基的经验如何哦～不是所有都擅长做木地基的

作者: pangpangxin 时间: 2013-4-3 22:45:36

Lz能介绍下怎么加建呢？多谢.

作者: zjren1997 时间: 2013-4-3 23:09:47

Archiland 发表于 2013-4-3 20:05
楼主要记得问下承包商做木地基的经验如何哦～不是所有都擅长做木地基的

多谢提醒。

作者: 肉肉妈 时间: 2013-4-7 01:08:18

看现在的房市那是值得加啊

作者: zjren1997 时间: 2013-6-14 13:59:40

正在建设中，前天政府检查桩孔通过，昨天浇灌水泥

作者: skyjustin 时间: 2013-6-14 14:16:42

值得加卖房的时候起码能double你付出的成本就算不卖还能出租起码租400一周吧投入才13万

作者: 3QQ3 时间: 2013-6-14 14:32:50

楼主要大赚了

作者: zjren1997 时间: 2013-6-14 17:58:47

3QQ3 发表于 2013-6-14 13:32
楼主要大赚了

大赚是指能赚多少？
为什么觉得会大赚？

作者: ATAE 时间: 2013-6-14 18:00:31

你觉得花13万去建一个minor dwelling , 再加上手续费8000,将来卖的时候又能多卖多少钱出来呢? 考虑清楚哟

作者: zynzakl 时间: 2013-6-14 18:02:54

两个多月还没做好地基？老乡，这也太慢了吧。这速度年底前能完工吗？

作者: zjren1997 时间: 2013-6-14 18:02:54

3QQ3 发表于 2013-6-14 13:32
楼主要大赚了

心里很不踏实，建房开始后天天花钱如流水，担心花钱花精力，最后没什么收获。

作者: zjren1997 时间: 2013-6-14 18:21:03

zynzakl 发表于 2013-6-14 17:02
两个多月还没做好地基？老乡，这也太慢了吧。这速度年底前能完工吗？

没办法呀
没经验
耽误来耽误去
BUILDER说3个月搞定。
我希望是8月底完工

作者: zynzakl 时间: 2013-6-14 18:41:40

我看有难度，你现在开始做subfloor，然后框架、脚手架、屋顶、门窗、水电、外墙，八月一号能上内墙板的可能性基本不存在，然后内装在一个月内完成也是个高难度的要求。这个季节，我的看法，9月底能final就算很顺利了。
顺便问一句，你找的builder多少钱一平米啊？感觉行情在涨啊。

作者: 无情无泪 时间: 2013-6-14 22:34:08

加建好啊，提高房产价值啊

作者: zjren1997 时间: 2013-6-17 18:23:05

zynzakl 发表于 2013-6-14 17:41
我看有难度，你现在开始做subfloor，然后框架、脚手架、屋顶、门窗、水电、外墙，八月一号能上内墙板的可能 ...

多谢回复。
只能尽量往前赶了。

作者: 马甲的外套 时间: 2013-6-19 09:42:41

雨季建房啊，连我这个门外汉都知道不是时候…

作者: 天堂来的小孩子 时间: 2013-6-19 18:55:08

可以PM我一下设计师的联系方式吗？是每个画图纸都是2800，还是大小的不同设计费用也不一样?谢谢

作者: BMW007 时间: 2013-7-22 16:05:54

麻烦pm一下设计师的联系电话谢谢

作者: 陌生的香港人 时间: 2013-7-22 16:22:38

連加建心裡都十五十六那分割那麼複雜樓主還是不要想了

作者: 行者无缰99 时间: 2013-7-22 16:50:00

zhang2671 发表于 2013-3-30 16:07
你直接到网上查可以看到你家在那个ZONE,我只知道MIX HOUSE ZONE 300平米就可以单独建房

打开了网页，只是不知道在哪具项下查，谢谢指引下。

作者: 无情无泪 时间: 2013-7-22 16:55:41

行者无缰99 发表于 2013-7-22 15:50
打开了网页，只是不知道在哪具项下查，谢谢指引下。

http://acmaps.aucklandcouncil.go ... exViewer/index.html 右上角输入地址

作者: 行者无缰99 时间: 2013-7-22 16:57:20

无情无泪发表于 2013-7-22 15:55
http://acmaps.aucklandcouncil.govt.nz/unitaryplan/FlexViewer/index.html 右上角输入地址

灰常感谢!!!1!

作者: QITENG 时间: 2013-7-23 11:30:37

zjren1997 发表于 2013-3-30 13:25
设计费用2800，报批3400多，地形测量和下水道测量1500多，一共花了差不多8000刀。

报批费用3400是申请之前交的吗？如果是之前交的钱，如果申请被拒，钱就不退了吗？

作者: QITENG 时间: 2013-7-25 15:38:14

building consent是一开始就自己填写，还是测量师勘探土地之后，测量师或建筑师帮助填写，因为里面有些内容不是很好填。换句话说就是申请之前找建筑商还是找了建筑商之后再申请报批。

作者: denema 时间: 2013-7-26 16:04:49

可以pm设计师吗？谢谢

作者: kefu 时间: 2013-7-26 18:15:25

请问可以推荐设计师吗？谢谢

作者: zjren1997 时间: 2013-8-3 23:08:51

QITENG 发表于 2013-7-25 14:38
building consent是一开始就自己填写，还是测量师勘探土地之后，测量师或建筑师帮助填写，因为里面有些内容 ...

我英语不行，除了签名，自己一个字都没有填，都是请人完成的。

作者: zjren1997 时间: 2013-8-3 23:09:59

QITENG 发表于 2013-7-23 10:30
报批费用3400是申请之前交的吗？如果是之前交的钱，如果申请被拒，钱就不退了吗？

被拒的话退钱与否我也不知道。

作者: zjren1997 时间: 2013-10-4 17:48:59

zynzakl 发表于 2013-6-14 17:02
两个多月还没做好地基？老乡，这也太慢了吧。这速度年底前能完工吗？

现在基本完工了，室内就差把马桶和洗手台装上，铺地毯，也就是2天的工作量。重点是室外，需要清理建筑垃圾，铺石子或者水泥步道，整理花园，另外还想建DECK，不过这些都是以后的事情。下个星期Final Check。

作者: 可爱的小猪猪 时间: 2013-10-4 18:53:29

zynzakl 发表于 2013-3-30 13:58
builder只管框架，最多加上内门和门锁、地脚线，如果你的外墙是weather board的话builder可以做，要另算工钱 ...

啊。这样的？？？？？那意思就是说，12万不包这些东西辣？

作者: zynzakl 时间: 2013-10-4 20:35:35

zjren1997 发表于 2013-10-4 16:48
现在基本完工了，室内就差把马桶和洗手台装上，铺地毯，也就是2天的工作量。重点是室外，需要清理建筑垃圾 ...

恭喜！比原计划的完工时间长了一个多月，对于新手也算正常。预算完成情况如何？有哪些感想？或者有哪些合作的师傅可以推荐？
欢迎多谈你的亲身体会。

作者: zynzakl 时间: 2013-10-4 20:40:07

可爱的小猪猪发表于 2013-10-4 17:53
啊。这样的？？？？？那意思就是说，12万不包这些东西辣？

没看明白你的问题。为什么你认为楼主12万的预算不包那些？我那句话只是说明builder（此处指木工而不是承建商）的工作范围。

作者: 可爱的小猪猪 时间: 2013-10-4 22:16:47

zynzakl 发表于 2013-10-4 19:40
没看明白你的问题。为什么你认为楼主12万的预算不包那些？我那句话只是说明builder（此处指木工而不是承建 ...

噢，这样。。。。。。我都想关注一下，我都想建个60平方的小房。、

作者: colaa 时间: 2013-10-4 23:30:56

恭喜楼主，顺便问下设计师花了多久设计啊？
为什么我的设计师都1个月了，才说刚送去框架师？哪里，还没有到工程师。。
我对他都没有要求，只要是房子就好了，还这么慢。。。

作者: zynzakl 时间: 2013-10-5 09:05:31

框架师是干什么的？莫非是做truss layout design 的？这个一般就一百多块钱两三天就搞好了，不应该耽误多少时间。一句话，现在市场需求远远高于供给，导致相关供应商和各个工种都非常紧俏，从而大大提高了建房成本，延长了建筑工期。要等待市场重新调节到一个平衡状态的话，我看至少还要一年以上。

作者: zjren1997 时间: 2013-10-7 21:34:39

zynzakl 发表于 2013-10-4 19:35
恭喜！比原计划的完工时间长了一个多月，对于新手也算正常。预算完成情况如何？有哪些感想？或者有哪些合 ...

还没有彻底完工，所以也没有仔细计算总花费，等完工后再计算吧。
比预算多了很多，具体数字还要等彻底完工后才知道。
感想就一个字：累。

作者: zjren1997 时间: 2013-10-7 21:38:22

colaa 发表于 2013-10-4 22:30
恭喜楼主，顺便问下设计师花了多久设计啊？
为什么我的设计师都1个月了，才说刚送去框架师？哪里，还没有到 ...

我从联系设计师到图纸出来，用了3个多月时间。一般流程是签订合同，设计师现场测量，设计草图，房主反馈意见，设计师修改，房主再提意见，设计师再修改，若干回合之后，直到房主满意，提交报批。你现在才一个月，还早呢。

作者: zjren1997 时间: 2013-10-7 21:40:44

zynzakl 发表于 2013-10-5 08:05
框架师是干什么的？莫非是做truss layout design 的？这个一般就一百多块钱两三天就搞好了，不应该耽误多少 ...

我估计楼上说的框架师，指的是SED，不是TRUSS设计。

作者: lantianbaiyun 时间: 2013-10-8 15:44:33

可以pm我，设计师的电话吗？谢谢

作者: love_3_month 时间: 2013-11-2 16:04:38

来个总结帖吧。

作者: 一家之言 时间: 2013-11-3 11:32:15

值得！请问加建报批复杂吗？政府要收多少税费？

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