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标题: ★ ★ ★ 如何成功投资购地、设计、建房大家谈 (新增图片） ★ ★ ★ [打印本页]

作者: jvc 时间: 2009-12-11 11:30:13 标题: ★ ★ ★ 如何成功投资购地、设计、建房大家谈 (新增图片） ★ ★ ★

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作者: ssharon 时间: 2009-12-11 12:11:23

最近有留学生朋友投资买地建房，但是他有现金60万来操作。半年赚了10万，确实有这个回报率。我可没有这么多现金，高人认为最低多少钱可以运作？

作者: jvc 时间: 2009-12-11 14:49:37

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作者: jvc 时间: 2009-12-11 16:35:48

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作者: Highlander 时间: 2009-12-11 17:24:52

楼主可否麻烦解释下您的17-18w的造价是否有包括下面的费用。
1. 您的专业建筑设计费，3000-4000不算贵吧
2.结构工程师的费用，算1000吧
3.测量师的费用，应该有两次，也算1000
4.council的审批费，4000-5000
5.可能会发生的地质工程师的费用
6.贷款利息
7.房屋中介费，45w的话大概是14000-15000 including GST

姑且不谈上面这些的话，楼主真的认为这个价是做的到的吗？还要包括driveway，landscaping，fence。

作者: wa3375 时间: 2009-12-11 17:31:15

听来不错，比投资生意好。那位成功人士能不能从买地到建房详细谈一下。

作者: jvc 时间: 2009-12-11 17:57:32

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作者: Highlander 时间: 2009-12-11 18:49:48

To Highlander
Single level desig fee $2500-3000, Engineer design $800-900, Surveyer $700-800. Driveway 50sqm $2500, landscape $2000-2500 and fence $47-50/M. For flat section and good soil condition, ...
jvc 发表于 2009-12-11 17:57

多谢回复！但您还是没有确认您的possibly cost是否包含这些费用。换句话说，我算不出来那5w的利润。

假如地要22w才能买下来，而明确的最后房子只能45w46w的水平，我给大家的建议是，除非你就是准备往里面放垃圾东西（请考虑Guarantee），否则不要碰它。个人的经验是：22w的地，180-200平方的单层砖瓦房，应该在50w+。只有这样的价格，屋主和承建商才能都有基本的合理利润。

作者: jvc 时间: 2009-12-11 20:42:07

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作者: Highlander 时间: 2009-12-11 23:25:06

楼主可能有所误会，我说的垃圾东西，主要是现在确有好多华人自己盖的房子，卫浴设备大量使用廉价的海外产品，而非本地产品。厨房的价格战也是如火如荼，结果是那些便宜的，手工和用的板材真的不敢恭维。即使这样，我还是对那个$1000存疑的，还有您算的帐。

我完全同意楼主在一楼的观点，也同意10w或稍过一点尽管有点紧，但可以起步（前提是能贷到款）。但您给做的算术题，坦率的说，有点粗糙。因为按照已知条件，我的答案是赚不到钱，而且有可能是甲方乙方都赚不到钱。

5w的利润空间。假设你全都包了，材料和工人也全都质优价廉，同时那块地的左右后面都盖完了，勿需fence，你的利润我很担心，至少它不合理，当然薄利多销的话，OK。但利息和中介费一定是不包的，即使一完工就卖掉了而且立马交割，半年的利息$6000，加上中介费就是2w，您的甲方才3w，万一您再剔出来几项不包的，他就更少了。

另外再提点个人意见。160-170平方，双车库，4房2厅2卫浴。第一，我有点担心，不是担心您是否画得出来，而是客户能否接受这样的房案。第二，有一个矛盾，要么这样的房子卖不到45w，假如它卖得到这个价钱的话，由于它所在的区，那块地一定不止20w，也就是说，甲方总成本要大于40w。

作者: DoubleX 时间: 2009-12-11 23:59:38

现在盖房子的确不如早几年前的高利润,中低价房能有5W的利润已经非常高了,现在很多盖房的都是BUILDER和SITE MANAGER,别人就自己赚份人工

作者: 八月的威士忌 时间: 2009-12-12 02:24:44

白活了半天你们管理费收多少还没说呢

作者: jvc 时间: 2009-12-12 09:17:34

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作者: joinwine 时间: 2009-12-12 10:40:47

好贴。。。。。

作者: wa3375 时间: 2009-12-12 19:28:37

今天去Albany看地并看OpenHome。 10间新屋9间是华人Agent在Openhome。也就是说10间新屋9间是华人投资盖的。大家有什么看法？

作者: tenniscindy 时间: 2009-12-12 20:13:42

能卖出去吗？

作者: 荒岛余生 时间: 2009-12-12 21:06:54

楼主说的都是有可能的情况，而不是一般情况。如果按照一般情况考虑，如果按照Highlander的算法，就是白忙活，或者可能最后炒房炒成房东的情况了。感觉如果没弄过，自己弄了打算自住是一回事，打算投资是另外一回事，这个回报率楼主算的有点粗糙了，就有点忽悠的意思了。

作者: passionfruit 时间: 2009-12-12 21:21:54

支持Highlander的说法，lz说的太理想化了。现在什么材料都涨价，木材，钢筋等等，这年头钱哪那么好赚啊？

160--170平，地至少得500平吧？20万出头去买500平的大平地，我觉得难。就算在南区能买到，投资的周期要多久啊？（这个价位的地，在南区也是非常往南的地点，不知道多久才能卖出去。）

最后说一句，投资建房，卖完房子不用交税啊？！！！！

作者: jvc 时间: 2009-12-13 07:02:30

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作者: wa3375 时间: 2009-12-13 09:38:10

昨天去看OpenHome在Albany的Fairview Height，最低价75.9万开价，最高价95万开价。我看卖85万以上的做房东的机会很高。我感觉这行学问很深，请高人指点。

作者: Cocacole 时间: 2009-12-13 11:23:36

现在房市升温，又有人开始进入房地产市场了。但建议投资需谨慎

作者: torbay66 时间: 2009-12-13 11:28:08

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作者: jvc 时间: 2009-12-13 13:49:58

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作者: flyaway 时间: 2009-12-13 17:43:59

你的利润不用上税吗？

作者: jvc 时间: 2009-12-13 19:15:55

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作者: sevenstar 时间: 2009-12-13 19:36:03

请问你是设计公司么？？？？？？？？

作者: jvc 时间: 2009-12-13 21:14:05

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作者: jvc 时间: 2009-12-14 13:01:16

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作者: ssharon 时间: 2009-12-14 19:49:50

lz的做法说得上是谨慎投资，有道理。自住的话我会先考虑华人设计师，除了沟通容易外，也会考虑到风水问题比较不会出现大错误。但是如果是投资房，以后要西人买的，到底文化不同，审美有差异，请华人设计师就要点顾虑了，请楼主说说你的看法如何？

作者: Highlander 时间: 2009-12-14 23:13:33

呵呵，楼主，你的例2还靠谱，我想现在你也会认为3楼的的那个东西是草率的。当然可能你是想拿出来让大家讨论而已。

在新西兰做这个方面的投资，赚的机会蛮大的（多少先不论），兄弟我混了10多年，赔钱的案例看过听过，但还真的不是很多，但愿我不是孤陋寡闻。但作为业内人士，我总希望自己给出的意见尽量严谨，而不是简单的说“能赚钱跟我上！”登高一呼，有时未必如愿。

对于您在楼上（28楼）的例子，我也有点不同看法，我也知道一点您讲的那个地方。先声明，不是跟您抬杠哈。就您讲的，旁边地上的人要把他归为SB的行列，我也完全赞同。但我首先不认可您说的盖小房就是优，其他画图的要客户盖大房就是想挣钱的观点。其次，我的认识是，（不知您的看法如何）面积大小和成本控制是一对矛盾，但重要的不是如何发挥聪明才智把房子画小一点，而是如何取得平衡。“盖大房相对成本低”，这句话绝对正确。相差100多平方的例子，不具可比性。

简单的举例，两个相邻房，相同的地形地势布局材料，面积差10平方，或15平方吧。这多出的面积的实际造价，绝对要低于楼主您的$1000的单价对吧？而在开价一样，多花了这点钱的代价下，我的经验是，大一点的房，在销售上就毫无疑问站有优势。成本控制绝对是重要的，那现金流呢，要考虑吗？大家都认为在同一个区内，一定是最小的房子先卖掉吗？

作者: jvc 时间: 2009-12-15 10:48:18

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作者: jvc 时间: 2009-12-15 11:12:01

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作者: 失去目标的鱼 时间: 2009-12-15 22:42:07

我出40 万，LZ 你能给我盖个280 平的二层吗？

我可不要垃圾阿？

作者: jvc 时间: 2009-12-16 00:35:11

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作者: gogosky 时间: 2009-12-16 09:50:44

本帖最后由 gogosky 于 2009-12-16 09:51 编辑

我也赞成HIGHLANDER的话。lz的话有些是对的。有些有点忽悠人。

作者: Barbara 时间: 2009-12-16 11:14:16

请问在papatoetoe买房合适么？

作者: jvc 时间: 2009-12-16 15:19:38

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作者: jvc 时间: 2009-12-16 18:20:55

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作者: CWF895 时间: 2009-12-16 19:55:55

LZ我想问一下，加建的洗衣房按照COUNCIL要求的标准地面需要做防水处理，请问，这防水处理是指铺瓷砖还是刷一层漆还是有什么别的方法？？大概面积需要做多大才能符合要求？

作者: jvc 时间: 2009-12-16 22:52:38

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作者: CWF895 时间: 2009-12-16 22:58:56

你说的是1米乘1米5这么大面积吗？

作者: gdman668 时间: 2009-12-17 07:56:04

看到30楼：简单的举例，两个相邻房，相同的地形地势布局材料，面积差10平方，或15平方吧。这多出的面积的实际造价，绝对要低于楼主您的$1000的单价对吧？而在开价一样，多花了这点钱的代价下，我的经验是，大一点的房，在销售上就毫无疑问站有优势。成本控制绝对是重要的，那现金流呢，要考虑吗？

这里是大家谈，只说事，不说人。加15平成本要1万吧，而在开价一样，出手快了，但你就少赚1万。别人也学你，他就再加15平，他就少赚1。5万，售价提高5千。房越盖越大，钱越赚越少。这是很多Chinese Builder 的做法。盖5房3厅的近300平大房到处可见。个别人最后成为房东。建3房2厅，4房2厅很少。洋人的做法是反过来。
LZ说：我要找的是一种不增加面积，不增加成本，在销售上有优势的方法。
有这种好方法吗？？？大家谁找到谈一下。

作者: jvc 时间: 2009-12-17 20:24:46

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作者: Milan28 时间: 2009-12-17 23:20:20

赚钱的确实有，但赔钱的也不少。首先我觉得说的20万左右的一块地，甚至18万左右一块地，也许只有在西区New Lynn, Glen Eden等地区有。Mt Albert一块平整的四五百平方的地要25-28万左右。造价算你20万总共包括你出售房子时候的legal cost and agent fee,再加上没有卖出房子时候你要支付的rates and holding cost,再加上你的20% risk profit,怎么一个房子也要卖到45万吧，也许有人会买一个New Lynn这样的新房，但有些人却宁愿再填些钱去买东区的房子。虽然现在都说房地产回升了，10月和11月比去年同期涨了百分之十几等等的，但感觉市场还是很不确定，买房的人会一定程度上受到利率的影响，如果明年OCR上升呢？还有那么多人买吗？只有真正强劲的经济以及员工就业率才能使房地产市场持续稳步发展。

作者: jvc 时间: 2009-12-18 10:23:31

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作者: 只为了你 时间: 2009-12-18 15:36:47

等等等等等等等等等等等等等等等等等

作者: 匿名人士 时间: 2009-12-18 22:54:38

请两位高手指点一下, 修drive way的石子一般怎么卖?

一般多少钱一吨
或者多少钱一立方米?

找个洋人收我30块一吨, 感觉很贵啊,没用多少石头收了我1700

作者: Milan28 时间: 2009-12-19 00:01:50

本帖最后由 Milan28 于 2009-12-19 00:22 编辑

我希望能有更多的客户去找你建房,但是也不能排除很多客观的因素以至于让投资者少赚甚至亏本。

不是每个打算投资建房并最终卖出的人都像你这样有full knowledge.就像你自己举例的几个因素来讲，一个环节出问题，就可能导致亏损。

另外10%的投资回报率适中，在市场并不是找不到这样的商业投资房，更多的是在看你有多少的资金可以投入，最近Kingsland的加油站在Auction上出售了，三百多万，投资回报率超过9%,很多懂city apartment投资的人，往往是可以低价购入房产，用租金去支付贷款，甚至有少量剩余。另外，买商业投资房带来的是房租以及未来的capital gain,而造房子自己投入的精力要远远大于买一个商业投资房，而且你的收益是one-off的。不否认这是一种投资的方式，对某些懂房产以及市场的人适用，或者你自己是builder, 但存在风险。

哦,还想补充一点在开始买地到consent下来,到房子建造完毕,到最终卖掉,到最后的settlement拿到所有的收入这中间的一段时间,你只有支出,没有收入.

我不介意你的评论,你回答说明你重视,但是我想对于这种投资的每一种说法,每一个人都会站在自己特有的立场上,并且以你所看过的,听过的,经历过的去发表.每一种声音都是认真的,都有可采纳的一面.

作者: jvc 时间: 2009-12-19 10:56:54

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作者: 大S 时间: 2009-12-19 12:56:59

最近出了这么多能人啊，佩服大家

作者: jvc 时间: 2009-12-19 23:41:16

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作者: jvc 时间: 2009-12-20 16:00:51

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作者: 匿名人士 时间: 2009-12-21 08:32:29

我的是 MAP40,

你说的一车大概是多少立方或者多少吨?

作者: Milan28 时间: 2009-12-21 11:43:25

51# jvc

关于世上无丑女的观点，我很同意。关于一年回报20%我不同意。关于摄影，可以交流，不过上个单反先。这是我拍的纽国风光。http://www.flickr.com/photos/nzlandscaping/

作者: jvc 时间: 2009-12-21 17:11:03

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作者: wa3375 时间: 2009-12-21 23:09:52

LZ的相册很美，希望你设计的房子也很美。

作者: Highlander 时间: 2009-12-22 02:46:11

看到30楼：简单的举例，两个相邻房，相同的地形地势布局材料，面积差10平方，或15平方吧。这多出的面积的实际造价，绝对要低于楼主您的$1000的单价对吧？而在开价一样，多花了这点钱的代价下，我的经验是，大一点的房 ...
gdman668 发表于 2009-12-17 07:56

老大您估计是没看清我前面讲的，我是认为面积大小和成本控制是一对矛盾，重点在于如何取得平衡，而不是片面强调大就是好或者小就是好。

房地产投资绝对是case by case的。对不同的地区，不同的潜在买家，有不同的做法。不同的投资者也有不同的做法。想要用一种模式去套，基本不可能。当然每个人都知道一个好的设计师，好的设计，是决定性的第一步。

对于简单的单层砖瓦房，很多公司可以给出$1000甚至略低一点的package价格，包括图纸和审批。但基本上都不包括floor covering，driveway，landscape和fence。有的可能还再多几项如洗碗机，瓷砖等等，当然更不包中介费和你的利息。都知道利润等于售价减成本，这点上盖房子卖和批发件衬衫卖没区别，但盖房子成本的概念则要复杂很多。假如业内人士想要给大家意见的话，多介绍些这方面的注意事项，要好过列举鼓舞人心的利润数字。

利润应该是只有一种算法，要把你所有的钱都算进去（包括贷款），否则那是逗自己高兴呢，搞搞就来个100%的回报。

我同意楼主讲的那种类型的房子是可以用半年的时间从买地到盖完的，不难做到。也同意顺利做一单的话，10%的利润并非难事。但12个月/6个月=2，10%x2=20%，这就又是太难太难做到了。楼主可否介绍下如何在不需追加资金的情况下做到。

作者: jvc 时间: 2009-12-22 10:16:37

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作者: 凯旋门 时间: 2009-12-22 19:22:53

能不能卖出去，这就是风险了

不过我是觉得把钱投资一个不成熟的小区，尤其是这个经济还在动荡的时候，是很不成熟的策略

中区可以做做，但是更偏远的区域，风险很大

作者: Highlander 时间: 2009-12-22 21:26:53

回楼主，我是做管理和木工的，是有经验，而且是很有经验，这点我不想谦虚。要举个例子的话，我可以从尾到头写下来，但这不是point，只是大家发表意见而已，又不是论文比赛。在我的专业领域上，另外一个版块里有我的帖子。

我从来不否认设计的绝对重要。每一个设计师都会发自内心的认为他的设计是最佳的，这很好，有自信嘛。尽管事实并非如此或始终如此。我就有过一个很好的设计师，有一个在设计时布局上出了错，我自己审图时也没注意。施工时横竖不顺眼，犹豫不决中还是改了，但由于已到蛮后期了，改动的成本也很大。尽管如此，我之所以说这个设计师很好，因为他是我见到过的华人设计师中最好的，working drawing画的最漂亮，最明晰，最少错误的。其他有很多的，可不可以先拜托你们先搞清楚各种材料及材料与材料之间的特性，施工时各道工序是怎么进行的，大哥您纸上画的details在工地上会发生什么，是否收的了尾。我见过平面图和侧面图对不起来的，还有楼上楼下尺寸对不起来的，更有加建的新旧基础接不起来的。除去CAD版本的问题和熟练度的问题，你们收人钱财，至少用点心嘛。也许是我无知，设计师可能是应该只管理念，而不屑于工作图的。

要讲注意事项，我一直在想一个词，啰嗦到这里想到了。“戒慎恐惧”。这对投资者，设计师，Builder，以及由设计师或Builder所扮演的顾问们应该都适用。

回到楼主的问题好吗，我讲半年的周期是reasonable的，可您又把它缩掉一个月。向大家坦白一下我为什么做不到。

1.假设我们从一月初开始，由于只是简单的房子，我的设计师勿需什么设计，省去了构思，画草图，协商，修改的时间。他就直接从抽屉里拿了份现成的，我们略作修改就定案了。OK，Surveyor，工作图，工程师，一个礼拜要多点吧，我算两个礼拜。
2.Building Consent，现在基本就是两个月或多一些。不要跟我说可以更快，我有客户14个工作日就拿到的，也有7个月还没批下来最后说是file找不到了的。那现在就是3月底了。
3.开工了，一切都很顺利。我的Builder也没其他的活干，就干着我这个。到了做driveway和花园的时候，雨季也没下什么雨，6月底7月初，全部完工，上市了。
4.我的设计师早就叫我看地了，但没法买，我只有这点钱，都投进去了。
5.上市2个礼拜就有offer，价钱OK，有10%的利润，签了，1个礼拜后uncon,我的律师当天就把钱过账了，当然中介费扣掉了。还好应该够买地的定金。settlement要一个月后。我想大家都会同意我so far一切顺利的。
6.我看上的那块价钱合适的好地还在，没人买，我第二天就拿下了。付了定金。我没有余钱，也贷不到钱了，只能一个月后settle。
7.我的设计师，工程师也没活干呢，劈里啪啦就把图纸搞定了。但问题来了，地还没settle，title不是我的名字，进不了图纸。
8.到现在，6个月+3个礼拜+一个月，再加上交割后申请building consent两个月。9月底了。;cry;

我不知道上面这个流程算不算一般情况。楼主，您的小辈是怎么做的，真的望不吝赐教。他要多放钱，我当然没话讲，只是利润好像就不是简单的乘以2。再者，有足够钱，可以交叉的做，就不是2个的问题了，可能是3个，4个。。。。那利润就是30%，40%？

作者: Highlander 时间: 2009-12-22 21:38:12

最后有一点忍不住想讲的。我们不要提什么“以学养房”的口号好吗？我绝对希望看到留学生们能在本地赚钱来“养学”，很讨厌新西兰政府只知道赚留学生的钱，得了便宜还卖乖的屌样。同时我也很想和移民中介，语言学校，金融公司一样在留学生这个大锅里舀几勺吃的。但假如你要喊口号鼓动的时候，别忘了提醒他们可能面临的比别人多的风险。还是那句话，没有什么是不可能的，但要想给人指引启蒙，最好阐述一般情况，甚至坏一点的可能。

作者: wa3375 时间: 2009-12-23 09:28:36

本帖最后由 wa3375 于 2009-12-23 12:13 编辑

61楼说的太激动了，“以房养学”是中国青年报的文章，(http://www.skykiwi.com/info/news/2009-10-28/86475.html) 与新西兰政府无关。投资房产是半工半读的一种方式，表面上是留学生在操作，实际上是背后做生意有实力的父母在支持。如果在专家的指导下，或者交给专业人士操作，不但赚到钱，而且学到很多书本上学不到的东西；这对丰富他们的人生经历，对他们成才是有帮助。另外，增加外来投资，减少失业率，繁荣了新西兰经济，我认为是利国利民的好事。当然投资是有风险，但不能有风险就什么都不干。父母投资儿女出国留学本身就是一种风险投资。

作者: ucol 时间: 2009-12-23 11:53:07

good talk
!!!!!!!!!!!!!!!!

作者: johntea2008 时间: 2009-12-23 12:49:26

61# Highlander

作者: Milan28 时间: 2009-12-23 14:13:03

，只是利润好像就不是简单的乘以2。
Highlander 发表于 2009-12-22 21:26

I agree with u, go highlander.

It is all about timing and the market demand. Preparing for the worthest scenario.

作者: ssharon 时间: 2009-12-23 21:46:02

呵呵，好题目！好热闹！顶

作者: 狂风暴雨 时间: 2009-12-24 01:30:36

本帖最后由狂风暴雨于 2009-12-24 12:26 编辑

拉倒吧一是这里弄这个现在利润太低,耗上8,9个月精力,还得非常懂行的人亲自看牢不能任何环节出错,也才建起一栋,卖的时候全是拍卖,房价还不敢提,提了的话连看房的人恐怕都没有了.能买得到的地基本都扎堆了,一堆新房想往外卖,投资人一不小心就成房东了,完全不适合不懂或不太懂行的人去投资.哪有国内舒服,房价阶段性回暖并彪升,排队买房.

作者: jvc 时间: 2009-12-24 10:28:46

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作者: jvc 时间: 2009-12-24 21:44:24

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作者: wa3375 时间: 2009-12-26 10:16:18

楼主 JVC

有水平，佩服。

作者: jvc 时间: 2009-12-30 15:43:12

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作者: CWF895 时间: 2009-12-30 18:08:32

本帖最后由 CWF895 于 2009-12-30 23:08 编辑

希望以讨论经验的形式继续下去

作者: jvc 时间: 2009-12-31 11:16:22

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作者: Highlander 时间: 2009-12-31 18:53:50

首先多谢楼主在68楼的回复。

从一楼开始，我们谈的是同一件事，不过是不同的角度。楼主强调了您设计的重要性（这点我赞成），同时也告诉大家，有您的设计管理指导，赚钱是如探囊取物般的必然。我和前面有位朋友一样，绝对希望有更多的投资者（包括留学生朋友）真的在您的帮助下发财。但我看这件事的角度是这样的，我们有太多的投资专家（房地产或金融的）来陈列出一个个成功案例，告诉你他们的模式，甚至有一堆图表可供使用。都没有错！可问题是，风险始终存在的，追求最大利润的同时，告诉他们风险在哪里，如何稳健投资，避免步伐太快而资金链断裂是最最重要的。而大多数摇旗呐喊出谋划策的专家，最多在客户陷入那种困境的时候，摸摸鼻子而已。

楼主必须同意我讲的1-8是一个标准流程，基于楼主之前算的账，对刚起步资金又不充裕的投资者，他跑不出这个流程。我也讲了，钱多的，没话说，折腾的忙一点是完全可能的。building consent的审批速度我们不必争论，有兴趣可以在坛子里开个调查的。现在是略快一点，不是因为他们效率高了，而是申请的少了。

“甚至同一个Consent可以在不同的地上盖房，设计师在Site Plan只作小的Amendment。审批快多了”。我相信楼主指的是Building Act 2009 review里的内容，这个review应该最快明年中才能完成，当然和现在的审批没有什么关系。就算到时生效了，这部分的内容个人认为也只是官僚们拍脑袋的结果，他只对大开发商有利。而设计师就更不值得为此津津乐道了。就拿楼主举例的Aberley Road上的那栋漂亮房子来说（它确实是很漂亮），要是那个区里再盖个10几栋这样的房子（它再往后面的地都蛮平的，基本上放上去就行了），面对这样的景象，我不知道，作为设计师，是该欣喜还是悲哀？

Builder Term我也用过两回，用来拿地，没敢在没settle的情况下开工，会有什么附加的风险请咨询律师，尽管律师讲的那些worst case通常都是不三不四匪夷所思的，但它确实确实有可能发生。Builder term是个好工具，但基本上好地或房地产火热的时候，你不要指望这件事情，没有几个开发商会鸟你。同时又有相当部分Builder term是因为开发商本身的224C都还没出来，settle都是subject to title。最重要的，我一直说的一点，专家向客人介绍这个当然很好，但是否可以同时告诉他，当Builder term要settle时，前面的房子卖不掉，又贷不到钱，该怎么办。

楼主在68楼讲的三点我非常同意。因为我从一开始就相信这是楼主一条龙服务的内容，所以才努力想在价钱，方法上刨根问底，不是找茬，而是想着大家也都能了解的更清楚。比方说，你单层砖瓦$1000的单价，从专家选地开始到审批到车道花园包头包脚包完了，客人只管插上牌子就卖。那以我的经验，很愿意帮您吆喝一嗓子的，大家不用再去东张西望找便宜设计师和便宜的建筑商，这里就是全纽最低价来着。

我不认为有什么专家的方法是secret，就是些大家都知道的事情，有时在帖子里不愿意讲可能是因为太繁琐，但假如可以在私下里给客人一二三四摆清楚的话，也不枉专家之名的。

祝坛子里各位朋友2010万事如意！

作者: Gshepherd 时间: 2010-1-2 00:17:10

新房价格一般从45-90万，以45万为例：地20-22万，房170-180平米（4房，2 厅,2卫浴）17-18万，成本大约40万，利润约5万。一般银行贷75%， 25%自有资金约10万。如有高收入银行贷90%也有可能。(For more details as ...
jvc 发表于 2009-12-11 14:49

个人比较支持  Highlander 的观点，

且不说现在能不能买到20万的地，现在的房市是不能跌，原因很多，比如现在什么材料都涨，所有费用都涨，如果是有经验的屋主自己管理还有的赚，如果是纯粹为了投资赚钱，而且还交给人管理，那我觉得盖不出什么高质量的房子，也赚不不了那么多，

你的180平成本18万，  肯定是室内预算，有很多其他没算进去的，比如室外花园，水泥车道。。。。而且尤其是第一次盖房子的，肯定要交很多学费和意外费用，而且工期要比一般的长，那就意味着交更多学费，  如果找人管理，可以把学费省了，但至少要交管理费用吧，谁给你白忙活啊？？？

如果找人一条龙管理盖房子来投资赚钱，  我很少在工地见到，因为那就没有那么多的利润了
如果自己管理盖房投资，外行第一次接触，磕个头破血流外加交学费，操心费力加上火，
如果是想以此为事业，那学到的经验还可以继续运用，
如果是就盖一两栋，或是自己住，那就免了吧，还是买一个现成的装修下省心省钱省事。。。。
总之不推荐生手盖房子，现在成本逐日提升，什么都在涨

（最新消息，电工协会的新法 2月就马上就颁布了，为了更安全，成本又提高了，所以电工的报价成本也要提高了）

作者: jvc 时间: 2010-1-5 15:20:44

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作者: HFSJC 时间: 2010-1-7 11:12:23

68# jvc

完全不認為同一個building consent可以在不同地方上蓋房. 你可以有個building consent application template然後做小的amendment, 可是不同地方絕對是要有不同的building consent, 也就是說building consent申請費是完全不會省的.

作者: cdlnz 时间: 2010-1-7 12:13:12

其它事都搞定了，想请个Site Manager, 大概得多少钱呀？

作者: jvc 时间: 2010-1-7 22:37:17

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作者: cdlnz 时间: 2010-1-8 15:15:01

每栋1-2万，看图后再定。谢谢
jvc 发表于 2010-1-7 22:37

.
谢谢了，考虑中

作者: jvc 时间: 2010-1-12 01:12:37

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作者: jvc 时间: 2010-1-17 00:29:01

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作者: wa3375 时间: 2010-3-1 11:16:14

最近去Gills Road 看了 Pointridge 地中海风格小区，非常漂亮。想买地建一栋地中海式的房，请教各位最近地的价格走向，向上或向下？最好在新开发区。谢了。

作者: Corec 时间: 2010-3-2 12:23:46

我觉的投资买地造房，你如果真要算回报率，那要扣掉本金在银行的利息，造价，中介费用，还要扣除driveway, fence，garden等额外的费用，而你投资方本人还必须经常盯着或者参与管理，那你还要扣去这段时间你如果去上班所获得的工资，然后交割完成后再扣去大概12.5%左右的税收，工程期间还可能会出现各样的问题，而且买地造房作为投资而言，一般只适用于builder, 中介等本身就从事房地产业的人士，而且除非有足够的资金同时可以支持2个project，不然1年内基本是不可能能完成2次从买地-造房-到交割这个流程的。这样算算，这1年忙活了半天，如果你不是builder,中介这样本身有固定工作，又可以找机会投资，同时在整个流程中可以节约各种成本的话，基本是赚不到多少钱的。。。20%的回报率谈何说起啊。。。

作者: Corec 时间: 2010-3-2 12:24:26

我同意Highlander, 很中肯

作者: Tui 时间: 2010-5-4 22:30:27

好铁，先做个记号慢慢看

作者: gasol 时间: 2010-5-4 23:25:34

路过路过，好像地本身是要全款付清的，地是不可以贷款的哦？

作者: 小白兔奶糖 时间: 2010-5-4 23:32:40

3# jvc

但是，买地的钱是不可以贷款的，要一次全部付清，买完地以后可以向银行以地抵押再借建房子的钱，所以起步资金十万是不可能买到一块地并向银行借贷建房子的钱的，不是吗？

作者: goodhouse 时间: 2010-5-5 01:48:49

这么牛的贴，刚刚才看到，JVC和Highlander都是高手

作者: little-rye 时间: 2010-5-5 18:46:12

Highlander, 讲的很中肯

作者: jvc 时间: 2010-5-5 21:39:27

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作者: sblawyer 时间: 2010-5-6 03:55:31

真是涨学问啊。。。。。。。。

作者: wa3375 时间: 2010-5-8 19:29:46

有个Agent介绍一块在Bilancia Place， Mission Height 500 多平的地开价30多万，请问LZ设计什么样的房子好呢？谢了。

作者: LIMOUS地毯专家 时间: 2010-5-9 21:57:18

LZ设计盖的房子都卖得很快，我们帮他做过几个房子的地毯了，做地毯前房子已经卖了

作者: jvc 时间: 2010-5-10 18:57:26

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作者: jvc 时间: 2010-5-10 21:15:45

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作者: 克丽缇娜_fang 时间: 2010-5-10 22:30:10

请问main highway ellersile 的这条路怎么样？主要是主路，可能有点吵,不知道安全不？环境好吗？属于什么小区？小学，中学？高中？谢谢，有没有升值潜力？

作者: 克丽缇娜_fang 时间: 2010-5-10 22:33:43

是在ellersile park rd 那边，

作者: jvc 时间: 2010-5-10 23:37:33

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作者: 克丽缇娜_fang 时间: 2010-5-11 09:02:17

可是不再ellersile park rd 上，实在 main highway 上面，不知道潜力怎么样？

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