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标题: 请问MORTGAGEE SALE的房子可以买吗？ [打印本页]

作者: joanmiao 时间: 2012-3-28 14:06:35 标题: 请问MORTGAGEE SALE的房子可以买吗？

除了之前的房东有可能破坏房子之外，买MORTGAGEE SALE的房子有什么利弊？？价格还是看出OFFER的人的多少吧，出的人多价格就多。。。求高人指点

作者: adele 时间: 2012-3-28 14:10:27

可以买啊..有什么问题,人家不就是交不起贷款而已.............

作者: joanmiao 时间: 2012-3-28 14:11:22

adele 发表于 2012-3-28 14:10
可以买啊..有什么问题,人家不就是交不起贷款而已.............

据说很多问题

作者: NewLynnHse 时间: 2012-3-28 14:14:00

空房还是有人住的？谁在住？

作者: joanmiao 时间: 2012-3-28 14:22:40

NewLynnHse 发表于 2012-3-28 14:14
空房还是有人住的？谁在住？

据说是OWNER在住。。这个有关系吗？如果是租客的话是不是赶不走？

作者: NewLynnHse 时间: 2012-3-28 14:24:33

joanmiao 发表于 2012-3-28 14:22
据说是OWNER在住。。这个有关系吗？如果是租客的话是不是赶不走？

好像有人住会比较麻烦，要么赶不走，要么走之前把房子一顿破坏，修起来够呛。

不过我这也是听说的。。。自己没有买过

作者: joanmiao 时间: 2012-3-28 14:27:04

NewLynnHse 发表于 2012-3-28 14:24
好像有人住会比较麻烦，要么赶不走，要么走之前把房子一顿破坏，修起来够呛。

不过我这也是听说的。。 ...

所以mortgagee sale的房子没有final inspection的？？

作者: NewLynnHse 时间: 2012-3-28 14:35:38

joanmiao 发表于 2012-3-28 14:27
所以mortgagee sale的房子没有final inspection的？？

Mortgagee Sale / Auction 的操作好像比较模糊，你看看这个：

http://www.conveyancingshop.co.nz/mortgagee-sales-buyers-beware/

作者: joanmiao 时间: 2012-3-28 14:39:41

NewLynnHse 发表于 2012-3-28 14:35
Mortgagee Sale / Auction 的操作好像比较模糊，你看看这个：

http://www.conveyancingshop.co.nz/mor ...

谢谢小老粟童鞋。。。。看来RISK很多啊，还是要和律师谈谈

作者: Barfoot.John 时间: 2012-3-28 14:40:55

买mortgagee sale的房子风险比较大.因为银行强制拍卖是想拿回银行贷款那部分的损失,所以一般这种房子的价位比相似房子的市价低,但是房子里面的chattels是不能保证的.所以风险也比普通的房子买卖大些.

作者: joanmiao 时间: 2012-3-28 14:41:39

Barfoot.John 发表于 2012-3-28 14:40
买mortgagee sale的房子风险比较大.因为银行强制拍卖是想拿回银行贷款那部分的损失,所以一般这种房子的价位 ...

恩，那价位一般比CV低多少呢

作者: helener 时间: 2012-3-28 14:58:39

如果有人在住，他们不走，你就算买了那房子，也没办法把他们赶走的。那到时你怎么办？

作者: joanmiao 时间: 2012-3-28 15:02:29

helener 发表于 2012-3-28 14:58
如果有人在住，他们不走，你就算买了那房子，也没办法把他们赶走的。那到时你怎么办？

owner 那时候是你了，他就算tenant了，和他们签TENANCY AGREEMENT也不行是吗？

作者: Barfoot.John 时间: 2012-3-28 15:04:17

joanmiao 发表于 2012-3-28 14:41
恩，那价位一般比CV低多少呢

房价和cv说实话没什么太大关系,你问问参考下就好了.举个例子,在epsom 或者mt eden的房子,多数市价比cv高很多, 如果换成西区那边,很多房子市价缺比cv低很多. 如果你用一个房子的cv来衡量房子的价格,那很有可能,要么买不到,要么给高了. mortgagee sale的道理也一样你要买的话先搞清楚同类的房子,在本区市价是多少,然后按照这个价值在减百分之5%-10% 就是可以买的价位了.

作者: helener 时间: 2012-3-28 15:06:30

joanmiao 发表于 2012-3-28 15:02
owner 那时候是你了，他就算tenant了，和他们签TENANCY AGREEMENT也不行是吗？

他们不和你签呢，不给你房租怎么办？你可以强制把他们赶走，但是他们走前把你房子毁了怎么办？永远不要和穷人斗，损失的永远是你。穷洋什么样不是没见过吧。

作者: joanmiao 时间: 2012-3-28 15:07:00

Barfoot.John 发表于 2012-3-28 15:04
房价和cv说实话没什么太大关系,你问问参考下就好了.举个例子,在epsom 或者mt eden的房子,多数市价比cv高很 ...

我以为MORTGAGEE SALE通常都很低呢

作者: joanmiao 时间: 2012-3-28 15:08:56

helener 发表于 2012-3-28 15:06
他们不和你签呢，不给你房租怎么办？你可以强制把他们赶走，但是他们走前把你房子毁了怎么办？永远不要和 ...

mortgagee sale本身就有房屋损坏不负责的默认条款，但是location 好的真的很心动

作者: Barfoot.John 时间: 2012-3-28 15:09:15

helener 发表于 2012-3-28 15:06
他们不和你签呢，不给你房租怎么办？你可以强制把他们赶走，但是他们走前把你房子毁了怎么办？永远不要和 ...

这就是为什么强制拍卖的房子里 chattels 是不包的缘故了. 因为很有可能你接手房子的时候,里面墙有窟窿或者厨房里的洗碗机之类的东西被拿走. 不过这些其实都不是大钱,如果你买的价格便宜,接受以后收拾下就好了.

作者: helener 时间: 2012-3-28 15:13:21

Barfoot.John 发表于 2012-3-28 15:09
这就是为什么强制拍卖的房子里 chattels 是不包的缘故了. 因为很有可能你接手房子的时候,里面墙有窟窿或者 ...

专业的说的就是好，我只是个人感觉不靠谱

作者: helener 时间: 2012-3-28 15:15:10

joanmiao 发表于 2012-3-28 15:08
mortgagee sale本身就有房屋损坏不负责的默认条款，但是location 好的真的很心动

我觉得买房子是个大事，不要赌运气啊，认真研究下的。

作者: joanmiao 时间: 2012-3-28 15:16:30

Barfoot.John 发表于 2012-3-28 15:09
这就是为什么强制拍卖的房子里 chattels 是不包的缘故了. 因为很有可能你接手房子的时候,里面墙有窟窿或者 ...

如果只是CHATTLES还好，要是墙面到处都是洞，房子也被砸了不是很惨，不会的是吗

作者: Barfoot.John 时间: 2012-3-28 15:18:18

joanmiao 发表于 2012-3-28 15:07
我以为MORTGAGEE SALE通常都很低呢

你说的没错,通常来说强制拍卖的房子价格都会很低,但是最近房市确实很火,去年我看到过几次,强制拍卖的房子,卖到了市场价格的价位,换句话说根本就不便宜. 这其中原因有很多,第一买家里有first home buyer,他们买的是用来自住的,因为知道是强制拍卖房,所以会觉得便宜,也来参加拍卖,那么你作为投资者,给的价格肯定比他们低了自然是他们会买到. 另外就是多数人,对房子本身的市价并无了解,只是单纯的因为是银行强制拍卖的房子会便宜的理念去买, 那么就很有可能价格给的和市价一样或者更高了.

作者: Barfoot.John 时间: 2012-3-28 15:40:49

之前提过了,买这种房子风险本来就比普通拍卖的房子风险要大. 学清楚,搞清楚在买吧.怕风险,那就别买这种了.

作者: joanmiao 时间: 2012-3-28 15:43:50

Barfoot.John 发表于 2012-3-28 15:40
之前提过了,买这种房子风险本来就比普通拍卖的房子风险要大. 学清楚,搞清楚在买吧.怕风险,那就别买这种了.

mortgagee sale貌似也不都是auction，也有tender的吧？tender会好一些是吗

作者: Barfoot.John 时间: 2012-3-28 15:50:40

joanmiao 发表于 2012-3-28 15:43
mortgagee sale貌似也不都是auction，也有tender的吧？tender会好一些是吗

一个房子的上市方法会有很多种的. 最近流行拍卖,tender其实中文可以叫暗标,这种就更要求你对房子的市价有了解了,因为大家都是同一时间把自己的offer密封交给房主的.你要是不了解价格,很有可能你买到了,但是价格比别人高了很多. 拍卖在这方便比他强.起码你能看到竞争对手在多少的时候和你竞争.

作者: karaok 时间: 2012-3-29 21:44:24

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