新西兰天维网社区

标题: 我也来谈谈房地产投资 - 不断更新 - 打造地产投资超强贴！ [打印本页]

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-15 23:29:58 标题: 我也来谈谈房地产投资 - 不断更新 - 打造地产投资超强贴！

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 风继续吹 时间: 2011-8-15 23:45:42

麻烦楼主透露下，怎么能6年内购置25栋房产，需要多少首付，贷款能力需要是多少？
期待楼主的详细阐述。支持支持

作者: --保险服务-- 时间: 2011-8-15 23:54:28

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-15 23:58:00

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: all02 时间: 2011-8-16 00:36:48

此人绝对超过巴菲特。5分钟我是绝对理解不了的，这辈子是理解不了了，下辈子也够呛啊。我太膜拜此人了。

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 00:52:21

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 01:27:55

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: pategao 时间: 2011-8-16 07:30:38

"最后要说的是，写这个帖子的主要目的，是分享自己的理念和知识，并结识有志于投资的人士，共同交流和进步。"

如果你发此帖的目的不是为了赚（或者说套）别人的钱，或者如果你不是工作在亚太或澳帝集团或类似企业，目的是分享理念共同交流，作为中国人，我向您致敬！！

作者: NewLynnHse 时间: 2011-8-16 08:48:02

谢谢分享．．．

作者: 街頭豆包 时间: 2011-8-16 08:48:53

怎么总是有人出来讲这些酸酸的话。。。我支持LZ，大家看看学习学习总没有坏处。

作者: 阿海 时间: 2011-8-16 08:52:57

6年25房还不错啊，平均每年4个。

02到07年时赚钱还真太简单了，我师傅03年一年中区21套房子回报率都10%-12%+

可惜现在没以前那么容易了，但现在一年4套并100% finance还是能行的。

作者: nzlxf 时间: 2011-8-16 09:07:07

绝对不相信，绝对洗脑篇，绝对传销篇，绝对赚刀篇

作者: 阳光水水 时间: 2011-8-16 09:55:12

25套房子呀

作者: Milan28 时间: 2011-8-16 10:17:10

楼上的我们头像好接近。我相信6年25个房是可能的，把握最佳时机，做别人不敢做的。

作者: 假装多好 时间: 2011-8-16 10:59:51

本帖最后由假装多好于 2011-8-16 11:14 编辑

强帖，投资是王道。“人两脚，钱四脚” 当然是以钱赚钱快了。每个人的理念不一样，投资方向也不同。

作者: CWF895 时间: 2011-8-16 11:14:01

又一个崭新的大师闪亮登场，膜拜一下~~

作者: yzphb 时间: 2011-8-16 11:20:13

很实用的信息，我顶lz。那些不爱听不爱看的人大可不必点开此贴嘛。

作者: Nexttime 时间: 2011-8-16 12:55:32

等待LZ更新学习，这贴太好了~

作者: 雷电 时间: 2011-8-16 13:05:42

支持楼主分享投资经验的知识，我也一起膜拜一下！！！

作者: xiaolu 时间: 2011-8-16 15:30:24

说得很好啊，投资的理念还是应当普及的。但有时候不能说得太绝对，事情没有那么简单，要预留足够的周转，做好万一的打算。报纸上那些mortgagee sales，随便找个房东来问问，手上20+套房子的大把多，为何沦落到要强制拍卖？开动脑筋想想。

作者: 阿海 时间: 2011-8-16 15:48:14

说得很好啊，投资的理念还是应当普及的。但有时候不能说得太绝对，事情没有那么简单，要预留足够的周转，做好万一的打算。报纸上那些mortgagee sales，随便找个房东来问问，手上20+套房子的大把多，为何沦落到要强制 ...
xiaolu 发表于 2011-8-16 15:30

07年到09年之间很多都破产了。

南区的投资者特多。。。

作者: john369 时间: 2011-8-16 15:58:31

LZ高!!!
但愿不是房地产AGENT !!!

作者: johntea2008 时间: 2011-8-16 16:52:26

本帖最后由 johntea2008 于 2015-5-31 11:59 编辑

.....................

作者: 朋友搬运 时间: 2011-8-16 17:06:45

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: FreeAgain 时间: 2011-8-16 17:14:40

同意LZ 的想法，有一些投资知识才可以写出来的文章，学习了谢谢分享～～～

作者: barfoot.info 时间: 2011-8-16 17:16:10

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: all02 时间: 2011-8-16 17:19:18

1. 此贴毫无疑问是房地产投资讲座贴
2.你的理论（或者你借用别人的观点）至少80%我认为很对，作为扫盲贴一点都不为过。
  但理论归理论，现实归现实。那位被骗几万块的女孩也是认为毛利大哥给她的理论天衣无缝。
  过去的6年以“你我”一样的收入就能买25套房子。“你我”的概念可以有一下两种：普通收入；高收入。
  高收入姑且不论，6年中买的了25套房子说不定也讲的通。
  咱们设想一下如下情形：普通的收入咱定为一年5万（有可能多说了1万）
  这个收入加上租金收入银行也就给你贷够20几万的房子。首期5万，这是05年的事情。这一年你也基本上
  没有再买房的能力了，关键是银行不可能再给你贷款了。06年大环境依然很好，房价上涨，地产增值，
  银行贷款政策也继续宽松。虽然你的收入没怎么增加，但你动了动脑子，找了贷款中介，以投资房的理由
  安排了银行贷款，首期是从第一栋房子增值的部分，加上一点积蓄，买了第二栋房子。你的运气不错，两栋
  房子都是低于CV买的，虽然市场火爆，价格一路飞标。你的总贷款到了50万。你两栋房租金也不错，抛去
  地税保险维护杂七杂八每周都有600刀入账，加上你一年5万的收入总共有8万那。刨去银行利息3万你还剩
  5万，吃喝拉撒去掉1万还有4万在手。年中的时候大冷的一天晚上你泡了一壶小酒，烤上几个羊肉串，
  外加鸡心，鸡翅之类的喝的咪咪糊糊。悠悠然不知不觉已经黎明。借着酒劲你就琢磨开了：奶奶的不能老从
  BNZ贷款，再说了也不可能贷给我了呀，收入不够啊！要不说人走了运拦都拦不住。你随便翻开垫在桌子
  上吃饭用的废旧房地产报纸一看不要紧，满腹的酒气冲的烟消云散。有个银行拍卖的房子据说肯定要低于
  市场价格出售。这时候你也茅塞顿开，何不弄个海外收入找WESTPAC试试！于是乎你没来得及等到天亮
  就打通了贷款中介的手机（打的时候真的把牙都快咬碎了，心疼啊，这一年多的贷款压力，大气都不敢喘，
  平时省吃俭用，手机基本就是用来接听电话的）。你的想法一说，贷款中介与你不谋而合（其实人家早就
  知道这海外收入的猫腻，只是碍于职业不便直说）。你出具的海外收入证明被银行接受了，只要求你付
  10%的首期。你的得瑟瑟的拿着3万大元参加了拍卖。结果也不用我说了（我真的好嫉妒你，怎么大便宜
老被你捡了去）。一个月后你的第三套房子顺利交割。此后账户上还有一万的存款以备不时之需。不过
你的第三套房子租金出奇的好，交完房贷你每周还余下100元。前任房主怎么这么二五，能赚钱的房子
也居然闹到让银行强制拍卖了，钱十有八九是花在赌场或泡妞了。转眼到了06年底，你如法炮制买了第四
套房子（因为贷款太容易了，银行太容易骗了）。07年初，市场沉寂，似乎酝酿着周期末的来临。在沉重
的还贷压力下，你苦苦撑到了年中。利息太高了，7.25%！！！意味着你一年要还7万多的房贷。还好你的
4栋房子每年能给你5万的净收入。你从收入中拿出2.5万应付银行超超有余。抛去开销你还有一万元在手。
07年冬天还没完全过去，奥克兰的房地产还没等雨来，春笋已经开始萌动。紧接着发生了任何发展商都
没有料到的事情，因为几乎所有的存货他们基本已经全都出手。市场真的爆炸了，真的不亚于广岛的核
爆。这更加是银行始料不及的。于是乎他们开始追加贷款，利益所趋吗，更何况利率这么高呀，不贷何为
那！！！你也就于是乎在7，8，9三个月狂扫了三栋房子。价格还出奇的好。这样的市场，这样的价格，
就是傻子也会买呀，只要他有海外收入证明，因为银行只要有证明就贷款。你现在用的是ASB银行。BNZ
   跟WESTPAC不可能给你贷款了，中介这样跟你说的，你自己也很有数。短短的三年时间你凭“你我”的
收入就整了7套房子，你即便不是宙斯至少也是阿波罗一级的人物，所也我要说我太膜拜你了。始料不及
的是07年底开始了大家都知道的事情，然后就是08年的萧条，以及随后不少的房地产发展商的破产。就连
我们所熟知的一位大的亚裔发展商也没能幸免。这是08到10年的事了。由于大大小小发展商的倒闭，在此
期间银行调整了信贷尺度跟规模，开发你是别想贷款了，买房要看你的收入，甚至有的即便你首付30%都
没有银行给你贷款。但这仅仅局限于像我这类的凡人，对于宙斯级别的你来说银行依然是非常而且是
超级宽松的。NATIOINAL甚至根据你的海外收入加新西兰收入同意贷款给你买了12套房子，换句话说就是
一年4套房子。这三年里，房价大幅缩水，你是大大地捡了便宜。比如说40万的房子你最多30万就能买
下，原因很简单，因为卖家急于抛售，银行也知道你即便没有如来神掌怎么也有个八仙过海的神通。
也不考虑还贷了收入了啥的了，反正你买的房子租金都能够还MORTGAGE的。于是乎你在11年，就是
今年短短6个月的时间又买了6套房子，一个月一套，谁让你是宙斯那，有那个名就要做那个事啊，你说
是吧。
3.  好了，谈一下你说的30万地20万贷款再加10万10个月建房的事。
我也有幸认识几位发展商。其中一位建了一套房子，赚多少咱就不说了，咱就说说周期。
他是地还没上市就买下了的，建筑面积210M2左右，进展如下：
1个月交割
图纸现成的改造改造递进COUCIL2个月获批BUILDING CONSENT
   4个月建房加花园
一个月OPEN HOME上市拍卖售出
一个月后交割
总共大约用了9个月的时间。恕我孤陋寡闻，我所知道的最快的也就这位了。反正我建房如果两栋一起
开工的话怎么也要12个月，所以我也非常膜拜此人。本人太愚钝，所以比我强的我都膜拜。
再讲讲从买地到建房到交割大致需要多少时间：
1. 找地1个月到一年不等。为啥周期差距这么大，听我道来：
   买地不是去马场买菜，捞着一颗拿了就走。首先你要看地是否平整，光线如何，有没有树，特别是
   保护树，地中央有没有管道，地的管道线路是否接好（熟地都已经接好）。是否平整决定你的造价
   高低，如果坡度太大势必产生一系列问题，比如要建错层，高度会不会受限，挡土墙的造价有多高。
   地基的造价也会因此增大。有没有保护树意味着你能否在地上建房。万一有一棵树COUNCIL死活都
   不让你砍，那你的地就成了废地，当然这种可能性很小。有一种麻烦就是树很大，在边界上，邻居就是
   不同意你砍，树根都延伸到地的很大部分，你只能在树根之外建很小的房子，势必要影响售价。管道
   如果横穿地中央那你要么给它改道（可能性不大，因为如果是污水管道的话牵扯到直线跟落差的问题）
   要吗搭桥，这样造价又上去了。熟地的雨水污水管道跟要建的房子管道连接的落差如何，如果不够的话
   就要加泵。雨水还好说，如果污水管道那麻烦就不用说了吧。其他还有诸如地的位置了，街道了，
   等等因素。当然最重要一点就是价格。再好的地价格谈不笼，成本核算划不来傻子才会买。相反如果
   地的毛病太多，价格很好，但日后的麻烦跟房屋造价核算一下还不如买贵一点的好地那。好的地好的
   价格那是凤毛麟角，即便有的话不是让中介自己收了，就是几个买家抢来抢去，最后价格还有可能
   高于市场价。所以相对来说我觉得找地是最最关键了，这就是为什么我说周期长的话要1年。
   找地的周期暂时取个大致的数3个月。
2. 交割
   熟地的交割不像房子那样周期有时很长，一般是一个月之内就能搞定
3.ARCHITECT/ENGINEERING DESIGN
      除非你是开发商，新手上路怎么也要一个到两个月才能搞定，一个月基本别想，当然不排除哪里又冒出
   个耶稣基督都很难说
4. COUCIL
      1到3个月，视你的设计等因素了，取中间值2个月
5. 开工到落成
   看你的地的情况，设计的情况，材料准备的情况，工与工之间的衔接安排是否紧凑，COUNCIL的
   的检查，天气状况等等等等。4个月应该很神速了。
6. 上市
   取决于售价跟需求，位置，街道，设计，硬件用料，颜色搭配，材料搭配，房型，房间布局等等等等
   一到3个月，取中间值2个月
7. 交割
   空屋交割对卖方没时间要求，但如果唯一的买家要求3个月交割（比如他要自己的房子先交割了才来
   交割你的房子。取中间值1.5个月

大家可以据此大致估算个建房需要的周期有多长。楼主所说的10个月好像空中楼阁的感觉。

话说到此好像我是在跟楼主抬杠。其实不然。因为楼主拘泥于理论，而我拘泥于现实。
理论上讲以“你我”的收入过去6年买50套房子也能勉强讲的通，能不能做到那就看“你我”的造化了。
郭美美母女5万炒股起家赚五六百万，理论上讲也是滴水不漏的。关键是与现实对不上号。

我也说了，理论上我同意你至少80%以上，但现实上你绝对不能让我这辈子跟下辈子加在一起都理解你

作者: hotzippo 时间: 2011-8-16 17:42:21

是楼上这个理

作者: 摩托骡拉 时间: 2011-8-16 18:24:09

膜拜27楼现实帝

我只想问问投资了25套房子全都租出去了?一直都没空过?都按时收到租金?

作者: DoubleX 时间: 2011-8-16 18:29:25

开工到落成, 北岸很多开发商（BUILDER）可以做到3个月就完成了，房子是两层或三层的

作者: CWF895 时间: 2011-8-16 18:58:35

27楼大亮啊

作者: harry0088 时间: 2011-8-16 19:08:26

留个名继续看下文

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 19:24:34

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: yushanlaoyao 时间: 2011-8-16 19:34:47

楼主说了这么多好像忘了一件在新西兰很重要的事税收。敢问楼主那25套房子的租金他是正常交税的吗如果是正常交税的话应该不可能有这么好的现金流。如果不是有25套房子的人应该很快rid盯上了

作者: 风继续吹 时间: 2011-8-16 19:35:44

all02分析的比较现实可行，关于建房那一块稍微可以更改一下，你说的也很对。但是如果是比较有实力一点的开发商，可以节省找地，设计和council报批的时间的，建房期间双层200-250平米之间不算豪宅的设计3个月左右都是问题不大的，但是别碰到6月，7月的雨季，天天下雨谁也没招了。

总的来说all02，说的很中肯，比较符合实际情况，我比较赞同

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 19:43:07

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 我的假如 时间: 2011-8-16 19:49:13

27楼是个行家啊。。。。。

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 19:51:28

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 19:54:53

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 19:57:04

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 风继续吹 时间: 2011-8-16 20:12:06

不是我不相信楼主的理论，其实我也比较赞同你的想法，我也完全明白了你的意思。但是有一点问题是对于好多没玩过房产的或者资金不太够的（小两口一共一年7万年薪，存款5万，有一套房自住的情况），这个投资对于他们是个比较高的门槛，他们需要更好的贷款中介，更多的首付资金支撑，现金流的操控能力。
但是你的想法，以一定的经济基础，是可以行得通的。表示赞同

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 20:30:05

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 屯中自由人 时间: 2011-8-16 20:40:58

6年25套投资房其实比较保守，本人见过四年拥有超过50套房产，并运作几千万资金的白手起家的人

作者: andrewboy 时间: 2011-8-16 20:45:19

支持楼主！！！好东西，大家都要看看。有条件的也试试，没条件的也可以学习一下了。
我知道有两个朋友，一个有最少十五个投资房-大多数也是在南区。另外一个也有十个了（都是中区的啊），也是工薪阶层的（就是工资高点儿。）所以看到了楼主的帖子，不觉得吃惊。
支持！！！！！！写下去。

作者: LIMOUS地毯专家 时间: 2011-8-16 21:00:18

谢谢分享，继续。。。。

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 21:10:01

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 21:18:14

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 21:29:20

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 21:32:41

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: john369 时间: 2011-8-16 21:39:58

本帖最后由 john369 于 2011-8-16 21:45 编辑

"凡事不要绝对，朋友。我认识的95%的人炒股都赔钱，80%的咖啡馆都经营困难，95%的小企业在3年内都倒闭"

????????

投资房100%都赚钱 . ???
寻找志同道合的投资合作伙伴或团队 -----LZ目的

作者: john369 时间: 2011-8-16 21:51:08

LZ说的是"真正的房地产投资",
看来那些赔钱等在地产的全是XXXX,

作者: john369 时间: 2011-8-16 22:00:57

"股票为什么值钱？是因为分红。如果你买股票，不考虑公司的内在价值和分红，不考虑企业的增长和前景，而只考虑概念和技术、炒作，那就是投机。其实在现实中，任何没有分红的股份都是毫无意义的，也非常可笑。"
照LZ看来股票不分红就不值钱.
股票必须分红.
股票只能投资,不能投机.

那巴菲特要是只靠股票分红能成就$$$$$$ ?

作者: Wintec 时间: 2011-8-16 22:04:13

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: d_tsai 时间: 2011-8-16 22:08:12

作者: john369 时间: 2011-8-16 22:08:18

"我写文章的目的，就是寻找志同道合的朋友共同交流、进步，组成一个圈子或团队，共同发展。"

看来LZ目的明确 !
看来LZ还要"进步"呀 !

同意的就和LZ一起交流进步吧 !

作者: Nexttime 时间: 2011-8-16 22:09:36

无论如何LZ的文章对很多新手或者完全外行的人来说有很多启发，想学习的人也不会没脑子照搬别人的情况按到自己头上。
楼上有些人蛮矫情，竟然一个字一个字挖出来喷，27楼发的东西也很有用，也要谢谢，至于别的冷言冷语，不知道心态到底是什么，回的贴也没任何价值

作者: john369 时间: 2011-8-16 22:14:00

无论如何LZ的文章对很多新手或者完全外行的人来说有很多启发，想学习的人也不会没脑子照搬别人的情况按到自己头上。
楼上有些人蛮矫情，竟然一个字一个字挖出来喷，27楼发的东西也很有用，也要谢谢，至于别的冷言冷 ...
Nexttime 发表于 2011-8-16 22:09

写篇文都搞那多漏洞,何况是严谨的投资?

作者: john369 时间: 2011-8-16 22:17:44

哈哈，即使是Agent又怎么了？

我不做Agent的唯一原因，是我没有他们的毅力和坚持。向诚信＋勤劳的Agent致敬。
kiwishawn 发表于 2011-8-16 21:32

看来Agent都是有毅力和坚持了?

作者: 断了的线 时间: 2011-8-16 22:18:58

本帖最后由断了的线于 2011-8-16 22:20 编辑

就算LZ说的成立。。。。这种活法真的很累。。。。房租可以覆盖贷款的很难，除非首付够多，或者起步就有几套付清的房子，或者总是非常非常幸运可以买到超便宜的房子。。。。就算做到了，交给物业经理管理的话，房租的7-9%没了，还不包括正常维护，维修和短时间闲置。。。贷款多压力大，就舍不得花钱，自己管理的话，我想知道你朋友是怎么练成分身术的。。。所以我觉得，只是理论上成立。。。退一万步，有钱没生活，要钱干嘛。。。等老了，没精力了再享受生活？！！！

作者: 屯中自由人 时间: 2011-8-16 22:23:23

LZ就像传销洗脑一样，莫名其妙。真这么容易赚钱，为什么前2年这么多开发商破产。
那些一年买10几20套房子的，我也见过。那是人家家里有钱，几百万的扔过来，买房就像买白菜一样
Wintec 发表于 2011-8-16 22:04

赚钱是很难的，这就是为什么全世界只有1%的人算是成功人士？前2年有这么多开发商破产，但也有人抓住了这个千载难逢的机会迅速壮大了自己，本人见过这两年迅速壮大的开发商。几百万扔过来的人，绝对不会买房象买白菜一样，有可能顶多为自己买一套豪宅，做投资他们会认为国内更好。李嘉诚李兆基都是在香港60年代初发生危机买家破产抛盘时迅速壮大了自己。只要你懂得了投资规律，你不用有几百万照样可以买房象买白菜一样。

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 22:43:27

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: john369 时间: 2011-8-16 22:44:11

"凡事不要绝对，朋友。我认识的95%的人炒股都赔钱，80%的咖啡馆都经营困难，95%的小企业在3年内都倒闭"
显然, LZ 是在打击其它投资方式.----打击别人抬高自己.

请问,六年能买25幢房的有????%

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 22:46:03

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 22:46:44

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 22:49:42

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: john369 时间: 2011-8-16 22:50:17

本帖最后由 john369 于 2011-8-16 23:07 编辑

愿LZ能在不久将来把自己
打造成新西兰房地产投资
第一大哼 !!!

拥有房产千百幢,
投资团队上千万,
眼睛盯着地产看,
房屋耸天高高上.
!!!

到时我亲自去给你的房产打扫清洁,混点饭吃.
你总不能忌恨我吧!
啊!

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 22:54:59

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 断了的线 时间: 2011-8-16 22:57:47

本帖最后由断了的线于 2011-8-16 23:27 编辑

信用调查做的好，找到好的租客，有的时候就根本不用管，几个月都接不到一个电话，钱都是自动转账的。

另外，我们每周工作40个小时，挣多少钱？

管理40个物业，每周需要工作多少小时？你问问有40个物业的人你就 ...
kiwishawn 发表于 2011-8-16 22:46

我说的绝对不是空话，因为有亲身经历，你说的真实案例好像是在有工作的前提下起步的。。。我没有40个物业那么多，2,3个还是有的。。。不可能保证几十个物业都可以找到好的房客，总会有各种各样的大小麻烦，解决需要时间。。。。我有自己的生意，也算朝九晚五，还是没有时间照顾自己的物业，还是交给物业经理。。。请问那么多物业，你有时间每天带不同的人看不同的房吗？别告诉我你找人的成功率都是100%，几十套房都是同一天空出来，你总是恰巧在周末休息的时候可以同时找到几十个好房客，大家都很痛快的一天搬进去，签合同，交押金，住进去之后，一旦房子或什么东西坏了，都是自己掏钱修，从不找房东，房东也从不定期查房等等。。。。。。要找好的租客，是非常费时间和精力的。。。我的物业少，是几个月可能都接不到电话，但一接到电话一般就需要大块时间处理了。。。何况40个物业，我保证不可能几个月都接不到电话。。。恕我冒昧，我有感觉你只是在纸上谈兵。。。

作者: john369 时间: 2011-8-16 23:03:23

呵呵，跳梁小丑。忽略之。不想这里成为打嘴仗的地方。

巴菲特说，不要与猪摔跤，因为你会沾上一身泥，而它却会很享受。
kiwishawn 发表于 2011-8-16 22:54

LZ就这等人, 还要成就
新西兰房地产投资
第一大哼 !!!

作者: george21 时间: 2011-8-16 23:13:10

lz 言之有理，ddddddddddd

作者: 小童 时间: 2011-8-16 23:14:26

LZ你写的东西感觉和富爸爸穷爸爸里的很相似啊, 呵呵.
投资就是做别人觉得太麻烦可能会亏,不敢去做的事情, 满地是黄金, 就需要你有勇气去弯一下腰.
还是支持你的.

作者: john369 时间: 2011-8-16 23:19:14

LZ你写的东西感觉和富爸爸穷爸爸里的很相似啊, 呵呵.
投资就是做别人觉得太麻烦可能会亏,不敢去做的事情, 满地是黄金, 就需要你有勇气去弯一下腰.
还是支持你的.
小童发表于 2011-8-16 23:14

看似tao e,
LZ快去买.

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-16 23:36:03

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 断了的线 时间: 2011-8-17 00:02:31

本帖最后由断了的线于 2011-8-17 00:17 编辑

我喜欢与有亲身经历的人交流。谢谢您的分享。

希望能提醒大家的是，不知道各位在找房客前是否做了credit check, reference check, 是否到前房客的租住处去走访过，是否了解房客的收入来源，家庭关系和背景？

...
kiwishawn 发表于 2011-8-16 23:36

你太客气了，谢谢。。。。

你说的那些对房客入住前的检查手续，也证明了我所说的好房客非常难找；以个人的经验，要把你说的那些CHECK都做了，不是很现实，非常之繁琐，尤其是最后2项，很少人愿意主动配合，有机会会把好房客吓跑；就算你想知道也只可以通过聊天的方式进行，人家说什么是不需要提供证明的。。。其实这些都是细节的东西了，每个人做法不一样，也没什么争议的。。。

OVER ALL，我其实是基本同意和支持你的投资理念的，同时也认为头脑里有这个概念是一件非常重要的事，是成功的基础；只不过具体实施的步骤和可行性值得商榷罢了。。。

作者: 阿海 时间: 2011-8-17 09:38:53

本帖最后由阿海于 2011-8-17 09:46 编辑

是巴菲特还是芒格说的？如果用世界上最简单的规则来指导我们的投资，那就是这几个字：安全边际。

如果你的房子，60万买的，租450－500每周，按目前的历史最低利率，也许你的工作收入正好能抗住；但利率一升，你 ...
kiwishawn 发表于 2011-8-16 19:43

巴菲特不懂房地产投资。

如果按照巴菲特的投资方式（buy and hold forever)，那是一辈子不可能还清贷款的。

07-09年是有很多南区投资者倒闭破产的。

Don Ha不就差点破产了？

作者: 阿海 时间: 2011-8-17 09:45:09

本帖最后由阿海于 2011-8-17 10:15 编辑

请问你朋友/师傅：
1) 每年收费多少
2) mentoring都教什么
3) 每星期见面/上课多少次
4) 有没有任何money guarantee
5) 你朋友/师傅是不是Don Ha - 如果是的话别在这误导新手

买rental property本来就不用合作，what are you selling?

PS 楼主你写的东西太长了，怎么能给新手明白呢？很容易被人误会你在忽悠人啊。

我并不是恶意针对你的，只是我自己对南区房产不感冒。（我宁愿在中区有10个positive cashflow @100% finance的房子/flat也好过在南区有50个房子）

作者: NewLynnHse 时间: 2011-8-17 09:50:53

围观。。。

作者: johntea2008 时间: 2011-8-17 09:53:42

本帖最后由 johntea2008 于 2015-5-31 11:59 编辑

[........................

作者: johntea2008 时间: 2011-8-17 10:07:31

本帖最后由 johntea2008 于 2015-5-31 11:58 编辑

...............

作者: 阿海 时间: 2011-8-17 10:11:17

LSD

请问香港能买到100%贷款并且房租能cover所有房款利息地税维修等等吗？

以前和现在香港房地产的net yield都是多少呢？能举个例子吗？

作者: johntea2008 时间: 2011-8-17 10:32:49

本帖最后由 johntea2008 于 2015-5-31 11:58 编辑

.....................

作者: 阿海 时间: 2011-8-17 10:39:43

3万 x 12 / 7白50万 = 4。8% gross yield

比我想像好很多啊，目前浮动利息多少？地税多少？物业管理费多少？还有其他开支吗？租客自己给水电电话上网吧。

作者: Nexttime 时间: 2011-8-17 10:42:44

LSD

请问香港能买到100%贷款并且房租能cover所有房款利息地税维修等等吗？

以前和现在香港房地产的net yield都是多少呢？能举个例子吗？
阿海发表于 2011-8-17 10:11

请问阿海，除了apartment，Unit有能力做到100%贷，并且完全cover的吗？谢谢

作者: johntea2008 时间: 2011-8-17 10:44:13

本帖最后由 johntea2008 于 2011-8-17 10:46 编辑

大哥，那是沙士价啊。目前估计不靠谱的喊价敢叫2万一尺。当然租金也会加。但是不知道能找什么租客。

作者: 阿海 时间: 2011-8-17 10:48:04

请问阿海，除了apartment，Unit有能力做到100%贷，并且完全cover的吗？谢谢
Nexttime 发表于 2011-8-17 10:42

不容易，但可以。

近13个月我在中区(Auckland City)买了4套了。

现在问题是有钱买不到合适的。。。

作者: 阿海 时间: 2011-8-17 10:49:44

大哥，那是沙士价啊。目前估计不靠谱的喊价敢叫2万一尺。当然租金也会加。但是不知道能找什么租客。
johntea2008 发表于 2011-8-17 10:44

所以中国香港都是投机的啊。

跟这贴讨论的不一样啊。

作者: NewLynnHse 时间: 2011-8-17 10:57:06

不容易，但可以。

近13个月我在中区(Auckland City)买了4套了。

现在问题是有钱买不到合适的。。。
阿海发表于 2011-8-17 10:48

请问阿海，所谓Cover, 贷款（其他费用不说）还的是利息+本金，还是只是利息？谢谢

作者: 小童 时间: 2011-8-17 10:59:31

不容易，但可以。

近13个月我在中区(Auckland City)买了4套了。

现在问题是有钱买不到合适的。。。
阿海发表于 2011-8-17 10:48

都是用revolving做的吗? 还是100%? 现在我所知道的就是bnz那边钱比较多, 可能其他银行钱也不少, 但是打交道的bnz和westpac比较多.

中区不是很熟悉, 北岸反正是很难买到yield超过7.5的了, 难啊. 很同意你的话, 有钱买不到合适的. 我们周6上的一个盘, 一个周末的open home, 8个multi offer进去, 哈哈.

请问你目前是看unit还是house比较多?

应该出来喝个东西交流一下,呵呵

作者: 阿海 时间: 2011-8-17 11:00:01

本帖最后由阿海于 2011-8-17 11:01 编辑

南区的话，买对房子利息+本金没问题。

中去的话，买对房子利息+本金也没问题，但难度就高很多了！

我4个投资房里3个应该能利息+本金没问题。（我只还利息的，所以本金+利息多少没算过）

投资房应该只给利息。本金先还你自住房。

如果没有自住房只有投资房，也只给利息。存下的钱当deposit买更多房。

作者: 阿海 时间: 2011-8-17 11:04:58

本帖最后由阿海于 2011-8-17 11:06 编辑

都是用revolving做的吗? 还是100%? 现在我所知道的就是bnz那边钱比较多, 可能其他银行钱也不少, 但是打交道的bnz和westpac比较多.

中区不是很熟悉, 北岸反正是很难买到yield超过7.5的了, 难啊. 很同意你的话 ...
小童发表于 2011-8-17 10:59

目前看unit比较多，没办法，钱少房子贵，还不是时候买（但很快了！）

100% finance指的是买房3-6个月后top up，把投入的deposit (5-20%看哪家银行）和装修费拿回来。

所以必须买便宜，最好还能加房间

BNZ Westpac ANZ都不错。BNZ目前最狂。

留个联系电话给我吧，下次经过北岸喝杯茶聊聊，有Harcourt的盘找你去谈去。

作者: 阿海 时间: 2011-8-17 11:08:08

都是用revolving做的吗? 还是100%? 现在我所知道的就是bnz那边钱比较多, 可能其他银行钱也不少, 但是打交道的bnz和westpac比较多.

中区不是很熟悉, 北岸反正是很难买到yield超过7.5的了, 难啊. 很同意你的话 ...
小童发表于 2011-8-17 10:59

你的几个盘presentation都不错，不难卖啊

除了那个plaster的terrace/townhouse比较麻烦

作者: Nexttime 时间: 2011-8-17 11:28:12

不容易，但可以。

近13个月我在中区(Auckland City)买了4套了。

现在问题是有钱买不到合适的。。。
阿海发表于 2011-8-17 10:48

谢谢阿海，收益匪浅

作者: 小童 时间: 2011-8-17 12:15:37

目前看unit比较多，没办法，钱少房子贵，还不是时候买（但很快了！）

100% finance指的是买房3-6个月后top up，把投入的deposit (5-20%看哪家银行）和装修费拿回来。

所以必须买便宜，最好还能加房间

B ...
阿海发表于 2011-8-17 11:04

我电话 0212222938

对, 现在bnz那边比较容易拿到loan, 海外收入的应该也能做到7成, 7成5这样.

我09年买的一个投资房(house)yield到了7.5, 主要是有home granny, 目前为止手头上yield最高的了, 是自己邻居家的房子, 哈哈, 近水楼台了.

对你的"但很快了"比较感兴趣, 我们日后细聊.

现在under rented的房子不少, 但是under value的不多了, 所以真的要买的便宜这样几个月以后topup的机会比较大, 当然买了以后自己refresh一下另说了(需要钱,哈哈).

作者: 小童 时间: 2011-8-17 12:17:58

你的几个盘presentation都不错，不难卖啊

除了那个plaster的terrace/townhouse比较麻烦
阿海发表于 2011-8-17 11:08

这些都是老盘了, 我一直没有怎么更新, 这几个都卖了, 那个plaster的也卖掉了.

作者: 阿海 时间: 2011-8-17 12:22:40

这些都是老盘了, 我一直没有怎么更新, 这几个都卖了, 那个plaster的也卖掉了.
小童发表于 2011-8-17 12:17

恭喜！

作者: john369 时间: 2011-8-17 13:32:20

咋改换头面(整容)了 ?

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-17 15:13:32

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-17 15:18:34

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kiwishawn 时间: 2011-8-17 15:31:51

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: johntea2008 时间: 2011-8-17 15:39:01

本帖最后由 johntea2008 于 2015-5-31 11:58 编辑

......................

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)