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标题: 如何在新西兰建造您的新房 (9月24日更新内容） [打印本页]

作者: bmw3 时间: 2012-9-19 09:32:49 标题: 如何在新西兰建造您的新房 (9月24日更新内容）

本帖最后由 bmw3 于 2012-12-28 10:00 编辑

最近经常有客户和朋友说他们很想在新西兰建造新房居住，但是一直不能做出最终的决定，原因主要是不知如何选择建筑公司以及相对于购买建好的房屋，建造新房建设总造价的不确定性。

选择一个好的建筑公司对您建房过程的顺利进行非常关键，因为一个好的规范的建筑公司配有专门的管理人员去监督项目的质量和进度，以及及时与客户对项目的情况进行交流。因此在您选择建筑公司时，一个最基本也是最重要的条件就是建筑公司必须是Licensed BuildingPractitioner(LBP) 所拥有或管理的公司,也就是说公司的老板、董事或者是合同签字人员必须是政府注册的LicensedBuildingPractitioner, 只要这样才能保障您签署的建筑合同的权利和利益。在新西兰，公司是有限责任公司，花几百元就可以注册一个公司，注册资金可以是$1, 公司可以申请破产和清盘。如果公司的董事或合同签字人是Licensed Building Practitioner,他们必须对他们签字的所有项目和合同负责，否则要面临法律责任或失去他们的执照。另外，公司负责人是LBP的话，在合同执行中或维修期内如有任何纠纷不能协商解决的话，你可以向LBP Registrar 投诉LBP, LBP Registrar将会调查并处理纠纷，这是不需要花钱的。如果问题严重的话，LBP Registrar可以取消他们的执照。如果公司负责人不是LBP 的话，这类的纠纷您只有通过律师解决了，或者上Court解决。因此，选择建筑公司或项目经理时一定要问清他们是否是Licensed BuildingPractitioner, 您可以要求看他们的license或者上政府网站查询https://lbp.dbh.govt.nz/PublicRegister/Search.aspx，请注意，LBP是个人的执照，你可以在网站输入名字查询看他们是否具有执照以及执照是否在有效期。

除以上基本条件外，您可以选择加入Master Builder 以及 Certified Builder 协会的建筑公司为您建造新房，这两个协会要求所有的会员对合同额超过$25,000的项目必须提供10年的BuilderGuarantee。在他们提供Builder Guarantee的时候，您一定要看是否提供的是Full Contract的Builder Guarantee。因为Builder Guarantee分 Full Contract 及Labour OnlyBuilder Guarantee，如建筑公司和您签订的是Full BuildingContract,他们必须提供Full ContractGuarantee. 您可以到如下网站查询您的建筑公司是否是Master Builder Certified Builder的注册会员，www.masterbuilder.org.nz 和www.certified.co.nz。如您与这两个协会的会员有什么纠纷的话，您可以向这两个协会投诉。

为什么说选择正规建筑公司可以保证房屋的建筑质量，这是因为正规建筑公司有专门的施工管理人员-基本都是Licensed Building Practitioner到施工现场检查工程质量。很多人会说，反正每个建筑项目各个阶段都有City Council 的 Building Inspector来检查，不需要担心质量问题，这样认为是不合理的。主要原因是Building Inspector主要是看您的建筑是否达到政府的最低要求，他们在工地只是抽查几个关键部分。您可以想象，Building Inspector一般只在工地呆15分钟到半个小时的时间，他们能发现全部的质量问题吗？由于正规建筑公司配有专门的人员进行质量和进度的检查，这也是一般正规公司的收费要高一些的原因之一。

所以，在您建造新房的时候，在选择建筑公司时，首先您至少要选择有政府执照的公司（公司董事或主要项目管理人员必须是Licensed BuildingPractitioner)，其次是选MasterBuilder或Certified Builder注册会员的建筑公司，然后在此基础上再比较价格。在比较价格时不要只看总价，一定要看整个报价的Specifications,就是报价包含什么内容，什么样的材料，以及那些是Provisional Sum (PC Sum),以及PC Sum 的Allowance 是多少。因为，如果PC Sum 的项目过多或者是Allowance做的过低，您最终的Contract Price会有很大的调整，曾经有朋友说他们最终的结算价格比他们签订合同时的价格高了3万多，主要原因是PC Sum的问题。

关于质量控制：
简单说在新西兰建房，需要注意的质量问题有两部分一个是结构部分，另一个是Weathertightness的问题。在结构方面，需要注意的就是开挖基础时必须要挖到一定的深度达到Solid Bearing, 另外所有的钢筋必须要按照规范要求帮扎，察看钢筋网下的DPC防潮层是否有破损，所有管道部分是否做了。在起房屋框架时，一定要检查是否框架的Fixings是否都完成了，有没有遗漏，遗漏fixings是经常遇到的问题。在weathertightness方面，一定要看相关的flasing 是否都按照规范要求完成，安装后续工序时是否有破坏Flashing.

关于Ceiling Height(Stud Height):
在新西兰，大部分房屋用的Stud都是2.4m的也就是说您最终能够的天花高度是2.4米。如果您想要您的天花高度要高一点，您可以选择用2.55米或者是2.7米。2.7米的天花高度会比2.4米高不少钱，但是2.55米和2.4米比较的话，造价相差不是很大，看房屋大小和复杂程度，差价会在3000到5000之间。 2.7米的差价会高一些，大约在5000到10000之间. 另外现在有很多房屋采用Raised Boxing Ceiling (天花吊顶），一个吊顶的额外成本大约在1000到800之间，主要是额外的人工费用。如果您的条件允许的话，建议您采用2.55的天花高度，房子盖完后，空间感会比较好。

关于结构 -目前市场上民用住宅结构上主要还是以木结构为主，其余的有钢结构和Concrete Block。现在主要谈谈木结构的材料。木结构墙主要使用的是SG8 Radiata Pine, 也有一些公司使用Oregon(Douglas Fir),这两种材料，Rad Pine 需要H1.2 Treatd Timber, Oregon不需要Treated，但是Bottom Plate需要Treated。但是需要注意的是有些公司外墙的结构使用SG8的木材，所有内墙是使用SG6的木材，尽管这样也是符合Building Code的要求，但是建议尽量全部使用SG8的木材，如果内墙使用SG6的木材，整个房子下来能省600-1000元左右。木屋架一般都是Oregon SG8的。

关于建筑材料：

关于Ceiling Batten -主要有木和钢(Rando)两种，建议采用Rando，主要原因是使用Rando的Ceiling会比较平，不会有Nail or Screw pop out的现象，不会有鼓肚的现象。另外新西兰的石膏板生产厂家GIB对因使用Timber Ceiling Batten而出现的问题，他们不负责。GIB只推荐使用Rando。使用Rando的话，一个房屋要贵2000到1500元之间。

关于石膏板-墙面的石膏板都是使用10mm的，天花的石膏板有10mm和13mm的可以选择，建议使用13mm的石膏板。

关于Interior Doors- 现在市场上的门一般分为三个价格档次 -Hollowcore, Polycore and Solidcore.Hollowcore门中间填充的是瓦楞纸板，Polycore中间填充的是泡沫板，Solidcore中间填充的是压实的木渣。推荐使用Polycore的门，隔音并且不容易变形。

关于外墙材料 - 目前主要是砖以及轻质混凝土板抹灰刷漆，轻质混凝土板的价格每平方要比砖的外墙贵50刀左右。

关于合同报价中的PC Sum问题 - 在您比较各个公司报价的时候，您不要只注重数字，一定要看里面用的材料是否相同以及PC Sum是多少，有些公司在开始的时候会用比较少的Allowance 给PC Sum 从而给您一个比较低的总价，但是最后每一项的PC Sum您都要往里面加钱，最终的房屋造价有可能会比别的公司要高。在合同中比较常见的PC Sum 有 Building Consent申请费 -一般是$4895，这个钱根据您房子的造价，可能会退钱也可能会再收钱; Main Services 就是说水电以及电话从马路到您房子 - 通常也是PC Sum（每个房子不同实际费用大约在1000-1500之间）; Drainage - Sewer and Stormwater - 很多公司会做成PC Sum (实际费用根据房子不同，大约在5000-6000之间）,这部分可以不需要PC Sum; 厨房一般是PC Sum - 大多数公司用7500作为Allowance，实际上一个房子的厨房如果用石头的台面的话，厨房应该在12000-18000之间;有些公司会将电的部分作为PC Sum,其实电的部分完全不需要 PC Sum。另外有些公司对Excavation会做PC Sum，这主要是因为地震后对地质情况以及基础要求有很大的变化，直到基础开始开挖，公司不会知道您土地的实际情况，基础是否合适，到底需要挖多深。

自己请公司建房的各个阶段：
1. 有计划要建设新房，开始在市场上找自己喜欢的土地。在购买土地时一定要看社区的规划，以及社区的环境，另外孩子的话，还要考虑孩子上学的学区问题。另外根据自己的需要，决定要买多大的土地。如果在老区买空地或者是买老房子拆了重新盖的话，一定要也要考虑以上因素，不要做成您的房子是Best House in the worst street. 值得投资的土地或者是老房子是 worst house in the best street.

2. 开始买地，可以通过中介或者是从开发商或者是从建筑公司买，从建筑公司买的话，他们一般都是做Land and Houe Package的，你买他们的地，必须要他们建。购买时如果在老区的话，一定要请律师看LIM以及问清楚Zoning 以及土地的 covenants.

3.设计阶段 - 土地购买后，就要可是做设计。房屋设计您可以找专门的设计师或者找建筑公司帮您设计，但是建筑公司一般是给您一些Plan给你们挑选，然后在这个基础上作小的修改。如果您要您的房子建筑方格比较突出的话，就需要找有专门的designer的建筑公司或者是建筑师作Architectual Design. 设计阶段阶段一般分为Concept Plan 阶段和 Detailed Drawing 阶段，一般来说你的concept plan 好了后，您房屋的大体造价就能出来了。所以您可以在这个阶段得到一个报价，一般您的建筑公司会要求在此基础上签订建筑合同。

4. 确定Specification 和签订建筑合同；在concept plan 出来后，您需要和建筑公司确认您需要的建筑材料，例如厨房，厕所卫浴的品牌和档次，以及其他一些房屋的Finish的东西，然后在此基础上调整报价并签订建筑合同。设计加这个阶段一般会在2个月到6个月。

5. Building Consent Application 阶段：在detailed drawing 以及相关资料齐全后，建筑公司或者是你的设计师或者你自己可以向City Council 申请Building Consent 一般一个月左右

6. 建设阶段：在 Building consent 下来后一般建筑公司都回在两周内开工。一般在20周左右

7. 验收收房阶段：在City Council Final Inspection 后,您就可以搬入您的新家了。

如有什么问题大家可以留言，我会尽力在论坛回答。或您可以微信我 a28243148 或 qq 562751372

作者: 王路 时间: 2012-9-19 10:12:38

是原创贴吗？帮顶一下。

作者: 无过 时间: 2012-9-19 10:22:00

好帖

作者: LJCalvin 时间: 2012-9-19 10:42:17

这个需要马克一下·~

作者: ddxx 时间: 2012-9-19 10:44:30

顶。。。。。。。。。。

作者: joyjoyjoy 时间: 2012-9-19 10:53:00

LZ，你解决了N多人的困惑~~帮顶。

作者: 穿开裆裤的猪 时间: 2012-9-19 11:51:34

这个挺好，现在房价太贵了，自己建可能还便宜点吧？

作者: 狂野的水墨 时间: 2012-9-19 12:58:00

排版很極品

作者: 绿叶子 时间: 2012-9-19 14:04:31

好，帮顶一下。

作者: Amy猪猪 时间: 2012-9-19 14:53:31

好帖顶起
非常有用
建议加精

作者: forever2009 时间: 2012-9-19 15:02:45

穿开裆裤的猪发表于 2012-9-19 11:51
这个挺好，现在房价太贵了，自己建可能还便宜点吧？

根据我的计算，建新房和买比较新的房的差价也就万块左右。

作者: MaxPower 时间: 2012-9-19 16:12:05

这类帖子难得

作者: bmw3 时间: 2012-9-19 18:04:12

自己建房和从建筑公司买已经建好的新房，价格差价应该在3万到10万之间，这个差价不是跟已经有人居住一两年的比较。

作者: bmw3 时间: 2012-9-19 18:06:29

我会继续发表类似的帖子，例如建筑过程中需要关注的主要部分和项目，建筑报价中的PC Sum问题，以及怎么控制自己的建造成本等问题

作者: yixiuge 时间: 2012-9-19 18:49:30

好贴,,真不容易

作者: 装B犯迟早要完蛋 时间: 2012-9-19 19:23:15

forever2009 发表于 2012-9-19 15:02
根据我的计算，建新房和买比较新的房的差价也就万块左右。

要是就差万把块，那还有开发商吗？

作者: RollyA 时间: 2012-9-19 21:52:56

forever2009 发表于 2012-9-19 15:02
根据我的计算，建新房和买比较新的房的差价也就万块左右。

能省1w是1w啊~1w也可以添置家具什么的啦。

作者: 荷西 时间: 2012-9-19 21:59:20

马克一下　　谢谢楼主

作者: bmw3 时间: 2012-9-19 22:05:11

已更新，添加了内容，希望对大家有帮助。如有什么问题可以微信我 a28243148

作者: nz1080 时间: 2012-9-19 22:29:25

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 穿开裆裤的猪 时间: 2012-9-19 22:39:39

bmw3 发表于 2012-9-19 18:04
自己建房和从建筑公司买已经建好的新房，价格差价应该在3万到10万之间，这个差价不是跟已经有人居住一两年的 ...

只差这么点了？唉，地震之后什么都涨价。。。地震前都准备买wigram的房子了，造价土地一起45万左右，地震之后老公没了工作就放弃了，差点就签了合同，设计图都改了又改的。。可惜。。现在再看，那里房子随便一个4房的就60万。。。尼玛抢钱啊！

作者: bmw3 时间: 2012-9-20 07:34:50

如大家有关于建房的问题，可以留言，我会在论坛解答。

作者: andykaonz 时间: 2012-9-20 11:15:49

好贴,好贴,真不容易

作者: 走马观花 时间: 2012-9-20 11:36:42

bmw3 发表于 2012-9-20 07:34
如大家有关于建房的问题，可以留言，我会在论坛解答。

楼主走错了地方，这里是幼儿园。。。。。

作者: hahaone 时间: 2012-9-20 16:09:40

作者: 零余者 时间: 2012-9-20 18:43:53

希望版主可以加入那个置顶的黄页中。

作者: 美洋洋 时间: 2012-9-20 20:40:06

RollyA 发表于 2012-9-19 21:52
能省1w是1w啊~1w也可以添置家具什么的啦。

一万是可以增添不少的家用品但同时它也给你带来了不止一万的烦恼真的

作者: KAPT 时间: 2012-9-20 21:26:46

存档，需要时候再仔细看下

作者: 随便说说 时间: 2012-9-20 21:33:49

楼主老房子翻新和重新盖那个比较合适？ 60年代老房子，窗户房顶需要换，厨房，卫生间得更新的这种情况... ...

作者: ddxx 时间: 2012-9-20 22:20:31

请问楼主，建房中灯饰是国内买合适还是在本地买合适？

作者: bmw3 时间: 2012-9-20 22:23:42

随便说说发表于 2012-9-20 21:33
楼主老房子翻新和重新盖那个比较合适？ 60年代老房子，窗户房顶需要换，厨房，卫生间得更新的这种情况... ...

主要还是要看老房子的具体情况和位置，以及面积的大小。以及周围房屋的价钱，因为土地有Highest and Best Use 去体现它的价值。大体的数你可以算算- 屋顶约100一个平米，窗户看房子要在15000左右，或者20000。厨房新的话要10000到15000之间（包括Appliances) 卫生间如果全部更新的话一个大约在5000到10000块

作者: 随便说说 时间: 2012-9-20 22:44:57

这么快回复，谢谢！
1. 大约5万，重装之后会有新房子的感觉吗？老房子是不是相对冷啊？
2. 还有你前面介绍盖新房，没有提及把原来房子拆掉要花多少？
3. 楼主能做卫生间升级？

作者: bmw3 时间: 2012-9-20 23:08:13

随便说说发表于 2012-9-20 22:44
这么快回复，谢谢！
1. 大约5万，重装之后会有新房子的感觉吗？老房子是不是相对冷啊？
2. 还有你前面介 ...

老房子会相对冷些，因为老房子都没有保温。
装修后除了外墙，其余的都和新的一样，你可以根据情况作外墙抹灰，那整个房子都和新的一样了
卫生间能做，但是现在基本上没有什么时间
关于拆房子，地震之后价格很高，大约要10000到20000之间

作者: bmw3 时间: 2012-9-20 23:11:39

ddxx 发表于 2012-9-20 22:20
请问楼主，建房中灯饰是国内买合适还是在本地买合适？

关于灯具，国内的灯具肯定比新西兰的种类多，而且漂亮。但是主要的一个问题是，你直接从国内买的灯具，电工在他们的certificate里面都不包在里面。也就是说在council 的final inspection 之前，电工不会给您装，他们会在final inspection 之后给您装，但是他们不会对灯负责。

作者: ddxx 时间: 2012-9-21 09:44:07

bmw3 发表于 2012-9-20 23:11
关于灯具，国内的灯具肯定比新西兰的种类多，而且漂亮。但是主要的一个问题是，你直接从国内买的灯具，电 ...

谢谢。。。。。。。

作者: sportfighter 时间: 2012-9-21 14:55:19

必须知道的有用信息呀!

作者: MaxPower 时间: 2012-9-21 15:02:39

穿开裆裤的猪发表于 2012-9-19 22:39
只差这么点了？唉，地震之后什么都涨价。。。地震前都准备买wigram的房子了，造价土地一起45万左右，地震 ...

那是地被炒了，前后也就6个月，17万的地，都卖22了

单纯造价（improvement）的话，省10万真不少了

作者: bmw3 时间: 2012-9-21 19:47:52

楼上说的对，原先地就17万左右，现在基本上都21万以上，加上材料和人工费以及政府新的building code 的要求和政府对现场安全的要求加强，这都提高了新房的成本。

作者: hnzhaoyongmei 时间: 2012-9-21 23:55:42

有用信息，谢谢分享。

作者: 无敌小飞猫 时间: 2012-9-22 00:20:19

ddxx 发表于 2012-9-21 09:44
谢谢。。。。。。。

这里房子不能用国内那种大的全水晶吊灯，天花板承受不住太重的灯。

作者: bmw3 时间: 2012-9-22 07:12:26

无敌小飞猫发表于 2012-9-22 00:20
这里房子不能用国内那种大的全水晶吊灯，天花板承受不住太重的灯。

用水晶吊灯是可以的，如果要用超大型很重的话，在设计阶段您说一下，就能解决。如果只是普通的吊灯的话，在施工过程中加一些木头为你固定吊灯用就可以了。

作者: bmw3 时间: 2012-9-22 13:47:33

关于灯具，尽量在新西兰购买，但是一些特殊的灯具，例如水晶吊灯，如果你的房子里面就用一两个的话，在这里太贵或没有合适的，就从国内买质量好点的也可以

作者: 豆泥丸 时间: 2012-9-22 14:04:10

楼主你觉得，对造房子一窍不通的外行人，能自己买地造房吗，能造好吗？

是不是关键还是找到好的够资格builder

作者: bmw3 时间: 2012-9-22 14:55:09

豆泥丸发表于 2012-9-22 14:04
楼主你觉得，对造房子一窍不通的外行人，能自己买地造房吗，能造好吗？

是不是关键还是找到好的够资格bu ...

只要能够找到一个好的有资格的Builder，造自己的房子没有问题。你主要忙得就是前期的设计，就是说只要你满意了设计方案，并且确认了你需要用的材料，你基本上什么都不需要管了，就等着收房子就可以了。

作者: bmw3 时间: 2012-9-22 21:08:46

大家在购买土地时一定要看清土地的zoning 以及土地的 covenant

作者: LetGo 时间: 2012-9-23 11:18:23

楼主的信息长知识，有几个问题请教一下。
0. 都说building company在买比如地砖地毯厨房之类的能拿到批发价，所谓的buying power的体现。有人也说你自己去kitchen shop如果在做活动买到一个打折的会节省一笔可观的数目。想知道有这么回事吗。我想很多建筑公司恐怕不允许顾客使用自己的supply？请问怎么在现有的甲方乙方规则下在不影响建筑质量的前提下控制成本，有没有一些好的建议？
1. 建个一层250m2的房成本如果把它肢解开来，主要有哪些组成部分和大概费用比例？
2. 关于轻质混泥土板外墙，hebel和其他有vented system的品牌的优劣有哪些，该如何选择。
3. 门窗这一部分，铝合金不同品牌的差价大概有多少？uPVC大概在什么价格水平？如果加LOW-E玻璃呢？

谢谢

作者: 豆泥丸 时间: 2012-9-23 17:32:40

bmw3 发表于 2012-9-22 21:08
大家在购买土地时一定要看清土地的zoning 以及土地的 covenant

谢谢楼主的鼓励

zoning是不是tc1那个东西？
covenant是不是就是全副地什么的意思？fee simple就是全副的是吗

谢谢楼主

作者: bmw3 时间: 2012-9-23 22:47:20

豆泥丸发表于 2012-9-23 17:32
谢谢楼主的鼓励

zoning是不是tc1那个东西？

不是， Zoning 是跟土地的用途以及怎么使用有关系的，相当于国内的规划，基督城民用住宅的土地主要分为Living 1, Living 2, Living 3, Living G and Living Hill, 相应的Zoning有着对应的city plan 也就是规划要求。

Covenant 就是对你土地的使用有影响的使用限制。

作者: bmw3 时间: 2012-9-23 23:03:24

LetGo 发表于 2012-9-23 11:18
楼主的信息长知识，有几个问题请教一下。
0. 都说building company在买比如地砖地毯厨房之类的能拿到批发价 ...

0. builder可以拿到所谓的trader price 肯定会比你拿到的价格是要低的，其实你说的这几项，一般公司会给你做PC Sum Allowance, 你可以公司给你的地毯或地砖的平方米价钱去他们的供应商那里选您喜欢的地砖或地毯，你可以先去供应商那里谈价钱，你一般可以在他们的retail price 上拿到一定的折扣，然后再说是什么建筑公司让你来的，然后你告诉建筑公司选哪个产品，它们给你的价钱是多少

1, 一般分为Preliminary cost - 设计，consent 申请，场地的准备，例如fence,厕所，临时电灯等
然后是excavation and foundation
Rough structure = wall framing and truss
Windows and doors
Roof
Exterior cladding
Plumbing
Drainage
  Electrical
  Kitchen and appliances
  All finish

2 轻质混凝土板，其实基本上是一样，就是Hebel 75mm 的是产自澳大利亚，其他的基本上来自中国南京，个人比较喜欢drained cavity system

3. 如果同档次或规格的铝合金的话，价钱基本上一样。新西兰Upvc会略贵一点大约高20%， Low-e 玻璃是普通玻璃造价要高20%左右

作者: 警察猪猪 时间: 2012-9-23 23:23:11

请问楼主，从2.4米的房顶高度增加到2.55米没多花太多钱。为什么到了2.7米，价格上的跨度为什么这么大呢？谢谢

作者: bmw3 时间: 2012-9-24 08:38:07

警察猪猪发表于 2012-9-23 23:23
请问楼主，从2.4米的房顶高度增加到2.55米没多花太多钱。为什么到了2.7米，价格上的跨度为什么这么大呢？谢 ...

主要原因是2.7米要求的Bracing 和Fixing 都要高很多，一个是材料上的差异，要用较多的木料以及GIB, 另外就是人工费的差异- 最2.7米高的Stud, 木工，油漆工以及plaster都要收额外的费用- 超高，

作者: 随便说说 时间: 2012-9-24 13:32:55

楼主辛苦！
老房子做保暖问题：外墙抹灰是什么样的？我听说有往墙里打孔，填液体泡沫一样的东东，干了就是保温的？哪个比较好？价格上哪个合适？

作者: bmw3 时间: 2012-9-24 13:58:08

随便说说发表于 2012-9-24 13:32
楼主辛苦！
老房子做保暖问题：外墙抹灰是什么样的？我听说有往墙里打孔，填液体泡沫一样的东东，干了就是 ...

外墙抹灰的房子主要有以下几种: Over Brick, Over Concrete Block, Over Poly - Graphex，以及Rockcote的几种系统，另外Plaster over AAC (light concrete panel）,抹灰后刷漆

关于保温，你说的是spray，这种应该是市场上最好的方法，但是比较贵，比正常的要高50%左右。

作者: LetGo 时间: 2012-9-24 23:56:40

bmw3 发表于 2012-9-23 23:03
0. builder可以拿到所谓的trader price 肯定会比你拿到的价格是要低的，其实你说的这几项，一般公司会给你 ...

谢了。真是操着卖白粉的心，没省下几颗白菜钱。。。

作者: MaxPower 时间: 2012-9-25 00:15:02

lz这耐心，造福了不少人

作者: bmw3 时间: 2012-9-26 06:21:12

谢谢各位的支持

作者: pearlmilk 时间: 2012-9-26 10:32:56

请问刚建好的新房建议需要吹一段时间在搬进去吗？

作者: bmw3 时间: 2012-9-26 18:46:32

pearlmilk 发表于 2012-9-26 10:32
请问刚建好的新房建议需要吹一段时间在搬进去吗？

这个看每个人的要求了，有的人介意，有的人觉得为所谓。

但是，在交给你房子的时候一般来说，油漆一般已经完成一个月了，房间内味道比较大的就是地毯的味道。

只要你搬进去之前切一起洋葱以及放些菠萝皮里面两三天，基本上就没有味道了。

作者: bmw3 时间: 2012-9-28 05:55:39

最近有朋友经常问建房子大约要多少钱一个平方，其实这个问题很难回答。因为要比较平方米造价，必须是 apple to apple。要有你房子的图纸，至少要知道面积，几房几卫，你里面的配置也就是装修要什么档次的，是光房子部分，还是包含driveway,还是包driveway 以及院子里的path and patios，还是连landscaping也要包在里面。另外，同样配置档次的房子，如果都是四房两卫的话，建210平米和建250平米，平方米造价肯定不一样

作者: 随便说说 时间: 2012-9-28 10:35:21

bmw3 发表于 2012-9-24 13:58
外墙抹灰的房子主要有以下几种: Over Brick, Over Concrete Block, Over Poly - Graphex，以及Rockcote的 ...

谢谢楼主，外墙抹灰是要把原来的红砖盖住吗？

作者: bmw3 时间: 2012-9-28 11:08:32

有几种做法，一种就是over bricks, 还有over concrete blocks, over concrete AAC panel, 以及over 泡沫板

作者: 豆泥丸 时间: 2012-9-29 21:34:27

楼主辛苦了，真是不厌其烦

想问个比较傻的问题，一般建房子是选什么时候开工比较好呢？
我的地大概要明年1月才可以开始造房，但都说冬天下雨多比较麻烦，而且看你前面说的，在开始造之前的前期准备工作也挺费时间，那你觉得我这种情况，应该什么时候去接触builder, 什么时候开工比较好呢，谢谢

作者: bmw3 时间: 2012-10-2 20:45:53

豆泥丸发表于 2012-9-29 21:34
楼主辛苦了，真是不厌其烦

想问个比较傻的问题，一般建房子是选什么时候开工比较好呢？

房屋什么时候开工都可以，就是冬季作的话一般要比其他时间完工的时间要长一点。如果你1月份开始盖的话，现在就要开始联系建筑公司了，因为设计以及building consent的申请一般要3个月的时间

作者: 豆泥丸 时间: 2012-10-3 17:17:20

bmw3 发表于 2012-10-2 20:45
房屋什么时候开工都可以，就是冬季作的话一般要比其他时间完工的时间要长一点。如果你1月份开始盖的话， ...

谢谢楼主，辛苦了

作者: 龙马真精神 时间: 2012-10-3 23:22:13

ddxx 发表于 2012-9-20 22:20
请问楼主，建房中灯饰是国内买合适还是在本地买合适？

关于灯具问题我也来回答一下,如果你想在中国或在Trade Me网上采购的家居灯具,如果其产品外壳没有澳洲与新西兰的指定的认证和
特定的两国销售注册码(SCN)标签,特别是最省电的LED 天花灯,用来安装在2012年7月后建造的新房子里,你将有可能拿不到最后的通过和保险.

大家可在新西兰任何大型的灯饰店咨询这样的问题.

现我公司代理的5W 至30W 新颖特超省电的 LED 天花灯(DOWN LIGHT) 和 LED 日光灯管 (LED FLUORESCENT TUBE)
是目前南岛唯一一家华人公司拥有新西兰政府签发批准在澳、新两国销售上述的LED灯产品注册码(SCN)的指定公司,我们的部分LED 产品都会在
灯具上贴有这个编号,以方便两国政府安全机构进行抽检和质量追踪.
我们的业务主要是批发上述两类产品给电工行公司及一些建筑承建商,如果你个人方面对我们的产品感兴趣,通常你一次
能订购满20套我们都会按批发价给你发货.有什么问题欢迎与我联系,相关证照文件复印可在如下网址查验得到www.leetak.co.nz .

作者: bmw3 时间: 2012-10-6 05:47:07

Ddddxxxddd

作者: bmw3 时间: 2012-10-6 05:47:30

Ddddxxxddd

作者: bmw3 时间: 2012-10-10 10:00:40

ddddddddddddddddddddddddddddddd

作者: cynoshello 时间: 2012-10-10 20:38:54

谢谢lz的文章~~~~

作者: 天广的爷 时间: 2012-10-11 13:28:59

cynoshello 发表于 2012-10-10 20:38
谢谢lz的文章~~~~

天广的软广告。。。

作者: BanksPeninsula 时间: 2012-10-11 14:28:26

写的很好，能转载一下吗？谢谢

作者: bmw3 时间: 2012-10-11 19:34:57

没问题，欢迎转载

作者: Windforce 时间: 2012-10-12 09:23:16

lz真耐心，介绍的也挺详细

作者: Invisible 时间: 2012-10-12 10:16:38

ddxx 发表于 2012-9-20 23:20
请问楼主，建房中灯饰是国内买合适还是在本地买合适？

其实都可以，很多华人开发商或者华人建房都会选择回国买灯饰，主要原因是便宜，款式多。但是有一点要注意：国内电压是220，NZ的电压是240（实际电压在乎离转电站的距离，228-244 不等）。国内买回来的灯饰长期处于供应电压高于设计电压，会造成灯泡寿命减少。至于减少多少就没有深入研究了。

作者: atmkk 时间: 2012-10-12 18:16:38

谢谢楼主分享，我也刚刚造完房，的确自己造房是很麻烦，但是毕竟是按自己要求来的。个人有一些建房中的心得，希望能帮到用得上的人。
先讨论下建筑公司，个人认为不一定大的公司就一定好，反而恰恰相反。我之前问过几家大公司，很多连一个PERMENANT BUILDER都没有，他们接了活后就发放给SUB-CONTRACT，基督城BUILDER虽然不少但也不是那么多，所以有可能你找不同的公司最后帮你建房的人都是一样。然后一般大公司派个人做PROJECT MANAGER，主要作用是在你和BUILDER之间做沟通（传话的：），真有什么问题还是得BUILDER解决改进。然而这些人的费用，公司广告和SHOW HOME的钱都是从造房的钱里赚出来的。
还有MASTER BUILDER GARENTEE 7 YEARS基本是一个建筑公司花钱就能办到的证，这里的BUILDER都是注册有证的，所以大多数情况没有什么问题。我的意思不是说MASTER BUILDER GARENTEE 没有用，只是他不一定是衡量建筑公司好坏的标准。
新西兰每年建筑得奖的基本都是一些小团队，他们价钱不一定很有优势但很用心。有些大公司（具体不说哪家）说自己得了什么奖的，奖肯定是真得，但是水分也不是没有，因为他们连一个自己工人都没有，都是合同工，无非是长期和短期合同而已。
还有就是报价，一定要看清楚，有些东西自己到时候要换的话会多花很多钱。简单列子就像买套餐：本身挺便宜但有很多TOP-UP。要是能在签合同前把问题东西都确定了，就能避免在施工过程中多次的添加和改动，开工了后改动或是换东西的价格一般来说比签合同时的贵。
还有在建筑过程中，有时候自己分开多找几家公司（tradesman）要比单一一个公司整套报价省很多钱，而且活更加称心，举自己几个列子：
建筑公司给的kitchen allowance是14，000 找了他长期和作的一家KITCHEN DISIGN公司，加起来要18，000 后来自己分开找不同报价（有些是老外同事介绍的），也是间大公司，问了之后光大理石台面就省了2，000左右，自己当时就傻了，木工柜子方面也省了不少。
再说说DRIVEWAY,之前问的都和楼上几位同学问的价差不多，后来我朋友的老板介绍了他朋友，EXPOSED AGGREGATE做CASH-PRICE比别人的报价低了好几千，PLAIN CONCRETE 的价格也低了不少。还有IRRIGATION ，BLENHEIM RD上的那个大公司报价要4，000多的工程实际2，000多就搞定了。
还有CARPET和电工等等，我深刻觉得不在建筑这个行业真是不知道这里面的水有多深，特别是对我们这些不是在这长大的人来说，建房不可避免会花很多冤枉钱，就是多少的问题，所以谢谢楼主分享，希望大家能多多讨论，也能帮到用得着的朋友。

作者: bmw3 时间: 2012-10-16 23:42:45

关于楼上说的master builder 是个建筑公司花钱就能办的证觉得有不是很正确，builder要加入master builder需要满足很多条件的，条件之一必须是政府承认的qualified 的builder,除此之外，还有别的要求。另外有政府证的builder不一定一定是master builder承认的qualified builder.这是因为政府允许LBP 可以以经验申请，就是说只要你有一定的工作经验目前就可以申请LBP. Master builder 承任的 qualified builder必须是有正式学历和一定工作经验的。

作者: andykaonz 时间: 2012-10-17 09:48:16

请教老房加盖翻修厨浴要找甚么公司,你有推荐的?

作者: bmw3 时间: 2012-10-19 18:13:04

建议您目前阶段不要加盖房屋什么的，除非与EQC给你修房子一起做。现在比较难找人作，就是找到的Builder愿意接这样的叶比较少。翻新厨房，只要找做厨房的公司就可以了，另外找油漆工作以下油漆就可以了

作者: bmw3 时间: 2012-10-22 06:40:56

其实无论是大的公司还是小的公司，基本上建房的各个项目都是分包给不同的contractor的，木工部分也就是占你整个房屋造价的30%左右。其他的例如水，电，屋顶，外墙，窗户什么的都是不同的contractor. 关于有些项目你自己找人作或者是自己去买材料，其实你自己可以计算下，你可能并没有省钱，甚至最后你的造价都要高。这是因为builder一般能拿到比你更好的价钱，当然你付cash不要invoice除外，但是没有invoice, 你的warranty怎么办。另外你自己提供的材料不在builder的warranty之内。

作者: 随便说说 时间: 2012-10-22 08:37:27

bmw3 发表于 2012-9-24 13:58
外墙抹灰的房子主要有以下几种: Over Brick, Over Concrete Block, Over Poly - Graphex，以及Rockcote的 ...

我家墙都有裂纹和倾斜，所以可能都得拆，然后重新起，这种情况下还是外墙抹灰保温吗？

作者: 新中国娃娃 时间: 2012-10-23 09:17:21

本帖最后由新中国娃娃于 2012-10-23 10:21 编辑

LZ真是个热心人，这贴子太有用了！谢谢！
我打算重更新重建自家的花园，现在只是草坪，楼主有什么好的园艺设计和施工方面推荐吗？　　谢谢！

作者: bmw3 时间: 2012-10-23 20:16:40

随便说说发表于 2012-10-22 09:37
我家墙都有裂纹和倾斜，所以可能都得拆，然后重新起，这种情况下还是外墙抹灰保温吗？

具体情况要看你目前房子的结构以及你现在的cladding 是什么，并且现有的insulation 情况。

作者: bmw3 时间: 2012-10-23 20:18:43

新中国娃娃发表于 2012-10-23 10:17
LZ真是个热心人，这贴子太有用了！谢谢！
我打算重更新重建自家的花园，现在只是草坪，楼主有什么好的园艺 ...

如果只是重新做自己的花园的话，你完全可以找gardener或者去一般的nursery或者是Garden centre，他们一般会免费帮你设计的。找专业的公司会比较贵。

作者: atmkk 时间: 2012-10-23 21:01:56

bmw3 发表于 2012-10-17 00:42
关于楼上说的master builder 是个建筑公司花钱就能办的证觉得有不是很正确，builder要加入master builder需 ...

master builder这个组织当时是STONEWOOD搞出来的，一年好像是1500多，是有些条件，但是只要你是QUILIFIED BUILDER就没问题，但如果不是，造出来的房拿code of compliance都难，换句话说连交房都难，那还gurentee什么。大家讨论下，你觉得呢？再说现在stonewood好像也不怎么样了，很少见到他的房了。

作者: bmw3 时间: 2012-10-23 21:50:09

atmkk 发表于 2012-10-23 22:01
master builder这个组织当时是STONEWOOD搞出来的，一年好像是1500多，是有些条件，但是只要你是QUILIFIED ...

所以要是master builder member你必须是qualified builder, 另外 master builder 也不是stone wood 搞出来的， master builder 组织有百年历史了，stonewood才多少年。反正是目前你新房出售的话有builder guarantee 的房子至少要比没有的好卖并且同样的房子至少能多卖10k

作者: atmkk 时间: 2012-10-23 21:51:50

bmw3 发表于 2012-10-23 22:50
所以要是master builder member你必须是qualified builder, 另外 master builder 也不是stone wood 搞出来 ...

这个同意，至少也是有个保障

作者: 新中国娃娃 时间: 2012-10-23 22:04:56

bmw3 发表于 2012-10-23 21:18
如果只是重新做自己的花园的话，你完全可以找gardener或者去一般的nursery或者是Garden centre，他们一般 ...

谢谢！　我会试着联系看看

作者: cynoshello 时间: 2012-10-25 19:24:29

请问下 SG8 LASER FRAME的木材好不好啊，红色的

作者: bmw3 时间: 2012-10-26 17:47:20

cynoshello 发表于 2012-10-25 20:24
请问下 SG8 LASER FRAME的木材好不好啊，红色的

现在普遍都是用 SG8, 粉红色代表的是H1.2 Treated Timber，就是做了一定的防腐处理

作者: cynoshello 时间: 2012-10-26 17:53:32

bmw3 发表于 2012-10-26 18:47
现在普遍都是用 SG8, 粉红色代表的是H1.2 Treated Timber，就是做了一定的防腐处理

谢谢，那我看到有的房子是用木色的，那是不是就没怎么做防腐呢？不好意思很多问题

作者: cynoshello 时间: 2012-10-26 17:55:25

还有一个问题，新西兰建好的一般房子里什么材料会含甲醛呢？谢谢

作者: bmw3 时间: 2012-10-28 18:34:56

主要是石膏板和密度板吧，但都不超标，你感觉不到的

作者: pearlmilk 时间: 2012-11-1 15:38:55

请教一下LZ，新房子造好一般通风多久搬进去比较好？主要家里有小朋友，国内有很多的说法是装修过至少要3个月。

作者: bmw3 时间: 2012-11-1 21:19:10

pearlmilk 发表于 2012-11-1 16:38
请教一下LZ，新房子造好一般通风多久搬进去比较好？主要家里有小朋友，国内有很多的说法是装修过至少要3个 ...

这个主要看每个人的情况和感觉。其实这里房子你要往里搬时，油漆至少已经刷完1个月以上了。主要是地毯味道比较大。你可以买点洋葱，玻罗什么的切开，放在房间里面几天就可以了

作者: bmw3 时间: 2012-11-10 06:17:48

各个公司在圣诞节后都要调整价格了，要盖房的抓紧时间定合同了

作者: bmw3 时间: 2012-11-17 06:15:07

bmw3 发表于 2012-11-10 07:17
各个公司在圣诞节后都要调整价格了，要盖房的抓紧时间定合同了

有所修改和编辑

作者: bmw3 时间: 2012-12-1 21:27:58

bmw3 发表于 2012-11-17 07:15
有所修改和编辑

upupupupupup

作者: cuitise 时间: 2012-12-7 08:12:04

好贴签到。
懒人如我还是买个房子算了...

作者: tdcnewhirer 时间: 2012-12-7 15:19:09

{:8_389:}什么是PC SUM,什么是Allowance? 谢谢!

作者: cute_kitten 时间: 2012-12-7 15:25:41

请问你们可以对房子估建造的价格吗？谢谢。

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