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标题: 这样的房屋贷款好吗？ [打印本页]

作者: 世事无绝对 时间: 2011-12-4 21:50:45 标题: 这样的房屋贷款好吗？

我打算贷款买房，36房价，首付16万贷20万，我不是同银行谈，是经中介做的，他建议我这样：16万分两个8万，给银行8万，另8万把它放在saving 的账号（这笔款随时都可以拿来用，只是要还利息，不用就不用还）就是说我同银行贷28万，实际用20万来买房，还利息也是20万，（有8万是给我有需要时用的）。我本人对于数字很头疼，想请教高人：我这笔款怎样做最好。

作者: MelaleucaShop 时间: 2011-12-4 22:01:30

不知道lz用哪个银行。。。要是ASB的话可以用orbit fasttrack的账号。28万的credit limit,20万的贷款，还20万的利息。

saving的账号就是saving,拿interest的。也就是说28万的贷款都要还利息。我有点不明白lz怎么把8万放saving account,还只还20万的利息？

作者: MelaleucaShop 时间: 2011-12-4 22:19:46

The best option is not to have money in your bank account receiving interest (in any form of account, eg saving account, transactional account), ie use every single dollar to offset the loan, the reason is homeloan interest rates are always higher.

In case of emerency, it would good to keep the credit limit available. All income, expenses go through the home loan account, so you are only paying interest on your net debt (minimal possible outstanding balance).

作者: 阿海 时间: 2011-12-4 22:49:13

是我的话我会：
1）16万贷款
2）8万Revolving Credit
3）以上8万已用4万，还有4万上限后备随时可用
4）总贷款20万
5）以后所有存款和省的钱都拿来先还这4万Revolving Credit

作者: 阿海 时间: 2011-12-4 22:51:27

是我的话我会：
1）16万贷款
2）8万Revolving Credit
3）以上8万已用4万，还有4万上限后备随时可用
4）总贷款20万
5）以后所有存款和省的钱都拿来先还这4万Revolving Credit

作者: Mickey722 时间: 2011-12-4 23:45:34

提示: 该帖被管理员或版主屏蔽

作者: 米虫宝宝 时间: 2011-12-5 09:39:58

同意阿海的安排

作者: 紫风百合 时间: 2011-12-5 10:54:25

阿海发表于 2011-12-4 23:49
是我的话我会：
1）16万贷款
2）8万Revolving Credit

学习学习，请问这是啥意思啊。

能说具体点吗？

作者: 唐莲子 时间: 2011-12-5 13:51:22

阿海，可以再详细点解释吗？
挺有意思的

作者: Buffon 时间: 2011-12-5 14:15:29

本帖最后由 Buffon 于 2011-12-5 14:21 编辑

revolving是王道。

现在这市道。。我会把全部都re掉。。能RE多少RE多少
过几个月看情况在分拆呗。。反正多赚一个月是一个月。利息在接下来的３个月应该都不会升。

36 x .9 = 32.4

做条32.4 的lim,然后把１６万放进去. 剩16.4的贷款。很轻松.

有胆量，相信自己眼光的话，可以用在那条lim里面的钱买几个投资房玩玩。。５－８年后你能换个更好的房了。

海哥可以指点指点我这个做法。

作者: 阿海 时间: 2011-12-5 20:39:16

Revolving Credit (BNZ叫Total Money) 并不适合所有人。

如果你理财差，例如省不了钱，credit card老负钱，千万不能申请revolving credit.

但一般人有首付的都至少能存点钱不乱花吧。

那就说回我说的那个方法：
1）16万贷款
这是因为楼主要贷20万，那就凑个整数16万做homeloan, 你要floating也行，fix也行，因为revolving credit不是fix loan。这里没什么好解释的，个人选择，但最好大部分例如80%都做homeloan就好。

2）8万Revolving Credit
3）以上8万已用4万，还有4万上限后备随时可用
这里是因为4万上限能随时用，例如救急，车报废了有钱买多辆等等

已用的4万RC是为了让你平时存的钱直接能还这4万里的贷款。这样还得多，还得快，利息就少，因为RC是按照天数来计算利息的。

4）总贷款20万 - 这不解释了
5）以后所有存款和省的钱都拿来先还这4万Revolving Credit
如上

等过几年这4万RC还完了，那就把那16万里的一部分homeloan变成RC，例如再弄4万。等这第2个4万还了再申请多4万RC, 直到16万全部还完，这样就恭喜了，你不是房奴了！

如果是买投资房，那你要申请足够Revolving credit来：
1）给首付
2）装修费
3）律师费等等

作者: 世事无绝对 时间: 2011-12-5 21:22:23

多谢啊海！！！！！！！！！！！！

作者: sophia1103 时间: 2011-12-6 09:54:34

膜拜。。。。。。。。。。

作者: +Princess+ 时间: 2011-12-6 20:44:24

全部放FLEXI的人飘过```````

希望利息别涨....

作者: 阿海 时间: 2011-12-6 21:02:39

我们Westpac两个投资房都是Revolving Credit的。

作者: 句号 时间: 2012-7-26 04:24:45

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: peewee 时间: 2012-7-26 12:00:50

没看懂~~~~~~~~~+1

作者: 金牌卧底 时间: 2012-7-26 12:13:56

阿海发表于 2011-12-5 20:39
Revolving Credit (BNZ叫Total Money) 并不适合所有人。

如果你理财差，例如省不了钱，credit card老负钱 ...

问下版主, rental property 除了 interest, insurance, rate 还能claim哪些cost啊?

作者: 阿海 时间: 2012-7-26 12:26:27

金牌卧底发表于 2012-7-26 12:13
问下版主, rental property 除了 interest, insurance, rate 还能claim哪些cost啊?

maintenance, chattel depreciation, valuation, lawyers等等

房子多了还可以claim business expense.

作者: jamienz 时间: 2012-7-26 12:27:07

阿海发表于 2011-12-6 21:02
我们Westpac两个投资房都是Revolving Credit的。

阿海，对不起打扰一下。我也还是不太懂。我目前的房子贷款从30多万还到只剩下十几万了。我一直是用fix 的，还有两个月又要重新fix 了。我这次想多贷出5万块钱出来，因为想买投资房做首付。那么我可以跟银行讲那以前剩的十几万还是重新fix, 而多贷出的5万块作为 revolving credit?银行会同意么？麻烦么？还有，revolving credit 和普通的floating 有什么区别呢？先谢谢您的帮助。

作者: 阿海 时间: 2012-7-26 12:35:01

jamienz 发表于 2012-7-26 12:27
阿海，对不起打扰一下。我也还是不太懂。我目前的房子贷款从30多万还到只剩下十几万了。我一直是用fix ...

可以啊贷多点出来啊，找broker申请新贷款就好了。

revolving credit就是用的时候才扣利息。

normal loan是直接把钱贷出来，第1天就开始扣利息。

作者: hungugu 时间: 2012-7-26 12:44:52

其实没这么复杂……

楼主的agent的意思就是：这个房子共贷款28万，其中20万是固定的homeloan，剩下的8万只是credit，随时能用。

阿海的意思是：这个房子共贷款24万，16万做成固定的homeloan，剩下的8万是机动的。其中4万买房用了的，但是这笔钱可以随时还，日常的工资和所有流动资金都可以放进去还钱以节省利息。剩下还有4万credit随时能用。

道理是一样的，给利息的部分都只是20万。各大银行都有差不多的东西，每个地方名字不一样。

作者: jamienz 时间: 2012-7-26 13:52:04

阿海发表于 2012-7-26 12:35
可以啊贷多点出来啊，找broker申请新贷款就好了。

revolving credit就是用的时候才扣利息。

非常感谢！

作者: bibubibu 时间: 2012-7-26 21:54:40

阿海发表于 2011-12-4 22:51
是我的话我会：
1）16万贷款
2）8万Revolving Credit

LZ本来就糊涂了，被你又给弄晕了。

作者: adsl2 时间: 2012-7-27 01:04:49

hungugu 发表于 2012-7-26 12:44
其实没这么复杂……

楼主的agent的意思就是：这个房子共贷款28万，其中20万是固定的homeloan，剩下的8万 ...

我不明白的是：先不说商业贷款利率，就说个人贷款和房屋贷款的利率相比就相差甚远。而且还是用的时候还，不用的时候不还，银行这样做难道不知道自己亏了很多利息吗？
LZ的agent说可以多出的8万放在saving帐户里还有利息，那我就一直放着吃利息，银行会这么干吗？

作者: hungugu 时间: 2012-7-27 07:35:43

adsl2 发表于 2012-7-27 01:04
我不明白的是：先不说商业贷款利率，就说个人贷款和房屋贷款的利率相比就相差甚远。而且还是用的时候还， ...

可以理解成你不用的时候钱还在银行手上啊，就是credit card的credit limit一样的……不用的话不收利息的。

作者: NewLynnHse 时间: 2012-7-27 08:09:34

adsl2 发表于 2012-7-27 01:04
我不明白的是：先不说商业贷款利率，就说个人贷款和房屋贷款的利率相比就相差甚远。而且还是用的时候还， ...

这个想法是有一定的道理，只是有一点你没注意到，LZ那不用付利息的8万其实银行也不给利息的。

你回帖里说＂8万放在saving帐户里还有利息＂，LZ好像没说有利息哦，还是我看漏了？

LZ说的”saving 的账号”　应该是大家在说的revolving credit.

作者: adsl2 时间: 2012-7-27 09:23:47

NewLynnHse 发表于 2012-7-27 08:09
这个想法是有一定的道理，只是有一点你没注意到，LZ那不用付利息的8万其实银行也不给利息的。

你回帖里 ...

我自己笨笨，没看明白。那这个saving帐号里的利率也是随着那20万的贷款利率和年限变化而变化的吧？我想明白了，因为房子在银行手里，而且楼主只贷了50%的房款，40万的房子如果20%的首付，银行还可以给楼主贷32万，所以银行不傻，能多贷款又可以吸引客户，就看利率的高低了。
小老鼠你可真勤劳，挨家挨户的窜来窜去为我们网民提供非常有用的信息，谢谢了。

作者: adsl2 时间: 2012-7-27 09:30:40

hungugu 发表于 2012-7-27 07:35
可以理解成你不用的时候钱还在银行手上啊，就是credit card的credit limit一样的……不用的话不收利息的。 ...

您的解释深入浅出，就好像书面的文字让你用普通话又解释了一下，谢谢。那既然想credit card的形式，银行怎么也要每年收取点手续费吧？利息也是跟着贷款利息到期要重新renew吗？我要是房贷还完了，又不再需要这8万贷款怎么办，可以取消吗？ASB叫orbit，楼主的银行称revolving,都是旋转的意思，中文可以翻译成“周转”的意思吗，如果按这种贷款的性质的话？

作者: NewLynnHse 时间: 2012-7-27 09:36:35

adsl2 发表于 2012-7-27 09:23
我自己笨笨，没看明白。那这个saving帐号里的利率也是随着那20万的贷款利率和年限变化而变化的吧？我想明 ...

嘿嘿。。。不客气

Revolving Credit的利率通常跟浮动房贷的利率很接近，因为是Credit, 所以只要不动用就不用付利息。理论上就是银行答应借你那么多钱，你要用就有，一用就开始算利息，但是你也可以随时还。（像LS说的原理和信用卡很象）

作者: hungugu 时间: 2012-7-27 09:37:43

adsl2 发表于 2012-7-27 09:30
您的解释深入浅出，就好像书面的文字让你用普通话又解释了一下，谢谢。那既然想credit card的形式，银行怎 ...

是的，每个月要手续费……ASB是12块钱，National是12.5。这部分的利息按照当时的浮动利息计算，每个月底结算一次。和贷款利息一样也是可以向银行申请优惠的。

房贷完了当然可以取消，其实随时可以取消……其实就算房贷完了可以不取消更好，随时有点信用额度挺好的不是吗？:)

作者: adsl2 时间: 2012-7-27 09:43:23

hungugu 发表于 2012-7-27 09:37
是的，每个月要手续费……ASB是12块钱，National是12.5。这部分的利息按照当时的浮动利息计算，每个月底结 ...

谢谢。能有人指点比自己“遐想”明白多了，呵呵... ...

作者: adsl2 时间: 2012-7-27 09:45:12

NewLynnHse 发表于 2012-7-27 09:36
嘿嘿。。。不客气

Revolving Credit的利率通常跟浮动房贷的利率很接近，因为是Credit, 所以只要不动用 ...

我全明白了谢谢小老鼠

作者: NZyimin 时间: 2012-7-29 17:26:18

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

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