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标题: 法律知识普及 - 最新案例讨论 - 文章被某网站盗用，暂时停止更新 [打印本页]
作者: 罗福D 时间: 2012-6-14 13:46:35 标题: 法律知识普及 - 最新案例讨论 - 文章被某网站盗用，暂时停止更新
本帖最后由 罗福D 于 2012-8-6 11:36 编辑
从今日起，将陆续创作和添加法律普及类的短文。既有某方面法律的概述，也有一些结合案例的讨论，目的是使大家更好的了解法律和利用法律。
由于精力有限，恕不在此回答具体法律问题。如果有具体的事情需要法律方面的协助，最好还是和律师通过电话和见面，仔细讨论具体情况，才能获得正确的意见和建议。
另外，所有文章都是法律类的一般信息，不可当做正式法律意见。同时，请尊重作者的劳动，任何转载请注明出处，不经本人书面许可，切不可用于任何商业目的。
谢谢您的阅读分享。事先谢绝各类人身攻击。
作者: 罗福D 时间: 2012-6-14 13:47:38 标题: PPSA担保权益的排序和让位
本帖最后由 罗福D 于 2012-7-16 11:13 编辑
关于房产买卖中的定金问题
当房产买卖双方签订合同时，往往会在合同中规定买方需要向买方支付一定数额的定金。一方面，定金代表了买方购买房产、完成合同的诚意。另一方面，定金也算作应付价款的一部分。
1. 定金的数额
法律并没有强制要求买方必须向卖方交付定金。是否需要定金，需要多少定金，由合同双方来协商确定。如果双方约定，不需要支付定金，合同依然有效成立。但是，一般情况下，合同会约定买方支付定金，比较常见的定金数额是，不超过买房价款的10%。如果定金的数额超过了买房价款的10%，法庭很可能会认为超过的部分不是真正的定金，而是带有惩罚性的“罚金”的意味，将来买方如果不能完成交割，法庭一般也不会允许卖方没收超过买房价款10%的定金。
2. 什么时候支付定金？
如果您使用的是奥克兰律师协会的房地产标准买卖合同，那么，如果买卖双方没有在合同中另外特别注明，则定金应该在合同签订之后立即支付。实际上，买卖双方也经常约定，定金在合同宣布无条件时再行支付，而不是在签订合同之后。因为如果合同是有条件的话，假设在双方没有过错的情况下条件没有成就，定金需要退还买方。
3. 向谁支付定金？
合同一般规定是向卖方或者卖方的代理人来支付定金。如果买卖是通过中介的话，一般是由买方把定金付给卖方的房产中介。如果没有中介的话，那么就付给卖方的律师。应该特别注意的是，买方一定不要向卖方本人直接支付定金，以后如果合同取消，买方经常会很困难依据合同拿回定金。
如果合同还没有被宣布为无条件，接受定金的房产中介或者卖方律师应该作为一个“中间人”来保管定金，不可以把定金支付给卖方。 即使是无条件的合同，中介和卖方律师也需要作为“中间人”保管定金，因为买方通常在合同签订后有10个工作日的时间对于卖方的Title提出反对意见。
4. 不按期支付定金，会有什么样的法律后果？
如果买方没有按期向卖方支付定金，卖方可以向买方根据合同约定的罚息利率来收取利息。如果卖方通知买方交纳定金，而买方没有在三个工作日内按要求支付定金，卖方可以取消合同。
5. 如果房产买卖没能交割，定金怎么办？
如果合同已经无条件，到了交割日期而买方违约拒绝或者无法交割，卖方按照合同规定采取相关措施后，可以没收买方支付的定金。
如果并非由于买方的过错，合同中规定的条件没有成就，因而合同中止，那么定金应该退给买方。如果卖方无理拒绝退还定金，买方可以采取法律行动。
作者: 罗福D 时间: 2012-6-14 13:51:26
本帖最后由 罗福D 于 2012-6-14 12:51 编辑
赠与税的废除以及相关的法律问题
大家可能都知道，赠与税（GIFT DUTY）从2011年10月1日起已经被废除。 经常有客户问起，是不是赠与税被废除了，就可以把自己的家庭信托基金欠自己的债务完全免除？简单的答案也许是“YES”，但是，其实问题没有那么简单。
在赠与税被废除之前，每个人每年赠与的数额不能超过27000纽币，否则需要向政府支付赠与税。比如，一对夫妇设立了一个信托基金，把他们价值80万纽币的房子转移到家庭信托。这样，80万纽币的房屋价款就成为家庭信托拖欠这对夫妇的债务。由于他们每年只能每人免除27000纽币的债务，夫妇两人需要15年的时间才能将家庭信托的债务完全免除。 也就是说，15年以后，总之80万纽币的财产转移才能最后完成。这对夫妇每年都需要到律师那里完成当年的免除27000债务的法律文件，向IRD备案。15年下来，这也是一笔可观的费用。
现在，赠与税已经被废除。对于希望通过信托基金来规划和保护自身资产的人士来说，确实是一个福音。对于已经已经建立的信托基金，在免除信托基金债务、完成资产转移上，无疑能够加快速度、节省费用。同时，赠与税的废除也提供了一个机会，来审视已存在的信托基金的结构，对于老旧的、不符合需要的信托基金，可以通过建立新的信托基金的方式将原信托基金的财产转移到新的信托。 由于赠与不再受到每年27000元的数额限制，很多原来没有信托的人士，现在也应该考虑设立自己的信托，因为在新西兰，信托确实是一个非常灵活、实用的管理资产的工具。
但是，在做出任何决定之前，必须征询律师的意见。因为，赠与税的废除可能还涉及到其它方面的法律问题。在有些情况下，家庭信托所欠个人的债务是不应该一次性全部废除的。简单的说，婚姻财产方面的考虑，债权保护方面的法律，政府福利的申请，破产法、继承法等方面，都应该做一个通盘的考虑。
同时，新西兰的法律委员会（LAW COMMISSION）正在对信托方面的法律进行审查。迄今为止，法律委员会已经发布了5个报告。虽然信托法的改革幅度还尚未可知，但是，一定程度上的加强监管是不可避免的。 因此，严格按照现行信托法律办事，规范地管理您的信托，才能确保信托能够给您带来相应的保护。
可以预见的是，由于赠与税的废除，信托作为理财工具会得到更广泛的应用。但是与此同时，也会给债权保护、财产继承等领域的法律带来新的问题，相关的立法和法律适用可能会有相应的一定程度的变化。
作者: dickywang 时间: 2012-6-14 13:51:33
sofa,waiting.
作者: 75405780 时间: 2012-6-14 14:11:35
学习学习了, 想问一下新西兰有没有遗产税之类的呢? 谢谢
作者: 罗福D 时间: 2012-6-14 14:27:47
75405780 发表于 2012-6-14 13:11 
学习学习了, 想问一下新西兰有没有遗产税之类的呢? 谢谢
目前没有。
作者: tgrand4ever 时间: 2012-6-14 15:41:06
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作者: 罗福D 时间: 2012-6-14 17:09:49
本帖最后由 罗福D 于 2012-6-14 16:57 编辑
独立信托管理人的责任
在设立信托时，有时会任命一位或一位以上的独立信托管理人（Independent Trustee）。在法律上，独立信托管理人并没有严格的法律定义，通常是指在信托基金中不是信托的设立人、没有受益权、但是却担任信托管理人的人。信托法律也并没有要求信托基金必须有一个独立信托管理人。任命独立信托管理人的目的，往往是加强信托基金的独立性以及信托基金管理决定的客观性。比较常见的是，客户邀请自己的律师或者会计师来担任自己的信托基金的独立管理人。
任命独立信托管理人有一定的好处，但是同时也有一定的麻烦。因为通常信托基金的相关决议需要全体信托管理人一致同意，所以每次做出相应的信托基金的管理决定时，都需要独立信托管理人来参与决定和签署相关文件。另外，如果独立信托管理人辞职或者发生变动，信托基金需要支付相应的费用来完成所有权属的变更。
作为独立信托管理人来讲，一定要知晓自己在法律上的责任。信托法属于衡平法的范畴，信托管理人对于信托资产和受益人负有法律上最严格的一种责任，即最大诚信责任或者信托人责任（Fiduciary duty）。在管理信托基金时，信托管理人必须从信托基金的利益作为出发点，而不是自己的个人利益。
最近高级法院的一个案例，就凸显了有些独立信托管理人对于自己责任的忽视，由此为信托基金和自己带来不必要的法律后果。
在The Angletree Trust一案中，W先生设立了一个家庭信托来拥有自己的房屋，除了自己以外，同时任命了一个信托管理公司（A公司）来作为独立信托管理人。A公司只有一位股东和一位董事，即W先生的会计师，N先生。W先生有权任免信托管理人。
后来，W先生和N先生在其他与信托基金无关的事情上发生争执，两人关系恶化。W先生需要重新安排房屋贷款时，N先生拒绝配合。W先生不得不免除了A公司独立信托管理人的职务，同时任命另外一位G先生来担任新的独立信托管理人。虽然信托人管理法说信托基金的资产会自动转入新的信托人名下，但是，土地登记管理部门对于信托基金的不动产产权变更有不同的要求。为了完成不动产产权的变更，必须获取原信托管理人的签字。
W先生通过律师要求N先生转让A公司的全部股份给自己和G先生，同时要求N先生辞去A公司的董事职务，但是N先生置之不理。一段时间后，由于N先生没有为A公司进行年检登记，A公司被公司管理局撤销和除名，因而不复存在。公司一旦被除名，恢复登记是一个相当复杂和昂贵的手续。
无奈之下，W先生只好依据信托管理人法的规定，申请高级法院做出指令，从而使产权变更不再需要原独立信托管理人的签字，使手续得以完成。法院经过审查后同意了信托基金的请求。同时，根据信托基金的陈请，法院认定，N先生因为与信托基金本身无关的其他事项，拒绝配合重新安排贷款，没有从信托基金的利益出发，违反了信托管理人的责任，为信托基金带来不必要的麻烦和费用，因此必须承担信托基金因此蒙受的费用和损失。
从这一简单案件我们可以看出，独立信托管理人必须了解和依法履行自己的责任。在同意接受任命前，应该认真查阅相关法规，征询法律专业人士。对于信托的设立人来说，在考虑任命独立信托管理人之前，应该寻求律师意见，了解相关的利弊和以后信托基金管理上的要求。
作者: cafebeans 时间: 2012-6-14 17:41:07
罗福D 发表于 2012-6-14 16:09
独立信托管理人的责任
在设立信托时，有时会任命一位或一位以上的独立信托管理人（Independent Trustee） ...
仔细阅读了一下，再后来的段落里，你是不是把W先生和N先生弄混了？你自己在仔细读一读！
作者: 罗福D 时间: 2012-6-14 17:51:13
本帖最后由 罗福D 于 2012-6-14 17:21 编辑
cafebeans 发表于 2012-6-14 16:41 
仔细阅读了一下，再后来的段落里，你是不是把W先生和N先生弄混了？你自己在仔细读一读！
十分感谢。已经改正。
作者: xlynn 时间: 2012-6-14 17:57:13
认真学习一下。。刚建了个信托，还没用呢
作者: 罗福D 时间: 2012-6-15 15:21:15
本帖最后由 罗福D 于 2012-6-17 21:51 编辑
新西兰地产法律常识：关于TITLE的种类
对于我们普通百姓来讲，住房可能是一生中所拥有的最大价值的资产。对于一些投资人士来讲，地产也是一个重要的投资选择。
关于新西兰的地产法，对于我们华人来说，因为与日常生活息息相关，普及的程度已经比较高。本文的目的，仍旧在于系统地介绍常识。由于篇幅所限，难免挂一漏万。大家买卖地产时，切记事先咨询相关专业人士。
总体来说，新西兰的地产法律基本承袭英国法的体系，但是随着社会的发展变化，地产法律也在不断变化和调整，在某些方面已经形成了自己的特色。
（一）产权（TITLE/地契）的种类及含义
目前最常见的地产TITLE也是新西兰法律允许范围内最高等级的产权还是FEE SIMPLE。这个概念在新西兰大致上和FREEHOLD 是可以互换使用的。中文经常翻译为自由产权或永久产权。是所有产权种类中产权人对于相关地产享有权益最多、最完整的一个。产权人及其继承人对于该地产享有永久产权，在法律允许的最大范围内可以自由处分，可以将部分权益转移他人从而形成一个层级较低的地产权益，比如租给别人。可以将全部权益在一定时限内赋予他人，比如丈夫死后根据遗嘱让遗孀终生享有该地产，但是在遗孀死后依法另行处置，所谓LIFE ESTATE。 FEE SIMPLE 的地产在产权人死亡并且既无遗嘱继承人又无法定继承人的情况下，产权会收回给国家即CROWN，不过这种情况现实中极少发生。在特定情况下，依据法律规定，按照法律程序，FEE SIMPLE 的地产也可能会被国家强制征购，比如根据公共工程法案的相关规定。当然，因为有民选政府和法制保障，新西兰还没有出现过中国意义上的强拆。
LEASEHOLD 的意思是说，产权人的权益是建立在相关LEASE的基础上的。简单的说，产权人实际上是个租客，不是地产的最终所有人。至于产权人到底具有怎样的权益，主要看LEASE的条款是怎样规定的。因为如此，律师一定要详细审查LEASE的相关条款，比如年限、续约、租金调整、对于产权人作为租客的种种限制，等等。在对LEASE有了完整了解之后，才能做出投资与否的决定。比如有的地产在所谓GLASGOW LEASE 上，虽然可以无限续约，但是可能由于很多年地租才调整一次，有可能由于地价在过去这些年的急剧上涨，从而在下次租金调整之时会有惊人的成倍的上调。最近已经有人因此打官司。但是，如果地租上调有LEASE的条款为依据，即使涨幅惊人，法院也一般很难横加干涉。
CROSS LEASE的TITLE也可以说是一种特别的LEASEHOLD ESTATE。其产生有特定历史背景，主要是以前对于土地分割有过于严苛的要求，而随着社会的发展变化和人口的增长，又有土地分割进而产权分割的社会要求，因此出现了通过CROSS LEASE来绕过相关法律限制的做法。特别是在UNIT TITLES 法案制定以前。简单的说，一个典型的CROSS LEASE的结构是，一块地整体有一个FEE SIMPLE的TITLE，这块定上的所有两个或以上的产权人共同登记为这个FEE SIMPLE的产权人，每个产权人有固定的产权份额，但是所有产权人的份额在一起成为一个产权、具体产权份额是不可分割出去的。然后产权人集体作为LANDLORD和每个单独的产权人签订一个统一的租约，期限为999年，每个产权人对于自己房子所占据的面积根据LEASE享有LEASEHOLD产权。通常CROSS LEASE会对公共部位土地的使用和维护、个人独占部分的使用和维护、产权人集体议事的程序、对于产权人转让的限制等等问题作出详尽的规定。有不少人说，CROSS LEASE的房子不好，其实不是一概而论，关键看CROSS LEASE的那个LEASE本身质量如何。这就需要律师仔细审读并提供建议。总体上说，CROSS LEASE有自身的缺陷，相对限制较多，产权人之间有发生纠纷的可能。新西兰法制委员会LAW COMMISSION曾提出报告，指出CROSS LEASE的诸多弊端。 新出台的新UNIT TITLES法案提供了更便捷的程序，在一定情况下可以把CROSS LEASE转化为UNIT TITLE。
与CROSS LEASE不同，UNIT TITLE是特定立法的产物，产生于70年代。如今市场上有越来越多的UNIT TITLE地产，特别是广泛应用在UNIT，APARTMENT， TOWNHOUSE以及一些商业地产等等。UNIT TITLE不仅能够实现地产的平面分割，而且能够划分多层建筑的立体空间的权属。每个UNIT DEVELOPMENT要有一个UNIT PLAN， 要有一个全体UNIT业主组成的BODY CORPORATE。 每个业主根据自己的OWNERSHIP INTEREST行使投票权。BODY CORPORATE 有法定职能和议事规则。 对于UNIT业主提出要求和限制，对于公共部位的养护使用做出规定。买方律师应该对TITLE特别是BODY CORPORATE的规则进行仔细的审阅，并向客户提供解释和意见。卖方律师需要查对各项事务，并且向买方提供法律要求的证书来披露相关信息。新的UNIT TITLE法案已经于2011年6月20日正式生效。 相比旧的1972年的UNIT TITLES法案来说，这个新法律的规定更为详尽和完善。B比如，在公共部位的管理和维护上规定更加完善，在UNIT DEVELOPMENT的创立上更加灵活，在BODY CORPORATE的规则和议事程序上更加实际和有效、在UNIT TITLE地产的买卖上有更多的对于买方的保护和卖方的信息披露义务等等。当然，这部法律在实际执行过程中出现了很多问题，亟需进行修正。
CROSS LEASE也可能建立在LEASEHOLD的地产上，即产权人集体并不拥有一个FEE SIMPLE，而是集体作为一个LESEE和真正的最终产权人即LANDLORD有一个HEAD LEASE。然后再作为SUBLESSOR通过一个SUBLEASE把土地分租给各个CROSS LEASE的业主。这样的产权是CROSS LEASE（LEASEHOLD）。UNIT TITLE也是这样，可能一个UNIT DEVELOPMENT就是建立在一个LEASEHOLD的地产上面。这样的产权是所谓STRATUM IN LEASEHOLD。
新西兰有一个高效现代的地产产权管理系统。新西兰的每个地产，在数字化的今天，已经没有所谓地产产权证书的原件。数据存储在政府相关机构的电脑系统中，受批准的用户比如律师可以登录检索并复制产权证书。律师的任务之一，无论是作为买方还是卖方的律师，一般都会在第一时间获得产权证书复制件，并对合同中地产的证书记载事项进行认真核对和审查。如果必要的话，与客户核对以及进行进一步调查，在此基础上提供相关意见。
作者: BaconHam 时间: 2012-6-15 17:37:26
罗福D 发表于 2012-6-14 12:51
赠与税的废除以及相关的法律问题
大家可能都知道，赠与税（GIFT DUTY）从2011年10月1日起已经被废除。 经 ...
在资产转移上，使用家庭信托是否多余？ - 家庭信托年费和质询费一年也是不少。。
难道家庭账户之间转个几万还要政府批准？ 如果海外转账，现金赠与政府怎么管？
作者: 罗福D 时间: 2012-6-15 20:08:20
BaconHam 发表于 2012-6-15 16:37
在资产转移上，使用家庭信托是否多余？ - 家庭信托年费和质询费一年也是不少。。
难道家庭账户之间转 ...
信托不是简单的资产转移，而是更加复杂的长期的资产的规划和保护。
信托本身不存在年费和咨询费的问题。赠与税废除之前，在gifting programme存续期间，需要做annual gifting,所以会发生费用。
赠与税的前世今生，就说来话长了。西方社会的财务制度和观念与中国不同，在家庭成员之间尤其如此。
作者: BaconHam 时间: 2012-6-15 20:36:28
罗福D 发表于 2012-6-15 19:08
信托不是简单的资产转移，而是更加复杂的长期的资产的规划和保护。
信托本身不存在年费和咨询费的问题 ...
Family trust的咨询是免费的? 好象是2百多一小时? 还有每年的固定费用若干? 去年10月前的数据?
中国人使用家庭信托的很少吧?
作者: 狂风暴雨 时间: 2012-6-15 21:44:17
LZ是RossHolmes的吗?
作者: 罗福D 时间: 2012-6-15 23:56:04
本帖最后由 罗福D 于 2012-6-15 23:13 编辑
BaconHam 发表于 2012-6-15 19:36
Family trust的咨询是免费的? 好象是2百多一小时? 还有每年的固定费用若干? 去年10月前的数据?
中国人 ...
向律师咨询任何法律问题，无论是不是family trust问题，都不是免费的。但是，如果你了解信托的运作，没有必要事事都去咨询律师。负责的律师，不仅仅是给客户建立信托，同时应该使客户了解如何自己使用和管理信托。一旦懂得入门的东西，加上律师事先准备好的一整套将来信托日常管理时使用的文件，完全可以自己来操作。
信托本身不存在每年固定费用的问题。赠与税是从去年10月开始废除的。所以多数情况下，不需要ANNUAL GIFTING了。
我们华人使用信托也越来越多了，只是了解程度还不够。
作者: RZ23 时间: 2012-6-17 17:02:55
本帖最后由 RZ23 于 2012-6-18 12:00 编辑
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作者: 罗福D 时间: 2012-6-17 22:24:05
本帖最后由 罗福D 于 2012-6-26 20:45 编辑
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作者: LastAries 时间: 2012-6-18 15:23:19
多谢楼主分享
作者: RZ23 时间: 2012-6-18 17:10:49
罗福D 发表于 2012-6-15 14:21
新西兰地产法律常识：关于TITLE的种类
对于我们普通百姓来讲，住房可能是一生中所拥有的最大价值的资产。 ...
Good. Richard or Julia?? Anyway, keep up the momentum.
作者: 罗福D 时间: 2012-6-19 10:34:20
RZ23 发表于 2012-6-18 16:10
Good. Richard or Julia?? Anyway, keep up the momentum.
谢谢RZ。你们做的也很不错，大家一起努力吧，多交流。不是Richard, 也不是Julia,我是新来的。
作者: 罗福D 时间: 2012-6-19 17:12:00
为什么PPSA对于经商者如此重要？
今年五月是新西兰的个人财产担保法（Personal Property Securities Act, 简称PPSA）实施十周年的日子。过去十年来，PPSA已经日益成为新西兰商业领域极其重要的法律。但是，遗憾的是，似乎有些华人朋友对PPSA还没给予应有的重视，或者是知之不详，给自己的利益造成不必要的损失。
PPSA的主要作用，就是允许债权人在债务人的动产之上取得一个担保利益（security interest）， 从而在债务人不能按期偿还债务的情况下能够占有或者变卖该动产，并且从价款中优先受偿。类似于债权人能够在债务人的不动产（主要是指房地产）之上取得的mortgage。
比如说，如果一个做生意的人A，向其他人B供应货物、租给他人B设备或将货物交给他人B代卖，在A还没有收到货款或者收回设备之前，B如果陷入财政困难而破产，如果A有受PPSA保护的担保利益，可能A能够收回货物或者设备或者从变卖货物的价款中首先得到偿还；如果A没有受PPSA的担保利益，那么变卖该货物的价款会被用来偿还其他的有担保的债权人，而A只能够和其他无担保债权人一起祈盼好运气了，去分配B其他的剩余的财产（如果有的话），通常是血本无归。
在制定PPSA之前，像很多其他普通法系国家一样，新西兰在动产担保领域的法律非常复杂和混乱。通过参考加拿大的动产担保法，新西兰引进了一个全新的简洁有效的动产担保登记系统（Personal Property Security Register， 简称PPSR）。登记一个PPSR担保利益，只需要纽币$3.07。进行一次PPSR担保利益的网上搜索，只需要纽币$1.02。但是，通过合理利用PPSA而带来的利益，以及由于对于PPSA可能导致的损失，会是这些微不足道的登记费用的千倍乃至万倍。
首先，创建一个担保利益，需要符合法律规定的书面协议。这个协议不一定很冗长，比如，在相关买卖或租赁合同中的一个简短的条款就可以达到法律需要的效果。但是，这个书面协议一定要有。
再者，登记优先原则。针对同一件动产，在PPSR登记的担保权益人比没有在PPSR登记的担保权益人有优先受偿的权利，即使那个没有登记的担保利益人取得担保利益在先。 如果两个担保利益都已经在PPSR登记，变卖该动产的价款优先偿还登记在先的担保利益人，如有剩余，则用来偿还登记在后的担保利益人。
很多银行、金融机构或者大的供应商会要求取得对于债务人的所有个人动产的担保权益（简称GSA）。但是，如果其他债权人（比如说供货商）来说， 如果按照PPSA要求取得了针对特定动产（主要是所提供货物）的在PPSR登记的担保权益，那么他可以取得超级优先权，还是可能排在GSA利益人的前面，从该货物或者其价款中优先得到补偿的。
需要注意的是，PPSA有时是高于所有者权益的。比如说，供货商与购货商约定，在价款未付清以前，货物的所有权一日归属于供货商。如果供货商没有登记PPSA担保权益，那么，将来如果购货商破产，其他已经登记的担保利益人仍然会优先取得该货物或者价款。也就是说，即使在法律上您还是货物的所有人，但是对于PPSA来说，该主张可能无效。
PPSA是一部极其重要的法律，也是一部极其复杂的法律。以上只是关于PPSA原则和背景的基本介绍，在具体的适用上有种种的例外和要求。利用得当的话，PPSA的适用面实际上是更为广泛的，能够带来的好处也是会更多的。如果您在生意上遇到关于PPSA的问题，请咨询法律专业人士。
作者: manukau1234 时间: 2012-6-19 21:26:56
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作者: 罗福D 时间: 2012-6-20 21:51:06
manukau1234 发表于 2012-6-19 20:26
Where is richard chen?
在这里不方便讲。
作者: manukau1234 时间: 2012-6-20 23:16:01
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作者: winny 时间: 2012-6-22 17:01:37
学习了
作者: 罗福D 时间: 2012-6-26 21:41:56
(二) 地产买卖合同
与一般合同相比,涉及地产的合同在法律上的要求要更高一些。通常来说，地产买卖合同必须是书面形式并且由双方签字方能成立。口头合同不具有强制执行效力。当然，任何规则都可能有例外。特定情况不符合严格格式要求的合同也有可能是有效的。新西兰由英国普通法和衡平法演变而来的法律体系何其复杂，有疑问的话，还是必须咨询专业人士。
一般的住房买卖，多是使用奥克兰地方法律协会制定发行的标准合同。一般接触地产法律比较多的律师，对于这个合同的条款都非常熟悉。这个合同的现行版本最近两年进行了一些修订，其中主要的一个原因是由于最近新西兰最高法院的一个判决对于交割程序会产生很大影响。为了尽量地保证明确的交割程序避免混乱带来的可能纠纷，一个新的条款被加入到标准合同中。最新的修订是由于新的GST和UNIT TITLE方面的法律所做的必要修改。新新西兰房地产中介协会也有一个新的标准合同，但是由于种种原因，这个合同不受到中介和律师的青睐，使用不多。
除了法律对于涉及地产的合同的特殊要求之外，一般合同法的原则也同样适用于地产买卖合同，比如要约和承诺，合同的解释和解除等等基本原则和相关立法规定。
买卖双方可以协商同意对标准合同的条款进行变更和增补。大家可能经常看到，在标准合同之后加入一些双方同意的额外条款，最常见的就是附上更多的条件，在条件不能满足的情况下合同可以解除。如果额外增加的条款与合同标准条款有矛盾，以额外增加的条款为准。
至于应该不应该在合同签字前就找律师，要看客户本人的情况。如果客户已经很有房产买卖的经验，对于合同很熟悉，可能问题不大。合同签订前的审阅和起草，一般律师会收取相应费用，但是实际上并不多。现实中经常发生的是，买方被中介催促下已经签字，或者客户想尽可能的节省律师费用，在不经过律师的情况下就已经签了字。这样的话，合同已经签了，也就没有太多回旋的余地，即使有错误也没有更正的机会。很多合同是中介起草的，中介毕竟没有经过专门的法律训练，有时候由于用语不规范或者意思模糊会引发纠纷。再者，中介是为卖方服务的代理人，虽然有行业规范和法律的约束，但毕竟是为卖方利益服务的，有时候在一些条款的措辞上对于买方不太有利。对于律师来说，起草同一个条款，在作为买方律师或卖方律师的不同情况下，很可能使用不同的措辞以给本方当事人最大的保护。
有的合同当中会加入这样一个条件，即合同虽然签了，但是还要经过本方律师的批准。有很多人认为，有这样一个条款的话，就可以放心签字，因为律师还要审查批准嘛，如果不批准的话合同可以解除。实际上这样的认识是错误的。根据新西兰的判例法，这样的合同已经具有约束力，律师只有在很有限的情形下才能不批准合同进而取消合同。比如笔者本人在买房子的时候，经卖方要求在合同中有这样的一个条款，到时候卖方的律师要求加入一个新的条件作为批准合同的前提，说是不然的话卖方可能会不方便云云，否则的话卖方律师将不会批准云云，这样的无理要求当然是被断然拒绝。
作者: 罗福D 时间: 2012-6-26 21:48:02
manukau1234 发表于 2012-6-20 22:16
hi,
if i want to transfer my share of property to my wife with consideration of $450k, and there is ...
请查收短信。
作者: 罗福D 时间: 2012-6-26 21:49:23
winny 发表于 2012-6-22 16:01
学习了
客气了。信息普及而已，谢谢阅读。
作者: cafebeans 时间: 2012-6-28 11:20:01
罗福D 发表于 2012-6-14 16:51
十分感谢。已经改正。
我本人一直很想了解信托方面的知识。
1. 如果房产一旦建立信托，就是建立人也无法在撤回把？也就是信托一旦建立，就无法撤回了，对吗？
2. 如果信托的房产交易后，钱还是归信托所有，是吗？还是给还给信托建立人？
3. 我也咨询过律师，他说建立的时候有费用发生，以后每年都有费用。我看您的文章是说，建立好了以后，没有任何改动的话，就不会有每年的管理费用，是吗？
作者: 罗福D 时间: 2012-7-3 10:23:52
Crafar农场收购案及新西兰的海外投资法
先有天然乳品的铩羽而归，后有鹏鑫集团的好事多磨，围绕Crafar农场的收购可谓是一波三折。由于天然乳品和鹏鑫集团所具有的中资背景，Crafar农场收购案在新西兰的华人社区受到广泛关注。从法律角度说，Crafar农场收购案也为我们了解新西兰海外投资方面的法律提供了很好的素材。
新西兰是典型的外向型经济，在国际上以积极主张投资和贸易自由化而著称。但是，出于对国家利益的保护，对于来自海外的投资，新西兰的法律还是设定了必要的限制，主要是2005制定的新的《海外投资法》及相关的配套法规。
海外人士，如果购买“重要性商业资产”或者“敏感土地”，需要按照海外投资法的要求，取得海外投资许可。
谁是海外人士呢？没有新西兰公民身份或永久居民身份的自然人。如果是公司或者其他实体的话，如果25%或以上的控制人或受益人是海外人士。
购买可以是直接的购买，也可以是其他间接方式。比如说，海外人士购买持有25%或以上的公司股份；超过一定年限的租赁也可被认定为“购买”。
至于“敏感土地”的定义，相当复杂。基本上来说，超过5公顷的农业用地，以及紧邻水道或者保留地的超过0.4公顷的土地，大致属于“敏感土地”。
从笔者本人有限的的一些海外投资许可的处理经验来看，在天然乳品收购案以前，虽然申请的周期却是比较长，为满足海外投资局的要求需要准备和补充很多文件，但是还在可以控制可以预见的范围内。政府曾经意图重新审查海外投资相关法律，简化相关程序，一定程度上放松对海外投资的限制。可是，随着天然乳品对于Crafar农场的高调收购，以及新西兰民众中出现的强烈的民意反弹，新西兰海外投资法律的发展方向已经出现了很大的转变。
在鹏欣集团终于获得海外投资许可之后，敌对的本地竞价者向法院声请对海外投资局的决定进行司法审查。接下来，在2012年2 月高等法院Tiroa E & Te Hape B Trusts v Chief Executive of Land Information [2012] NZHC 147的判决中，法院撤销了海外投资局的已做决定，要求海外投资局重新考虑。
首先，原告声称鹏鑫集团没有乳牛农场的经营经验，因此不符合海外投资法所要求的投资人在商业经验方面的要求。法院没有接受原告的意见，法院认为不应该对于商业经验做过窄的解释。鹏鑫集团从无到有，到今天的规模，涉足多个行业，证明其具备所要求的商业经验。
但是，在关于鹏鑫的投资对于新西兰可能带来的益处方面，法院支持了原告的请求，判定海外投资局在对于投资能够给新西兰的益处进行评估时在法律的理解和适用上有偏差。海外投资局使用的是前后比较法（before and after approach）， 而法院认定，正确的方法应该是有无比较法（with and without approach）。
所谓前后比较法，是指对于该向海外投资被批准之前和之后的情况进行比较，从而估算投资所带来的益处。比如，Crafar农场已经有几年时间不能正常经营，资产状况和经济效益都很不理想；一旦鹏鑫收购成功，将会有大笔资金注入，生产效益必将显著提高。
法院所认定的有无比较法，则是将海外投资和本土投资的效果进行比较。如果海外投资人能够带来的益处，本地投资人同样也能够提供，则不能算作海外投资带来的收益。应该说这是一个新的解释方法，无疑加大了海外投资人满足海外投资许可的难度。
对于此判决，法律界的基本反应，是认为提高了海外投资批准的难度，对于海外投资局的审理工作提出了更高的要求，审理时间会更长，同时增加了不确定性。
我们看到，海外投资局在重新考虑以后，再次做出了批准鹏鑫集团投资收购的决定。本地的敌对竞标者也再次向法院提出了司法审查的申请，目前该案还在审理过程中。法院将做出如何的判决，新判决对于新西兰的海外投资法会有什么新的解释，让我们拭目以待。
值得注意的是，由于政府对于高等法院的第一次判决并未上诉，所以，有无比较法目前已经成为新西兰法律的一部分。如果有投资者目前需要申请海外投资许可，必须把该判决的影响考虑在内。
作者: 罗福D 时间: 2012-7-3 10:27:47
cafebeans 发表于 2012-6-28 10:20
我本人一直很想了解信托方面的知识。
1. 如果房产一旦建立信托，就是建立人也无法在撤回把？也就是信托一 ...
有时间的话，您可以先来听一听我们的免费的信托法讲座。
作者: cafebeans 时间: 2012-7-3 12:36:13
罗福D 发表于 2012-7-3 09:27
有时间的话，您可以先来听一听我们的免费的信托法讲座。
麻烦通知一下最近的讲座的时间
作者: 罗福D 时间: 2012-7-9 09:23:18
PPSA担保权益的排序和让位协议
根据1999年制定的《个人财产担保法》（“PPSA”），在同一件个人财产上可能存在两个或者两个以上的担保权益，这样就存在一个排序的问题。
比如说，A企业从B公司借钱，将自己的全部个人财产向B公司提供担保；后来，A企业又需要从C公司借钱，又将自己的所有个人财产抵押给了C公司。后来，A企业终于由于经营困难而破产，需要变卖财产来还债。问题是，变卖个人财产后所得的价款应该优先偿付B公司，还是C公司呢？
在排序问题上，PPSA基本奉行的登记优先原则。如果B公司的担保权益没有通过PPSR登记，而C公司在PPSR登记了自己的担保权益，即使是B公司放款在先、取得担保权益在先，但是，C公司的权益优先受到保护，优先从价款中受偿。如果B公司和C公司都在PPSR登记了自己的担保权益，那么，由登记时间的先后来决定他们之间的排序。
当然，PPSA相当复杂，登记优先原则也有很多的例外。具体的情况，必须咨询专业法律人士。
同时，PPSA也允许当事人之间通过协议来确定他们之间的担保权益的排序。比方说，上述的B公司和C公司达成协议，虽然B公司登记在先，本来是A企业的第一担保权人，但是B公司同意C公司成为第一担保权人，C公司的担保权益优先于B公司的担保权益。B公司和C公司之间的协议可以在PPSR上面登记，但是并非必需。我们暂且将这样的协议成为让位协议，因为B公司将自己第一担保权人的位置让给了C公司。
那么，这个让位协议有没有一个有效期限呢？最近高等法院判决的一个案件，对这个问题进行了讨论。
基本案情如上所述。B公司在2005年借钱给A公司，注册了一个担保权益。C公司在2006年借钱给A公司，也注册了一个担保权益。C公司在借钱给A之前设定条件，C公司必须是第一担保权人。C公司和B公司签订了协议，B公司同意让位于C公司，B公司退而成为A公司的第二担保权人。B公司在PPSR登记了让位协议。2008年，A公司由于不能偿付债务被C公司任命的接管人接管。2011年，B公司把C公司诉至法院，声称自己的担保权益优先于C公司。
B公司的理由是，C公司当时放给A公司的是一年期的短期贷款，双方没有同意C公司的担保权永远优先于B公司。而且，PPSR上面登记的担保权益需要每5年登记延期一次。如果没有提前登记延期的话，B公司在2005年登记的担保权益会在2010年3月31日过期。在登记担保权益让位协议时，B公司在PPSR上注明“有限期限至2010年3月31日”。因此，双方间的让位协议在2010年3月31日自动失效。
法院经过审理认为，B公司和C公司之间的让位协议继续有效。首先，虽然C公司发放给A公司的是一年期的贷款，但是谁也不知道贷款会不会被按期偿还，同时，借贷双方也经常协议延长贷款期限。再者，PPSA并没有强制要求登记让位协议，而且，即使登记的话，是由B公司进行登记，而不是C公司。虽然PPSR的登记系统要求必须填写有效日期，而且这个日期不能超出已经登记的两个担保权益中最早需要登记延期的日期，但是，这样的登记不能影响到双方已经签署的让位协议的效力。除非是双方在让位协议中明确规定有效日期，否则的话，让位协议一直有效，直到协议解除或C公司的债务被全部偿还。退一步讲，即使该让位协议在2010年3月31日失效，但是，在2008年A公司已经不能偿还债务，C公司已经任命了接管人，B公司和C公司的担保权益已经发生冲突。B公司和C公司的担保权益排序问题应该根据2008年时候的情形来判定。毫无疑问，根据让位协议，在2008年C公司的担保权益是优先于B公司的。
如果您在他人的财产上面取得了一个担保权益，那么，必须尽快登记。必须事先查阅PPSR，了解针对债务人已经被他人登记在先的担保权益。如果可能的话，事先与其他担保权益人达成协议，确保自己的担保权益取得所需要的优先位置，一旦最坏情况发生，才能获得预期的保护效果。
作者: 罗福D 时间: 2012-7-16 12:15:10
关于房产买卖中的定金问题
当房产买卖双方签订合同时，往往会在合同中规定买方需要向买方支付一定数额的定金。一方面，定金代表了买方购买房产、完成合同的诚意。另一方面，定金也算作应付价款的一部分。
1. 定金的数额
法律并没有强制要求买方必须向卖方交付定金。是否需要定金，需要多少定金，由合同双方来协商确定。如果双方约定，不需要支付定金，合同依然有效成立。但是，一般情况下，合同会约定买方支付定金，比较常见的定金数额是，不超过买房价款的10%。如果定金的数额超过了买房价款的10%，法庭很可能会认为超过的部分不是真正的定金，而是带有惩罚性的“罚金”的意味，将来买方如果不能完成交割，法庭一般也不会允许卖方没收超过买房价款10%的定金。
2. 什么时候支付定金？
如果您使用的是奥克兰律师协会的房地产标准买卖合同，那么，如果买卖双方没有在合同中另外特别注明，则定金应该在合同签订之后立即支付。实际上，买卖双方也经常约定，定金在合同宣布无条件时再行支付，而不是在签订合同之后。因为如果合同是有条件的话，假设在双方没有过错的情况下条件没有成就，定金需要退还买方。
3. 向谁支付定金？
合同一般规定是向卖方或者卖方的代理人来支付定金。如果买卖是通过中介的话，一般是由买方把定金付给卖方的房产中介。如果没有中介的话，那么就付给卖方的律师。应该特别注意的是，买方一定不要向卖方本人直接支付定金，以后如果合同取消，买方经常会很困难依据合同拿回定金。
如果合同还没有被宣布为无条件，接受定金的房产中介或者卖方律师应该作为一个“中间人”来保管定金，不可以把定金支付给卖方。 即使是无条件的合同，中介和卖方律师也需要作为“中间人”保管定金，因为买方通常在合同签订后有10个工作日的时间对于卖方的Title提出反对意见。
4. 不按期支付定金，会有什么样的法律后果？
如果买方没有按期向卖方支付定金，卖方可以向买方根据合同约定的罚息利率来收取利息。如果卖方通知买方交纳定金，而买方没有在三个工作日内按要求支付定金，卖方可以取消合同。
5. 如果房产买卖没能交割，定金怎么办？
如果合同已经无条件，到了交割日期而买方违约拒绝或者无法交割，卖方按照合同规定采取相关措施后，可以没收买方支付的定金。
如果并非由于买方的过错，合同中规定的条件没有成就，因而合同中止，那么定金应该退给买方。如果卖方无理拒绝退还定金，买方可以采取法律行动。
作者: manukau1234 时间: 2012-7-16 21:54:22
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: manukau1234 时间: 2012-7-16 21:57:00
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: maluo 时间: 2012-7-16 23:32:22
kankan.....
作者: 罗福D 时间: 2012-7-17 10:46:49
manukau1234 发表于 2012-7-16 20:57
my question was not clear enough.... i rephrase.
if agreement goes unconditional, buyer discove ...
请查收信息。
作者: 罗福D 时间: 2012-7-23 18:26:35
从L诉B一案谈“被封堵土地”
被封堵土地（landlocked land），指的是由于缺乏合理出入通道，因而使土地的所有者无法到达该土地、或者无法获得使用该土地所必须的服务的土地。如果一块土地是被封堵的土地，造成土地的产权人无法正常使用，在满足一定条件的情况下，该产权人可以向法院提出申请，由法院发布命令来获得合理的出入通道。一般的解决办法是从相邻的土地获得相应的使用权，或者对边界做出适当的调整。
但是，应该注意的是，不能由于自己的土地缺乏出入通道，就想当然的以为自己能够从邻居的土地上得到解决的办法。在购买土地时，仔细查看产权记录，提前做出适当安排，考虑最坏后果，十分必要。奥克兰高等法院最近的判决，L诉B一案，为我们提供了一个适时的提醒。
L先生和B 先生在2008年左右分别购买了位于Milford的X街的相邻的两座地产。L先生是33号，B先生是31号。这两座地产都紧靠海滩，隐秘清幽，风景宜人。美中不足的是，这两座地产并不在X街边，而是要通过很长一段两家共享的车道与X街相连。在车道的尽头，是33号的土地，可是由于一个3米的陡坡，车辆无法直接到达33号。对于31来说，情况就更糟糕。从车道的尽头开始，沿着33号的边界，仅有一个2米左右的通道，只有行人能够使用，车辆无法通行。
如果想要开车到33号或31号，还有一个办法。不远处有一个Y街，通向海边步道。但是，从Y街到海边步道是被栅栏锁住的。市政府允许海边的居民偶尔打开栅栏，用车辆运送一些生活必需品，或者是满足救护车通行的需要。
L先生在33号建造新的房屋，工程车辆从X街进进出出。31号的租客有时在车道上停车，双方不时产生摩擦，矛盾越来越激化。33号通过改造那个3米的陡坡，铺设了车道，从而基本解决了车辆直达33号的问题。33号在X街口邻居家的土地上还有一个车库，停车也不是问题。相比之下，31号不能车辆直达，由于X街非常繁忙经常无处泊车，只能把车泊到Y街上。
双方的矛盾终于闹到了不可开交的地步，先是警察介入，然后是由法院做出裁决。B先生的主要理由是，车辆无法到达自己的土地，因而是缺乏合理出入通道的被封堵土地，所以边界应该做出调整，从而使自己获得直达31号的车道。同时，B先生认为自己有权得到一个泊车的地方。
法院认为，B先生购买土地时已经知道31号没有直达的车道，只能由共用车道尽头步行到达。虽然在当今社会，车辆的使用已经是生活的必需，但是，共用车道尽头的一点步行距离并不影响31号车辆的使用。同时，B先生还可以偶尔使用Y街和海边的步道供车辆出入。因而，31号不属于被封堵的土地。
至于泊车的问题，仅仅不能够在自己的土地上泊车，不能就此认为31号是被封堵土地。除了上下人员和装卸货物以外，31号不可以在和33 号共用的车道上停车，除非是与33号屋主协商同意。虽然在X街不容易找到泊车位，但是在附近的Y街，泊车位还是很容易找到的。高潮位或暴风雨会导致海边步道无法通行，但是每年也只是几次而已。
结果，B先生只能接受车辆不能直接出入、不能在自家土地或公用车道泊车的现状，或者是通过与33号协商来解决问题。
其实，B先生在购买土地时应该考虑更完备，当时还是有机会解决这个问题的。2008年的时候，31号和33号都在市场上出售，B先生原本打算31号和33号一起购买，这样的话，31号和33号之间的边界调整就很容易进行，因为是同一个主人。但是，B先生先购买了31号，与此同时，33号却被L先生购得。如此一来，没有33号房主的配合，一切就都变得相当困难。B先生也曾和33号房主协商来购买33号。可以想象，33号房主先是狮子大开口，令B先生觉得难以接受。虽然后来L先生也做了很大让步，但是协商最终还是没有结果。
作者: winny 时间: 2012-7-23 22:16:38
很有意思的案例，很难想象不能在自家泊车的生活
作者: LEoInT 时间: 2012-7-24 12:51:59
想请教一个关于PPSR的案列，B先生是A公司的director,A公司把B先生的一部车辆做了PPSR登记，但是B先生几个月后将车卖了，那这部车现在的所有权是A公司的还是买家的呢？
作者: 罗福D 时间: 2012-7-25 13:11:38
LEoInT 发表于 2012-7-24 11:51
想请教一个关于PPSR的案列，B先生是A公司的director,A公司把B先生的一部车辆做了PPSR登记，但是B先生几个月 ...
您客气。请查收信息供您参考。
作者: 罗福D 时间: 2012-8-6 12:38:10
文章被某商业网站盗用，正在处理。暂时停止更新。
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