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标题: 【房子是怎样建成的】---设计篇+开工篇---01/07更新 [打印本页]

作者: 小猪GG 时间: 2009-6-29 04:41:55 标题: 【房子是怎样建成的】---设计篇+开工篇---01/07更新

写这个不为什么，只是让大家对一个房子是怎么建起来有个概念。毕竟房子这个行业是大家在这里生活必须碰到的。而且如果大家以后要是想建个新房给自己，也对这个步骤大概有个概念，我水平也有限，写不了太深的那些专业性东西，也不想写。纯粹就是个流水账的过程，让大家了解下。呵呵。另外，不想涉及价钱方面的事，这也许是大家最关心的，也是最不好说的东西，所以干脆不说。所以今天我把昨天有涉及钱的那部分也删掉了。

6月30日更新在6楼~~（开工篇1）

7月1日更新在14楼~~（关于建筑成本）

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以下是6月29日更新内容

去年的帖子没写完，今年继续写，不好意思，人太懒，码字又太慢，呵呵。。。

设计篇
地的部分写完了，我们开始来说设计方面的。首先，你需要一个设计师（architect）。
Architect会帮你设计整个房子的包括外观以及内部结构。不同的设计师价钱相差很多。在这里，我还是想在强调一句话：不是所有的华人设计师或工程队都不行，也不是所有的洋人设计师或工程队都行。在谈房子的时候，很多朋友喜欢一开口就说我不买华人建的房子，或者说这个是洋人建的房子。华人和洋人这两个字眼不代表质量。当然，目前华人确实比洋人更多干活偷工减料的，也包括设计师。我又扯开了。呵呵。回来~~

好了，我们来说说一个设计师一般要帮你画多少个图？大概来说要有25张以上。一个好的设计师是会帮你省钱的。怎么说呢？一个好的设计师，他能依据你的地型设计房子，在美观以及其他条件满足下，尽量让地基方面省钱（注意：不是以偷工减料的方式）。比如一块斜坡地，我见过有设计师直接按平地设计，那等于OWNER要花大笔的钱去砌砖把地基做平然后再建。但也有设计师做比如错层这样的地基，就可以少点钱了。做错层要考虑的东西多很多，让OWNER丢钱把地架平不是更容易设计吗？嘿嘿。另外还有些设计师为了方便，图纸里面的一些设计DETAIL是直接把书里的标准图纸直接复印过去就完事的。COUNCIL也批了！不要奇怪，COUNCIL批得图纸里面有些还是有很多问题的。COUNCIL的人水平真的长差不齐，曾经听人说过一句话觉得有点好笑：有能力的早跳出COUNCIL自己接生意或者在大公司做了。当然这句话有点过头，还是有一些厉害的人的，但是也有相当一部分没什么经验没什么能力，所以不能指望COUNCIL批CONCENT的人能帮你把所有设计细节的错误挑出来，因为COUNCIL最关心的事不是你的细节，而是你的房子有违规了没。比如出土量超了吗？LAND COVERAGE超了吗？车道斜度太大吗？等等。至于我见过那些什么开建才发现两面墙没对上，窗户开在转角上（不是转角玻璃，是其中一边就在转角那）这些都变成在开工的时候又得花时间去COUNCIL修改图纸，因为INSPECTOR是完全根据图纸的，就算知道原图纸错误，还是要你去弄个新图纸才肯给你签名。所以好设计师，会帮你设计的漂亮，会帮你设计的合理，会合理的利用你的地，会帮你避开公共管道等，最大的目的-------会帮你省钱。

哦，少说了一个人，你也许需要先让测量师帮你测量你的土地的“三围”（周长，角度等）和斜度等等。设计师才能根据这个开始设计。还有，在你设计前，还要去COUNCIL拿你的地的水管图，煤气管道图等等给你的设计师。

好了，可能设计师帮你做完第一步，内部结构的大体设计（包括房间，卫生间，客厅，厨房等等）还有外观设计，你最后同意并满意这个图后，他就要开始给你画屋顶图，横梁图，水图等等等等好多细节及结构方面的图了。这时候，如果你的地不是超级无敌平并确定这个地很好做的话，你应该需要一个结构工程师。他能帮你设计地基，并且提供承重计算等等。还有比如挡土墙设计等等诸如此类更结构性有关系的计算以及设计。同样，好的结构工程师，也会帮你省钱。比如，有些工程师设计挡土墙时，他要你用很大很粗的木头，还有你放到很深很深的洞里面。当然越粗越深，肯定越好。但是有时候，那是浪费。我从没有想偷工减料，但是同样有些资深工程师就会告诉你，其实不用那么深那么粗，只不过原来那个工程师他经验不够怕出问题。所以同样一块地，就地基方面，好的设计师和结构工程师甚至可以使你节省几W块，不是偷工减料的节省哦。呵呵。。

好了，可能你需要土质工程师出场了。同样，不是每个设计都需要他们出场。要看实际情况。比如你的出土量超了，要申请RESOUCE CONCENT了，比如你的地的回填量超过一定量了等等等等，他们就是来帮你解决这些问题的。当然，你要给钱的。呵呵。

还有植物学家有时你也要，因为比如你地里面有不少大树或者保护树，有些可以砍，有些不能砍，怎么办？他们就是来给你看看，出报告说这些树怎么办，能砍能移不能。

还有水工程师，他帮你设计你的废水污水设计。因为有些是需要特别设计的。这一切都要看你的地需不需要他们来设计。甚至有些在繁忙的大马路边的房子，COUNCIL可能还要你找噪音工程师来确定你的房子需要怎么设计来减少噪音等等。

嗯，图纸做好了，可以递进COUNCIL里面了。COUNCIL开始检查你的图纸，先交个预交款，他们才开始给你查。嘿嘿。好了，这中间需要什么补充材料，他们说了，你就得去找以上谈到的那些人解决，或者你委托的设计师，他帮你找那些人解决。解决完了，BUILDING CONCENT批了，（或许还有RESOUCE CONCENT也批了）你可以开始动工了。。。

设计方面就结束了。码字好累。。我还是尽量不想去涉及关于价钱方面，这个东西真的不好说。贵的不是肯定好，但是贵的相对会好。但是你又要回头看看你的BUDGET。要不在一片卖价70万的区里，你的房子跟别人同样大小差不多的装修档次，但成本就超过70W了，你以后还怎么卖，你无论自住或者投资，都不会这么做吧。自住也不可能住一辈子吧。房子就是投资，谁都不想亏吧。呵呵。今天就码到这。。。

[ 本帖最后由小猪GG 于 2009-7-1 02:13 编辑 ]

作者: 小猪GG 时间: 2009-6-29 05:03:36

写到这，顺便说点题外话。

房子市场里啊，中国人最终害死中国人。

中国人，要便宜。买房子更要便宜。只是价格合理？不行，要便宜。这时候就有部分人开始偷工减料了。然后这些人就又害了同行其它人。所以我不想在我的帖子里面提到谈到价格问题。当然，这也许是最多人最关心的。（我也关心。呵呵）

还有，洋人不是就都是好的，先不说是什么巴西，南非，东欧，XX等等人，就说本地KIWI，也有部分人不行。不过，人家的不好的人数确实少点。也不是说大公司就好，漏水房不是完全从施工方面来的，有些是设计师马虎或者没考虑到得。我也听说过某某大KIWI公司在哪里盖得不少房子漏水等等，他们N久前就MASTER BUILDER了，没用。

所以，大家都想便宜，最终转一大圈，还是害了自己。但也有人总是喊，那什么什么用的料好差，这些人也请想想，你打算花多少钱去买？应该没有人会花80万帮你建个房子然后卖你60万吧。呵呵~~银行拍卖？有，有很便宜的，不过要是这样下去，谁还出来建房子？看看今年的新房量和去年的量对比，你就知道了吧。一分钱一分货，小便宜你也许能占到，但大便宜哪可能满街跳？嘿嘿~~

作者: 我爱吴卓羲 时间: 2009-6-29 14:33:11

辛苦了啊。。。。。。。。。

作者: 天使 时间: 2009-6-29 14:56:01

收藏先，以后有用的着的地方

作者: andychen0228 时间: 2009-6-29 16:02:52

呵呵，敢问楼主是做什么专业的？很多东西说的，，，，，

作者: 小猪GG 时间: 2009-6-30 03:04:45

请大家原谅我中文水平太烂了（我英文更烂。呵呵），因为想尽量用中文来解释一些建筑里面的专有名词，希望大家可以容易点看得懂。看不懂的，也请不要丢砖啊。呵呵~~

开工篇

好了，一切准备就绪，房子可以开始动工了。我们来看看一个房子是怎么建起来的。在没开始说前，得跟大家说明，下面这些步骤不是每个房子都是按照这个步骤的。有些可以提前先做有些可以放后走，具体要看现场实际安排。不过大部分的步骤我应该都涵盖了，如果有忘记的，请朋友补充啊~~~

一，你要让测量师进场先做个SITE SITING，测量好房子的位置，FLOOR LEVEL等等。记得做完后跟他拿个CERTIFICATE，因为以后COUNCIL要的。还有做地基的工程队需要这些点来做你房子的地基。在挖机进场前，让做地基的人帮你把这些点移到旁边，这样挖机的人才可以工作，因为那些点在地的中间，挖机会破坏掉的，所以做地基的工程队只是把点移到你的地的边界上去。

二，开工前，你要先让人做好SITE EROSION AND SEDIMENT CONTROL，比如SLIT FENCE等。这是避免开工时候你地里面的污水以及废土排放到邻居的地或者排放到公共场所。一般这个是做地基的人或者开挖机的人帮你做的。然后让你的SITE MANAGER或者那个帮你管工地的人填写一份EROSION AND SEDIMENT CONTROL的表格然后给COUNCIL。如果出什么事，COUNCIL可以跟这个人联系，要不会直接给你罚单的。

三．挖机可以进场了。他们负责帮你挖土，把土挖成平面，还有做一些跟地基有关系的土的工作，比如挖FOOTING，挖挡土墙的洞等等。具体要看你的地基设计了。挖机的人跟做地基的工程队可以是一组人，也可以是两组人，但他们是要合作的。他们的工作是交叉的。或者更确切点说，挖机队是地基工程队的一部分。他们要根据地基队告诉他们挖多深，挖到哪，怎么挖等等。

四，如果你的地挖完后，有外部挡土墙（不是地基里面得，比如后院之类的），而且很高的话，我建议你先把挡土墙做好。要不塌方了就麻烦了。如果不高，也有人是最后做花园的时候做。低的我就不说了，高的挡土墙，如果是设计时木挡土墙的话，一般都是要你打木桩，所以挖机给你挖好洞，放好木桩后，要填水泥进去。具体挖多深，你要看工程师给你的图，在你的BUILDING CONCENT里。这里就揭露一些不法建筑商的行为，在挡土墙后面，我们要放一条黑管，这条黑管上有很多洞是可以渗水的，然后黑管是要接到你的水排放系统里面的。作用是让土里的水可以更好的排放走，让地容易干，防止塌方。但据说，有人只在挡土墙两边的出口处放上一两米的黑管，其它中间都不放。这样黑管就没作用了。完全成了装饰用，还有骗COUNCIL用了。因为COUNCIL不检查这条管的，所有做完后就可以回填了，COUNCIL也看不到，只会看到你两头露出来的两个头部。真是害人啊~~~~

五，突然想到一个步骤。如果你的地里面有公共水管（雨水或废水），而且你的房子是在离水管很近的地方或者就在水管上面，COUNCIL也许要求你做公共水管的RELAY或者SLEEVE。这些可能是挖机进场后先做的第一步挖的地方，如果有这个需要的话。因为公共水管一般埋在比较深的地方，在地面四五米甚至更深的都有。而且来做这个的DRAIN LAYER必须是COUNCIL里面规定的CONTRACTOR。不是随便一个DRAIN LAYER都能做的。做完后你需要做CCTV去确认管道是通的。

六，还有，有些人喜欢先做DRAINAGE (房子及地面的雨水和废水排放系统)里面的水罐。比如北岸基本都必须放水罐。水罐有分DETENTION TANK 和 RETENTION TANK也有二合一的TANK，具体就要看设计要求了。新房子一般都会把水罐放到地下，放地面又占地方，又不美观。所以有些人喜欢先埋进去。其实这个水罐的作用是环保的，水罐可以储蓄雨水，让你作为冲厕所的水，浇灌花园的水，还可以减缓大雨时对雨水公共管道的排放。

七，OK，继续回到地基上面。（不知道朋友们会不会觉得我说得很乱。呵呵）如果你的房子有错层，也就是底层不是全部一个平面的。你需要做内部的挡土墙，而这个需要先挖FOOTING还有放进钢筋。然后让工程师或者COUNCIL INSPECTOR来检查后同意了，就填上水泥，然后可以砌挡土墙。砌完墙后还是需要检查后才能填水泥进墙里。这个属于地基的挡土墙，你还需要做防水。防水做完要个证书，保证30年。（好像是30，不知道记错没）。不过这个防水由于COUNCIL不检查，就又有不法建筑商做手脚了。有人就刷那种很便宜的防水漆。你想，日子久了，水泥会裂缝，砖也会小小移动的，这样防水不就破了，不就没作用了吗？刚开始几年可能没什么事，可是问题始终是存在的，还是花点钱做些比如用火喷的沥青之类的防水相对比较好点吧，当然还有更好的，但首先，你要想想你的房子是多少钱的房子。以M为单位的，那是另外一说了。

八，好了，地可以回填了，回填时回填小石头然后用机器压实。跟着水工可以来做预埋了。因为比如底楼有厨房或者厕所等的，废水管一般是放在水泥地基下面的。所以最后水泥地基上去前，你需要叫COUNCIL的INSPECTOR来做一个UNDERSLAB PLUMBING INSPECTION。检查完通过，你可以灌水泥，你的地基算是完成了。这基本是一个地基的过程，但具体的传统地基和现在的泡沫地基里面的步骤是有些小区别的，不过我就写个大概，毕竟这帖子就是写个大概就应该满足大部分人对这方面想了解的需求了吧。呵呵~~

好了，今天先写到这。。。。。。嘿嘿~~~

[ 本帖最后由小猪GG 于 2009-7-1 02:21 编辑 ]

作者: gogosky 时间: 2009-6-30 11:40:24

黑管上要套网。否则也是没用。很容易被泥土封住。

作者: duffy 时间: 2009-6-30 12:00:11

谢谢分享

作者: 荒岛余生 时间: 2009-6-30 14:58:45

楼主写的真不错，有个问题要问问。盖房子对于消费者来说最重要的就是控制budget，比如我一开始想好要盖个30万的房子，那么这个budget怎么控制那？是建筑设计师来帮你做控制吗？因为他设计的时候应该考虑到你打算花多少钱的。但是后续工作又不是他在做，你要自己请人做地基，水管，房子，电气，装修等等，都是不同的施工队进场做的。这样子岂不是很容易超预算？我知道最简单的方法就是交给个整体的建筑公司来管理，但是那样子岂不是少了自己盖房的乐趣，也就不知道，也不需要知道你上面说的所有细节了，因为你只需要等新房子盖好签收往进搬了。希望能够详细的讲讲每部分的开销大概应该控制在总预算的多少范围内。

作者: gogosky 时间: 2009-6-30 15:18:11 标题: 回复 9# 荒岛余生的帖子

不知道LZ怎么回答。但是这个问题给我。。我可真不知道怎么回答。
太繁琐了。设计师只能帮你控制结构上的花销。但是真正的大花销不是这里哎。。
还是老话。如果你不是在建筑行业里。你自己做的痛苦远远比乐趣来的要多的多。

BTW：LZ。那个叫SLIT FENCE。。不是SITE FENCE。我因为这个被罚款。。。要记了一辈子了。。

[ 本帖最后由 gogosky 于 2009-6-30 14:20 编辑 ]

作者: gogosky 时间: 2009-6-30 15:22:39

希望楼主加油。我当时也曾经想写过。到后来操心的焦头烂额。实在是没什么心思了。。你如果能坚持下来，太佩服你了。。

作者: 荒岛余生 时间: 2009-6-30 17:11:15

原帖由 gogosky 于 2009-6-30 14:18 发表
不知道LZ怎么回答。但是这个问题给我。。我可真不知道怎么回答。
太繁琐了。设计师只能帮你控制结构上的花销。但是真正的大花销不是这里哎。。
还是老话。如果你不是在建筑行业里。你自己做的痛苦远远比乐趣来的要多的多。

BTW：LZ。那个叫SLIT FENCE。。不是SITE FENCE。我因为这个被罚款。。。要记了一辈子了。。

楼主一看就是专业人士，我不知道你是否是这个行业的人士。我知道这个问题很难回答，所以才来问楼主这样的专业人士，希望能够得到一个可行的解决方案。因为无论做什么项目都是有预算的，那么在预算之初，就应该有那部分大概花多少钱的预算，当然，项目结束以后，会有项目决算。业余选手就是干到哪里花到哪里，最后干完一看，超预算了。如果是专业人士，因为有经验，就会控制预算，最佳的结果就是决算和预算基本相符，当然，在正负5%的范围都是很准了，做项目预算的时候总是要放点contingency的，这个一般最少也要放到5%吧。我这边想问的就是如果在一块平地上面盖个30万左右的房子，每部分的开支大概是多少哪？楼主已经在举例子说明他每个步骤的过程了，从设计到开工，我想如果把每个步骤加上大概的开支，这个帖子的指导意义就更强了。当然，100个房子100个样子，楼主放在这里的价格只是个指导价格，并且适用于什么情况，楼主都可以说明。我想这样对于我们这些什么都不懂的门外汉就有更大的帮助了。
至于自己做的痛苦和乐趣，这个就见仁见智了，过程是痛苦的，但是只要结果是美好的，大家也是要经历一下的（让我想起生孩子。。。）。楼主的这个帖子就是麻醉药，可以让大家的痛苦减低一些，乐趣增加一些，我想楼主的作用就起到了，他的帖子就没白写了。另外，自己什么都不做最好啊，可是看看纽西兰的人工费，要想省钱，只有自己多干活了，自己剥削自己是最佳的省钱之道啊。。。最后看看bill，乐趣就又有了。

作者: Gshepherd 时间: 2009-6-30 23:12:32

原帖由 荒岛余生 于 2009-6-30 16:11 发表

楼主一看就是专业人士，我不知道你是否是这个行业的人士。我知道这个问题很难回答，所以才来问楼主这样的专业人士，希望能够得到一个可行的解决方案。因为无论做什么项目都是有预算的，那么在预算之初，就应该有 ...

其实盖新房就是自己亲自盖一栋，过程就都懂了，程序上是死的，就是程序化的东西，工程方面就要找对人，

真正的交过一次学费后就懂了。。。因为管靠网上别人的热心的建议和帮助远远不够的。。。。而且工程上东西，  每栋房子不一样，  不能套用的，  有的时候季节不一样，任何一个细节一个工种出错，都拖你工期，让你返工，从新检查。。。

这是我身边很多真实的例子，
我一个朋友，多年开发商，自己安排组织盖了好多房子，买了块地，做地基就出问题了，结果这个地基做到什么程度-----  用他自己的话说，把新西兰所有能有的工具都用到了，大到挖土机，小到螺丝刀。。。。。。。一个地基就做了好久。。。。

还有很多超你预算的。。。。现在经济不好，经常有人偷东西，经常工地被偷SPA，电线被偷，一条街都被偷。。。。  还有的一户房子21个门，除了正门没偷（因为装上了）丢了20个门，结果还被偷了2次，洗碗机，抽油烟机。。。。

还有，前些时候，一个开发商，框架有问题（PLACEMAKER找的分包小公司，以次充好）结果工程停工了半年。。。。。。

这些都不仅仅是个别的偶然。。。。

作者: 小猪GG 时间: 2009-7-1 03:09:38

正如GOGOSKY所说的，不是这行的人，自己管理一套房子痛苦绝对多过乐趣。单单找工程队，找报价等等就可能让你痛苦万分。更别说建设中出现的问题，你需要去解决。而且最后你还发现，自己弄比交给公司去弄还贵。那时就更痛苦了。

关于控制BUDGET这个问题，很难给你说明哪部分用多少钱，甚至百分比，因为没有这个东西可以说。大型的商业建筑有专门的成本预算，但是对于普通民用居住房，我想暂时没人会专门去做详细的成本预算吧。不过我可以简单介绍下关于建筑成本这个问题。

首先是设计费，这里面包括我上面所说的设计师费用，各种工程师的费用，这是因“地”制宜的。这就是为什么在买地选地的时候非常重要。因为那已经基本决定了你在设计报批及地基方面的费用了。还有，关于设计师工程师的费用现在市面上价格高低相差太多了。如果你完全新手的话，在这方面的花费会也会比交给管理公司做的贵。举个例子，有块地需要设计水排放系统（DRAINAGE），我自己是有认识的人做，不过想是小东西，就让设计师介绍，设计师说他有认识的洋人公司，有好价钱，带我去问，告诉我要1500，两周内完成。我听完傻掉，拒绝了。回去找我认识的工程师，也是个大牌的工程师，告诉我500，一周内完成。因为这个东西没有一个标准，不是跟买包烟一样有固定价格。也不是说便宜的那个就不好，人家有商业建筑工程师证呢，一样是牛人。

第二是申请BUILDING CONCENT的费用。比如北岸，先收你6，7千块预交费，其中只有一部分的，大概2000多的属于审批的预交费用。如果你的地比较复杂，或者碰到难搞的COUNCIL的人，就会花更多的时间，最后结算时，COUNCIL会把所有审批的人所用的时间在你这个CASE上的全部打出来。一般来说，都会超过你的预交费得。只是超多少的问题，没有个定量，看你的地还有实际CASE决定。不过就我自己看到的，还没有补交超过5000的。或者因为我看得少吧。呵呵。

第三是你的土地的贷款利息。一般贷款分两部分，一部分是土地贷款，一部分是建筑贷款。我们可以把土地贷款的利息分三个阶段看。第一阶段是从你交接到设计完成进入COUNCIL审批。你不知道你的设计师工程师会花多少时间给你设计，不同人不同的时间，而且好的设计师要是活接得多，开始跟你说1个月，最后3个月都不止的都有。洋人中国人都这样，不过个人感觉洋人更拖拉点。呵呵。当然还有图纸出来你不满意，修改到你满意的这段时间的花费。第二阶段是COUNCIL审批以及设计修改的时间，就如上面所说的，审批越长，你利息就花更多，而且谁也没法跟你保证。第三阶段是建筑期间的利息。一般来说这个相对比较好控制。如果初略来算一般目前来说一套房子从开工到完成，以双层250-300平方的普通民用房来说，保守点开工到拿到CCC大概半年吧。也有听说4个月完工的，不过我没碰到过。呵呵。夏天会快点，冬天由于下雨会慢点。最后，强调一个问题，在你决定买地建房前，千万千万要去找个熟的贷款中介甚至去银行咨询，看看你有没有足够条件贷款，不止是土地部分，还有建筑部分。因为建筑部分贷款不比普通贷款，比较难，而且由于金融危机，现在银行卡得紧，不像以前那么好弄了，而且你要找到比较信得过的贷款中介，不要被忽悠后，地买上最后才发现贷不了建筑部分的款，那就麻烦大了。而且具体贷款方式及额度要仔细跟中介谈，不然到时出问题就麻烦了。贷款是个很大的麻烦事，千万千万要小心。一定要在开始买地前就解决好。不要怪我啰嗦，千万要注意这个问题。

第四就是图纸批完建筑的费用了。先说交给管理公司去做的。目前管理公司有两种做法。一是给你个最终价格，什么都包，但关于细节东西一开始就谈好，如果你中间要换，就加钱。比如你想换橱柜的材料啦，你要多用点墙纸啦，只要一点跟开始的合同部一样的，就要加钱。不过对于新手来说，很方便，虽然还是有需要操心的地方，不过相对少点。但是对于新手特别是要建来自己住的OWNER们，基本上到后期总有些东西想改。呵呵。至少我看到的都是想改。呵呵。不要以为一个房子交给人做，屋主就可以不用管了，好多东西你要去想的，从房子的颜色，厨房设计，窗户，到地毯，地板，砖，门，甚至小到门锁，开始就跟你谈，你也没概念，等到建到一半，想改就出钱吧。所以所谓的管理公司承担了风险，也就是一定的风险而已。还有他们一般报出的价格相对都比较高，但是，你想，人家毕竟给你承担了风险嘛。第二种管理公司是加收管理费型的。目前比较少这类公司，因为OWNER自己要承担BUDGET的风险。这类公司帮你找所有的东西包括建筑工程队以及材料等等，他们手头也有工程队，有材料供应商，可以拿到得价格也比你自己去找便宜很多，再次申明，是很多。就说个框架，首先你不知道哪家好，（题外话，GSHEPHERD有提到，本来PLACE MAKER本公司的制作的框架是不错，但是他们的也有外包出去给CONTRACTOR做的，有些CONTRACTOR就做得不好，价钱便宜也最好别用。不过给PLACE MAKER报价的时候，他们会写明是CONTRACTOR的还是他们本公司的。要注意。）其次你不知道大概多少钱才合理。有试过第一家报价2W6，第2家报价1W8，后来第一家也报回1W8。但这些都是同行内的报价，如果是个新手，而且那些报价的ACCT MANAGER是第一次给你打交道的，人家给你的价格可能两个都比2W6高。不过加收管理费的这类模式的公司，他们也可以拿你的设计图，然后给你一个全屋的大概报价，但是最大的一点，人家不承担风险。不过呢，这个模式的话，如果你用到好的管理公司，确实要比去让人全包（第一类公司）的要便宜很多。便宜3，4W都有可能。我还知道有管理公司是从你买完地就帮你找设计师找工程师到COUNCIL申请到建全套负责的，价钱也不贵。所以，如果新手打算自己做，不说前面说的的问题，就钱这方面，绝对是比交给别人做的要亏。具体选什么公司，就看你自己想了。

最后一点就是建筑贷款的利息，不过这部分的利息不多，基本没什么好算的，只要正常的建筑时间内，就几千块。

所以综合上面的这些，如果朋友想要开始就说控制成本，基本没人可以给你打包票。不过倒是有个方法可以给你做个大概参考。以目前注册VALUER（评估师）对房子的估价，如果一个普通的双层250-300平方的房子，他们大概会帮你评估个1400-1700一平方。如果你的地不是相当恶心的斜坡而且没什么树也没公共水管。你选1400或者1450甚至1500去考虑，乘上房子的大概面积。你也许会问为什么不用1700去算？肯定不用1700，如果需要到1700，那么房子建出来成本都比评估的高了，那社会上还谁去建房子卖？当然评估的时候还有一部分是OVER FRAMING的面积，还有那些比如2楼有漏空的那部分面积都算在评估内。但是我们在估算大概成本的时候只需要算FLOOR AREA乘1400/1450/1500就行了。我知道有人肯定会说1200啊，1100啊就行，价格这个东西我本来是不想说，但是，我可以比较负责任的跟你说，按我说的价格去算，会比较合理。至于原因我就没法在这里跟你解释了。见仁见智吧，我也听说过单层房说1000就建得来的，还是今年说的，我“佩服”那些人。对，是有可能，我真心的。呵呵。

所以，先决条件是地，有块什么样的地，是重要因素。然后具体分析。还有要解释个问题，我的那个大概成本预算只是个大概价值。很大概的。因为比如250平方和255平方的房子，假如只是2楼一个房间多了5平方，那5平方肯定不用以每平方1400的造价，因为那5平方只有地板和地毯而已。呵呵。所以我给出的方法也就是让你又个大概想法而已。图纸出来了，才可以评估出比较确切的数值。

今天本想回答个问题而已，没想到写了这么多，就不继续写开工那部分了，改天再写~~呵呵~~希望我自己能坚持写完。。呵呵~~~再次感谢GOGOSKY对我的补充~~~~

作者: 小猪GG 时间: 2009-7-1 03:15:34

原帖由 gogosky 于 2009-6-30 14:22 发表
希望楼主加油。我当时也曾经想写过。到后来操心的焦头烂额。实在是没什么心思了。。你如果能坚持下来，太佩服你了。。

呵呵，你去年房子应该建好了吧，自己住了还是卖了啊？呵呵~~~

我也希望我能坚持下去。呵呵。。

最后谢谢你对我的补充~~~

作者: 小猪GG 时间: 2009-7-1 03:19:46

原帖由 Gshepherd 于 2009-6-30 22:12 发表

其实盖新房就是自己亲自盖一栋，过程就都懂了，程序上是死的，就是程序化的东西，工程方面就要找对人，

真正的交过一次学费后就懂了。。。因为管靠网上别人的热心的建议和帮助远远不够的。。。。而且工程上 ...

是啊，丢东西问题不少，前阵子我还碰到连做剩下的几条木条都来偷的，真是服了~~呵呵~~
不过大东西我倒还没丢过，比如门来我们基本当天就装了，电器基本都是房子做完了才进。不过这都是运气，碰到倒霉的，都给你扒了也有。所以要买保险~~~呵呵~~

作者: 小猪GG 时间: 2009-7-1 03:29:32

原帖由 荒岛余生 于 2009-6-30 16:11 发表

楼主一看就是专业人士，我不知道你是否是这个行业的人士。我知道这个问题很难回答，所以才来问楼主这样的专业人士，希望能够得到一个可行的解决方案。因为无论做什么项目都是有预算的，那么在预算之初，就应该有 ...

写这个帖子不是为了教大家去建房子，呵呵，建房子过程那么复杂，不是我这里三两句就能说完的。不过这个帖子的意义是让想要建新房的朋友，就算找公司承建也心里有个底，对整个过程大概心里有个概念。我也很诚实的说，买建好的新房，肯定比你自己建的贵。也肯定有些格局自己不是绝对满意。就算现在市场这么差，绝大部分的新房子的售价依然在建筑成本以上。不过开发商卖了还喊亏，究竟亏在哪？亏在他们房子留在手上没卖出去前的这一段利息~别小看~~新西兰的贷款利息太吓银了~~~如果是刚建完就卖的那些，基本都没亏到，只是现在利润很低了。呵呵~~~

作者: Gshepherd 时间: 2009-7-1 11:25:27

原帖由 小猪GG 于 2009-7-1 02:19 发表

是啊，丢东西问题不少，前阵子我还碰到连做剩下的几条木条都来偷的，真是服了~~呵呵~~
不过大东西我倒还没丢过，比如门来我们基本当天就装了，电器基本都是房子做完了才进。不过这都是运气，碰到倒霉的，都给 ...

你丢的那些，不是毛利人偷的，就是盖房子的人偷的，（估计是华人开发商或是BUILDER）因为这些东西是卖不了的，都是工地用的，只能用在房子上，就是某些工地临时缺点材料，过来“拿”的，我在工地经常遇到，有的砌砖的，缺点水泥，到我们工地趁屋主不在，“借”2包。有的电工电表箱盖子丢了，就到附近别人家拿一个，反正通用。我上个客户，连放工地剩的半卷BUILDING PAPER都丢了，只能是“行内人”用。。。。太多了。。。。。

现在经济不好，毛毛偷的更多了，我的两个客户现在天天晚上在工地睡。。。

开发商，做工的。。。。总之太乱了。。。

原帖由 小猪GG 于 2009-7-1 02:29 发表

写这个帖子不是为了教大家去建房子，呵呵，建房子过程那么复杂，不是我这里三两句就能说完的。不过这个帖子的意义是让想要建新房的朋友，就算找公司承建也心里有个底，对整个过程大概心里有个概念。我也很诚实 ...

这句太对了，也是我的意思，如果你没盖过房子，从来没在这圈混过，经济实力有限，还想省钱，那么千万别自己盖，宁可买一个15年以上的房子，哪怕是自己再装修下，比自己盖强多了，质量好不说，还省心。。。。千万别为了DIY自己盖房子。。。。

我现在的那个客户就是自己盖着住的，盖到一半，就后悔和我说，不如买个算了，天天操那心，有些工种眼瞅着被糊弄。。。。。。。。。。

[ 本帖最后由 Gshepherd 于 2009-7-1 10:27 编辑 ]

作者: gogosky 时间: 2009-7-1 11:37:53 标题: 回复 15# 小猪GG 的帖子

已经好了。我是自住。
所以走过一遍。知道痛在哪里。

作者: gogosky 时间: 2009-7-1 11:41:54 标题: 回复 18# Gshepherd 的帖子

是啊。防BUILDER防毛利。呵呵。。。
还好我的过程中这种问题比较少。虽然也丢了些东西。明知道是某些人拿的，也没办法拿回来，好在都不是贵东西。就算耗材好了。。

作者: gogosky 时间: 2009-7-1 11:45:18 标题: 回复 12# 荒岛余生的帖子

我也不知道我是不是您口中的专业人士，只不过身在建筑行业。盖过房而已。
各部分的预算给不了你的。给你的都是个大数。比方大算下来一平方多少钱。

作者: gogosky 时间: 2009-7-1 11:50:09 标题: 回复 14# 小猪GG 的帖子

说到建筑成本。。突然想起件事。。桥北的CONTRIBUTION FEE。。不是一直在打官司吗。。。有没有戏啊。。。好大笔开销啊。
想起有位仁兄说过一句：你认为肉包子打狗，肉包子能回来嘛。。。

作者: 荒岛余生 时间: 2009-7-1 12:24:55

我觉得纽西兰的kiwi很多一生中都是自己建过房子的，起码是改建过房子的。这个也是这边的一种lifestyle，入乡随俗，就算痛苦点，也要自己试试的，就像小马过河，没试过怎么知道水深？
不过看了以后觉得自己盖房子可能是太风险了，那返回来讲，如果改建房子有什么要注意的吗？因为看房子时候发现很多房子，特别是老房子，都是加建，改建过的，但是大多数都是改建的很恶心，比如改了车库做房间什么的。所以就在想，不如自己买个没动过的老房子，自己从改建做起。这样子起码贷款，丢东西的问题能解决掉，因为你自己住在里面的，不至于说看着块地天天交利息那么痛苦。
我虽然不是建筑行业，但是也在工程行业混，觉得做工程都是相通的，先预设计预算，投标，中标，最终设计，订货，找subcontractor，中间有改动就签variation，最后调试，试车，交工。说起来简单，但是盖房子只是整体工程的最小的一部分，基本不用太费心的。但是到了自己的钱上面，最小的一部分，也是心理打鼓啊。希望能多交流，楼主的帖子真是受益良多。

作者: Gshepherd 时间: 2009-7-1 22:00:44

原帖由 gogosky 于 2009-7-1 10:41 发表
是啊。防BUILDER防毛利。呵呵。。。
还好我的过程中这种问题比较少。虽然也丢了些东西。明知道是某些人拿的，也没办法拿回来，好在都不是贵东西。就算耗材好了。。

一看就知道是过来人。。。。

所以才有同感，才理解工地里的事，要理解消费者和做工的之间的事。。。。

作者: keane910 时间: 2009-7-2 20:18:14 标题: 回复 14# 小猪GG 的帖子

说的很好我也在盖房子很多问题都碰到的

作者: keane910 时间: 2009-7-3 19:58:13

顶顶顶顶得到顶顶顶顶得到顶顶顶顶得到到的

作者: slowboat 时间: 2009-8-17 21:52:53

顶顶顶顶,接着顶

作者: cindy9001 时间: 2009-8-18 00:18:13

学到了.多谢,支持

作者: so 时间: 2009-8-18 16:48:55

LZ有没有好的工程人员帮着介绍一下。从设计师，工程师，地基的，到大木工等，有几个房子马上要开工了，想和以前用的比较一下，谢谢。

作者: 水清清 时间: 2014-8-4 12:55:36

好帖子，被我翻出来了，

作者: mkww01 时间: 2014-8-7 20:51:51

作者: mkww01 时间: 2014-8-7 20:54:53

2014-8-4 11:55

作者: 捷杰橱柜 时间: 2014-8-12 18:03:51

写的很详细！

作者: yangziyu 时间: 2016-5-23 23:43:20

很佩服LZ 坚持写下来，太辛苦了，非常感谢与大家分享，
能PM一下吗，想请教一下
谢谢

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