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标题: 未来五年奥克兰房市的趋势 [打印本页]

作者: 遇事先把水搅浑 时间: 2012-11-22 15:20:47 标题: 未来五年奥克兰房市的趋势

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作者: zsy_az 时间: 2012-11-22 16:03:19

{:8_483:}{:8_483:}

作者: future123 时间: 2012-11-22 16:08:41

LZ分析的很理性,也有见解
但为啥要专搞五F呢?

作者: goodyears 时间: 2012-11-22 16:11:44

第五条貌似说反了？

作者: 0409JYI 时间: 2012-11-22 16:53:57

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作者: LIMOUS地毯专家 时间: 2012-11-22 17:24:23

第5条不太可能住海边的都是什么人那是大多数有钱人的利益

作者: nzsleepless 时间: 2012-11-22 23:38:11

五十年后的趋势还差不多

作者: 绿柠檬 时间: 2012-11-23 00:32:05

10年左右吧，还得看人口增长趋势~~

作者: fszt 时间: 2012-11-23 06:23:55

有道理啊。

作者: 元芳，你怎么看 时间: 2012-11-23 10:55:17

您就吹吧。。。。。一点不科学

作者: Annika 时间: 2012-11-24 11:20:33

这像现在的澳洲，但是新西兰的经济何时才能
赶上澳洲呢？？时间会很久的......

作者: ywan052 时间: 2012-11-24 17:56:25

it sounds reasonable

作者: winny 时间: 2012-11-24 21:55:32

{:8_495:}

作者: jliu167 时间: 2012-11-26 12:23:12

挺有道理的，高层公寓可以解决土地不足的问题。
还有新分割的房子都是freehold，即使一家才100多平米。以后越来越多是unit title，就是公寓，要管理公司的那种，body cop 那种

作者: CWF895 时间: 2012-11-26 12:54:25

future123 发表于 2012-11-22 16:08
LZ分析的很理性,也有见解
但为啥要专搞五F呢?

对啊，5V咋就那么讨人喜欢呢？为啥LZ不去搞别人？？

作者: 米虫宝宝 时间: 2012-11-26 12:56:30

Annika 发表于 2012-11-24 11:20
这像现在的澳洲，但是新西兰的经济何时才能
赶上澳洲呢？？时间会很久的......

+1.........................

作者: bobby 时间: 2012-11-26 13:44:04

2012 12 21

do i have to say more?

作者: 喵了个咪 时间: 2012-11-26 13:45:40

LZ想的太多了

作者: 一星风 时间: 2012-11-26 13:57:09

LZ知道得太多了！必须灭口！{:7_343:}

作者: 冬夜的星空 时间: 2012-11-26 14:25:21

唉，就NZ这样的经济实体，再来一次金融危机就又打回原形了

作者: 留下足迹 时间: 2012-11-26 14:44:48

来听讲座哦。。。。

作者: 留下足迹 时间: 2012-11-26 14:50:31

goodyears 发表于 2012-11-22 15:11
第五条貌似说反了？

楼主没有说反，确实如此。因为原来的海景房，给前面的新崛起的高楼房子给挡住了，所以就不再值钱了。。。而且楼跟楼中间的间隙更小，没有隐私了。。。。

作者: goodyears 时间: 2012-11-26 15:00:31

留下足迹发表于 2012-11-26 14:50
楼主没有说反，确实如此。因为原来的海景房，给前面的新崛起的高楼房子给挡住了，所以就不再值钱了。。。 ...

好像还没这样吧？

作者: sunxu77 时间: 2012-11-26 15:08:34

楼主啊，假设你估算的价格对。发展的路子绝对不是你那样的。
洋人没有住公寓楼的习惯，只有位于cbd和度假胜地的高层才有人问津！还有，为什么只想到挖掘现有的土地？随着房价越来越高，奥克兰周边的农场主们都蠢蠢欲动，会纷纷放出自己的农地，开发商会抢购农场，整体发展小区。由于周边的小区有规划整齐，地大（相对于市中心的400的地），房子面积大，会吸引很多新移民在那里投资置地。而随着奥市周边的崛起，公共交通会相应加大投资力度，随着公共交通的进一步发展，周边卫星镇，甚至卫星城都有可能发展起来。这样名校看到机会，会在那里开设分校，随着名校的引进周边房地产进一步发展导致奥克兰传统好区的低位受到挑战，市中心房产泡沫随之破裂，大概5到7年后，市区内的房价最终反应实际价值！

but, so sad. 楼主所有的一切都是假设。新西兰的经济现在就是一坨屎，世界率7点几了，而且财富分布不均的现象越发严重，投机纽币的人越来越多导致纽币居高不下--严重损害NZ出口（nz经济唯一的亮点）。

所以我以为，在这一波的疯长之后，如果全球经济恢复缓慢，NZ移民政策没有亮点，纽币一直高企，那么奥克兰的房价打回原形也就是3年的事情。

作者: sunxu77 时间: 2012-11-26 15:13:46

楼主啊，假设你估算的价格对。发展的路子绝对不是你那样的。
洋人没有住公寓楼的习惯，只有位于cbd和度假胜地的高层才有人问津！还有，为什么只想到挖掘现有的土地？随着房价越来越高，奥克兰周边的农场主们都蠢蠢欲动，会纷纷放出自己的农地，开发商会抢购农场，整体发展小区。由于周边的小区有规划整齐，地大（相对于市中心的400的地），房子面积大，会吸引很多新移民在那里投资置地。而随着奥市周边的崛起，公共交通会相应加大投资力度，随着公共交通的进一步发展，周边卫星镇，甚至卫星城都有可能发展起来。这样名校看到机会，会在那里开设分校，随着名校的引进周边房地产进一步发展导致奥克兰传统好区的低位受到挑战，市中心房产泡沫随之破裂，大概5到7年后，市区内的房价最终反应实际价值！

but, so sad. 楼主所有的一切都是假设。新西兰的经济现在就是一坨屎，世界率7点几了，而且财富分布不均的现象越发严重，投机纽币的人越来越多导致纽币居高不下--严重损害NZ出口（nz经济唯一的亮点）。

所以我以为，在这一波的疯长之后，如果全球经济恢复缓慢，NZ移民政策没有亮点，纽币一直高企，那么奥克兰的房价打回原形也就是3年的事情。

作者: 留下足迹 时间: 2012-11-26 15:48:35

goodyears 发表于 2012-11-26 14:00
好像还没这样吧？

真的是这个样子的，我家的那套市中心公寓房就是这个样子的，当初是4大设计奖之一，前后左右都没有高楼的，而且是180度的海景哦，但这些年来，四周都有遮挡的公寓了，而且边上的公寓，居然把我家，原来可以看到奥克兰博物馆和草坪景的窗，都挡住了。。而且隔壁的公寓都贴得很近，当初开发商承诺的一切，都已经成为P话嘞。。。

作者: 留下足迹 时间: 2012-11-26 15:59:27

sunxu77 发表于 2012-11-26 14:13
楼主啊，假设你估算的价格对。发展的路子绝对不是你那样的。
洋人没有住公寓楼的习惯，只有位于cbd和度假胜 ...

洋人没有住公寓楼的习惯????哦？这个。。好像不是这个样子的吧。。。我看当初我老公就最起劲嘞。。对于单身的，而且在市中心上班族来说，真的很方便的哎，吃东西也不贵。。。也不用割草。。。但有了孩子后的想法就不一样了，因为孩子需要空间，而且高楼真的感觉不安全。。

作者: sunxu77 时间: 2012-11-26 16:35:43

留下足迹发表于 2012-11-26 15:59
洋人没有住公寓楼的习惯????哦？这个。。好像不是这个样子的吧。。。我看当初我老公就最起劲嘞。。对于单 ...

看看我说的是哪里的公寓楼，cbd和旅游景点的。

作者: 0409JYI 时间: 2012-11-26 16:36:48

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作者: 留下足迹 时间: 2012-11-26 16:55:41

sunxu77 发表于 2012-11-26 15:35
看看我说的是哪里的公寓楼，cbd和旅游景点的。

其实这个没得争的吧，很简单的道理，同样的一个公寓，朝海的一边就值钱吧，另一边的价格就差多了哎，不是吗？让你买房的话，你会发扬风格，按海景的价格，拿背面的单元吗？是不是很简单啊。。。

作者: 留下足迹 时间: 2012-11-26 16:56:21

sunxu77 发表于 2012-11-26 15:35
看看我说的是哪里的公寓楼，cbd和旅游景点的。

作者: 留下足迹 时间: 2012-11-26 16:57:49

本帖最后由留下足迹于 2012-11-26 15:58 编辑

0409JYI 发表于 2012-11-26 15:36
在国内住公寓，来这边还住公寓，感觉没出国。

对了，这个就是我当初的想法。。国内看到那么多公寓，当然要住这里的高级农村的大面积小洋房了，而且停车也不会像市中心那样，需要每天练车技的嘞。。。

作者: BarbieLovesKen 时间: 2012-11-26 17:08:16

i must agree to what you say.

作者: sunxu77 时间: 2012-11-26 18:30:30

留下足迹发表于 2012-11-26 16:55
其实这个没得争的吧，很简单的道理，同样的一个公寓，朝海的一边就值钱吧，另一边的价格就差多了哎，不是 ...

你根本没看懂我写的什么

作者: 蜘蛛2012 时间: 2012-11-26 20:10:53

支持，支持

作者: 蜘蛛2012 时间: 2012-11-26 20:23:28

sunxu77 发表于 2012-11-26 14:13
楼主啊，假设你估算的价格对。发展的路子绝对不是你那样的。
洋人没有住公寓楼的习惯，只有位于cbd和度假胜 ...

你这理论不是很完全的。新西兰没那么快的发展，资金没到位，交通开发，高科技，都是国家党的理想，理想和泡馍也就隔着一张纸。新西兰周边的开发应该是海外的资金，可是建起的房子，有那么低的价格吗？40万以内。建筑成本算一下就知道了。周围的农场的开发，那也不是那么爽快的。中国的资金进来买你周边的农场，你看看有多少人反对？这个国家过于保守，没有有领袖才能的人的出现。这需要时间。你说是周围的房子起来了，现在的热门的房子就不热了？那你说哪里热？是廉价房，公寓房？卫星城？你问问新西兰人怎么认为的。。。

作者: 留下足迹 时间: 2012-11-26 20:47:56

sunxu77 发表于 2012-11-26 17:30
你根本没看懂我写的什么

嗯嗯嗯，回头再好好看看

作者: 月上中天 时间: 2012-11-26 21:04:16

取决于政府放地的政策改变与否以及刚需(人口的净增长程度以及购买能力).
当然还有炒房子的，但是那多半只是短期市场因素，中长期市场走向关键还看以上俩条。

作者: Luanna 时间: 2012-11-26 22:45:19

未来5年，什么变化都没有。
10年能有一点变化。
变成LZ说的那样，至少需要20年。

作者: Davidshi 时间: 2012-11-26 23:35:48

目前的房价的上涨是有多种原因的，首先是需大于供，这是起决定因素的，其次是低利率，还有就是中国的炒家入市推波助浪。

至于回否如楼主所说的那样，取决于未来几年的需求，经济大环境。千万别忘了政府的调控功能，比如利率，土地的释放等等。

希望一夜暴涨的还是不大可能，一个健康的长慢牛的市场还是可以期待的。

作者: luckyrabbit 时间: 2012-11-27 00:45:23

没这么快，但是肯定会慢慢涨的，奥克兰这种涨幅完全属于合理范围内的。看看国内北上广深的房价就知道了，6,7000的时候嫌高，后来一路涨到3,4万了，国家调控是会小跌，可是大趋势还是涨。像奥克兰房市的这种涨幅基本是供需关系所致，短期内不太可能出现供大于求的状况。

作者: dannywii 时间: 2012-11-27 16:41:43

第五条不会实现

作者: 往前冲 时间: 2012-11-27 21:26:41

楼主分析的有道理，不过5年内房价可能会跌些之后再涨。
基督城搬过来的那群人消化完以后就要看国家的政策和到时的经济环境了。

当然长期肯定是要涨的。

作者: Victor_Li 时间: 2012-11-27 21:43:56

楼主的分析很有意思留位置关注大家的看法市场还是有买家来定位的

作者: pynz 时间: 2012-11-27 22:13:17

最后，学习香港模式，大家都住在鸽子笼里面。房子按照平方尺来计算买卖价格。大批逃移民离这个孤岛，回到出身地，奥克兰变成一座死城，除了大批的烂尾楼和一落千丈的经济。

作者: 小麦美代 时间: 2012-11-27 22:18:56

房价总会有个循环，有起有伏，但总体向上总没错

作者: zhubajie 时间: 2012-11-27 22:47:47

以LZ的假设，那新西兰人口岂不是要突破4千万了？

作者: 越墮落。越快樂 时间: 2012-11-28 03:17:05

人口的增长速度

作者: 风铃1 时间: 2012-11-28 14:12:40

新的12五规划啊哈哈

作者: 奥克兰之春 时间: 2012-11-28 14:21:34

应该不会这么严重，我看空地还是挺多的。

作者: goodyears 时间: 2012-11-28 15:43:54

pynz 发表于 2012-11-27 22:13
最后，学习香港模式，大家都住在鸽子笼里面。房子按照平方尺来计算买卖价格。大批逃移民离这个孤岛，回到出 ...

呵呵，香港也没逃成这样啊？

作者: zhhwolf 时间: 2012-11-29 20:22:15

新西兰一个很大的问题在于市政建设项目实在是慢,太慢了
本地有资历的建筑公司就这么几家,不出活
大型项目又不能放出去,让国际承包商接手
看看现在1号高速早上已经堵到哪里了,新高速,新大桥还遥遥无期

作者: angelwings 时间: 2012-11-30 09:16:27

zhhwolf 发表于 2012-11-29 20:22
新西兰一个很大的问题在于市政建设项目实在是慢,太慢了
本地有资历的建筑公司就这么几家,不出活
大型项目 ...

同意你的观点{:8_496:}

作者: woshinoah 时间: 2012-11-30 21:08:26

留下足迹发表于 2012-11-26 14:50
楼主没有说反，确实如此。因为原来的海景房，给前面的新崛起的高楼房子给挡住了，所以就不再值钱了。。。 ...

据说新西兰也是处于地震线上。。。可能会盖高楼吗。。。想多了吧

作者: 留下足迹 时间: 2012-11-30 21:55:13

woshinoah 发表于 2012-11-30 20:08
据说新西兰也是处于地震线上。。。可能会盖高楼吗。。。想多了吧

想多啥？你以为高楼，是你想象中的高楼？现在的楼层，足以挡住以往的海景了哦，这个跟地震线有什么关系？这个跟人的需求有关吧。。。如果人口都跟中国那样的话，超市就需要加层嘞。。。

作者: pynz 时间: 2012-11-30 23:42:31

goodyears 发表于 2012-11-28 15:43
呵呵，香港也没逃成这样啊？

开个玩笑。娱乐，娱乐！呵呵

作者: 凯旋门 时间: 2012-12-1 01:25:15

本帖最后由凯旋门于 2012-12-1 01:26 编辑

太理想化了，经历到LZ所说的状态，AKL的房市至少得再大跌一次

现在泡沫这么严重，炒房这么多，明年一加息，而且肯定是迅速加息，那些有房贷的一统玩完

到时房价大跌，这才是诸位抄底的好机会

作者: nz-rainbow 时间: 2012-12-1 22:50:48

{:8_476:}学习

作者: 明月照大江 时间: 2012-12-2 15:28:14

最近的新房倒是地越来越小，房越来越大。。。再发展下去真的很难说了。。。。

作者: 0409JYI 时间: 2012-12-2 17:20:55

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作者: viter 时间: 2012-12-2 19:18:47

楼主说的那几条都不太现实，特别是第5条，你去parnell前面去起几栋海景公寓把后面的房子档掉看看，呵呵。都不知道海边住的什么人吧，随便几个律师政客什么的就要搞你个10年20年动不了工的，现在市区还有这么多公屋，未来10年首先是住公屋的会被赶出市区一直往南赶，像GLEN INNES ,PANMURE这一块都会变成下一个glendowie，然后会有大公司在开发出几个lunn ave 这样的新的像美国一样的小幅地大房子的小区。楼主说的情况可能会在30-50年后实现吧。

作者: 喜事好事 时间: 2012-12-2 21:23:04

楼主我不理解但有点知道的就是公寓绝对不可能出现，原因很简单，跟日本一样日本人口那么多也没人住公寓因为是岛国，地震频繁，钢筋混凝土是实心，木质结构下面是泡沫的是空心，也就是为什么基督城日本那么大的地震死不了几个人，所以不是洋人不喜欢公寓，而是危险。

作者: zx150 时间: 2012-12-3 11:24:07

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作者: babyformula 时间: 2012-12-3 16:51:01

没准奥克兰5年内有火山爆发，然后由于火山灰的影响，房产市场崩溃。

作者: Anais 时间: 2012-12-4 01:19:42

留下足迹发表于 2012-11-26 14:59
洋人没有住公寓楼的习惯????哦？这个。。好像不是这个样子的吧。。。我看当初我老公就最起劲嘞。。对于单 ...

人家有讲啊，CBD和旅游景点的公寓楼才比较有人问津。普通地区公寓楼大多人不太感兴趣啊。

个人感觉楼上说的是对的啊，如果不在市中心，谁要买公寓楼啊？又不方便又不舒服。

作者: 留下足迹 时间: 2012-12-4 09:48:34

Anais 发表于 2012-12-4 00:19
人家有讲啊，CBD和旅游景点的公寓楼才比较有人问津。普通地区公寓楼大多人不太感兴趣啊。

个人感觉楼上 ...

哦，是这样哦，嗯。。。明白了。说的没错。。。

作者: aniceguy 时间: 2012-12-4 12:08:21

住不住公寓，其实主要还是看承受力和方便程度的。奥克兰现在人口还不算太多，耗子，糖耗子还划得出地，自然大部分人不愿意住公寓。但象稀泥墨尔本那样400万人，就自然公寓会多起来了，其实现在的房子地越来越小，正在往公寓的路上走，至于速度的快慢，5年能有多大的变化就不好说了。

作者: apple_xv 时间: 2012-12-5 00:33:39

个人感觉奥克兰的房价已经到最高了，不会有太大的涨幅。但房价是不会跌的，因为没有谁买了房子以后会亏本卖出去的

作者: DUANYAN 时间: 2012-12-10 23:23:34

apple_xv 发表于 2012-12-5 00:33
个人感觉奥克兰的房价已经到最高了，不会有太大的涨幅。但房价是不会跌的，因为没有谁买了房子以后会亏本卖 ...

同意你前半句。但既然有周期，是一定要下调的，只是看多少幅度了。
到那时，将出现恐慌性抛售了。

作者: proinv 时间: 2012-12-11 10:13:26

DUANYAN 发表于 2012-12-10 22:23
同意你前半句。但既然有周期，是一定要下调的，只是看多少幅度了。
到那时，将出现恐慌性抛售了。

周期的下调是从下一个高点回调,调下来不一定比现在的房价低.
自住房趁早买,投资房倒不着急了.
房产恐慌性抛售不会吧.除非大的全球性金融危机,大泡泡２００８年破了一个,下一个还没吹起来.

现在是进入上涨周期,这个周期有多长,ＷＨＯＫＯＮＷＳ.
估计这位是想买房吧,所以希望房价跌.　呵呵.　顺势而为才能把握机会.

作者: DUANYAN 时间: 2012-12-11 13:05:57

proinv 发表于 2012-12-11 10:13
周期的下调是从下一个高点回调,调下来不一定比现在的房价低.
自住房趁早买,投资房倒不着急了.
房产恐慌 ...

感觉现在已经是高点了。
全球经济状况不好，房产市场也不好。

我爸的一个朋友，是在好几个国家从事了几十年的经济工作，说02-03年那次才是上一个周期顶点，08年只是牛市阶段的一次小幅震荡。

所以，现在房价，要说它跌，很多人应该会不看好。

作者: proinv 时间: 2012-12-11 14:12:13

DUANYAN 发表于 2012-12-11 12:05
感觉现在已经是高点了。
全球经济状况不好，房产市场也不好。

２００２年新西兰的地产因为移民政策的放松等因素开始了长达５年的上涨,一直涨到２００７年,随后因为全球经济危机自２００８年开始到２０１１年长达４年的调整.
２０１２年新西兰地产开始了新的一次上涨周期.
本次上涨周期受刚性需求以及全球通货膨胀的影响,低利率只是其中不大的一个因素而已,不会影响到趋势的形成以及走向.
投资不能靠感觉,呵呵.

作者: DUANYAN 时间: 2012-12-11 15:04:57

proinv 发表于 2012-12-11 14:12
２００２年新西兰的地产因为移民政策的放松等因素开始了长达５年的上涨,一直涨到２００７年,随后因为全球 ...

呵呵，你说的是。不过房产周期都是由于经济原因等各方面的因素形成的。
接下来该涨该跌，各有各的理，还是拭目以待吧。

作者: lovelg 时间: 2012-12-31 13:34:20

本帖最后由 lovelg 于 2012-12-31 13:42 编辑

楼主说的很对。这个就是Auckland 30年规划的要点。
1. 大量的高密度住宅 - 公寓和连体别墅。主要集中在现有的交通枢纽站旁边。
2. 市区的土地会大量分割成小块，来建造更多房子。
3. 城市边缘地区的土地会保留，不太可能大规模开发。这样只会增加交通压力。
但可能会在Auckland 周围建卫星城，比如walkworth
4. 土地规划方面会改变 - mixed zone. 很多重点开发区域 - residental zone & commercial zone.
5. 高密度住宅缓解交通压力。鼓励大家使用 public transport, 减少拥堵和环境污染。
6. 市区主要道理没有潜力拓宽，建好20号高速延伸段工程后，未来没有规划在Auckland 建造更多高速公路 -或者第二座北岸大桥什么的现在看来只是梦想而已。
7. 解决城市拥堵只能靠高密度住宅还有公共交通。
8. 未来30年会有大批环境移民
9. 新西兰优惠的买房政策 - 不限制外国人买房，没有印花税，没有capital gain. 会吸引很多海外买家购房。所以auckland的房价和经济还有失业率一直都是没有太大的联系。

作者: 同一个人 时间: 2012-12-31 14:05:13

lovelg 发表于 2012-12-31 12:34
楼主说的很对。这个就是Auckland 30年规划的要点。
1. 大量的高密度住宅 - 公寓和连体别墅。主要集中在现有 ...

说得很有道理,其实奥克兰房产上涨很大一部分原因是来自海外买家投资,还有高密度住宅区是奥克兰未来发展的大势所趋.

作者: naturearia 时间: 2013-1-1 21:10:09

据说是5年一个周期？

作者: AKLRENEE 时间: 2013-1-3 11:50:35

“奥克兰周边的农场主们都蠢蠢欲动，会纷纷放出自己的农地”
那牛羊怎么办啊呵呵新西兰就不是农牧业发展国家了没有吃的了····{:8_490:}

作者: zx150 时间: 2015-10-2 21:50:05

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作者: zx150 时间: 2015-10-3 20:29:23

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作者: grey_goth 时间: 2015-10-4 18:39:21

让我先看看。

作者: adamzhou 时间: 2015-10-5 01:45:00

本帖最后由 adamzhou 于 2015-10-5 15:51 编辑

zx150 发表于 2012-12-3 10:24
奥克兰的房价肯定和奥克兰的工作机会和政策紧密联合，如果经济好转，那akl的工作机会多那肯定买房的人多， ...

自己的坟自己挖
在这里我提的几点都在已经应验，首先汉密尔顿和陶郎加的繁荣，第二房市并不是紧跟利率，13,14年都有5.6的利率甚至谣传要到6，但是房价没跌。第三，奥克兰经济繁荣和移民推高房价。第四，政府的抑制房价政策无用。早在13还是14就在推lvr并强制限定贷款一定要在20%以上什么的，然并卵。

作者: love_3_month 时间: 2015-10-5 08:12:46

我想看lz的原文，小老鼠能看到转出来吗？

作者: love_3_month 时间: 2015-10-5 08:19:25

zx150 发表于 2015-10-2 21:50
今天我来挖坟了，看看我3年前说对了吗？觉得好的给个赞

你说的老对了。。。不过写这么长不分段，只能给你负分。。。写的再好也是然并卵啊。。。

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