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标题: 关于Builder的guarantee [打印本页]

作者: Highlander 时间: 2009-10-6 22:28:59 标题: 关于Builder的guarantee

本帖最后由 Highlander 于 2010-2-6 12:40 编辑

很多朋友在准备请人盖房或自己盖房，也有的准备直接买新房。Guarantee是一个肯定会碰到的问题。就我知道的给大家说明一下，因为看上去一知半解的比较多。

实际上关于guarantee，在Building Act里有讲到的。即使你的Builder或你买的新房没有任何书面的guarantee或仅限于口头的，你都可以因为结构问题而提出索赔，不管对方是个人还是公司。问题是这种情况下费时费力费钱，碰到对方倒闭（真的或存心的都有），就只能徒唤奈何。本人在这行10多年，华人的，洋人的，太多。好多漏水屋就是这种情况，只能转身告政府去。

在新西兰，Master Builder 和 Certified Builder 都有各自的guarantee，基本上都能给客人以最大的保障。我不是Master Builder的会员，无法详细介绍他们的，但我相信两家绝对大同小异。

Certified Builder 提供的叫Home First Builders Guarantee，分labour only 和full Build 两种。现在对新房是强制的，而对加建是选项。它有10年的保证期和2年的维修期（从完工算起）。同时包括一个cover，施工开始到10年保证结束，若你的Builder无法履行合约规定的义务（死亡，失踪，坐牢，被吊销牌照，倒闭，恶意毁约....)，CB协会将代为完成合约，需要的情况下还会支付借宿费用。当然10年Guarantee仍然有效。

这个Guarantee是由你的Builder申请并付费的，批准后Builder和owner都会收到一份施工期的certificate，完工拿到CCC后，双方又可以拿到Guarantee Certificate。这个Guarantee是可以转让的，只要在交割后30天内提出申请报备就可以。

准备盖新房的朋友，问一下你的Builder有没有这个。同时，在开工前，你的Builder应该准备好两个保险的，Public Liability 和 Builder's Risk，并写进合约中。保险的重要性不必多解释了。

买新房的朋友，中介会告诉你房子有Master Builder Guarantee（相当一部分华人中介不知CB为何物的），恭喜你。但别忘了跟他要certificate的转让，并写进买房合约。

大家有问题我将很乐意解释（尽量，呵呵）。觉得有帮助就多顶几下，需要大家鼓励，谢谢哈。

作者: 匿名人士 时间: 2009-10-7 17:24:55

不错不错，谢谢了

作者: andychen0228 时间: 2009-10-7 17:32:18

嗯，貌似consumer magzine 曾经做个很详细的比较master builder和CB的wanrranty， CB的cover 最全，可惜很多华人不太知道CB。

作者: Highlander 时间: 2009-10-8 21:55:01

3# andychen0228

呵呵，是啊。不过这不打紧。关键不希望大家被一些似是而非的言论忽悠了。

作者: 福 时间: 2009-10-9 10:27:52

本帖最后由福于 2009-10-9 10:33 编辑

不到3年新的房子，买的2手房。发现浴室漏水，是不是也有guarantee cover？谢谢。应该找谁呢？

作者: Highlander 时间: 2009-10-9 23:10:18

5# 福

是shower漏水吗？没装好，麻烦不小！听过见过太多这种，装shower并没有很高的技术含量，但很多时候就是因为贪快而去问题。

假如房子是MB或CB建的话，当然是有Guarantee的，但就像我说的，Guarantee有转到你的名下吗。

假如没有MB或CB的Guarantee的话，可能只好找前屋主了，应该这个问题不是刚出现的。

还有应该可以找保险公司的，但这个问题和他们如何打交道，我还知道不知道。有经验的朋友给解答下。

作者: 福 时间: 2009-10-10 10:46:45

谢谢highlander的回复。估计是SHOWER漏水，要么就是shower下水有问题,因为水已经腐蚀到shower room后面的房间，墙的地胶线有mould和水痕，地毯也湿了。正在联系AGENT。希望各位有经验的人可以帮助回答一下。谢谢

作者: Highlander 时间: 2009-10-10 15:24:14

假如是下水问题的话，应该水会更多一些的。看起来你也没法找做防水的，貌似和他们不相干，3年的新房都有防水的certificate了。

这个帖子就是想让大家谨慎对待房子的Guarantee。另外有不少朋友用私人名义买地雇2个人盖房然后出售赚钱，有没有考虑过如何给Guarantee，有没有采取什么动作来规避以后可能有的法律责任？毕竟没有人能保证他盖的房子百分之一百的没问题！现在一栋漏水屋换外墙的费用差不多能盖个全新的了。

作者: Highlander 时间: 2009-10-22 21:12:24

一个漏水屋换外墙，10年多一点的房子，“洋人Builder”盖得。不敢讲他们偷工减料，但说‘无知者无畏’还是差不多的。无可奈何啊。。。

顺便顶一下自己的帖子！

作者: wandersky 时间: 2009-10-22 22:22:51

lz 能不能解释一下，关于Master G and CB G,具体都保房屋哪些部分？

作者: 念念 时间: 2009-10-22 23:54:51

楼主，是不是买房的时候转这个buider guarantee要让agent跟vendor谈啊？

作者: Highlander 时间: 2009-10-23 22:28:35

10# wandersky

CB的合约有两种形式，FULL BUILDING 和 LABOUR ONLY。前一种对应的Guarantee当然是涵盖了所有的材料与Workmanship，包括水电等。Labour Only 也是有Guarantee，只和workmanship有关，不保材料。

关于Master Builder的，我没有完全看过他们的东西，无法妄做介绍。但说大同小异是不会错的。

作者: Highlander 时间: 2009-10-23 22:44:44

11# 念念

是的，要找屋主，假如他是有这个东东的话。

房子完工后，要是Builder是买了这个Guarantee，屋主会收到一封信，一份certificate，和一份Guarantee Words。他被告知了什么情况下盖怎么做。

作者: taozi 时间: 2009-11-17 14:11:36

我想问一下，买了刚盖好的新房，正在等CCC， CCC 是不是就是Certified Builder guarantee? 谢谢。

作者: Highlander 时间: 2009-11-17 19:28:01

14# taozi

CCC是Code Compliance Certificate的缩写，是由所在的council签发的，相当于房子最后的合格证书，和Guarantee是两码事。它只说明施工过程pass了council的每一步检查，同时提供了council要求的所有文件。

现在和政府打着官司的漏水屋，都是有CCC的。

有一点没明白，你买了房，还没有CCC？交割了吗？还是说CCC是一个条件？没有CCC是不能交割的哈。

作者: v2 时间: 2009-11-17 20:41:01

问楼主一下,房屋内部改建及装修,也有画图和City Council各个步骤的检查,最后完工后检查合格了,像是这种情况有没有什么CCC的证明啊.打电话问过Council,对方说都OK了,但是没个什么书面的证明心里不踏实啊.

作者: Highlander 时间: 2009-11-17 20:47:43

16# v2

不应该啊，你要是有building consent的话，那对应的完工后，就会发CCC。是不是没讲清楚或council还要什么东西。

作者: v2 时间: 2009-11-17 21:29:18

是啊,有点怪,最后检查的时候让我提供电工的证明,我随后寄到City council就没有回音了,所以打电话问了问,得到的答复是都可以了.但是就是没收到什么CCC.明天打电话再问问.

作者: taozi 时间: 2009-11-22 13:52:34

14# taozi

CCC是Code Compliance Certificate的缩写，是由所在的council签发的，相当于房子最后的合格证书，和Guarantee是两码事。它只说明施工过程pass了council的每一步检查，同时提供了council要求的所有文 ...
Highlander 发表于 2009-11-17 19:28

哦，明白了。房子还没有交割，下个月，在等ccc。谢谢回帖。

作者: Highlander 时间: 2010-2-6 12:43:00

有朋友发短消息问有关Guarantee的事，可能是之前没看到这个帖子吧。

作者: ﹍蕝蝂尐丫頭＂ 时间: 2010-2-8 19:48:23

想问下LZ如果BUILDER没有C。。那还可以出那个CB么？。。。。还可以要那个10年的保证期和2年的维修期。。。比如我盖好房子住进去半年。。。然后发现楼板猜着会有声音是在找BUILDER弄吧。。。。。现在是不是BUILDER必须有证书才能给人盖房子啊？。。

作者: Highlander 时间: 2010-2-8 23:23:39

21# ﹍蕝蝂尐丫頭＂

不好意思，我是大概猜了下你想问的。

当然，只有CB的会员才能出CB的Guarantee，MB的Guarantee也只有他们的会员才能出。但这是要Builder付钱申请了才有的，并非自然就有。某种程度上说也具有保险的性质吧。

曾经提醒过大家的，买新房时，有些中介会拿Guarantee来忽悠。你要做的很简单，问他要Guarantee的certificate！

房子盖完住进去地板响，当然要叫Builder修。但。。。看你什么地方响了。。。搞不好得大动干戈。

政府两年前开始发放各种牌照，设计的（design 1，2，3），管理的（site 1，2，3），carpentry（也就是Builder），慢慢还有砌砖的，做屋顶的。。。到2012年3月1日之前，任何人都可以称自己为设计师，manager，或Builder。之后牌照制度就会实行。

据我所知，现在是还有不少好的Builder在等牌照或还没开始申请，但他们基本都是CB或MB的会员，拿到牌照也是水到渠成。

盖房子，和找人做装修一样道理。搞清楚你要的是什么。价格？当然要考虑的。但是
quality和service呢。

作者: 我爱我家 时间: 2010-2-10 19:21:09

请问楼上,踩在地毯上就有楼板的声音,是毛病吗?需要修理吗?

作者: Highlander 时间: 2010-2-10 22:47:29

23# 我爱我家

恩，是个蛮麻烦的毛病！基本上都和workmanship有关，但它不是结构上的问题，所以修不修就看你自己了。假如还抓得到盖房的Builder的话，当然要叫他回来的。

解决办法就是要把地毯掀开，找到地板下的joist（木头），然后补螺丝，一般都能解决。问题是有的地方要掀地毯并不容易，要是搞坏了地毯的接缝，又是多出来的麻烦。

作者: ﹍蕝蝂尐丫頭＂ 时间: 2010-2-10 23:31:06

请问楼上,踩在地毯上就有楼板的声音,是毛病吗?需要修理吗?
我爱我家发表于 2010-2-10 19:21

是楼板的问题的。。之前我们有一处发现后来修了就好了。。可是最近又发现我家别处也有这种现象。。- -。。。。

作者: ﹍蕝蝂尐丫頭＂ 时间: 2010-2-10 23:34:11

21# ﹍蕝蝂尐丫頭＂

不好意思，我是大概猜了下你想问的。

当然，只有CB的会员才能出CB的Guarantee，MB的Guarantee也只有他们的会员才能出。但这是要Builder付钱申请了才有的，并非自然就有。某种程度上说也 ...
Highlander 发表于 2010-2-8 23:23

差不多就是这个意思啦。。。。谢谢哦。。。现在弄清楚CB了。。。- -。。还以为要BUILDER有牌照才能给人出GUARANTEE呢。。。那就是说没牌照的BUILDER也是可以给人出GUARANTEE只要他们是CB MB的会员就可以了吧。。。

作者: Sportfishing 时间: 2011-3-27 23:07:55

很有用的知识，谢谢宋大哥。。。

作者: 笑傻的衰锅 时间: 2011-3-30 18:46:19

请问大虾，我的房子是自己管理的，但是我自己狗屁不是，我找谁去弄这个Guarantee。房子每一个部分都是我找不同的人盖的啊。如果没有合同，有没有法规默认的保质期啊。整栋房子的Guarantee怎么搞啊。特别是10年的好像像我这样自己管的就不行吧

作者: Highlander 时间: 2011-3-30 20:16:51

28# 笑傻的衰锅

Building Act里是有cover这个guarantee，但是算不算是“默认的保质期”，可能要有劳懂法律的朋友指点了。我知道

你的情况，你应该就是建商或主承包商（main contractor），当然guarantee是应该你来出的。至少到现在，好像没听说有规定谁能谁不能出这个guarantee的。

作者: v2 时间: 2011-3-30 20:20:37

关系到切身利益，所以要顶一下

作者: xiaoray 时间: 2011-3-30 20:39:57

ding yi xia ........................xuexi

作者: Highlander 时间: 2011-3-30 20:58:14

很多人在买房时会加上个条件，要卖方出具Guarantee。但就如我在开头讲的，很多情况下，这种保障很有限。卖方（或builder）给你了guarantee，但他分分钟可以跑路，玩失踪，破产。。。。

而CB或者MB的guarantee，因为有这两个协会背书，就是完全有保障了。

政府将于明年3月份开始实行强制性的牌照制度，称为Licended Building Practitioner （LBP）。不光是builder，包括做基础的，砌砖的，做屋顶的等等，都要牌照。council 的检查次数会大大减少，那么持牌的·main contractor 的责任就更大。

基本上，CB和MB的成员都会毫无问题的成为 LBP，但据我所知，LBP 想成为 CB 或 MB 的成员，却并不是理所当然的了，都听说过两个被拒的案例。

作者: superlady 时间: 2011-3-30 21:08:44

我买的全新的房子，BUILDER也把Guarantee的名字改到我的名字了。
我收到改好的证书了，但是没有收到任何其他资料。这个是不是对呀?以后房子出问题的时候，第一顺序找的应该是给BUILDER还是保险公司？
这个真的不懂，LZ的帖子太好了。赞一个

作者: Highlander 时间: 2011-3-30 22:13:28

我买的全新的房子，BUILDER也把Guarantee的名字改到我的名字了。
我收到改好的证书了，但是没有收到任何其他资料。这个是不是对呀?以后房子出问题的时候，第一顺序找的应该是给BUILDER还是保险公司？
这个真的不懂 ...
superlady 发表于 2011-3-30 21:08

恩，这个就是标准步骤！

接下去万一有什么问题的话，当然还是先找builder。

作者: 笑傻的衰锅 时间: 2011-3-30 23:31:20

28# 笑傻的衰锅

Building Act里是有cover这个guarantee，但是算不算是“默认的保质期”，可能要有劳懂法律的朋友指点了。我知道

你的情况，你应该就是建商或主承包商（main contractor），当然guarantee是应 ...
Highlander 发表于 2011-3-30 20:16

问题是这个房子我是造给自己的,我自己管理的,因为我有这方面的资源,短时间也不会卖，我自己就一个平明老百姓，啥BUILDER也不是啥会员也不是，我自己给自己出GUARANTEE？我晕了怎么个出法呀

作者: Highlander 时间: 2011-3-31 00:22:35

问题是这个房子我是造给自己的,我自己管理的,因为我有这方面的资源,短时间也不会卖，我自己就一个平明老百姓，啥BUILDER也不是啥会员也不是，我自己给自己出GUARANTEE？我晕了怎么个出法呀
笑傻的衰锅发表于 2011-3-30 23:31

恩，我也是有点晕。您自己给自己盖，自己住，要是有什么问题的话，便是自己找自己修理。那就看你自己是不是想跟自己要guarantee了。

另外好奇，您自己在做管理，还有这方面的资源，貌似应该知道guarantee的事吧。

作者: dachang1988 时间: 2011-3-31 00:33:03

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作者: superlady 时间: 2011-3-31 07:13:48

恩，这个就是标准步骤！

接下去万一有什么问题的话，当然还是先找builder。
Highlander 发表于 2011-3-30 22:13

thanks

作者: wingzero 时间: 2011-4-1 17:19:03

请问我们买的新房
有一个三个月之内有问题都可以叫卖房方来修的这个条例
这个是属于CB么？
好象没有要转到我们名下的这个问题呀？
来帮我们修理的好像是SITE MANAGER
我们需要问他要那个GUARANTEE然后转到我们名下么？

作者: wingzero 时间: 2011-4-1 17:43:24

“Certified Builder 提供的叫Home First Builders Guarantee，分labour only 和full Build 两种。现在对新房是强制的，而对加建是选项”
还有就是新房都有这个GUARANTEE的么？

作者: Highlander 时间: 2011-4-1 19:37:21

再给大家弄明白一下吧。

CB 或 Certified Builder 的全称是Certified Builders Association of New Zealand。
MB 或 Master Builder 的全称是Registered Master Builders Federation。

这是两个独立的行业协会，是的，是行业协会。不隶属于那个政府部门，无论是“certified” 还是 “registed" 都和政府没有毛关系。

只有他们的会员，才能出具CB或MB的guarantee。

作者: yun69cn 时间: 2011-4-4 03:17:41

[img][/img]

作者: 胖子河豚 时间: 2011-4-5 11:29:54

顶顶顶！！！！！！！！！！！！

作者: waterview1604 时间: 2011-5-30 00:23:41

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作者: waterview1604 时间: 2011-5-30 00:26:24

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: waterview1604 时间: 2011-5-30 00:36:44

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Highlander 时间: 2011-5-30 22:25:17

請問一個細節施工問題, 我的二楼 weather board window 旁有類似阻擋水的豎條, 但在ground floor brick and weather board 之間builder 確不裝那個豎條, builder told me 因隔鄰新房洋人builder 也沒裝, 所以不用裝. ...
waterview1604 发表于 2011-5-29 23:36

那个东西叫scriber, 窗边是一定要的。在weatherboard和brick的垂直交接处，可以不放的，前提是要做的没有参差不齐的缝。我个人的感觉是放了好看些。

但无论有还是没有scriber，在接口处的后面是一定要有flashing的。

作者: Kanebo 时间: 2011-10-25 17:46:20

听说新code要求严格很多，如果在新code下通过council检验的房屋质量会好很多呢？没有gurantee 的新房能放心买吗？

作者: Highlander 时间: 2011-10-25 21:02:06

Kanebo 发表于 2011-10-25 17:46
听说新code要求严格很多，如果在新code下通过council检验的房屋质量会好很多呢？没有gurantee 的新房能放 ...

新的规程基本上集中在防水方面，最重要的就是Building Code E2，还有木头的treatment要求。当然新版的3604里面对deck的做法更明确了一些。

没有人能保证自己盖的房子绝对没问题，或保证自己不会犯错，关键是之后的态度和动作。。。那么guarantee就是无比重要的了。

在这个行业里，从改建，到加建和新建，都有guarantee的保证，因为这本身就已经被 Building Act 涵盖了的（同时现行的Building Act规定超过2万块的project必须有正式的合约）。但问题在于假如你的建商或开发商找不到了，失踪了，破产了。。。怎么办？由CBANZ 或 RMBF 背书的guarantee就要靠谱的多了。

作者: 糊里糊涂DE你 时间: 2013-9-9 22:58:36

作者: becky0064 时间: 2013-9-11 02:33:25

太有用啦！帮顶！

作者: 歡·墮＆顏落 时间: 2013-9-12 08:25:45

这里想问LZ。。
我家2011年的新房，有Master Builder Guarantee，现在客厅的木地板不平，往下沉了点。
可以找builder回来免费修吗？

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