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标题: 美国的房子暴跌中国的房子即将暴跌新西兰会是怎样 [打印本页]

作者: concent 时间: 2010-3-17 09:40:47 标题: 美国的房子暴跌中国的房子即将暴跌新西兰会是怎样

美国五大湖区域,房子暴跌惨到100美金一个大宅.
看看中国来的消息:据社科院城调队调查显示，中国660多个城市现有空置房6540万套，可供2.6亿人居住。目前，社科院城调队没有证实这么大量的房子为什么空置。

***空置率一直饱受争议。开发商从行业的角度认为，只有没有卖出去的房子方为空置，从开发商的角度来说，空置率仅为4%；而社会学家争论说，即使卖出去了而长期无人居住，也为空置，而且这种空置不仅仅只是浪费资源，也隐藏着巨大的金融风险和社会隐患。

社科院城调队说，全国闲置房共有6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间3人居住的话，闲房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住。我国城镇人口为5.5亿，假设这个7790万套的50%投向市场，就可供1.3亿人口使用。7790万套间是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。

按全国房价4000元每平方米户均约为70平方米的平均水平来算，全国城市闲置的的住宅总值约为18.3万亿（不包括1250万套在建房），除去两成首付，在银行的房贷余额为14.6万亿，相当于GDP的45%。也就是说，中国因为住房限制而造成的资源浪费高达半年的GDP，而且，风险度很高。

一般认为，这些没有人居住的房子，大多为楼市炒家进行投机购买的。而楼市炒家的用于炒楼的资金，有很多是2009年在银行宽松的信贷政策下，从银行拿的贷款。不排除有一部分国际热钱在中国大肆囤房。中国的住宅成了不折不扣的金融投机工具。

很多人不知道为什么开征物业税阻力这么大，实际上一部分权贵的资金大多用于投机购房上面，他们不愿意付出囤积房产所应支出的税务成本，再加上有权有势，可以左右国家的税务政策。不仅如此，他们还雇请几位教授，大肆鼓吹中国的物业税100年也开征不了，致使本届两会的提案被搁置。

由此看来，中国民生住宅的解决任重而道远。其中最主要的就是这6540万套空置住宅的解决，这不仅拷问中国的社会财富的平衡机制能否建立，也在测度中国经济孕育的风险是否得以化解，中国民生住宅的问题是否得以解决。更重要的是这些资源的浪费和社会财富的囤积已经影响了一个民族的振兴。

从全球经济情况来看，中国经济的危机依然存在，其中一个隐患就是这些闲置住宅隐藏的金融风险。在2009年小阳春时，很多购买住宅的是假按揭，如果房价持续上涨，那么炒家就会抛售出去，而房价进入下降通道后，很多一部分将转成银行坏账。只是现在不知道数额有多大，因此还不知道是谁在裸泳。

从我对2009年上半年中国楼市制造小阳春的情况的了解，因当时房价上涨趋势不明，大量的开发商和炒房客到农村借来大批身份证件，进行楼市投机行为。最早借一个身份证件只需200元手续费，后来涨到了3000元。数额之大，令人瞠目结舌。也许，中国版的次贷危机，就要从这些闲置的住宅中暴露出来。
新西兰的房子会让税改打回原形吗?

作者: concent 时间: 2010-3-17 09:42:18

下一年,房价会跌到什么程度?

作者: ideyate 时间: 2010-3-17 10:30:37

100美金一个大宅?
100美金连个窗户都买不到。

作者: 萨米 时间: 2010-3-17 10:41:37

***空置率??

what is ***?

作者: 萨米 时间: 2010-3-17 10:42:28

100美金一个大宅?
100美金连个窗户都买不到。
ideyate 发表于 2010-3-17 10:30

You can find a lot in cities Detroit. You spend 100 buying a house then more than 10k USD fixing it.

作者: 小猪胡噜噜 时间: 2010-3-17 10:54:24

两会刚结束北京又出了一个新地王

作者: maltese.lingeri 时间: 2010-3-17 11:04:50

也别什么专家了
这年头专家都是大忽悠
美国放价跌中国就一定跟着？
时代不同了
只有中国政府可以管制
管制也是需要时间的

作者: celenachen 时间: 2010-3-17 11:12:53

本帖最后由 celenachen 于 2010-3-17 15:17 编辑

就房产市场来讲中国早就资本主义了。北京的房子空置其实早就存在。中学课本里的牛奶卖不掉就倒掉以保证价格的例子大家都听过吧。房子的事也一样的，宁愿空着烂掉价格也是尽量要稳定的。房价暴跌经济必然崩溃。

作者: 无过 时间: 2010-3-17 11:20:57

房子价格的调整不是一时的事情，中央政府有心调节，但是地方政府靠卖地获得利益，种种错综复杂的关系是相互冲突的，矛盾的产生到解决需要一个长期过程.

作者: youyou~ 时间: 2010-3-17 11:25:38

国内房地产一定程度上绑架了国内的地方正抚和经济（卖地已经是很多地方的主要财政收入），房价崩了，事情就大了，看看1980年的日本吧，那地产泡沫（还有其他因素，如日元由于“广场协定”升值），真不是一般的泡沫，泡沫破了，日本20年没喘过气来，很可怕。房价背后是一些既得利益者，泡沫破了，大家一起倒霉，国家不会允许。

作者: 无过 时间: 2010-3-17 11:29:19

对了，你从什么地方看出中国房价要跌的???

作者: Greenways 时间: 2010-3-17 11:34:00

that's diifferent countries. I lost my watch doesn't mean you have to lost yours. I feel max arround 10% off in NZ, that's max.

作者: leonlmf 时间: 2010-3-17 11:44:01

本帖最后由 leonlmf 于 2010-3-17 12:45 编辑

别做梦了你就去那里多买几间，自由经济啊，多缴地税，你就知道为什么只值100usd

作者: 无过 时间: 2010-3-17 11:48:20

别做梦了你就去那里多买几间，自由经济啊，多缴地税，你就知道为什么只值100usd
leonlmf 发表于 2010-3-17 12:44

简单点就是买得起养不起

作者: celenachen 时间: 2010-3-17 14:35:37

本帖最后由 celenachen 于 2010-3-17 15:43 编辑

从网上转两篇文章给大家看
虽然按这个逻辑来分析真的挺耸人听闻的
但是我确实已经开始劝北京的亲戚朋友谨慎购房了！

中国50%白领可能在未来两年的通胀中破产
据11月16日《经济参考报》报道：过度负债而收入下降，是***白领家庭的基本趋势。近日，本人走访了上海、北京两大白领集中的城市10多户今年开始有房贷的家庭，七成家庭月供比例超过家庭收入的五成；生活成本本来只占三成，但最近水电油气全面调价增大了成本，提高了不少；所以，每月积蓄不到一成，旅游、购物等消费大为减少。
按发达国家的白领收入月供比例，房贷月供占家庭总收入的30%比较***家庭超出合理月供比例的40%，风险系数正在加大。
从今年的住房按揭贷款增加幅度来看，中国住房按揭贷款从2003年的3329亿元，至2009年9月末，加上行公积金贷款已经突破4万亿，贷款增加数以年均75%的速度增长。从总量来看，美国的住房按揭市场发展50多年，其住房贷款余额也不过在3万亿左右，但是中国房地产市场刚发展不到十年，其个人住房按揭贷款余额就达到3.3万多亿元，加以公积金住房贷款7000多亿元，已经超过了4万亿元。
现在来看，假如CPI上涨3%，住房贷款月供比例超过50%的家庭，每月就开始发生入不敷出，不仅积蓄没有了，还将开始负债。对他们来讲，要么增加收入，要么降低生活质量，要么继续啃老。但是，在生活成本处于上升通道时，是没有办法降低的。如果银行再加息2%，那么，今年买房的年轻白领，断供将成为常态。这对中国社会来说，是首次发生的经济现象，其后果不亚于美国的次债危机。
在调查中，我还发现一种十分有害的心理。有的认为，如果发生通货膨胀，至少收入会增加吧。抱有这种侥幸心理的大有人在。这种情况放在美国，那是没问题，美国有强大的工会组织，一发生通货膨胀足以让资本家加薪。但是，在中国不行。加薪这条路实际行不通。因为在这个时期，正是政府在加税的通道运行。中国的企业税赋很重，如果再给员工加薪，那很多企业会关门大吉。
还有一种心理也是盲目乐观，那就是如果实在不行就把房子卖掉。可是，你的房子是在房价泡沫最严重的时候购买的，只要央行宣布加息，许多房子房价要跌去30%至50%，首付款都跌没了，你还怎么卖？当回收流动性的时候，大量的囤积在炒家手上的住宅会爆发性的投向市场，有价无市的局面很快形成。还怎么买房子呢？
中国住宅市场是严重畸形的市场，已经埋下了足以颠覆中国经济三驾马车的巨大隐患，导致资源错配，资产价格猛涨，产业结构型矛盾加剧，社会购买力被高房价吞噬殆尽，再印钞票解决不了问题。所以，我认为应该考虑这个问题了。明年加薪无望的家庭，应该采取措施，将大房子换成小房子，小房子改为租房，手上留一点现金以备不时之需。

作者: celenachen 时间: 2010-3-17 14:36:04

水木周平：中国99%白领要破产
编者按：近期，许多网络媒体刊登了一篇署名郎咸平的文章：《中国99%白领要破产》，称2-10年内中国99%城市白领将随着房价的崩溃而破产，并指出中国面临着“次贷危机”的隐患。但编者经过查询发现，该文章在2006年就已经出现，署名作者为：水木周平。
饶是如此，文章中的一些观点仍值得我们了解和警惕。所以编者转载过来以供读者参考。
从2006年到现在，三年过去了，不知道水木周平是否买房子了？
“中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而且是必然破产！无路可逃！这件事可能是发生在未来2-10年。你可以尽量去怀疑这个数字。但它必然发生，绝非危言耸听。”就如我预言中国国营企业职工必然失业一样，在当时来说没人信。但确实会发生。因为在中国这样一个发展中国家，其必然以不断的以通货膨胀和改革手段来换取经济的发展。而每一次改革所带来的阵痛都是由百姓来承担的。无论是上山下乡时迷茫的知青们还是改革开放带来的大量国企纷纷倒闭时大量下岗职工。如果他们能有一定的前瞻性的话，那么我想他们也许会为自己留一点后路。但是由于过分相信文件以及过分相信生活不会突变，所以才导致了他们的人生悲剧。
有人说政府不会坐视不理白领破产，其实政府当然不愿意。可有的事情……怎么说呢。想想当年的下岗职工吧。引起了那么大的社会震动。又能怎样呢？今天的白领明天破产的时候也那样而已。
而改革开放20多年来，中国的经济发展快速腾飞。但旧的体制并没有完全更改。各种重要行业依然施行的是政府垄断机制在运转。如:银行，金融，冶金，能源，信息，运输，医疗，教育，土地。在改革开放初期我国不可能对这些东西进行全方面的改革开放。但到了今天，垄断经营所带来的矛盾日益突出。
首当其冲的就是房地产。由于我国的法制不健全，尤其是金融以及改革领域里出现了各种失误导致房地产节节攀升。随着房地产的增加以及外来人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所谓的"白领"收入表面上也在提升，以北京为例3000-15000元人民币的月薪处处可见。但这一部分收入主要用于支付租房或还贷。
为了深入地了解为什么99%的白领家庭会破产，我们就必须先了解房价为什么会这么高？高在哪里？资金是运转的？（这里的白领指买房或者准备买房族。）以及发展趋势带来的相关效应。本文会分三个阶段向你阐述。
1:导致房价爆涨的第一个因素:银行竞争下的贷款开放。
其实房价的爆涨的因素主要是因为百姓在替政府所犯下的错误买单。比如以前一个开发商通过某银行贷款了1000万开发了一个房子。如果还不起那他就倒霉了，因为所有的银行都是一个体系，你欠了钱没还就再也没有翻身的机会。但是中国在银行改革的基础上开了一条口子，为了各银行之间的竞争所以把工行，农行，建设银行等等全部独立运营。这本来是好事。但问题是这些银行都不是私有的，而是国家的。我们不难想象。当一个开发商从工行贷款1000万的后果。他只需要用500万来开发房子，然后把售价提升，再把这个开发中的房子按他的售价标准抵押从农行再贷款2000万，然后再用这 2000万中的1000万开发一套售价更高的房子来找建设银行抵押贷款4000万。就是这样一个滚雪球的疯狂贷款模式。
房子卖不卖得出去不重要，关键是房价要高，不得降价。反正银行的钱不是私人的，所以稍微疏通一下行长加之又有"合法的"高零售价的楼盘做抵押所以自然就越来越好从银行贷款。
那么这样造成的结果就是，房子价格只攀不跌！因为不能跌！一跌银行贷出去的款就再也回不来了。这可是政府的银行，政府的钱！所以为了堵住这个资金黑洞一些被收买的专家、媒介便开始疯狂制造舆论用各种舆论手段威逼利诱人买房子。
比如土地资源严重紧张，再不买房将来就只能住在郊区呀之类的。导致人们不得不去买房。其实住不了市中心这种情况这根本不可能发生，城市居民是一个新老替换的过程，要上班的住城里，老人退休喜欢住郊区。只要人口不爆炸就不会出现上班族住不了市中心的情况。虽然这些舆论造成了很多人买房子，但是仅仅是这样，房价还没有高到现在这样的离谱。紧接着政府又犯了第二个错误。
2:导致房价爆涨的第二个错误:中国特色的按揭。
按揭本来是一种西方很流行的制度，也很合适。但这个制度一旦运用到中国就有点问题了。因为从大的体制上来说。所有银行都是国家的，而不是私人的。所以贷款这个关口就不可能控制得住。只要文件上说得过去，人们就能贷到款。
为了早日缓解第一个错误所带来的资金黑洞。政府开始实行个人按揭制度来售房。还经常举什么美国来太太和中国老太太的例子来诱惑人们去按揭。确实有人按揭了，而且是疯狂的按揭。只要和银行有点"路子"的人。他们先按揭一套80万的房子，自己出10万首付然后再从银行贷出70万。之后再把这个房子抬高价格到180万出售。这个时候他们的亲戚或者老爸老妈再去买下，也用按揭的方式自己出首付30万再从银行贷出150万。然后就不管了。他们不还贷款怎么办？银行爱收不收。反正根据合同我还不上钱你可以收走房子，我们两不相欠。
所以转了一圈，抬高了几倍价格的房子又回到了政府回到了银行手里。这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被"炒房团"买走了。他们炒的不是赌房子会升值。而是拿了房子去收拾银行。
银行拿到这个房子怎么办？更不敢降价了。只好再加点价接着卖。所以普通老百姓现在根本别想买到真正合理价格的房子！即使你直接从开发商手里买来的房子都说不定已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里的了。说句不好听的现在8000/平的房子里，只有2500才是房价，有5500都是以为决策错误带来的资金黑洞！也就是说你正在替人任劳任怨地擦屁股。
3:第三个问题:白领家庭何时破产？
那么我们研究了房子价格为什么会涨，再来研***的白领家庭破产的必然性。
首先国外白领收入确实是高，但是高得有价值。而中国所谓的白领则普遍素质较差。中国企业内耗严重。人人相轻，人人顽固。所以难怪外资企业一进入中国大陆市场就开始惊呼:"在中国办企业招不到人！"对此我也深有体会。哪有人会说:"既然现在的白领不值这个身价，那水木周平你说说为什么他们还能拿到这样的薪水呢？" 其实，这由于房地产的火爆造成的一个量子效应。银行损失的资金大量的经过少数人之手流向了市场。这些人开始在中国的其他领域疯狂投资。因为他们自己也知道房地产就快要崩盘了。他们这样一轮又一轮的投资热潮正在快速消化这些资金，他们投资互联网，投资高新技术，投资娱乐，投资很多很多。但起码付出的工资要够员工付房子月租或者月供吧。所以正是因为房价的高涨所以***工资水平的相对提升。不相信你自己算算你所在的城市白领阶级平均收入一旦交完每月的房钱，手上还能剩多少钱？我想这个问题就不用我再罗嗦了吧。大家心理有数。所以我可以说一旦房地产崩盘紧接着崩溃的就是你的工资。
有很多很多我认识的白领们都购了房。他们的算盘很简单:"两口子除开各种税收保险每月纯收入还12000。交3000房钱算什么？我还能再买一套呢！"是的不算什么。但因为房子贵所以什么东西都贵。吃的贵，交通贵，学费贵，医疗费用更贵！！！所以交了房钱你再除开生活费用就基本上一分钱存不下来，就算存点也赶不上正常的通货膨胀率。问题是如果能一直保持这个现状的话，理论上说应该没事。你这二十年赚来的钱正好可以弥补政府的两个错误带来的亏损。
但问题也出在这里。随着WTO5年缓冲期的结束，大量外资通讯，银行，医疗，保险等等公司都会陆续进入中国。到时候没有人能阻止你把钱存入花旗，存入汇丰。请问一下到那个时候谁愿意把钱存在呆帐坏帐如此之多的中国国有银行呢？即使政府再怎么采取措施也可能挤兑，所以到时候会发生什么现在还很难说。但有一点可以肯定的是到时中国国有这些银行的压力将变得非常巨大。贷款就会难上加上，因为银行根本无钱可贷！同时大量具备高素质人材的外资企业进入中国必定带来市场的强烈冲击和大量现有企业的倒闭以及白领失业。也就是说。一旦外资企业加入竞争，中国现有的99%的白领都将面临大环境下的就业压力！
而且外资银行一旦积累了资金开始投资房地产，那么由于它们是正常的操作流程所以造出来的房子就会便宜，其必然拉动全国房地产大幅下跌。如我刚才所说，房价一跌，紧跟着跌的就是你所在的企业的工资收入！可你之前买的房子还贷价格并不会降低或者减少，所以你将无力支付高昂的贷款。那么你的的房子会被银行收走，你的存款会被直接冻结。所***白领们最大的可能是和几十年前的中国国有企业职工一样。辛辛苦苦二十年，到头来竹篮打水一场空！
如何避免破产？
看到这里您应该明白，不要买房是一个避免破产的好办法。不过我还要提醒你，为了托住楼市不跌，他们还有个办法，那就是鼓吹老百姓不买房就不是个爷们儿！您别说，这还真有点效果。现在的人一张口第一句就是:"你有房吗。"似乎你没房就是个太监一样。我实在是气得连骂人的力气都没有了。还有人在百度水木周平这个帖吧里发帖说:"不买房子你住哪里？"我就奇怪了，住和买有必然联系吗？在中国一个土地都不属于你的房子卖给你和租给你有什么区别？（笑）。更别提土匪一样的物业和把人不当人的强制拆迁！这不纯粹是"皇帝的新装"吗？不过既然WTO中已经说明出版业和传媒业中国还是不对外开放的。那么舆论救市就会成为政府和开发商手中的最后一张王牌。
所以我们在面对很多花言巧语的时候还是自己多动动脑子。以后我们听到的房产的鬼话会越来越多，越来越令人发指！比如最近就有砖家在鼓吹房价不贵时都说: "什么即使年薪5万，两口子也是一年10万，5年就50万。所以房价当然不贵。"我奇怪的是居然有人点头称是？也许对于这种或者此类已经进化到了不吃不喝不病不穿不动且爹娘早已死绝不用赡养的砖家来说也许还真是那么回事。所以大家注意提高警惕。
结束语:
已经买房或者准备买房的白领一族必定随着房价的崩溃而崩溃，那会是一个缓慢发生的过程。短则两年，长则十年。但这是不可逆转的趋势。所以中国99% 城市白领一族已经面临破产一说绝非危言耸听！今天你往银行交的每一分房钱都是替政府替炒房者补洞，只有一小部分是真正的房钱。明天大环境一变，你没有那么多资金来补洞的时候就会被市场和银行一脚踢回老家，换一批新人来接着补。不信？走着瞧呗！--PS:为什么我说99%这个数，是因为根据我的了解99%的人一旦月薪过5000就开始买房，甚至3000，4000都买。小俩口什么都不明白这样买下去人生一定会很惨。我只是替他们感到忧伤。当然如果你是那1% 的智者，多劝救他们吧。独乐乐不如众乐乐。

作者: la_ka 时间: 2010-3-17 15:34:32

说涨的都是买了房子的，，说跌的都是还没买准备买的。。。。。。。{:6_290:}

作者: One_B_Five 时间: 2010-3-17 16:08:17

AKL房子应该不会亏吧我打算还是早点买

作者: celenachen 时间: 2010-3-17 16:16:14

本帖最后由 celenachen 于 2010-3-17 17:17 编辑

经济法则
投资三分法：
将全部资产的1/3存入银行以备不时之需，1／3用来购买债券、股票等有价证券作长期资本,1/3用来购置房产、土地等不动产。
当房贷超过收入的1/3时，风险是很大的

作者: concent 时间: 2010-3-17 16:30:11

看看《日本经济发展史》，1985年~~~~2005年其中房价与经济各参数的曲线，就会发现它的头部与中部与中国自2005年以来的曲线惊人的相似........................................

作者: concent 时间: 2010-3-17 16:33:03

6# 小猪胡噜噜 那是大机构撤退时，美丽的烟雾弹。

作者: CWF895 时间: 2010-3-17 16:36:51

只要NZ不像国内那样遍地的APT，就不用担心房价往下走

作者: concent 时间: 2010-3-17 16:37:39

12# Greenways 或许你的新西兰一成降的观点是对的

作者: 无过 时间: 2010-3-17 16:39:19

中国政府不会让房屋市场出现大规模的崩塌的，但是适当调整是一定会的

作者: concent 时间: 2010-3-17 16:42:11

22# CWF895 资本的游戏，一定会去追最大利润的。

作者: Lease 时间: 2010-3-17 16:50:48

22# CWF895 资本的游戏，一定会去追最大利润的。
concent 发表于 2010-3-17 17:42

So where is the max profit?

作者: tobefine 时间: 2010-3-17 17:05:53

美国五大湖区域,房子暴跌惨到100美金一个大宅.
看看中国来的消息:据社科院城调队调查显示，中国660多个城市现有空置房6540万套，可供2.6亿人居住。目前，社科院城调队没有证实这么大量的房子为什么空置。

***空 ...
concent 发表于 2010-3-17 10:40

呵呵，国4和国11条出台后，北京4环均价已过3w！！！！六环已经过W，你知道六环在哪吗？基本上已经接近北京天津的中间了，已经属于河北省了

还暴跌，你以为跌不跌你说的算？告诉你连总理说的都不算！！！！谁敢叫房子暴跌，整个中国三分之1的钱都在里边。。

作者: concent 时间: 2010-3-17 17:09:04

规模资本侵吞一般自然人富有的梦想

作者: variable 时间: 2010-3-17 17:16:29

没房的整天预言房价会掉，有房的整天关心和厌恶这些预言。

作者: concent 时间: 2010-3-17 17:21:27

日本泡沫经济破灭20周年祭：当时的状况神似中国人民网

对任何国家和民族来说，这都是一个残忍的故事。

　　1980年代，日本制造的汽车和电器在全世界通行无阻；东京225指数达到了惊人的38915点；东京地价达到顶峰；银行开始追着企业放贷；日本成为美国国债最大持有国；三菱公司以14亿美元购买了美国国家象征——洛克菲勒中心……但泡沫，在1990年3月开始破灭。

　20年后，一位日本高层官员坐在位于东京的办公室里，指着一本最近出版的《日本崛起》对《金融时报》专栏作家吉迪恩·拉赫曼说道：“我会时不时看看那本书，给自己打气。”人们不难理解他为何这样说。中国即将超越日本，成为全球第二大经济体；日本债务与GDP的比例已达到令人生畏的180%——轻松拔得全球富国中的头筹；曾作为日本质量象征的丰田汽车，如今陷入了一场安全与公关梦魇；去年日本经济萎缩了5%以上；而民众曾对鸠山由纪夫领导下的改革主义政府寄予的厚望已很快消散……

　　而当前的中国和当初的日本是如此相像：人民币面临同样的升值压力；全世界最偏僻地方的矿山都会传来普通话的声音；纳斯达克大屏幕会主动在春节打上祝福虎年的标语；中国早已成为美国国债的最大持有国；4万亿元的庞大投资让这个国度迅速领先走出金融危机阴影；包括地产在内的资产价格同样疯狂上涨；所谓“中国模式”正在一批由西方人撰写的诸如《当中国统治世界》、《中国大趋势》之类的畅销书中被贴上金箔；天安门广场盛大的阅兵式让每一个国民都当然地相信明天一定比今天更好，因为每个人都认为这个国家正处在一个上升通道中……当然，你也可以认为当前的中国和当初的日本却又如此不同：我们有一个13亿人口的庞大市场，我们的城市化尚如火如荼进行；我们有自己的防卫力和粮食自给力，我们不用像日本一样看美国脸色行事……

　　但，每一段历史，都是值得借鉴的。

　　日本当年经济崩溃的原因并非允许日元升值，而是其长期严重压低日元汇率。其次，日本在推行强势日元的同时，实行过度宽松货币政策，这才酿成了金融领域的严重泡沫问题。

　　由此可见，中国应该从日本身上学到两点。一是尽快允许人民币升值，且应该逐步升值，而非骤然大幅升值；二是货币政策不应该太过宽松。如果能做到这两点，中国经济崩溃就不会近在眼前，也不会无可避免。

　　1964年，东京举办了奥运会，四年后的1968年，通过1960年代的高速经济增长，日本成为仅次于美国的“世界第二经济大国”。

　　然而，42年后的今天，虽然日本依然勉强维持着这一地位，但即将在今年被中国取代。这十几年来，零利率的日本经济持续低迷，而同时，人口是日本10倍的中国以北京奥运为契机，一直保持高速经济增长。

　　那么，实现了1960-1970年代高速经济增长的日本沦落到眼前如此地步的原因是什么呢？这个契机又是发生在什么时候呢？在我看来，这个答案很清晰。那就是发生于1980年代后半期的泡沫经济及1990年3月开始的破灭。

　　1980年代的日本，实现了丰裕的社会，几乎与深陷越战后遗症的美国看齐。这得益于战后日本实行的财富竞争战略，而非二战前的领土竞争战略。所谓领土竞争战略，即尽可能夺取更广域的领土、获得更丰富的资源来发展国家的帝国主义战略，这导致了日本二战战败。而财富竞争战略，并非以军事力量为背景获取大量领土和资源，而是使经济实力更加立体的战略，即只要拥有坚实的产业，再加上繁荣的贸易，就能够使国家发展。在这一战略中，资源从更便宜的地方买来，用于自己的国内产业，而资金则从利率更低的地方借来。即使没有宽广的领土，没有丰富的资源，只要通过进口和加工，再把工业产品积极出口的话，就能够获取财富。

　　1980年代，亚洲四小龙（韩国、中国香港、中国台湾、新加坡）也正是奉行这一战略，在狭窄的土地上，在资源匮乏的情况下，实现了高速发展。

　　日本在同亚洲四小龙竞争的同时，通过贩卖资金和技术，变得更加富裕。这样，在1980年代的时候，日本的外汇储备一跃成为世界第一。

　　这时，美国学者傅高义创造了“日本世界第一”这一名词。它实际上并不意在表明日本已成为世界第一经济大国，而仅仅是在说日本企业的物品制造由于其一贯的经营战略，其生产性已达到了世界第一。作为经济大国的NO.1则依然是美国。

　　但是，这一名词却使美国的劳动者和日本的国民都产生了错觉。美国的汽车业、电器制造商的失业的劳动者们，认为是日本夺走了他们的工作。他们把东芝的晶体管电视机放在丰田汽车上，再用铁锤敲碎它们，进行了激烈的抗议行动。而在日本国内，政论家、经济学家们诸如“日本将成为世界第一经济大国”、“日本将成为继美国之后的下一个霸权国家”、“21世纪将是日本的世纪”的发言层出不穷。在这种错觉之上，大家开始迷惘：通过产业和贸易获得的大量财富除了花在私人兴趣之外，还能使用在哪儿呢？

　　当时，日本的竹下登内阁施行了“家乡创生一亿”的政策，直接分钱给各个市町村。然而，虽然分到了一亿，町村却依然不知道花在哪儿。于是，只有打造纯金偶人、纯金兽头瓦，装饰在办公室里。但是，这又导致了大家的争抢，以及对失窃的担忧，为了解决这些问题，有些町村甚至把打造好的纯金物品直接扔到了海里。

　　1980年代后半期，钱多余到那种程度的日本，至今讲起来如谎言一般。如今的日本，人均国民收入已经下降到世界第19位，而且是一个存在巨大贫富差距的社会，相对贫苦率仅次于美国，列世界第二位。无论如何拼命工作都无法成为正式员工、薪水一生都不会涨的现象正不断增加。日本成为这样一种格差社会的契机，正是1980年代末发生的泡沫经济。

　　日本则是土地泡沫。日本人一直“定居”于“岛国”，原本是以种植大米为生的农耕民族。因此，在日本人的价值观里，土地是最重要也是最值钱的。近代日本的第一价值观是“努力”，而我们经常用一个形容词来形容“努力”，叫“一所悬命”。这里的“一所悬命”，指的就是用自己的生命来保护一块土地。这体现了农耕民族最根本的精神。

　　正因为对于日本人来说土地是价值的源头，因此，当日本人手头的钱变得宽裕时，土地自然成为投机的对象。当时，“光东京23区的地价就能买下美国的国土，还能有找零”、“卖掉皇居的话能买下加利福尼亚一个州”、“日本国土的地价能买两个美国国土”等这样的说法层出不穷。在北海道空无一人的原野上，一块毫无用处的原本一坪（一坪= 3.30378 平方米）5日元的荒地涨到了一坪5万日元。涨了一万倍。

　　这就是日本史无前例的泡沫经济。它的核心，是土地泡沫。

　　1985年5月，日本国土厅发布的“首都改造计划”被认为是这一切的发端。这份计划写道，将来东京的写字楼将大幅紧缺。于是，针对东京都中心土地的投资一下子活跃起来，这导致了东京地价的飞速上涨，并迅速波及全国。五年后的1989年，即使当时股价已经开始回落，但地价的上涨仍然持续到1990年3 月。

　　日本的泡沫经济由政府的经济刺激政策、“刺激经济即是国际贡献”这一说辞以及“东京才是世界金融中心”这一神话而支撑。在此之上，“Japan As No.1”这一口号的余光也照耀过来。

　　能代表战后日本的作家司马辽太郎在这一泡沫破灭不久后就死去了，他在绝笔——《为了给日本创造明天》（1996年2月12日）中如此描述在泡沫经济中舞蹈的日本人的狂热姿态。“银座的‘三爱’附近的地价……在昭和40年（1965年）的时候还只有450万日元一坪，而22年后的昭和62年（1987 年），却达到了令人瞠目结舌的1.5亿日元。” 在当时的日本，谁都认为明天的价格会比今天高，没有人预测到这一切终有一天会停止。

　　日本泡沫经济的崩溃始于1990年3月地价的突然下跌，这继而导致了日本经济整体的滑坡，因为地价的下跌会导致金融危机。

　　日本的金融都是以土地作为担保的。一旦土地价格急转直落，那么以土地作为担保的债权便全部变为不良债权——这些债权的价值接近于零。1990年代“失去的十年”，正是银行受制于巨大规模的不良债权导致资金不足——即深陷金融危机的结果。从那时候起到2003年，日本经济仅停留于每年1%的低增长率。不，可以说直到今天，2010年，这一低成长状况依然在持续。

　　不过，除日本之外，欧洲各国和美国也一样停留在低成长状态，这并不能归罪于发端于美国的次贷危机，而是因为这些国家已经完成了“近代的最终过程”。拥有增长余地的则是中国、印度这些尚没有完成“近代的最终过程”的国家。

　　有预测称，到2025年，中国、印度的GDP将分别占到世界总GDP的15%和10%。而届时，日本的这一比率只有5%。实际上，这一数值和1820 年西洋的近代化尚未波及到亚洲诸国之时的数值一样。1820年，以英国为中心的西洋列强尚未进入亚洲，彼时中国的清朝、印度的莫卧儿帝国、日本的德川幕府尚无覆灭的征兆。从那时起，经过200年的近现代化，到2025年，中国、印度、日本占世界GDP的比重恰好和200年前一样。这是多么不可思议的事情！

　　问题是，到那时，中国、印度、日本的GDP之和将占世界的30%，再加上韩国、越南、泰国、马来西亚等的话，东亚诸国的GDP之和将占到世界的40%，那时候，东亚应当为世界构建怎样的文明呢？

　　20年前经历了泡沫经济破灭的日本，在结束“近代的最终过程”后，不应当再意欲描绘增长的神话。我认为日本应当有抱负地提出21世纪新的文明形态和其理念——共生。相对于作为西洋近代文明成长神话的支柱——“民主”来说，“共生”的内涵为通过“以和为贵”超越贫富不均之社会。

　　这，或许是泡沫经济留给日本不多的遗产吧。

作者: 在风里 时间: 2010-3-17 17:24:35

经济法则
投资三分法：
将全部资产的1/3存入银行以备不时之需，1／3用来购买债券、股票等有价证券作长期资本,1/3用来购置房产、土地等不动产。
当房贷超过收入的1/3时，风险是很大的
celenachen 发表于 2010-3-17 17:16

有道理。

作者: haosemao 时间: 2010-3-17 17:26:30

新西兰还好吧只是房子最近不好卖了

作者: Greenways 时间: 2010-3-17 17:28:20

没房的整天预言房价会掉，有房的整天关心和厌恶这些预言。
variable 发表于 2010-3-17 18:16

其实你错了，对于投机者他们是希望房价上涨，对于投资者是希望房价下降的，这样才能用更少的投入买入

作者: Greenways 时间: 2010-3-17 17:32:25

对于北京的房价，前年金融危机开始北京降了的时候我让我国内的亲戚去看房，结果都骂我神经病，失去了一次能让自己财富翻番的机会，但现在真的不要碰了，感觉年内会跌，但不要指望能跌个40-50%，不可能的。

作者: civic.lsp 时间: 2010-5-31 02:18:54

wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

作者: 博卡登 时间: 2010-5-31 11:50:27

北京的房价跌，跌个10%到15%到头了。
这样的跌，也还是远远高于普通人的购买力啊。

作者: Lens 时间: 2010-5-31 12:50:54

100美金一个大宅?
100美金连个窗户都买不到。
ideyate 发表于 2010-3-17 10:30

有的1美金也没人买啊，呵呵。这是真的

作者: nz_express 时间: 2010-5-31 13:30:29

no way,,,,,,,,price drop is just a period....

作者: a121 时间: 2010-5-31 16:06:53

新西兰应该没有跌得趋势吧

作者: X_GIRL 时间: 2010-5-31 16:11:50

一会说跌一会说涨爱咋地咋地吧

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