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标题: 七千元买了三个房子 -- 再读王立立的房产投资故事有感 [打印本页]

作者: Annie911 时间: 2013-1-16 16:58:43 标题: 七千元买了三个房子 -- 再读王立立的房产投资故事有感

本帖最后由 Annie911 于 2013-1-16 18:07 编辑

10年前读到王立立的“七千元买了三个房子”，当时登陆不久的移民朋友们在Tigtag, 灰天还有后来的NZfree论坛上对文章中主人公的做法曾经有过热火朝天的讨论，有敬佩的，有质疑的，有谩骂讥讽的，吵得一塌糊涂。如今10年过去，神归庙鬼归坟，文章作者，也是我朋友之一的王立立基本实现Retire Young，Retire Rich的理想，如今正在地中海游轮上逍遥；文章主人公如今也至少有10多个房子，白天收租，晚上数钱，在奥克兰地产新的一波行情中坐等资产增值；当年质疑讥讽的伙计们，估计还是租着房子，看着房东的脸色，掰着指头盼望奥克兰的房价暴跌，好让他们20多万去抄底Takapuna的百万豪宅。

如今重读这篇文章，再回顾这10年投资路上的摸爬滚打，感慨良多。经作者同意，转载如下。希望有志于房产投资的朋友们能从中感悟到一些正能量，当然也欢迎质疑，争论，但希望大家不要因为忙于吵架而耽误了下Offer买房子。

王立立的投资系列文章链接：http://www.liliwang.co.nz/article_class2_5.asp

七千元买了三个房子－投资小故事

作者: 王立立

1995年4月，当张小姐打算买一个两房一厅UNIT自住时，她把自己全世界所有的钱加在一起，也不过才$7000元。那个时候，张小姐交代房地产经纪只带她看$90,000以下的UNIT。经过一段时间，看来看去都看不到合适的，张小姐颇为失望，几乎放弃了买房的念头。突然有天经纪告诉她有栋UNIT开价$77,000，建议她去看看。当时张小姐并不动心，以往看过一些$90,000以上的UNIT都不满意，这$77,000的UNIT是不是都快倒塌了呢？但经不起地产经纪的诚意邀请，还是决定走一趟。没想到这个UNIT虽然里面装修破旧不堪，但整个结构正是张小姐理想中的房子：两房一厅，一大一小；开放式厨房；开阔的客厅；洗手间和浴室分开；UNIT前面还有一个小小的花园。对于只有$7,000现钱的张小姐来说，能有这个水准的UNIT已是相当不错了。经过几番讨价还价，最后张小姐以$70,000价格签下买卖合同。

接下来的事便是向银行借款。因为张小姐有份工作且收入符合银行的要求，加上银行帐户往来纪录良好，从而她得以向银行贷款90％即$63,000，加上自己的首期$7000，共$70,000顺利买下这栋房子。

对于1995年居住在Auckland的人来说，大家对当年房价之飙升一定记忆犹新。张小姐的这栋房子在半年之后经过注册评估师评估价值已达到$143,000。这个宝贵的机会张小姐并没有让它浪费，她于是将升了值的房子向银行抵押额外又借出了$44,250。公式是这样的：因张小姐的房子现在值$143,000，而银行同意给张小姐最大的贷款额是75％即$107,250，先前张小姐已借出$63,000，所以她还可以再借出$44,250($107250-$63000)。当张小姐手上有了$44,250以后，她又以其中的$30,000作为首期，买下第二栋$120,000的房子。这次，她把$120,000的房子抵押给银行，向银行借出$90,000的贷款（75％）。彼时，房价仍是疯涨，这第二栋房子在过了数月之后又升到$160,000(从此房价开始下跌)。利用同样的方法，张小姐将这栋现值$160,000的房子抵押又取得额外$30,000的贷款。加上先前未用完的额度$14,250，共计$44,250，作为首期，买了第三栋$177,000的房子。

看官请留意，实际上自始自终，张小姐总共只拿出$7000的真金白银，后面所买的房子，张小姐其实一分钱也没掏，只是利用升了值的房子不断地从银行借出更多的额度作为首期来买第二栋、第三栋，最大限度地贷款。真正做到‘use bank's money to build your fortune。’

时至今日，张小姐共拥有三栋房子，而她的投资仅是95年最初的$7000。她自己仍住在早先那个两房一厅的UNIT里面，而后两栋房子就一直作为投资出租，由租客负责还款。张小姐的计划是把这两栋房子作为长期投资，日后作为她的‘养老金’呢！

张小姐$7000买了三栋房子的佳话在她所工作的洋人公司广为传颂。洋人同事都戏称这位来自‘红色中国’的小姐才真正是一个‘capitalist’（资本家）呢。

张小姐记得从前在国内曾读过一篇小说叫‘在特区掘的第一桶金’，她常向朋友说，她那栋$70,000的房子便是她在新西兰掘的第一桶金了。而财富，也就是这样从零开始积攒起来的。

所以，如果你有心，且抓住时机，再加上银行贷款的配合，你一样可以掘到属于你的第一桶金，甚至第二桶，第三桶。

作者: jzdong2 时间: 2013-1-16 18:35:54

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: webb 时间: 2013-1-16 18:38:16

10年前就看过王立立的这些文章，后来开始逐渐买房也和这些文章鼓舞有很大关系。

作者: Lease 时间: 2013-1-16 19:27:06

近二十年前的事了。现在当然不能指望在Auckland 花7000买3个房。但投资原理始终是一样的。王立立也是我买第一个房子的Loan Broker. 向她表示祝贺。同时也在她的影响下自己也走上地产投资这条路. So far so good.

作者: CONQS 时间: 2013-1-16 20:20:20

本帖最后由 CONQS 于 2013-1-16 20:24 编辑

做地产投资，首选你从银行贷款利息可以被租金包住。要有一个稳定的收入，收入的多少决定你投资物业的大小，也就是说出去日常开销要有余钱去应付投资房的花费，比如维护，地税，或空置的损失。定一个长期你可以负担的利率。我知道个投资者在05年买了好几个物业，结果07年利率上涨，租金不抵贷款利率，本身收入也不高，好几个法拍了。所以投资物业一定要有实力呀。想靠几万快就炒成暴发户，一定还要有非常好的运气。我不是专业人士，只是本人的一点浅见。

作者: 至诚信贷 时间: 2013-1-16 20:37:24

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 阿海 时间: 2013-1-16 21:29:26

当时房子好便宜啊

作者: JY2010 时间: 2013-1-16 21:37:03

历史总会重演，20年后，我们会感概，当年不到一百万就能买到带地freehold的房子，多么的便宜啊！

作者: 狂风暴雨 时间: 2013-1-16 21:53:21

王立立也是我首次购房的贷款经纪,当年她就表示很快可以提前退休了,今天果然达成了目标,恭喜了.其实这种房产投资方法一直以来都是有人在用的,只是未必适合所有人群,起码不适合当年的我.

作者: fszt 时间: 2013-1-16 21:57:39

CONQS 发表于 2013-1-16 20:20
做地产投资，首选你从银行贷款利息可以被租金包住。要有一个稳定的收入，收入的多少决定你投资物业的大小， ...

作者: winny 时间: 2013-1-16 21:59:57

作者: Milan28 时间: 2013-1-16 22:39:00

之前在报纸上读到《在英国的乐土上》感受颇深，看到此文觉得内容非常相似，一看LZ给的链接才知道那篇文章也是王立立写的，给大家在投资上有很多启发，不过像CONQS说得那样房租要包得住银行贷款外投资者也要有一定的实力。

读完此篇文章，我会想张小姐如果在若干年前卖了自己现在住的两房一厅，贴点钱进去再买个地段更好的房子，现在又会是怎样一番情景呢？或许她能从里面贷出更多的钱买下一套房子。从价格上推断这三套房也许都是Unit吧，如果说当时有多一点资金买House的是否增值速度会更快呢？

作者: 绿柠檬 时间: 2013-1-16 23:59:34

学习了，谢楼主重贴此故事与大家分享，楼下的跟帖说的也很有道理。

作者: thepopopo 时间: 2013-1-17 01:30:01

王立立也是我13年前买第一套房子的mortgage broker，彼时我和先生还在读书，没有工作
买了房子以后，我们全家包括父母的存款不到100，还是我房客借给我们1000以周转度日

正是和王立立的一番谈话，走上了房产投资的道路

建议楼主把王立立后来写的一篇文章发出来--介绍这个张小姐，从7000到一百万

大约不到10年的时间，这个张小姐拥有了至少10套房产，我们起步的时候，她的净资产已经过百万

祝福王立立
也由衷的感谢她的分享

作者: cafebeans 时间: 2013-1-17 09:15:39

不是适合每一人的，大家还要看自己的经济实力量力而行。现在贷款也没有当年那么宽松。量力而行吧！

作者: GoToNorthAKL 时间: 2013-1-17 13:35:00

有启发！很有启发！

作者: 0409JYI 时间: 2013-1-17 20:24:02

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 蜘蛛2012 时间: 2013-1-17 21:41:40

一年买了21栋房子的见过吗？这种故事多的去了！哈哈

作者: 蜘蛛2012 时间: 2013-1-17 21:52:29

CONQS 发表于 2013-1-16 20:20
做地产投资，首选你从银行贷款利息可以被租金包住。要有一个稳定的收入，收入的多少决定你投资物业的大小， ...

很多96年来的，还在租房子，是事实。当时食不果腹，上学，找工作，很多琐事。独身一人，还有工作，7000元已经不少了。我2001年买房子的时候，王立立当时已经是broker了，我的收入还不够，只好请我的上司给我担保，才买的第一栋房子。如果按照这样的算法，那么我一年可以买很多。但是利息一旦上涨，你感觉你有压力还是有能力抗下来银行的利息？故事是故事，量力而行。后面的故事谁知道？每个人都不同的。。。。

作者: walker123 时间: 2013-1-18 08:14:00

本帖最后由 walker123 于 2013-1-18 08:15 编辑

蜘蛛2012 发表于 2013-1-17 21:52
很多96年来的，还在租房子，是事实。当时食不果腹，上学，找工作，很多琐事。独身一人，还有工作，7000元 ...

this is the true story. need a time to think before action. good point of view.

作者: Eva2011 时间: 2013-1-18 09:02:02

现在银行贷款严多了. 不太可行了

作者: 阿海 时间: 2013-1-18 09:17:55

蜘蛛2012 发表于 2013-1-17 22:41
一年买了21栋房子的见过吗？这种故事多的去了！哈哈

我师傅Ron Hoy Fong就是2003/04年12个月内买了21栋房子。

作者: 蜘蛛2012 时间: 2013-1-18 17:59:17

阿海发表于 2013-1-18 09:17
我师傅Ron Hoy Fong就是2003/04年12个月内买了21栋房子。

2005年听过他的课，去年年底才碰见。你很幸运。年轻有为。

作者: NZyimin_new 时间: 2013-1-18 20:12:52

确实如此。投资房就是要求投资回报率。不能看哪个房子漂亮就不顾价格把它买下来。

作者: taoziyu 时间: 2013-1-21 17:13:22

发财致富的内容看看没坏处

作者: kikilulu 时间: 2018-1-5 13:37:27

本帖最后由 kikilulu 于 2018-1-12 10:24 编辑

。。。。。。。。。。。。

作者: SHS 时间: 2018-1-5 13:58:19

忽略了最主要的一个因素，房价翻倍上涨才能这么玩呀，要是房价停滞不前，五年不动的话，那这么玩就被玩死了，而且如果房价下跌那银行估值就低了，到时候有那么多套都有贷款不够Cover，这才死得惨呢。

作者: 耀眼的天空城 时间: 2018-1-12 07:58:29

了解了房价为什么这么高

作者: 脚踏车AMG 时间: 2018-1-12 08:50:46

如果这钱投在北上广深，恐怕现在的资产会恐怖得多得多

作者: clam 时间: 2018-1-12 08:52:36

所以買得早比買得好重要。

作者: NewLynnHse 时间: 2018-1-12 09:09:54

clam 发表于 2018-1-12 09:52
所以買得早比買得好重要。

这个是真的，虽然我以前收的都是破烂，但是翻番了，现在都是七八十万的破烂房子。。。哈哈

BTW，新年快乐

作者: clam 时间: 2018-1-12 09:13:13

NewLynnHse 发表于 2018-1-12 10:09
这个是真的，虽然我以前收的都是破烂，但是翻番了，现在都是七八十万的破烂房子。。。哈哈

BTW，新年快 ...

新年快樂

ps，現在很難翻了吧。。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2018-1-12 09:16:44

clam 发表于 2018-1-12 10:13
新年快樂

ps，現在很難翻了吧。。。。

现在难了，所以说要买得早

作者: kikilulu 时间: 2018-1-12 09:22:54

还是地点比较重要，如果当年买在北上广深，现在应该多了几倍资产了

作者: love_3_month 时间: 2018-1-12 09:30:10

kikilulu 发表于 2018-1-12 10:22
还是地点比较重要，如果当年买在北上广深，现在应该多了几倍资产了

7000 - 3万人民币，当年可以贷款买什么样的房子啊？多大？

作者: kikilulu 时间: 2018-1-12 09:34:16

本帖最后由 kikilulu 于 2018-1-12 10:46 编辑

love_3_month 发表于 2018-1-12 10:30
7000 - 3万人民币，当年可以贷款买什么样的房子啊？多大？

所以说是如果不知道当年国内有没有实施住房公积金首付比例等等确切的说 1995年估计大部分省市的住房并没有商品化 1995年的深圳房价也不知道是多少我是General的说选择地点比时机还要重要以前同事在Kapiti coast买的房子 2013年的价格都不如她2007年买的时候高当时奥克兰大部分房子已经高于2007年的价格了当然现在不知道如何了

作者: x-ray 时间: 2018-1-12 09:43:36

这么说吧，之前贷款可以钻的空子还是比现在多的。当然，你也要有这个胆识去操作，毕竟贷款还是要还的。想找租金可以完全或者大部分抵消贷款的房子，已经不现实了。玩法已经改变，但是思路还是值得学习的。

作者: clam 时间: 2018-1-12 09:59:41

NewLynnHse 发表于 2018-1-12 10:16
现在难了，所以说要买得早

My first property is an unit in St Heliers and I paid 18k deposit for it

PS. 2005.

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-12 11:17:20

我十几年前刚来的时候，也读过这个文章。王立立是没见过。

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-12 11:22:26

clam 发表于 2018-1-12 10:59
My first property is an unit in St Heliers and I paid 18k deposit for it

PS. 2005.

我以为你买得更早些. 我的第一个房产是2006买的。

作者: clam 时间: 2018-1-12 13:18:28

Bearonrun 发表于 2018-1-12 12:22
我以为你买得更早些. 我的第一个房产是2006买的。

早不了啊，我買第一套是也就22歲。。。。

但是我只買出租房，我到現在都沒買home.

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-12 13:26:39

clam 发表于 2018-1-12 14:18
早不了啊，我買第一套是也就22歲。。。。
但是我只買出租房，我到現在都沒買home. ...

哦，是这样的。

难怪我记得你说“过曾经有一个很好的St johns Park 在我面前”。

作者: Lease 时间: 2018-1-12 13:28:48

clam 发表于 2018-1-12 14:18
早不了啊，我買第一套是也就22歲。。。。
但是我只買出租房，我到現在都沒買home. ...

Surprised, you still haven't got your own home?

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-12 13:31:59

Lease 发表于 2018-1-12 14:28
Surprised, you still haven't got your own home?

你是好久没露面了，还以为你度假去了。

作者: Lease 时间: 2018-1-12 13:37:01

Bearonrun 发表于 2018-1-12 14:31
你是好久没露面了，还以为你度假去了。

没有度假，但很少看天维网了。

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-12 13:56:44

Lease 发表于 2018-1-12 14:37
没有度假，但很少看天维网了。

忙吗，公司怎么样？

作者: NewLynnHse 时间: 2018-1-12 14:17:06

Lease 发表于 2018-1-12 14:28
Surprised, you still haven't got your own home?

哇塞，好久不见。新年快乐

作者: songinator 时间: 2018-1-12 14:30:12

王立立不是中介吗她是好多人的朋友哈哈哈

作者: clam 时间: 2018-1-13 08:10:38

Lease 发表于 2018-1-12 14:28
Surprised, you still haven't got your own home?

很久沒有碰過很想買的，我比較在意地點

可能一兩年內會買個自住吧。

作者: take-away 时间: 2018-1-13 09:23:19

本帖最后由 take-away 于 2018-1-13 14:14 编辑

kikilulu 发表于 2018-1-12 10:22
还是地点比较重要，如果当年买在北上广深，现在应该多了几倍资产了

確實，我09年賣掉了廣州的一套房子，現在價格漲了十倍，如果算杠杠的話比首期款漲了50倍，當時我扣掉利息只賺了个白住幾年。賣掉的錢剛好付這邊的首期款，最後16年底賣掉。如果算杠杠比首期款漲了十倍，其實這裡和國內一線城市比，資產的膨脹程度差至少五倍。

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-13 11:21:59

clam 发表于 2018-1-13 09:10
很久沒有碰過很想買的，我比較在意地點

可能一兩年內會買個自住吧。

租房子住, 财务上比较有利.

不过, 合适的自住房子可以提高生活质数.

作者: 幸运招财小猫猫 时间: 2018-1-16 10:08:50

这个方法现在行不通了，贷款不好贷

作者: kikilulu 时间: 2018-1-16 10:24:55

take-away 发表于 2018-1-13 10:23
確實，我09年賣掉了廣州的一套房子，現在價格漲了十倍，如果算杠杠的話比首期款漲了50倍，當時我扣掉利息 ...

你的签名档站得高才看得远不要在乎眼前的利益。。。。

作者: love_3_month 时间: 2018-1-16 10:28:03

Bearonrun 发表于 2018-1-13 12:21
租房子住, 财务上比较有利.

不过, 合适的自住房子可以提高生活质数.

她也不用租房。。。。。。。。幸福的人啊。。。。。。。。。。

作者: clam 时间: 2018-1-16 11:12:16

love_3_month 发表于 2018-1-16 11:28
她也不用租房。。。。。。。。幸福的人啊。。。。。。。。。。

哈哈哈，我應該會買的，可能搬去Ellerslie or Glendowie

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-16 13:34:23

clam 发表于 2018-1-16 12:12
哈哈哈，我應該會買的，可能搬去Ellerslie or Glendowie

有没有考虑自己盖？

作者: clam 时间: 2018-1-17 09:44:17

Bearonrun 发表于 2018-1-16 14:34
有没有考虑自己盖？

蓋的話想在one tree hill蓋公寓

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-17 09:48:04

clam 发表于 2018-1-17 10:44
蓋的話想在one tree hill蓋公寓

哈哈，我也是这样猜的。Cash flow极好。

作者: clam 时间: 2018-1-17 14:40:51

Bearonrun 发表于 2018-1-17 10:48
哈哈，我也是这样猜的。Cash flow极好。

It's expensive!

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-17 15:38:36

clam 发表于 2018-1-17 15:40
It's expensive!

新西兰的建筑成本，这几年涨得比房价还快。
之前有个朋友想盖5层养老院，就是投资周期太长和建筑费用风险太大而放弃。

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