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标题: <<== 阿海房地产问答==>> [打印本页]
作者: 阿海 时间: 2012-11-21 16:26:42 标题: <<== 阿海房地产问答==>>
本帖最后由 阿海 于 2013-9-5 14:06 编辑
以下是我个人3年内买了9个投资房后的一些经验总结，希望对大家有帮助。
推荐的房地产书：
1）Rich Dad Poor Dad, by Robert Kiyosaki
2）Cashflow Quardrant, by Robert Kiyosaki
3）Create Wealth, by Andrew King
4）Building wealth throuth the investment property, by Dolf De Roos.
5）The New Zealand Investor's guide to Making Money in Residential Real Estate, by Dolf De Roos
6）Grow Rich with The Property Cycle, by Kieran Trass -> 学习Property Cycle对长线和短线投资都非常重要
7）Real Money Real Estate, by Brad Sugars
PS: a) 穷爸爸富爸爸是一定要读的。如果看完了不感冒，那就别继续看下去了，房地产投资不适合你。
b) 以上书只是教你最基本的，但很多实践东西是只能跟人跟实物才能学会的。
Property Cycle，by Kieran Trass:房地产就跟经济一样，都是周期型的，有升就有降，是几百年资本主义不变的规律。 新西兰一位很著名的房地产投资者Kieran Trass研究过nz property cycle，并且作出以上的property clock。
12点是最高峰期
这个时候有点钱的都去投资房地产，市场就像房子不用钱那样，个个都去抢，新闻报纸里50%+都是关于房地产的报道，就连出租车司机都互相讨论房地产。 这个时候是卖的最好时候，但却是入手最不好的时机。
上个12点就是06年底到07年初，房市很火，价格大升。
投资策略:
需要卖的就卖了，别等了，千万别买了，不然破产就在后头。 这个时候就是整理自己portfolio的时候了，cashflow不够就马上减少贷款和贷款利息，equity不够或LVR太高，那就赶紧减少贷款。通常都是把手上回报最差，或最难管的，或升值最差的房子卖了来整理。 顺便准备好equity/cash去等下坡时的机会。
3点是恐慌
这个时候是高峰后面的slump，也就是房价下滑。 08年Global Financial Crisis (GFC)来后，特别是'Lemon' Brothers倒闭后，银行大幅收紧贷款，任何投资者Loan to Value Ratio (LVR)高于80%都不同程度的被银行追债，要求降低贷款。 这个时候很多大的投资者，开发商都倒闭，市场一度恐慌，房子都卖不出去，就算有买家，银行也不贷款，而且银行的lending criteria每天都变，比如今天让你买了，明天就不让了，新西兰还没出现过这么恐慌。
这个时候公司还大量裁员，让更多投资者头疼。。。
投资策略:
恐慌时期到了，12点的时候你已经应该准备好需要卖的就卖了，如果还没做出改变，恐怕已晚。
这个时期银行会收紧贷款，并且会追那些LVR高或者还不起贷款的投资者了，希望你不是其中一个。
有准备的朋友们，大胆的去砍价吧！这个时候赚钱是最爽的时候。根据市场情况，比RV低50%的开砍。这个时候脸皮要厚，因为会有很多rejection的，不是每个卖家都会那么急卖给你的，但如果被接受了，那就赚了！
6点低谷
这个时候，一般房价已跌差不多了，好区例如Epsom, Ponsonby, Orakei, Parnel, Mission Bay, Westmere, Point Chev等区的活跃性开始上升，价格也不跌了甚至有点回升。 但这个时候差点的区例如西区Ranui/Henderson/Glen Eden/New Lynn/Kelston/Massey等等，北岸Birkdale/Beach Haven，南区Otara/Mangere East South/Otahuhu/Manurewa/等等还在跌。
投资策略:
一般低谷是比较难拿准的，所以要出手的就出手了，别等了。 这个时候还是能买到很好的deal，因为还是有人急卖。但相对3到6点之间急卖的人就越来越少了。
9点回暖
这个时候，市场已经回暖，经济已稳定，大家的信心和乐观程度已上升到较好程度，都觉得前景一片光明。通常房价已比谷底6点时高很多，甚至比上次12点的时候还高了。
投资策略:
注意：不用注意了，买吧！（远离leasehold, 漏水房，铁路边，黑社会边，高速旁边，高压电线下等等）
这个时候买家很多，别想砍价了，不买贵就不错了，最重要是果断时间快，跟中介合作好第1时间把好盘拿下。
现在已过１０点奔１１点了！
长线怎样投资：
1）买了，装修，估价，top up，然后rinse and repeat
2）hold住越长时间越值钱，因为房子增值是靠a) inflation，b) supply and demand。新西兰是移民国家，而且宝宝出生率高，所以人口只会不停增加，那么房地产的需求就越来越厉害，房价自然越来越高
3）equity is not taxable，所以hold 10年以上就不会有税了
4）入手容易，买个房子撑几年就有成果
5）如果能充分利用property cycle来投资，那效果更明显
短线怎样投资：
1）买，装修，卖 -> classic flip/trading
2）买熟地或生地分割，建房，卖短线基本上就以上2种，风险大，现金流=$0，只适合有经验的人士，不然交学费可很贵的哦。
3）懂得property cycle非常重要，基本上只有recovery和boom的前中部分才能做。千万别在boom中后部分（上面时钟的12点）才开始，不然就跟2007-08年很多property developer那样倒闭破产了。基本上是12点到6点（大概4-5年时间，例如2007末到2011年初）都赚不到什么钱，特别是建房。
贷款经验：
买房子，最重要的就是贷款这部分了，特别是我们短期（2年内）买了几个房子，现在明显感觉贷款难批了，ASB和ANZ都开始把我们分到了Business Manager，BNZ和Westpac也暂时不贷给我了因为我们买得太快了。最近拿到National的pre-approval，并且同时跟kiwibank接触...房子多了银行就少了，贷款就更难。
对于一个房地产投资者来说，无论你是有经验的老手，还是新手，我的建议是找个很好很有经验，并且最好自己有几个投资房的贷款中介（Mortgage Broker）帮你去跟银行接触，因为无论你有没有经验，毕竟你不是做贷款的，你说的一句话，给银行的一页资料，都必须符合银行的要求。一个好的贷款中介就知道哪些信息告诉给银行，哪些信息不告诉银行，这样才能提高贷款的成功率。
好的贷款中介跟银行里有权利的人关系好，自然这个中介的话在银行耳朵里作用更大银行里权利和能力的人高低相差很大，通常你自己能接触的只是底层在bank branch里的personal manager。虽然我也被介绍过能力不错的，但等你贷款过百万，房子3个以上了，personal manager的经验，能力和权利已到尽头了，已不能帮你了
贷款中介能事先跟你做计划，例如第1个房子跟哪个银行好，第2个到哪个银行等等。 有了计划了就不会过1-2年又换银行了。换银行不是想换就换的，银行通常都有break cost，甚至要求你减少目前贷款
贷款中介的服务是免费的，他们收的是银行的钱,唯一注意的是贷款中介都希望你refiance到另一个银行，因为他们也想赚银行的commission啊，所以win-win是最好啦。
别玩弄银行
如果你已签下来一个房产，并且把和约给银行A了，请千万别耍花招说别的银行B利率/Cash back好，然后就去银行B了。这样的后果就是银行A会对你相当不爽，会放个note在银行A档案里（你是看不到的），然后以后要再回这个银行贷款就非常困难了。同样用不同broker时别耍这样的花招，一次这样broker就不会再接你的生意了。
新西兰银行和好的broker本来就少，不要因为那100-200的cashback而毁掉你跟银行/Broker之间的关系！
买什么样类型的房子呢？
以下我就分析下每种房子投资比较适合什么样的人和策略吧
１）地 - vacant land
地相对来说没有收入（奥克兰在自己空地上搭帐篷住好像还犯法呢。。。），所以比较算是投机型的投资方式。没有现金收入，只靠以后升值，所以类似盘比较适合建房（短线）或投机（长线为了地升值，更为将来ｚｏｎｉｎｇ ｃｈａｎｇｅ，类似靠市区近的ｒｕｒａｌ地）.
此类盘比较适合ｂｕｉｌｄｅｒ／ｄｅｖｅｌｏｐｅｒ或有经济实力买来放着的。短长线路都需要比较好的经济状况，首付最好高点或者全款，不然贷款买也需要高并稳定的收入来支付地税和银行利息。
地并不大适合新手投入。
２）房子 - full section house
目前市场上，特别是中区，东区，和北岸，全副地的房子普遍都比半腹地的房子贵至少１０％。就算一个房子是全副地跟另一个房子是半腹地（town house），地的面积是一样，全副地没有共用的ｄｒｉｖｅｗａｙ的而且不能分割的就比半副地的贵，特别是洋人最喜欢全副地的（不能分割都喜欢）。
这类房子作为投资，我觉得要买就买能分割的全副地带个房子，将来分割自住卖了都行，而这房子的租金能分享银行利息的负担，而不至于没有收入好。
此类盘适合经济情况好点的，首付３０％＋的，因为首付越多，贷款越少，现金流压力也少。 另类适合经济情况好的投资者，并且有其他高现金流收入来支撑银行贷款的支出。
３）房子 - 半腹地 town house
此类盘一般都是已分割的地上建的房子，好处就是价格会相对全副地便宜，而且收入回报率高点。相对来说入手对经济要求少点，首付可以１０％＋，有良好收入能养上几个。
４）Unit
当我２０１０年看论坛时，几乎很少人谈到ｕｎｉｔ，而我和我师傅和他的团队都是买ｕｎｉｔ的能手，所以在此我对ｕｎｉｔ的分析会更详细点。
ｕｎｉｔ其实就是ｈｏｕｓｅ和ａｐａｒｔｍｅｎｔ的混种，既有地但又不独享。好处就是租金回报率比ｈｏｕｓｅ和ｔｏｗｎ ｈｏｕｓｅ都高（当然比ａｐａｒｔｍｅｎｔ低），而且升值跟ｈｏｕｓｅ／ｔｏｗｎ ｈｏｕｓｅ都差不多少，就是升的时间会比ｈｏｕｓｅ／ｔｏｗｎ ｈｏｕｓｅ慢点，但最后提升比例我个人觉得是差不多的。
ｕｎｉｔ唯一不好就是邻居近，如果整栋ｕｎｉｔ有什么问题，例如大维修等，那就需要别的业主一起分担，如果遇到不愿意花钱的邻居还是挺头疼的。
管理方面上我觉得好处是花草相对来少，而且ｕｎｉｔ通常都是ｂｒｉｃｋ墙多，油漆ｍａｉｎｔｅｎａｎｃｅ就省了不少。
ｕｎｉｔ适合资金低的，例如５－１０％首付，而且价格相对低，租金回报率相对高，特别适合新手。 老手的资金宏厚的一般喜欢把整栋ｕｎｉｔ都买下来，这样管理容易些，而且租金回报率高，也不用到处跑，因为几个ｕｎｉｔ都在一起。
５）Ｔｅｒｒａｃｅ Ｈｏｕｓｅ
个人觉得ｔｅｒｒａｃｅ ｈｏｕｓｅ其实就是现代的ｕｎｉｔ，而且都是上下层的，租金回报也高。
可惜的是Ｔｅｒｒａｃｅ ｈｏｕｓｅ一般都是９０年代以后建的，９０％都是ｐｌａｓｔｅｒ建筑，导致几乎都漏水（Ｎｅｗ Ｌｙｎｎ Ａｍｐｌｉｃｏ Ｐｌａｃｅ就特别多）,导致ｔｅｒｒａｃｅ ｈｏｕｓｅ名气臭，价格低。。。而且银行都不喜欢贷。
个人暂时不大建议买，如果买也只能买那些不是ｐｌａｓｔｅｒ的，而且最好有大屋檐的。
６）公寓 - Ａｐａｒｔｍｅｎｔ
公寓分很多种，但基本上都是看面积来算，里面学问很多，因为每个不同的楼盘就算一个区，投资者得先了解每个楼哪个好，哪个不漏水（水泥钢筋建造的都漏水真无语了！），还有是学生租的多还是自住的多（当然买自住多的好）。
买的时候一定要看最近１年的ｂｏｄｙ ｃｏｒｐ ｍｉｎｕｔｅｓ，看管理处会议都讨论什么了，特别注意是任何需要维修的和漏水现象。
租金回报率公寓都很高，但小心的是要看管理费有多高。管理费高了就等于这公寓的ｎｅｔ ｙｉｅｌｄ低了，所以ｎｕｍｂｅｒｓ要算好别吃亏了，买公寓就是为了高现金流的。
公寓一般首付要求高，以前２０１１年前基本上银行５０平米以下是不贷款的，虽然现在松了，但等下次经济不景气时银行第１个收紧的应该就是公寓了，所以建议首付２０％＋投入。
7) Ｈｏｍｅ ＋ ｍｉｎｏｒ ｄｗｅｌｌｉｎｇ／ｉｎｃｏｍｅ
一般这类ｈｏｍｅ ａｎｄ ｉｎｃｏｍｅ是指一块地上（通常都是全副地）两个独立的房子。
通常一个房子是主房，三房或者四房，然后这主房后面有一个ｍｉｎｏｒ ｄｗｅｌｌｉｎｇ，通常５０－６０ｍ２不等，２房到３房，或者是ｓｌｅｅｐ ｏｕｔ（不带厨房）。
这类房好处就是一块地上多个收入，通常回报率会相对比独立房子高５０％＋，价钱自然也高啦。
但也有不好的地方，例如买的时候需要首付会高，通常３０％左右，而且一般只有ｉｎｖｅｓｔｏｒ才买，所以市场不好时就卖不好价钱，因为大多数ｈｏｍｅ ｂｕｙｅｒ是不会买这么大的盘自住的。 银行也因为这点在贷款上要求会高点。
适合资金多点的和长线投资的投资者。
８）Ｈｏｍｅ ａｎｄ ｉｎｃｏｍｅ／ｇｒａｎｎｙ ｆｌａｔ
这类房指的是那种上下两层都有房的，例如楼上３－４房，楼下有独立出入的１，２甚至３房。
好处是投资者能自己住上层，然后独立出租楼下或每个房间出租。
注意的是要合法楼上楼下，也就是楼上楼下水电独立，ｃｏｕｎｃｉｌ批准，允许两个独立厨房的这种房比较少。如果楼下政府没有批准装厨房（主要是炉子），而你加了个厨房和炉子，那是犯法的，保险公司一般是不会保这类房的，如果楼下炉子引起火灾，就算保险公司那买了保险，也不一定赔的。
我听说很多华人印度人都喜欢把楼下本来是ｓｔｏｒａｇｅ或ｇｒａｎｎｙ ｆｌａｔ或车库改成独立出入并加厨房出租的。这样是有风险的，万一楼下着火把全屋烧了，那可是赔死了。。。
适合买合法的，不适合冒险。
９）Ｂｏａｒｄｉｎｇ Ｈｏｕｓｅ
这类房也就是买个多房的房子，然后每间房间都出租给留学生等（一般单身人士）。
好处是回报率会很高，不好就是一般都要包水电上网，还有包一些简单的家具在房间，和家具电器在公用地方。而且房客多管理起来比较费时间，而且租客一般说走就走很难长时间租，特别是租给学生时他们放假了回国了就退租了，圣诞新年期间空些房间是正常的。还有就是人多人杂自然小事也多。
如果房间超过一定数量，ｃｏｕｎｃｉｌ就会把这类房子规定成正式的ｂｏａｒｄｉｎｇ ｈｏｕｓｅ，那就有而外规定例如卫浴数量，防火设施，防火通道等等要求把。
适合全职管理不怕杂事的人事。个人不喜欢这类房子。
管理租客
租客管理是很复杂的，但又是一个非常重要的环节。任何投资房地产的都要懂些基本活。
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=1888205&extra=page%3D5
这个贴很详细介绍入门到中端的步骤。
如果房子多了，而自己长期管理，最好参加 http://www.tenancypractice.co.nz 的课程。Tenancy Practice Services是教property manager怎样管理的，所以他们经验丰富。
但是我还是建议管个2-3年就找好的property manager帮你管吧，毕竟管租客特别是房子多了有时候真很费时间，特别是tenant selection时候。有空还是把时间放其他地方好。
房屋检查
从２０１０年开始买投资房到现在，我能感觉到现在买家对房屋检查更重视了，因为新西兰的房子设计和建设标准这几十年都在变，而且最近１０几年明显下降很多，特别是ｐｌａｓｔｅｒ的房子，地雷很多。所以现在中介对买家要求ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｓｐｅｃｔｉｏｎ也普遍见怪不怪了，而且加上中介的规范也在缩紧，中介都更谨慎了，连银行也很多时候要求ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｓｐｅｃｔｉｏｎ，所以买家要求做ｂｉ都很正常了。
但房屋检查这市场却很灰暗，因为这市场里没有明确的指标和规范，基本上什么人都可以当ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｓｐｅｃｔｏｒ，不需要任何证件或牌照。我打电话过给Department of Building and Housing，他们只是说有necessary experience in construction and building／有足够建筑经验就可以当ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｓｐｅｃｔｏｒ，所以真的要选择个有经验，懂结构，仔细，和负责的人来做检查！
现在很多ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｓｐｅｃｔｏｒ都有ｍｏｉｓｔｕｒｅ ｒｅａｄｅｒ，但这些仪器一般不是很贵，准确度难说，而且很多时候买家把漏水地方修过了，那ｍｏｉｓｔｕｒｅ ｒｅａｄｅｒ是测不出来有问题的，只有靠ｉｎｓｐｅｃｔｏｒ的经验来看出这毛病来。
还有一点为什么好的房屋检查重要，就是很多房子都加建过，或室内改造过，普通买家有时候是看不出来改过的，除非买家去ｃｏｕｎｃｉｌ ｐｒｏｐｅｒｔｙ那查ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｆｉｌｅ（很多买家不查的），而这些改动也不一定会在ｌｉｍ上面，所以有经验的ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｓｐｅｃｔｏｒ能看出来这些改动，自然能提醒你查ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｆｉｌｅ查清楚。
Ｓｋｙｋｉｗｉ论坛上有不少关于房屋检查的帖子，希望大家买房前多读读，学习学习。
网站推荐：
1）http://www.ollynewland.co.nz/ Olly Newland是新西兰比较有经验的投资者，86年时曾经拥有新西兰top commercial property investment company, 经历过很多个property cycle了，对经济和房地产投资很有看法
2）New Zealand Herald/NBR 搜索Sir Bob(Robert) Jones的文章。Sir Bob Jones可以说是新西兰商业房地产投资第一人。在1986年新西兰股市风暴都没倒下的他，可以说比Olly Newland都强。 Sir Bob的文章都很直接很有趣，能学到很多东西
3）www.propertytalk.com 上面不少‘专家’，能找到很多有用的帖子，但现在一般我只看关于租客纠纷的文章多，毕竟那里很多常客都是年纪大的白人投资者，投资观念保守，房子也没我多了，最讨厌就是一有新手问怎么开始他们就说要小心小心再小心等等不切实际的建议。Anyways，有空看看吧，还是能学到好东西的。PS: Property Tutors发的东西不要信。
4）www.apia.org.nz Auckland Property Investors Association，每个月都有不同讲座，会员是免费参加的，非会员要给20刀，Monthly Key Note Meeting要50刀。 会议一般都很多不同层次的投资者，如果你是刚开始的，去那交交朋友networking学东西吧
5）www.interest.co.nz 这网站上很多有用的文章和信息，例如现在各大银行的利息等等，property section也有很多好文章。 但有些文章还是rubbish的，特别是Bernard Hicky的文章，会考验读者的阅历啦哈哈。
总结：
1）What others thing of you is not your business - 别人对你的想法不是你能管的着的，最重要是你自己怎么想，自己要有目标和短长线方案，不要被一般见识的朋友影响你自己的命运
2）Cheap/free advice is not always good advice，网上/朋友得来的免费得到的咨询不一定是好的，正确的。最好找专家（例如律师，会计，设计师等等）问，当然专业咨询是要钱的，也别找太便宜的，因为不是所有‘专家’都是专家。
3）不懂就问，多问几个人，如果是跟council有关系的，就直接问council里的人，问多几个，如果都回答一样，就知道你得到的信息是对的。
4）It's not what you know, but who you know。人脉真是很重要，开始投资了才知道好的贷款银行/中介，房屋中介，装修工，估价师，律师，和会计师等等的重要性。最好是找朋友（最好是这方面成功的朋友）介绍，朋友用过了你就不用吓猜碰钉子。
5）Surround yourself with like minded people。如果你要在某方面成功，就看看你身边除了老婆孩子家人之外平时花最多时间接触的5个朋友。如果他们这方面，例如房地产投资都成功，那你也会成功的。如果身边这5个朋友都不如你，那你进步也慢。
6）学习，不断的学习。房地产是没有学校能学到的，所以尽量多找房地产的书读。最好找本地洋人写的读。毕竟洋人资本主义已经几百年了，中国资本主义才多久呢？而且中国能用的策略，在新西兰就一定不行了，所以这方面还真的要跟洋人的西方思想走。
7）Successful Investors are the ones who think decisive, and act decisive - 成功的投资者想得准，做得准。 准跟快是不一样的，有时候太快了反而做错，那什么是准呢？ 准就是正确的判断+速度的完成。 正确的判断需要知识和经验，速度的完成就是要把判断作出后的方案马上选择执行，执行的速度要按照方案的安排。有些人想很多，但最后没有明确的目标和方案。有些人有了明确的目标和方案，但总是procrastinate，总害怕犹豫不做出合理的执行，结果错失机会。
8）Always have a goal and a plan to achieve that goal 财富自由不是一天两天能完成的，最重要是你要有个长远的目标，例如你要有多少被动收入，有多少钱在银行里存着，或者多少个房子，自己家要住什么样的豪宅等等。
有了目标，就要有计划去实现这个目标，计划怎样通过房地产投资来达到你的财富自由。
有目标才能有动力，有计划才能去完成自己的目标。
作者: 阿海 时间: 2012-11-21 16:27:20
本帖最后由 阿海 于 2013-1-8 09:15 编辑
Reserved.
作者: 863364 时间: 2012-11-21 17:10:26
现在奔10点了？要卖房的就再等等？
作者: FM811 时间: 2012-11-21 17:26:57
以你的年龄有这样的理念和阅历，牛！
作者: 内衣卖起来 时间: 2012-11-21 18:09:40
本帖最后由 内衣卖起来 于 2012-11-21 17:10 编辑
请教高人，一样面积的情况下，是多造一间小房间还是多造一整套卫浴以后卖起来价钱高？popular程度呢？
作者: 0409JYI 时间: 2012-11-21 18:44:28
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作者: Luanna 时间: 2012-11-21 19:05:26
现在8点，圣诞后才9点，2013年末10点，2014年末11点，2015年末11点半，2016年末12点。
作者: 阿海 时间: 2012-11-21 19:11:16
863364 发表于 2012-11-21 17:10 
现在奔10点了？要卖房的就再等等？
卖房等多2年再说吧。
作者: 阿海 时间: 2012-11-21 19:11:30
FM811 发表于 2012-11-21 17:26
以你的年龄有这样的理念和阅历，牛！
谢谢！
作者: 阿海 时间: 2012-11-21 19:12:55
内衣卖起来 发表于 2012-11-21 18:09
请教高人，一样面积的情况下，是多造一间小房间还是多造一整套卫浴以后卖起来价钱高？popular程度呢？
如果是3房1卫浴改多一个房间或一个卫浴我觉得都差不多吧。
估计3房2卫浴比较受华人欢迎，洋人孩子多的喜欢4房。
作者: 阿海 时间: 2012-11-21 19:13:10
0409JYI 发表于 2012-11-21 18:44
请问版主明年会到12点吗？
12点估计15-16年。
作者: 0409JYI 时间: 2012-11-21 19:23:03
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 阿海 时间: 2012-11-21 19:33:31
0409JYI 发表于 2012-11-21 19:23
还有3.4年才到这一轮的顶点，到时房价会比现在高多了吧？
呵呵，这个就不知道了，但有专家说会比07年水平高一倍。
作者: 0409JYI 时间: 2012-11-21 20:15:11
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 舒拉 时间: 2012-11-21 20:36:32
请教海哥，您觉得Owairaka这个区怎么样？适合投资吗？
作者: 阿海 时间: 2012-11-21 21:10:59
舒拉 发表于 2012-11-21 20:36
请教海哥，您觉得Owairaka这个区怎么样？适合投资吗？
适合啊，就在mt albert旁边，不错地区，以后更好。
作者: stephen1 时间: 2012-11-21 23:06:51
阿海 发表于 2012-11-21 16:27
旧帖能在我空间找到。
海兄，你的旧贴怎么才能看？你说的你的空间怎么上？谢谢
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 08:46:43
stephen1 发表于 2012-11-21 23:06
海兄，你的旧贴怎么才能看？你说的你的空间怎么上？谢谢
旧帖已不存在了，特别是里面70多页的回复，所以如果你有什么想知道的就在这问行啦。
作者: shandongren 时间: 2012-11-22 09:11:43
楼主觉得 new lynn 区买房 有前途吗 〉？
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 09:15:23
本帖最后由 阿海 于 2012-11-22 09:16 编辑
shandongren 发表于 2012-11-22 09:11 
楼主觉得 new lynn 区买房 有前途吗 〉？
new lynn最大缺点是：
1）交通不方便，离高速远，特别是1号高速
2）穷人还是满多的，这点不是说改就改的。
优点是New Lynn是Whau Local Board的中心，所以以后政府会花钱把new lynn town centre变漂亮。
至于居民的素质，不是花钱能短时间改变的，只能希望未来10-20年吸引些高层点的居民去那买房。
作者: proinv 时间: 2012-11-22 09:25:37
买的投资房租出去了,算算毛回报率才４.８%,不过,发现原来投资房用来退税也不错啊.孩子的牛奶金还不用减少.
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 09:34:55
proinv 发表于 2012-11-22 09:25
买的投资房租出去了,算算毛回报率才４.８%,不过,发现原来投资房用来退税也不错啊.孩子的牛奶金还不用减少. ...
退税也是拿回租金损失的一部份而已。
我宁愿租金暴多要交税也不愿意拿回自己已损失的其中一部分呵呵。
作者: proinv 时间: 2012-11-22 09:36:42
阿海 发表于 2012-11-22 08:34
退税也是拿回租金损失的一部份而已。
我宁愿租金暴多要交税也不愿意拿回自己已损失的其中一部分呵呵。
是啊,谁都这么想啊,不过目前的市场想买正现金流的房不容易啊. 这样的房一套也就够了.
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 09:43:59
proinv 发表于 2012-11-22 09:36
是啊,谁都这么想啊,不过目前的市场想买正现金流的房不容易啊. 这样的房一套也就够了.
恩，或者再买一套，等最高峰时卖一套，把赚的钱还4.8回报率的房子的贷款来增加现金流。
作者: proinv 时间: 2012-11-22 09:54:00
http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-529718052.htm
这套房子ＯＰＥＮ时去看过,卖了７６.６万,现在出租６５０一周. 这就是北岸啊!
作者: proinv 时间: 2012-11-22 09:54:50
阿海 发表于 2012-11-22 08:15
new lynn最大缺点是：
1）交通不方便，离高速远，特别是1号高速
2）穷人还是满多的，这点不是说改就改 ...
在穷区域买房,出租估计问题会多点.
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 09:55:18
proinv 发表于 2012-11-22 09:54
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-to-rent/auction-529718052.htm
这套房子ＯＰＥ ...
新西兰99%的投资者只有1-2个投资房的。
这个房子的物主就是那其中一个。
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 09:56:13
proinv 发表于 2012-11-22 09:54
在穷区域买房,出租估计问题会多点.
New Lynn还是有比较好点的地方的，当然tenant selection就很重要了。
作者: proinv 时间: 2012-11-22 09:57:46
阿海 发表于 2012-11-22 08:55
新西兰99%的投资者只有1-2个投资房的。
这个房子的物主就是那其中一个。
哈哈,有点意思,不过你判断的是准确的,这样的房如果利息一涨,怎么HOLD呢?
上个月跟个中介聊天,他说有个中国人买了个９０万的房出租,他用了个词: ＣＲＡＺＹ!
作者: proinv 时间: 2012-11-22 09:59:52
我前段时间看得房子现在都陆陆续续出现在出租市场上了,自住的还真不多.
说明现在投资火热的很.
作者: proinv 时间: 2012-11-22 10:01:53
啊海,为了提高投资收益率,你会选择那中楼上楼下不合法分开出租的房吗?
我看过的一套全副地房,卖６４万,楼上租５８０,楼下租２８０, 不合法的ＧＲＡＮＮＹ.但是这个回报率高啊.
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 10:06:53
proinv 发表于 2012-11-22 09:57
哈哈,有点意思,不过你判断的是准确的,这样的房如果利息一涨,怎么HOLD呢?
上个月跟个中介聊天,他说有个中 ...
房价涨利息才会涨的，所以房价涨了是好事啊。
一个人只能住一个房子啊，多了一个房子自然出租咯。
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 10:07:52
proinv 发表于 2012-11-22 09:59
我前段时间看得房子现在都陆陆续续出现在出租市场上了,自住的还真不多.
说明现在投资火热的很.
有钱人把房子都抢了，这样想买房自住的就买不起了只能租了，就能把租金推上去啊，多好啊哈哈！
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 10:08:38
proinv 发表于 2012-11-22 10:01
啊海,为了提高投资收益率,你会选择那中楼上楼下不合法分开出租的房吗?
我看过的一套全副地房,卖６４万,楼上 ...
如果能找到好的保险公司愿意保这样情况的可以考虑。
当然风险还是在那的。
作者: Annie911 时间: 2012-11-22 10:49:17
本帖最后由 Annie911 于 2012-11-22 10:50 编辑
proinv 发表于 2012-11-22 09:57
哈哈,有点意思,不过你判断的是准确的,这样的房如果利息一涨,怎么HOLD呢?
上个月跟个中介聊天,他说有个中 ...
这样的房如果利息一涨,怎么HOLD呢? -- 利息不会无缘无故涨的，利息涨，肯定是因为房价物价租金高涨，经济过热，就业形势一片大好。所以等到利息涨上去，房价肯定先涨了。到时出手就是了，投资客赌的就是Capital Gain收益远高于现在倒贴的负现金流。另一个原因是负现金流可以拿来抵税，所以对高收入的投资客来说，倒贴的这点钱并没有我们想象的那么高，换句话说，他们Holding的能力要比我们想象的强。
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 10:53:20
Annie911 发表于 2012-11-22 10:49
这样的房如果利息一涨,怎么HOLD呢? -- 利息不会无缘无故涨的，利息涨，肯定是因为房价物价租金高涨，经 ...
很多投资客也是抗太多了没注意好市场变化而bankrupt的呵呵。
作者: proinv 时间: 2012-11-22 13:58:04
阿海 发表于 2012-11-22 09:53
很多投资客也是抗太多了没注意好市场变化而bankrupt的呵呵。
所以这样的低现金流房子１套就好了. 还是买高现金流的.
作者: 至诚信贷 时间: 2012-11-22 14:40:05
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作者: proinv 时间: 2012-11-22 14:52:56
至诚信贷 发表于 2012-11-22 13:40
100多万的房拿来出租的也见过了，房子都给住毁了，完全得不偿失。
Woody Zou
很好奇,什么样的人拿１００多万的房子出租?
作者: BaconHam 时间: 2012-11-22 15:29:06
阿海啊,, 探讨一下为什么说 - " 但有些文章还是rubbish的，特别是Bernard Hicky的文章，会考验读者的阅历啦哈哈。"
BENARD HICKY给我的印象很不错啊.. 其他作家的文章我反而觉得垃圾... 赫赫
作者: goodyears 时间: 2012-11-22 16:10:18
proinv 发表于 2012-11-22 09:57
哈哈,有点意思,不过你判断的是准确的,这样的房如果利息一涨,怎么HOLD呢?
上个月跟个中介聊天,他说有个中 ...
不疯，屋主等资产增值那。至于房租，有好过没有而已。
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 16:32:34
BaconHam 发表于 2012-11-22 15:29
阿海啊,, 探讨一下为什么说 - " 但有些文章还是rubbish的，特别是Bernard Hicky的文章，会考验读者的阅历啦 ...
他是anti-property investing的啊，他只有自己的房子，怎会懂投资房和经济跟房产之间的关系呢？
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 16:33:08
proinv 发表于 2012-11-22 14:52
很好奇,什么样的人拿１００多万的房子出租?
钱太多了的人
爱豪宅的人
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 16:34:10
BaconHam 发表于 2012-11-22 15:29
阿海啊,, 探讨一下为什么说 - " 但有些文章还是rubbish的，特别是Bernard Hicky的文章，会考验读者的阅历啦 ...
这样吧，你找个他写过的文章发到这来，我给大家分析下有什么问题。
作者: BaconHam 时间: 2012-11-22 16:53:00
不说房产, 今天出炉的一篇----
Now we've heard from new Reserve Bank Governor Graeme Wheeler for the first time and we've seen the housing market burst back into life, it's worth revisiting the eternal question of whether to stay floating or to fix your mortgage.
The short story is that economists and the financial markets are divided on whether the Reserve Bank will cut or hold the Official Cash Rate over the next year or two. Overall, inflationary pressures and the economy are subdued, but house prices are surging again and the new Reserve Bank Governor seems to be taking an orthodox approach to policy and interest rates, which means he is less likely to cut.
That means my views on Fixed vs Floating are changing. While Reserve Bank Governor Alan Bollard was in charge of setting the OCR and the housing market was lukewarm, I thought there was a greater chance of a cut in the OCR. But I've seen enough now of his successor Graeme Wheeler since he started at the end of September to believe there's a greater chance the OCR will be flat or even be hiked in the next couple of years.
The Reserve Bank has a big dilemma at the moment. The economy is subdued and inflation is below the Reserve Bank's 1-3% target range. All other things being equal, there'd be a good case for the Reserve Bank to cut the OCR, which should in turn drag floating rates lower and make floating more attractive than fixing. But house prices are taking off again and any OCR cut risks pouring yet more petrol on the fire of record low interest rates under house prices, particularly in Auckland and Christchurch.
One way for the Reserve Bank to get around this dilemma would be to use other tools to try to control the housing market, incluing limits on Loan to Value Ratios (LVRs). Other central banks and bank regulators in Israel, Canada, Hong Kong and Singapore have used such LVR limits, but Wheeler said early in November he would not use a LVR limit yet, even if he had it. See the full article and video here.
That means Wheeler is more likely to use the blunt instrument of the OCR to try to keep inflation around the 2% mark he has agreed to target in his own Policy Targets Agreement. If he worries about the housing market getting too hot then the one way (in his view) to knock it on the head is to hike the OCR. That's why I'm tending towards floating half and fixing half of my mortgage in coming months, rather than floating it all.
Everyone is different though, so it's worth running through the pros and cons of fixing vs floating and look in depth at the various factors at play. It's also worth spending some time on it. As I'll show lower down, it's a decision that could save (or cost) you thousands of dollars over the next couple of years. Here's our Fixed vs Floating calculator to help.
Also, there are many different views, and I've included those views of other economists below.
What the economy is doing and what the RBNZ is saying
Firstly, let's look at what the 'ref' at the Reserve Bank has said recently and what the latest economic and financial signals are saying.
The Reserve Bank's chart below from its September 13 Monetary Policy Statement of its forecast track for the 90 day bill rate, which is typically around 30 basis points above the Official Cash Rate (OCR), tells the story.
The blue line shown is its September forecast with the OCR peaking at around 3%. The red line shown is its June forecast. These forecasts have been dropping for at least a year.
Wheeler said in the Reserve Bank's October 25 decision that New Zealand's economic outlook remained modest and the global situation was fragile. He said he was watching inflation closely and it was expected to head back to around 2% so he saw no need to change the OCR from 2.5%.
So the Reserve Bank is forecasting a rise (the blue line), but it's very slow and not much at all. If the Reserve Bank's forecast now actually turns out to be fact, then floating mortgage customers would see their advertised floating rates of around 5.7% rise very slowly to a peak of around 6.2% by the end of 2014. Although it's worth remembering that those customers with plenty of equity and good repayment records can push their banks for better deals at the moment of around 5% to 5.2%. Those in competitive situations would see their floating rates rise to around 5.7% by the end of 2014 in this scenario. Currently (Novembe 20) 18 month-2 year rates are around 5%, which would mean you'd pay more for the first 6-12 months or so and then less in the second 12 months.
Fixed rates tend to be more closely linked to wholesale 'swaps' rates than the OCR. Swaps rates have broadly fallen this year on increasing fears about a global slowdown and a slow rebuild in Christchurch.
There is a way to test the various scenarios and work out which option is cheaper (although cheapness is not the only factor worth thinking about for many people).
There is a calculator
We have a calculator here that allows you to test which rate is cheaper, depending on three different interest rate scenarios. Click here to go to the calculator.
There are three different rate scenarios. A is the high one with an OCR peak of almost 3%, B is the medium one, which is in line market expectations for a small cut and then a rebound to 2.75%, and C is the low one, which implies some cuts to 2% and then a rebound to 2.5% by early 2014.
Try it out to see which option is cheaper for you, depending on your rates view.
A simple money calculation isn't everything though. Some people put a high value on knowing exactly what their mortgage payments are going to be for the next two years because, perhaps, they have a fixed income or are very nervous about a sharp rise in rates. They may see paying slightly more for a fixed mortgage as a bit like an insurance payment.
Others may want to stay floating because they really believe interest rates will be cut again or not rise and because they don't want to be stuck fixing and have to pay an exit fee if rates do fall. The most recent memories for some people are having to break their mortgages and pay big break fees (or finding it unaffordable to do so) during 2009 and 2010. Others have longer memories of being stung with big increases in floating mortgage rates as the OCR was hiked from 5% to 8.25% between early 2004 and mid 2007. Really old people remember the 20% plus rates of the mid 1980s. I'm not that old. ;)
Everyone has different appetites for those sorts of risks about paying more or missing out on paying less, and different views about where interest rates will go. Those are the main things to consider when fixing or floating.
More than 50% of New Zealand's mortgage lending is now on floating rates, which is just below a record high and a complete turn-around from before 2008. Although there has been a slight move back to fixing in recent months. See Gareth Vaughan's article here. The decision for many now is when to fix.
作者: 阿海 时间: 2012-11-22 17:00:34
本帖最后由 阿海 于 2012-11-22 17:01 编辑
BaconHam 发表于 2012-11-22 16:53
不说房产, 今天出炉的一篇----
Now we've heard from new Reserve Bank Governor Graeme Wheeler for th ...
真长。。。
其实这篇文章写得还行吧，反正也就是报道实际情况，并没有多少他自己的意见。
fix 还是 float，至少他没有投资房的情况下这个标题就不大对。
是我就会写标题： Fix short term or long term
因为现在floating rate都5以上，甚至有5.7%很高根本是亏钱，像我这样的投资者就应该fix every 6 months来享受超低的利率，所以我见到人我都跟他们说 6 month fix is now the new floating。
还有OCR prediction，谁都知道长远OCR都会升的啊，只是看升多少，多快，和什么时候开始升的啦。
我的conclusion会是 when is time to fix for long term.
PS: 这个文章我昨天看到题目时我就没有去看文章了。
作者: 舒拉 时间: 2012-11-22 18:48:46
阿海 发表于 2012-11-21 21:10
适合啊，就在mt albert旁边，不错地区，以后更好。
谢谢海哥。
虽说是在Mt Albert附近，但在Owairaka住的种族好像大部分是毛利岛民，而且政府公房特别的多，我就是担心治安问题，那里的房子是不是也只能租给岛民。而且那个区离现在新建Waterview高速超级近，就怕买了以后会影响房子升值？
作者: 迷路大王 时间: 2012-11-22 20:29:34
重新又开帖子啦~支持：）
作者: 新人 时间: 2012-11-22 21:04:34
外行问题：总是听人说中高收入者靠投资房负收益抵税，这究竟是主动行为还是被动行为呢，难道故意去找类似地大租金少的回报率低的房子来做负收益？即使退税不仍旧亏了大头么？（当然从另一角度说可能资本增值回报率高），好像很少听人说收入不错的在职人士因投资房正收益缴纳30%所得税的？谢谢。
作者: proinv 时间: 2012-11-22 22:03:01
新人 发表于 2012-11-22 20:04
外行问题：总是听人说中高收入者靠投资房负收益抵税，这究竟是主动行为还是被动行为呢，难道故意去找类似地 ...
我就买了个收益低的全副地房,算一下,如果买的高收入的房子,肯定抵不了税,这个房子现在每年都亏损,可拿回一部分税款和牛奶金,如果买了个高收益的房,还要交税,算下来也差不多.
不过,这样的房我觉得买一套是可以的,多了等利息涨起来就难受了,要贴很多钱下去.
现在不好买高收益的房,增值慢的也就６%的回报,ＣＡＰＩＴＡＬ多的大概在４.５-５%之间的回报.１,２套房差别不是太大.
投资一定要把风险考虑在第一位.房产投资失败的例子也不少.不要侥幸自己会是成功的那一个.
作者: Annie911 时间: 2012-11-22 22:34:25
proinv 发表于 2012-11-22 22:03
我就买了个收益低的全副地房,算一下,如果买的高收入的房子,肯定抵不了税,这个房子现在每年都亏损,可拿回一 ...
2年前的投资房税务改革，已经把牛奶金（Working For Family Tax Credit）这个漏洞给补上了，也就是说不能用地产投资的亏损来多退牛奶金了。
作者: johntea2008 时间: 2012-11-22 22:47:10
本帖最后由 johntea2008 于 2015-5-31 10:18 编辑
proinv 发表于 2012-11-22 14:52
很好奇,什么样的人拿１００多万的房子出租?
.............................
作者: johntea2008 时间: 2012-11-22 22:56:40
有的房子沒緣分。東區某名街。一間也是海景靜街，10年底、11年初在市場，很久賣不出。叫139.我出135.不肯賣，叫道136也不減。不買了。最近180幾成交。
作者: 小样儿~ 时间: 2012-11-23 00:51:38
海哥~帮助分析下 北岸在HILLCREST刚买一套 准备在BIRKENHEAD 或者 CHATSWOOD附近再买个投资的 觉得咋样？
本打算明年3-4月份把现在的HILLCREST的卖掉做个短线 听你说15年才到12点~是不是现在卖太早了！
作者: proinv 时间: 2012-11-23 07:31:23
Annie911 发表于 2012-11-22 21:34
2年前的投资房税务改革，已经把牛奶金（Working For Family Tax Credit）这个漏洞给补上了，也就是说不能 ...
那地产投资的亏损只能退点税了?牛奶金还是按照正常收入来计算?
作者: proinv 时间: 2012-11-23 08:45:13
johntea2008 发表于 2012-11-22 21:47
09年中區全校網650地4房全幅地，130萬不到買入，出租給醫生夫婦（原房主），1100一週。
今年初，東區BB名 ...
原来是这样的,长见识了.
你买的这些房, capital gain都超高的,是有钱人的游戏. 俺这种小户只有敬仰的份.
作者: 阿海 时间: 2012-11-23 08:46:45
舒拉 发表于 2012-11-22 18:48
谢谢海哥。
虽说是在Mt Albert附近，但在Owairaka住的种族好像大部分是毛利岛民，而且政府公房特别的多， ...
Owairaka看你买什么街吧，Hendon Ave就不大好了。
作者: 阿海 时间: 2012-11-23 08:47:00
迷路大王 发表于 2012-11-22 20:29
重新又开帖子啦~支持：）
谢谢宁宁！
作者: 阿海 时间: 2012-11-23 08:48:22
新人 发表于 2012-11-22 21:04
外行问题：总是听人说中高收入者靠投资房负收益抵税，这究竟是主动行为还是被动行为呢，难道故意去找类似地 ...
就是通过投资房地产的现金流亏损（negative gearing）来抵收入，然后希望房地产升值后把钱赚回来（没有capital gains tax）。
作者: 阿海 时间: 2012-11-23 08:52:39
小样儿~ 发表于 2012-11-23 00:51
海哥~帮助分析下 北岸在HILLCREST刚买一套 准备在BIRKENHEAD 或者 CHATSWOOD附近再买个投资的 觉得咋样？
...
如果做短线的就要14年就准备卖了。
现在卖是太早。
作者: johntea2008 时间: 2012-11-23 09:27:49
本帖最后由 johntea2008 于 2015-5-31 10:17 编辑
proinv 发表于 2012-11-23 08:45
原来是这样的,长见识了.
你买的这些房, capital gain都超高的,是有钱人的游戏. 俺这种小户只有敬仰的份 ...
不是。
............................
作者: BaconHam 时间: 2012-11-23 09:54:59
阿海 发表于 2012-11-22 17:00
真长。。。
其实这篇文章写得还行吧，反正也就是报道实际情况，并没有多少他自己的意见。
BERNARD 以前的观点是要KEEP floating, 这篇文章应该是修正他的看法。
个人觉得ocr 短期2-3年内还是不变或是下降。现在的浮动大概都是5%吧，阿海你的半年固定可以拿到多少？ 今天有个4.85%的special 哦。。
作者: proinv 时间: 2012-11-23 10:28:29
johntea2008 发表于 2012-11-23 08:27
不是。
大把人買一大堆一般住宅金額大大的，遠遠大於幾間百萬房子.
選擇什麽類型只是個人喜好而已。就像 ...
对呀,有时候也琢磨,买那么多普通房干嘛?买的好的一套房子,增值速度快,因为价格昂贵.租客肯定是高档次的级别也好管理,１０年涨个１００万,比普通房子强多了.
问以下,这么贵的房子好出租吗?空置率高不高?
作者: Lease 时间: 2012-11-23 11:01:21
proinv 发表于 2012-11-23 10:28
对呀,有时候也琢磨,买那么多普通房干嘛?买的好的一套房子,增值速度快,因为价格昂贵.租客肯定是高档次的级 ...
价格昂贵的房子, 租金回报率通常不到4%. 如果利率上升或者行情不好有个把月租不出去, 你的日子就很难过了.
买一大把普通房的好处是把风险有效的分散了. 再说了, 10来年下来, 一堆普通房的capital gain总和应该不比一幢毫宅差.
作者: 阿海 时间: 2012-11-23 12:51:47
BaconHam 发表于 2012-11-23 09:54
BERNARD 以前的观点是要KEEP floating, 这篇文章应该是修正他的看法。
个人觉得ocr 短期2-3年内还是不变 ...
刚跟BNZ定了其中一部分贷款半年4.95%。
作者: manukau1234 时间: 2012-11-23 13:53:51
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作者: 阿海 时间: 2012-11-23 13:55:34
有钱人买几个贵房和很多个普通房的区别就是管理起来更方便。
作者: baoyanyan 时间: 2012-11-23 15:21:49
啊海，请问买Auckland Townhouse好吗？
作者: 阿海 时间: 2012-11-23 15:37:45
baoyanyan 发表于 2012-11-23 15:21
啊海，请问买Auckland Townhouse好吗？
别买连体terrace house就行。
作者: Dora.cc 时间: 2012-11-23 17:14:22
请教海哥，您觉得New Windsor这个区怎么样？靠近Waterview高速methuen rd那块区域可以投资吗
作者: 舒拉 时间: 2012-11-23 17:18:02
舒拉 发表于 2012-11-22 18:48
谢谢海哥。
虽说是在Mt Albert附近，但在Owairaka住的种族好像大部分是毛利岛民，而且政府公房特别的多， ...
房子在Richardson Rd上，附近有间Owairaka小学，附近也挺多公房的。听人说隔壁街Range View Road也不好。所以不确定值不值得买啊。。
作者: 478 时间: 2012-11-23 20:16:02
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作者: 478 时间: 2012-11-23 20:40:31
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作者: 阿海 时间: 2012-11-23 20:51:57
478 发表于 2012-11-23 20:16
像阿海这样炒房的，绝大多数都破产了，如豆腐店创始人。常在河边走，怎能不湿鞋？再说你房子多并不说明问题 ...
不懂就别在这捣乱。
作者: 阿海 时间: 2012-11-23 20:52:03
478 发表于 2012-11-23 20:40
这种靠贷款来炒出租房的致富方式，比蜗牛爬还慢，顶多是跟通货膨胀持平。关键是你不想放弃你那年薪6,7万的工 ...
不懂就别在这捣乱。
作者: kangrunzzz 时间: 2012-11-23 21:48:40
阿海 发表于 2012-11-23 20:52
不懂就别在这捣乱。
支持阿海。不是所有人都能做实业挣到钱的。做实业赚钱的人最后还是把资金放到房产地产保值，升值，赚钱，抵税。
作者: AndrewAUT 时间: 2012-11-23 23:10:44
请问一下楼主，我们的经济有限（也就50多万吧）
鉴于2个人的工作地点差的比较大，所以也就只有MT WELLINTON和ELLESILE比较合适
请问这2个区的房子作为第一个自住的房子值得买吗？能买到合适的嘛？
谢谢
作者: 阿海 时间: 2012-11-24 08:31:36
AndrewAUT 发表于 2012-11-23 23:10
请问一下楼主，我们的经济有限（也就50多万吧）
鉴于2个人的工作地点差的比较大，所以也就只有MT WELLINTO ...
50万可能可以在ellerslie买到townhouse吧，mt wellington可以买比较好的应该，尽量买ellerslie panmure highway的。
作者: 阿海 时间: 2012-11-24 08:33:58
kangrunzzz 发表于 2012-11-23 21:48
支持阿海。不是所有人都能做实业挣到钱的。做实业赚钱的人最后还是把资金放到房产地产保值，升值，赚钱， ...
对啊，不是所有人都有勇气和条件去做生意的，而且叫我放弃8-9万收入从头开始我可做不到，我又不是只养自己，还要养身边多位父母啊。
作者: 恋恋纽西兰 时间: 2012-11-24 08:49:33
ding ding ding ding ding
作者: proinv 时间: 2012-11-24 10:03:05
Lease 发表于 2012-11-23 10:01
价格昂贵的房子, 租金回报率通常不到4%. 如果利率上升或者行情不好有个把月租不出去, 你的日子就很难过了 ...
很多投资书都强调这一点, 买很多分散风险的小房子好过只买一个大好房子.
作者: proinv 时间: 2012-11-24 10:04:46
阿海 发表于 2012-11-24 07:33
对啊，不是所有人都有勇气和条件去做生意的，而且叫我放弃8-9万收入从头开始我可做不到，我又不是只养自己 ...
我觉得新西兰打工打的好的２口子的收入也能到１０几万牛币,比当老板强,还有休假和很多自由时间.
作者: 478 时间: 2012-11-24 13:03:17
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作者: 478 时间: 2012-11-24 13:04:43
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作者: Lease 时间: 2012-11-24 13:17:17
proinv 发表于 2012-11-24 10:03
很多投资书都强调这一点, 买很多分散风险的小房子好过只买一个大好房子.
我这也不是从书上看来的，自己想想就明白了。11年前刚开始投资，银行里只有几千块存款，还要还自己房子的贷款，如果买豪宅出租，只要几个星期租不出去我就惨了。
作者: Lease 时间: 2012-11-24 14:00:51
478 发表于 2012-11-24 13:03
女的能赚5万以上的有几个？华人绝大部分打工族都是做下等工作的，你再多观察观察吧
You underestimate Chinese woman. If they have local qualification, they can get better(than Chinese man) job. $50k annual salary is a piece of cake after a couple of years work.
作者: 阿海 时间: 2012-11-24 15:37:55
478 发表于 2012-11-24 13:03
女的能赚5万以上的有几个？华人绝大部分打工族都是做下等工作的，你再多观察观察吧
井底之蛙
作者: manukau1234 时间: 2012-11-24 16:30:52
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作者: 478 时间: 2012-11-24 19:53:22
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作者: 478 时间: 2012-11-24 19:59:37
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作者: Lease 时间: 2012-11-24 20:15:26
本帖最后由 Lease 于 2012-11-24 20:20 编辑
478 发表于 2012-11-24 19:53
做中介做太久了吧你？整天信口开河。
你居然认为我是中介？？？
作者: love鱼鱼 时间: 2012-11-24 23:01:04
请问mount roskill 区怎么样????55万一间三房一厅 90平 这个价格可以吗?
附近不少公屋呢?????????
还有这个时候买屋合适吗??还是再等几年房价低点呢?????
作者: AndrewAUT 时间: 2012-11-24 23:05:46
阿海 发表于 2012-11-24 08:31
50万可能可以在ellerslie买到townhouse吧，mt wellington可以买比较好的应该，尽量买ellerslie panmure h ...
多谢热心回复。
PAMURE那里实在是有点接受不了，太混乱了。
估计到时候看情况能凑够钱了就买ELLERSLIE，实在不行就选择MT WELLINTON。
毕竟是自己的第一套自住房子，还是量力而行吧。
作者: AndrewAUT 时间: 2012-11-24 23:11:17
478 发表于 2012-11-24 13:03
女的能赚5万以上的有几个？华人绝大部分打工族都是做下等工作的，你再多观察观察吧
这个和你接触的人有关系吧。
我身边几个女性朋友（包括我老婆），本地学历也就工作几年而已现在都是6万5以上的年薪.
作者: 迷路大王 时间: 2012-11-25 00:57:01
478 发表于 2012-11-24 13:03
女的能赚5万以上的有几个？华人绝大部分打工族都是做下等工作的，你再多观察观察吧
请不要小看女性，也不要这么狭隘的做定论，请你在多观察观察吧。身边女性工资上6万的太多了，不要因为你自己的目光短浅，就否定别人的辛苦成果。不管如何，阿海愿意分享他自己的投资经验，就目前来讲在同龄人当中算是非常优秀的。你可以不认同，但是希望你能拿出你的专业来说服别人，而不是从其他方面来叫板。因为这并不是一个心智成熟的表现。
作者: 阿海 时间: 2012-11-25 08:49:42
love鱼鱼 发表于 2012-11-24 23:01
请问mount roskill 区怎么样????55万一间三房一厅 90平 这个价格可以吗?
附近不少公屋呢?????????
还有 ...
MT roskill地区比较复杂，你可以把listing pm给我我帮你看看。
90m2是旧房吧，55万不便宜，全新装修过吗？
有些街是hnz比较多。
作者: 阿海 时间: 2012-11-25 09:18:35
AndrewAUT 发表于 2012-11-24 23:05
多谢热心回复。
PAMURE那里实在是有点接受不了，太混乱了。
估计到时候看情况能凑够钱了就买ELLERSLIE， ...
嗯对啊，加油！
作者: 478 时间: 2012-11-25 17:25:11
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作者: 478 时间: 2012-11-25 17:34:02
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作者: 478 时间: 2012-11-25 17:39:57
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